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XVI CONGRESO DE DERECHO REGISTRAL
13 AL 15 DE JUNIO SAN SALVADOR DE JUJUY
TEMA: REGULARIZACION DOMINIAL
DR. ALEJANDRO DIAZ FALOCCO
BREVE RESEÑA DE LOS FUNDAMENTOS
La Ley 24.374 nace como un régimen de excepción, con la
finalidad de amparar la situación en que vivían miles de ciudadanos de
escasos recursos, que no podían acceder a la propiedad de su vivienda por
falta de un título que le otorgue el dominio del inmueble que poseían, los
cuales se veían obligados a estar en una situación de marginalidad jurídica
o informalidad que les impedía, o bien acceder a créditos de garantía
hipotecaria o el acceso a mejoras que brindan los servicios públicos para la
vivienda, como agua potable, gas o cloacas,
documentación que respalde la titularidad
por no contar con
de la misma, y en caso de
querer vender el inmueble, debían hacerlo a un precio inferior al de
mercado, por cuanto únicamente transmitían un derecho posesorio.
A esta situación los ocupantes de las viviendas llegaban de
dos maneras, la primera por la simple posesión del inmueble a lo largo del
tiempo, a los que nuestro código civil les da el carácter de dueños cuando
se posee por veinte años, purgando cualquier vicio que tuviere de origen la
posesión; y la segunda, la de aquellos que habiendo adquirido mediante
un boleto de compraventa, se veían en muchos casos impedidos de
escriturar por imposibilidad de ubicar al vendedor, (persona física) y en el
caso de que los titulares de dominio fueran empresas constructoras, si
estas caían en quiebra o se disolvían, no podía el comprador nunca lograr
su escritura.
Ahora bien, no obstante que es cierto que nuestro Código
Civil ya regulaba estas situaciones garantizando el derecho de ambos tipos
de poseedores, sea mediante juicio de prescripción adquisitiva o juicio de
escrituración. Sea en uno u otro caso,
era innegable que el sistema
judicial argentino no podía amparar dichas situaciones, ya sea por su
compleja operatividad procesal y por los plazos prolongados que insumen,
agravada toda esta situación, fundamentalmente, por los elevados costos
que estos procesos generan.
Por lo expuesto, se ve claramente que para principio de la
década del noventa existía una gran cantidad de ciudadanos con la
necesidad insatisfecha de poder regularizar su vivienda y un inaccesible
acceso a la justicia.
Bajo
estos
preceptos
y
no
sin
muchas
discusiones
parlamentarias, se sanciona la ley 24374 el día 7 de septiembre de 1994,
la cual instituye un procedimiento administrativo-notarial que le otorga a
los ocupantes de ciertos inmuebles que reúnan ciertos requisitos, un título
que se inscribirá en el Registro de la Propiedad y que, cumplido el plazo
establecido por la ley y cumplimentado los requisitos previstos para la
consolidación de ese dominio, obtengan su “titulo de propiedad”.
Así el artículo 1) prescribe que “Gozaran de los beneficios de la
ley los ocupantes que acrediten la posesión pública, pacífica y continua,
durante tres años antes del primero de enero de 2009 (modif. art. 1 ley
26.493), y causa lícita, de inmuebles urbanos que tengan como destino
principal el de casa habitación única y permanente y reúnan las
características
previstas en la reglamentación.”; el artículo 2) establece
que: “Podrán acogerse al régimen, procedimientos y beneficios de esta ley,
en el orden siguiente: a) Las personas físicas ocupantes originarios del
inmueble de que se trate.- b) El cónyuge supérstite y sucesores hereditarios
del ocupante originario que hayan continuado con la ocupación del
inmueble.- c) Las personas que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el
ocupante originario, recibiendo trato familiar….y que hayan continuado con
ocupación del inmueble.- y d) Los que mediante acto legítimo fuesen
continuadores de dicha posesión.”; el artículo 4) prescribe que “Quedan
excluidos del régimen de la presente ley: a) Los propietarios o poseedores
de otros inmuebles con capacidad
para satisfacer sus necesidades de
vivienda.-b)Los inmuebles cuyas características excedan las fijadas por la
reglamentación.”
y
el
artículo
6
instituye
el
procedimiento
de
regularización estableciendo dos supuestos el primero en su inciso e) el
cual previa acreditación de las condiciones planteadas en los dos primeros
artículos y luego de establecer un plazo de oposición a quien se crea con
derecho al bien, se labra un acta de lo actuado y esta se inscribe en el
Registro de la Propiedad y el otro supuesto es el del inciso h) que es para el
caso que el titular dominial preste conformidad a firmar la escritura de
venta. En este caso la misma gozará de los beneficios y exenciones
previstos en el
artículo 3 de la ley;
y el artículo 8 que en su última
redacción fija el mecanismo por el cual el derecho que tiene el beneficiario
se convierte en un derecho real de dominio.
Como se ve, la ley busca regularizar la situación de hecho
en la que viven miles de personas, sin vulnerar en ningún momento los
derechos que terceros pudieren tener sobre el inmueble, ofreciendo todas
las garantías que nuestra constitución ofrece.
PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACION EN PROVINCIA
DE BUENOS AIRES - REGIMEN LEGAL.
La ley 24374 y Modificatorias dispone en su
articulado todo el procedimiento para lograr la regularización dominial;
estableciendo en el artículo 5): “Las provincias determinarán en sus
respectivas jurisdicciones la autoridad de aplicación de la presente
ley…..Asimismo, dictarán las normas reglamentarias y procedimientos para
su cumplimiento, teniendo en cuenta las normas de planeamiento urbano y
procedimiento en su caso, a un reordenamiento adecuado”
En la Provincia de Buenos Aires, la reglamentación de la
ley comienza con el decreto 3991/94, que crea las reparticiones
denominadas Casas de Tierra y por el mismo decreto se faculta a la
Autoridad de Aplicación a celebrar convenios de colaboración con los
colegios profesionales, asimismo y por el decreto 2815/96, se establece en
el artículo 1) que el órgano de aplicación de la ley nacional 24374 será la
Subsecretaría de Tierras y Urbanismo, y por el artículo 6) se crean los
Registros Notariales de Regularización Dominial, designándose los notarios
encargados de estos registros por concurso de antecedentes y en base a las
necesidades de cada Municipio, siendo supervisados sus desempeños por
el Colegio de Escribanos de la Pcia. de Buenos Aires.
Así estos RNRD vinieron a suplir la función de la Casa de
Tierras de cada Municipio, cumpliendo el notario designado con una doble
función: 1) Administrativa: iniciando el expediente que fija normativa
Provincial,
recabando todos los requisitos necesarios para acceder al
beneficio de la ley de regularización dominial, esto es que lo soliciten
únicamente personas físicas ( de las que prescribe el artículo 2) de la ley),
que acrediten ser ocupantes en forma pública, pacífica y continua, por el
término de tiempo que fija la ley, con causa lícita, de un inmueble urbano,
excluyendo los rurales y que sea el único que posean
con destino de
vivienda permanente.
Se debe acompañar a este expediente la documentación
respaldatoria que acredite el cumplimiento de los requisitos, como facturas
de servicios de los que surja un mismo domicilio, boleto de compraventa,
etc.El notario deberá agregar al expediente informes tasación e
informe social, que refleja la situación socioeconómica del futuro
beneficiario, informes catastrales y del Registro de la propiedad, a fin de
identificar el inmueble catastralmente y obtener
los datos respecto a
medidas, superficies, linderos y titularidad, para confrontarlos con la
documentación presentada por el requirente.
El notario asimismo deberá realizar un relevamiento en el
lugar, para verificar el cumplimiento de los requisitos fácticos para la
solicitud, también deberá, con la información obtenida a través de
la
documentación presentada o informes registrales, comunicar al titular
mediante carta documento, y si no es posible ubicarlo, por medio de la
publicación de edictos, que se está llevando a cabo este procedimiento a
fin de permitirle ejercer su derecho de oposición.
La oposición se presentará por el mismo titular registral o por
un tercero con interés legítimo sobre el inmueble, por escrito con la
documentación que posea, ante el mismo notario regularizador. Con todo
esto, el notario remitirá el expediente a la autoridad de aplicación, que
tiene la función decisoria sobre la interrupción del trámite o el
otorgamiento del beneficio.
A partir de la autorización de la Subsecretaría Social de
Tierras, el notario otorgará la escritura llamada ACTA DE CONSTATACION
DEL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FORMALES DEL REGIMEN
DE REGULARIZACION DOMINIAL” llevándose a cabo el
acto frente al
beneficiario, con la intervención de esta autoridad de aplicación.
INSCRIPCION REGISTRAL. EFECTOS.
Nuestra ley registral 17.801 contempla expresamente en
su artículo 2º inciso c), el caso de leyes especiales que autoricen la
inscripición de documentos no enumerados en los dos primeros incisos,
dejando abierta dicha enumeración. Así el art. 2º de la ley 17801 reza que
“de acuerdo a lo dispuesto por los artículos 2505 y 3135 y ccds del CC,
para su publicidad y oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta
ley en los mencionados Registros se inscribirán o anotarán, según
corresponda, los siguientes documentos: …..c) “Los establecidos por leyes
Nacionales o Provinciales”. Ahora bien, no obstante que existan leyes
nacionales o provinciales, que autoricen registrar otros documentos que
los previstos en la Ley 17.801, es necesario aclarar
que una vez
inscriptos, para que estos documentos puedan, modificarse, transmitirse o
ser extinguidos, estas leyes no deben alterar ni el carácter declarativo de
los Registros de la Propiedad Inmueble ni los principios registrales,
respetando de esta manera todo el plexo normativo registral.
La reglamentación Nacional de la ley 24374, decreto
1885/94, se limita a señalar que la toma de razón se practicará por el
sistema de folio real, dejando constancia de que la inscripción corresponde
al régimen de la Ley.
La reglamentación en Pcia. De Buenos Aires, decreto
2815/96, en su artículo 17º dice: “ La Dirección Provincial del Registro de
la Propiedad arbitrará las medidas que resulten necesarias para la
inscripción de las escrituras indicadas en el artículo anterior, en los
asientos dominiales de los inmuebles que correspondan y asimismo
tomará razón de las cesiones de derechos por actos entre vivos o a título
universal en tanto se encuentre en curso el plazo previsto en el artículo 8º
de la ley 24374 o vencido este no se hubiere solicitado la consolidación del
dominio”.
Este decreto es recepcionado en el Registro de la
Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires mediante la
Disposición Técnico Registral 6/95, que dispone en su artículo 1º, que el
acta de regularización dominial, será inscripta en el folio real en el rubro
A) de titularidad de dominio dejando constancia que se trata de una
afectación al Régimen de la Ley 24.374 artículo 6º inciso e) y 8º no dejando
constancia de proporciones en la columna referida a las mismas.
El artículo 3º de la misma DTR nos dice que se anotarán
las cesiones de derechos de la Ley 24374 en el rubro titularidad, dejando
constancia de que se efectúa en los términos de la misma, siempre y
cuando, se encuentre en curso el plazo previsto por el artículo 8º del texto
legal. Por último, el artículo 6º establece que la afectación no impedirá la
anotación de medidas cautelares, debiendo comunicarse al juzgado
oficiante la variante registral operada.
Sobre esta etapa de la ley y como breve referencia, hay que
resaltar que una de las situaciones más complejas que se ha generado es
la de regularización de inmuebles donde existen varios poseedores sobre
distintas superficies del mismo, los cuales, o bien inician el trámite todos
juntos adquiriendo con la consolidación un estado de condominio, o bien
si esto no se logra, deberán realizar un plano de mensura por la superficie
que ocupan y consolidar esa porción.
En el primer caso se admite que en el asiento de
titularidad, si son varios beneficiarios, que se deje mención de qué
superficie aproximada o fracción está poseyendo, pero de ninguna forma
se anota esta situación en la columna de proporciones del folio real.
CONSOLIDACIÓN.
REQUISITOS.
LEGITIMADOS
PARA
SU
ROGACION. IMPLICANCIAS REGISTRALES:
El art. 8º de la ley 24.374, en su redacción originaria, no
preveía el mecanismo mediante el cual los beneficiarios de esta ley
alcanzarían a ser titulares de dominio del inmueble que poseían. Por esto
se sanciona la ley 25797, en el año 2003, que modifica el artículo 8º de ley
y establece que “La inscripción registral a que se refiere el inciso e) del
artículo 6° se convertirá
de pleno derecho
en dominio perfecto
transcurrido el plazo de diez años contados a partir de su registración.
Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho
sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripción, podrán
ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de
expropiación inversa, hasta que se cumpla con el plazo aludido. Las
provincias dictarán las normas reglamentarias y disposiciones catastrales
y registrales pertinentes para la obtención de la escritura de dominio o
título”.En la provincia de Buenos Aires el decreto que reglamenta el
procedimiento para la consolidación del dominio es el Decreto n°181/06,
que establece el procedimiento que se llevará a cabo en los mismos
Registros
Notariales
de
Regularización
Dominial
y
quienes
están
autorizados a requerirla.
Según el art. 2º del decreto 181/06 podrán peticionar la
consolidación de dominio: a) Los beneficiarios originarios de la ley 24374;
b) los cesionarios del Acta-ley cuya cesión estuviera inscripta; c) los
herederos del titular del acta, que habiendo sido declarados en juicio
sucesorio, cuenten con la orden de inscripción judicial de la declaratoria
de herederos en el inmueble amparado por este derecho y d) por último la
ley prevé un caso especial que es el de los terceros involucrados, mediante
el cual se autorizan a solicitar la regularización a aquellos terceros que
cumplan con lo determinado por la autoridad de aplicación.
De esta manera y en virtud de la Resolución 65/07 de la
Subsecretaría de Tierras, son terceros involucrados autorizados a solicitar
la consolidación: a) los herederos forzosos del beneficiario del acta ley que
no hayan instado el juicio sucesorio o habiéndolo hecho, no tuvieran
dictada declaratoria de herederos o teniendo la declaratoria, no estuviere
dictada la orden de inscripción de la misma.
Con el tiempo y teniendo en cuenta las distintas situaciones
que se fueron planteando, la Subsecretaría de Tierras fue admitiendo otros
supuestos como por ejemplo: en caso que el beneficio lo hayan requerido
dos personas sobre partes indivisas de un bien y transcurrido el tiempo
previsto por la ley, uno solo quisiera regularizar, éste puede instar tal
regularización, previa notificación fehaciente al otro beneficiario; y otro
caso que puede darse es el del acreedor que pretende que se regularice la
situación de su deudor para poder embargar el dominio y poder rematarlo
llegado el caso y que no sea simplemente un derecho personal.
El Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de
Buenos Aires, en su Disposición Técnico Registral (D.T.R.) nº2/11,
establece que cuando ruegue la consolidación un tercero involucrado, debe
indicarse en las minutas que comparece en ese carácter, deberá consignar
sus datos personales y asimismo citar la resolución de la autoridad de
aplicación que así lo dictamine.
Una
vez
legitimado
el
requirente
de
la
consolidación,
mediante la presentación de la documentación que acredite su carácter, ya
sea de beneficiario, con la presentación del acta-ley de regularización o
cesionario del mismo, con la respectiva cesión,
la declaratoria de
herederos en su caso o la resolución que lo designe tercero involucrado, el
mismo podrá iniciar el expediente de consolidación, donde se le agregará
un informe catastral, a fin de corroborar que el inmueble regularizado
coincide en sus elementos parcelarios con las constancias catastrales e
informe de dominio, de donde se verificará el cumplimiento del plazo para
obtener el beneficio. Se corroborará los datos del beneficiario y verificará la
existencia o no de medidas cautelares que graven el inmueble y en tal caso
ver si obstan la consolidación o si en su defecto tienen origen en juicios
que pesan sobre el titular dominial o sobre el beneficiario.
El Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de
Buenos Aires, en virtud de la D.T.R. citada establece que para el caso de
existir medidas cautelares, deberá procederse de la siguiente manera si se
trata de medidas cautelares cuyo origen sean acciones contra el titular
dominial, la inscripción de la escritura de consolidación producirá
el
desplazamiento de la medida, debiendo ser notificado el juzgado oficiante
sobre tal situación, dejándose constancias en la escritura de las mismas,
citando número de presentación al Registro y fecha. De ninguna manera
esta situación obligará al beneficiario a reconocer o levantar dicha medida
cautelar. Si por el contrario, la medida es contra el beneficiario, este
deberá reconocer o levantar la misma, tanto en la escritura como en la
rogación al Registro.
Hay que aclarar que si al inmueble lo afecta una medida de
no innovar o prohibición de inscribir, la escritura de consolidación será
inscripta en forma provisoria, iniciándose un expediente contencioso, a fin
de poner en conocimiento de la justicia tal situación y resolver sobre la
cuestión.
Verificado todo esto, se inscribirá en el Registro de la
Propiedad el ACTA DE REQUERIMIENTO PARA EL RECONOCIMIENTO DE
LA CONSOLIDACION DE DOMINIO, la cual en virtud de lo prescripto por
la ley producirá la apertura de un nuevo Folio Real, que surgirá como un
dominio originario, cancelándose la inscripción de dominio antecedente,
haciéndose referencia del nuevo folio que se crea en dicho antecedente.
Con respecto al artículo que habla de
las medidas
cautelares en la referida DTR y atento que la escritura de consolidación no
tiene reserva de prioridad, considero conveniente darle un plazo de validez
a los informes de dominio que piden los notarios del RNRD en el marco de
la regularización, plazo que podría ser similar al de los informes judiciales
que establece el decreto 5479/65 es decir de noventa dias, porque
habitualmente entre el requerimiento de los informes registrales y
catastrales, la posterior elevación de la documentación a la Subsecretaría
de Tierras para su aprobación y autorización de realizar la escritura de
consolidación
y
finalmente
la
escritura
propiamente
dicha,
puede
transcurrir un tiempo prolongado, en el que puede ingresar una medida
cautelar que el notario no ha tenido forma de conocer, razón por el cual no
sería exigible que hiciera mención alguna de la medida; esto siempre y
cuando no sean las mencionadas medidas de prohibición de inscribir y
medida de no innovar que se resolverán siempre por expediente
administrativo ante el Registro de la Propiedad.
CESION DE DERECHOS DEL ACTA LEY 24.374
Un párrafo aparte se merece el tema de la cesión de derechos de la ley.
Siendo el beneficiario, titular de un derecho personal, instrumentado por
escritura pública e inscripto en el Registro de la Propiedad, el mismo podrá
transmitir su derecho a un tercero mediante escritura de cesión (derecho
que al estar publicitado en un asiento registral mediante un acta dará
mayor seguridad al negocio)
y será este último quien consolide a su
nombre el dominio mediante la correspondiente escritura de consolidación.
Es importante aclarar que tratándose de un derecho personal que surge de
una escritura pública y ha merecido inscripción registral por disposición
de la ley, la cesión de derechos deberá formalizarse por escritura pública y
esta a su vez inscribirse en el registro con relación a dicho inmueble. Estas
escrituras de cesión pueden ser autorizadas, hoy día,
por cualquier
notario no siendo necesario realizar trámite alguno ante los RNRD.
Ahora bien sobre este tema, es importante resaltar que durante los
debates previos al dictado de la DISPOSICIÓN TÉCNICO REGISTRAL 2/11,
disposición plenamente consensuada en todo su articulado, entre la
Subsecretaría Social de Tierras de la Pcia. de Buenos Aires, Colegio de
Escribanos de la Pcia. de Buenos Aires y el Registro de la Propiedad
Inmueble de Pcia. de Buenos Aires; la Subsecretaría de Tierras sostenía la
postura denegatoria
de la inscripción registral de las cesiones cuando
hayan transcurrido los diez años de la inscripción registral del acta de
regularización,
fundando dicha posición en la consolidación de pleno
derecho por el transcurso del tiempo.
Al respecto hay que tener en cuenta que si bien la ley 24374 ordena
inscribir las actas de regularización dominial como condición previa a la
obtención del beneficio, esta inscripción de ningún modo modifica nuestro
régimen de adquisición de dominio, siguiendo el principio
del título y
modo para la adquisición del Derecho Real de Dominio y la publicidad
registral para su oponibilidad a terceros, y en el caso de los documentos
previstos por esta ley, para el cómputo del plazo requerido por el art.3999
del CC para la prescripción decenal.
Dicho esto hay que ver realmente en que momento se cumplen los dos
requisitos para que el beneficiario adquiera el dominio. El decreto 181/06
en consonancia con el artículo 8 de la ley 24374 y modif. 25.797 nos dice
en el artículo l° que a) La caducidad impuesta a la inscripción originaria
operará en la Provincia de Buenos Aires por extinción del dominio contra
quien se hizo la regularización por el solo transcurso de los diez años de la
inscripción a favor del regularizado. b) Consolidación del dominio a favor
del regularizado con carácter de titular de dominio.
De la lectura del artículo 1° se desprendería que el acta de constatación
de los requisitos formales del Régimen de Regularización una vez inscripta
y transcurrido los 10 años se convertiría en título sin más trámite;
circunstancia totalmente alejada de la realidad por cuanto de ser así
estaríamos frente a un registro de derechos, con la particularidad de que
la mutación real estaría diferida en el tiempo o sea el derecho real de
dominio se constituiría con la registración del documento por el tiempo
prescripto por la ley.
Sin embargo como se dijo la ley 24.374 no modifica el régimen de título y
modo establecido por el Código Civil y por ende la mutación real no opera
en el registro sino fuera de él. Así los artículos 3 a 6 del citado decreto
181/06 nos hablan del procedimiento para la consolidación, que termina
con el Acta de Requerimiento para el Reconocimiento de la Consolidación,
que conjuntamente con el Acta de regularización constituirían
el título
suficiente y una vez inscripta esta última acta, el registro genera un nuevo
folio real, que le da publicidad al nuevo titular. Como vemos hasta tanto
no se conforme el título, no habrá operado la adquisición del dominio, y el
beneficiario de la ley podrá transmitir su derecho a un tercero, siguiendo
en el campo de los derechos personales.
Ahora bien respecto a las cesiones, el Registro de la Propiedad Inmueble
modificó la posición que sostenía sobre este tema, plasmada en el artículo
3 de la DTR 6/95 y así es que en el artículo 22 de la DTR 2/11, definió en
consonancia con lo acordado con la Subsecretaría de Tierras y Colegio de
Escribanos la postura de admitir la inscripción de la cesiones de derechos
emergentes de las actas, considerando que son los notarios a cargo de los
RNRD los que deben calificar el cumplimiento del plazo requerido para
consolidar el dominio, siendo asimismo también los que deban analizar si
han existido causas de suspensión o interrupción de plazos, que al no
publicitarse en los registros, una vez reanudados se prolongarán los
mismos a todos sus efectos, inclusive para la oposición a terceros.
Por último y reafirmando esta posición sostenida por el Registro de la
Propiedad, debemos recordar que el artículo 1185 C.C establece que: “Los
contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen hechos por
instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos por
instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura
pública, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no
se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes
se han obligado a hacer escritura pública.” Como vemos y dentro del
contexto social del que hablamos no sería desacertado que el beneficiario
del acta ceda sus derechos por instrumento privado, circunstancia que no
requiere inscripción ya que el Registro de la Propiedad de Bs As. es un
registro de títulos portantes de derechos reales.
Esta situación puede o bien continuar en el tiempo,
detentando el
cesionario la posesión por instrumento privado o bien que él mismo realice
en algún momento,
la correspondiente escritura de cesión que lo
legitimará a realizar el acta de consolidación (cesión que podrá realizar
aún con posterioridad a dicho plazo de acuerdo a lo prescripto por el 1185
del CC ). Si no fuera así y se rechazara la inscripción de una cesión, con el
argumento de que el dominio se encuentra consolidado en cabeza del
beneficiario registral, estaríamos frente a un titular de dominio el cual no
posee titulo suficiente, por cuanto no posee el acta de consolidación
dominial, ni tampoco modo porque ya dejó de poseer cuando cedió por
instrumento privado.
CONCLUSIONES:
PRIMERO) TITULACION:
Teniendo en cuenta que el artículo 6 inciso e de la Ley 24.374 de
Regularización Dominial, otorga a los beneficiarios de la misma, previo
cumplimiento del procedimiento establecido por la ley, el dominio del
inmueble que poseen a modo de DOMINIO ORIGINARIO, es necesario a fin
de no vulnerar preceptos constitucionales, que la Ley así como claramente
estableció el plazo de 10 años de publicidad registral para acreditar la
posesión, y poder repeler cualquier acción reivindicatoria cumplido dicho
lapso, ponga luz sobre cual va a ser el TITULO con el cual se lo invista
como nuevo titular, entendiendo al mismo como “LA CAUSA DE
ADQUISICIÓN”, la cual tendrá que estar revestida de las formalidades
establecidas por la ley y ser TÍTULO SUFICIENTE para transmitir dominio.
SEGUNDO) FIN TUITIVO DE LA LEY:
Habiendo sancionado el Estado una legislación especial, que
ampara la situación de gran cantidad de ciudadanos que viven económica
y socialmente marginados, permitiéndoles ingresar al mercado inmobiliario
y crediticio, como así también acceder a la propiedad en un sentido formal,
consiguiendo su ansiado título de propiedad o ESCRITURA DE LA CASA.
Es imprescindible, a fin de no vulnerar el espíritu
tuitivo de la ley, que el Estado inste los mecanismos que crea adecuados,
para que los beneficiarios de esta Ley preserven el inmueble que habitan,
ya sea mediante la anotación de una cláusula de inembargabilidad, ya sea
por la incorporación al régimen de bien de familia, u cualquier otra figura
que evite el abuso de la situación de marginalidad y contexto social en el
que viven muchos de los beneficiarios de la ley. SI EL ESTADO AYUDO A
ADQUIRIR, DEBE TAMBIEN AYUDAR A CONSERVAR.