NORMAS NACIONALES DE VALUACIÓN Tribunal de Tasaciones

NORMAS NACIONALES DE VALUACIÓN
Tribunal de Tasaciones de La Nación
INTRODUCCION
La Ley Nacional de Expropiaciones Nº 21.499 prevé en sus artículos 13, 15 y 22, la
intervención obligatoria del Tribunal de Tasaciones de la Nación, a los efectos de la fijación de los
valores de avenimiento y/o indemnización con motivo de expropiación por causa de utilidad
pública, establecida en función del artículo 17 de la Constitución Nacional.
El Tribunal, como ente descentralizado, es un organismo técnico imparcial que establece
además valores de los bienes para adquisición, enajenación, locación, valor contable u otros fines,
requeridos por organismos públicos nacionales, para sí o para aquellos entes a los cuales
supervisan, controlan o auditan.
Por otra parte, por el artículo 26 del Decreto Nº 436 de e
f cha 30 de mayo de 2000 se
estableció, conforme a la política de transparencia en la gestión, la intervención obligatoria del
Tribunal de Tasaciones de la Nación, bajo pena de nulidad, en caso de contrataciones directas
para la adquisición de bienes inmuebles, y a través del artículo 164 del citado Decreto, se
estableció la intervención del Tribunal de Tasaciones de la Nación en caso de locación de bienes
inmuebles.
A la luz de los principios de competitividad, el Poder Ejecutivo Nacional decidió
incrementar la producción del Tribunal de Tasaciones de la Nación a través de compromisos
medibles y cuantificables respecto a la producción de servicios.
Para cumplimentar dicho objetivo, se dispuso la ampliación de las facultades del
organismo, a fin de satisfacer necesidades de los sectores público y privado, permitiendo la
tasación no sólo de bienes inmuebles sino también de bienes muebles, así como la actuación
como tribunal arbitral en carácter de mediador, a los fines de solucionar conflictos suscitados
sobre bienes muebles e inmuebles.
En función de lo expuesto, se consideró útil unificar criterios de tasación a nivel nacional,
convirtiendo al Tribunal de Tasaciones de la Nación en el organismo rector en lo referente a la
tasación de bienes. Asimismo, la Ley le encarga la conformación de un registro actualizado de
expertos independientes que auxilien al organismo, ampliando su capacidad operativa.
LINEAMIENTOS GENERALES PARA LAS NORMAS NACIONALES DE VALUACION
El objetivo central del dictado de Normas Nacionales de Valuación está dirigido a unificar
criterios de tasación a nivel nacional. En consecuencia, las Normas deben ser concebidas con la
flexibilidad necesaria que permita su aplicación directa en la esfera oficial, y también en la
actividad privada.
Su dictado por parte del Tribunal de Tasaciones de la Nación responde a las instrucciones
contenidas en la Ley Nº 21.626, que designa al Tribunal como organismo rector para la tasación
de bienes.
En consecuencia, el carácter general que debe seguir la normativa estará definido por:
1. Su amplitud conceptual, a los efectos de superar rigideces dogmáticas.
2. Su adaptabilidad, para afrontar las cambiantes circunstancias del mundo moderno
que se reflejan en el valor de los bienes.
El concepto es asegurar la mejor práctica profesional en la materia, promoviendo la idea
de claridad y transparencia en las valuaciones.
A los efectos de su estructuración formal, el cuerpo normativo abordará:
1. La definición de los Principios Generales expresados sintéticamente.
2. La adopción de Conceptos de Valor.
3. La explicitación de Definiciones Técnicas de carácter operativo.
4. La clarificación de los Procedimientos Técnicos que aseguren un claro contenido
de los informes y la obtención de valores fundamentados.
Con el fin de evitar una dispersión normativa que dificultaría la realización de las
valuaciones, resulta oportuno recoger en un texto integrado todas las normas sobre la materia, sin
perjuicio de establecer determinadas peculiaridades en función de la finalidad de la tasación.
FUENTES BIBLIOGRAFICAS
Para el dictado de las Normas, el Tribunal de Tasaciones de la Nación se ha basado
fundamentalmente en la propia experiencia del Organismo desarrollada en más de cincuenta años
de trayectoria. Se ha consultado antecedentes de normativa internacionales en la materia, así
como las específicas de diversos países, además de artículos y publicaciones elaborados por
instituciones dedicadas a la valuación en el país y el extranjero, y bibliografía de prestigiosos
profesionales que integraron el Tribunal de Tasaciones de la Nación, a quienes se brinda el debido
reconocimiento por su aporte.
TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION
Miembros que aprobaron las Normas.
Presidente:
Vicepresidente:
Miembros:
Ing. Daniel Eduardo Martin
Arq. Carlos Alberto Martin
Ing. Galdino Alberto Cattaneo
Ing. Alejandro Juan Piffaretti
Ing. Jorge María Saravia
Ing. Enrique Horacio Cortelletti
Consultor Normativo:
Arq. Eduardo Elguezabal
BOLETIN OFICIAL N° 29.921 1° Sección, Viernes 14 de junio de 2002
TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION
Resolución 27/2002
Apruébase las normas de tasación establecidas por dicho Cuerpo Colegiado.
Bs. As., 7/6/2002
VISTO la Ley Orgánica del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN (Ley N° 21.626
t.o. 2001), el Decreto 3722 del 12 de diciembre de 1977, sus modificatorios y
complementarios, y
CONSIDERANDO:
Que el artículo 3° de la Ley citada en el Visto, dispone en el inciso b) que será atribución
del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION en pleno, actuar como organismo rector
en el ámbito de las tasaciones, estableciendo normas y métodos de alcance nacional.
Que mediante Acta de Sesión Especial N° 14. 2001, del 3 de mayo de 2002, se resolvió
aprobar las normas de tasación establecidas por dicho Cuerpo Colegiado, y a través de
Acta de Sesión Especial N° 13, del 29 de abril de 2002, se dispuso su publicación en la
página Web del organismo.
Que la presente se dicta en uso de las atribuciones conferidas por el artículo 4° inciso c)
de la Ley Orgánica del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN (Ley N° 21.626 t.o.
2001).
Por ello,
EL PRESIDENTE DEL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION
RESUELVE:
ARTICULO 1°.- Aplíquense en el TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION, las normas de
tasación aprobadas por el Acta de Sesión Especial N° 14, de fecha 3 de mayo de 2002 y que,
como Anexo I, forman parte integrante de la presente Resolución.
ARTICULO 2° - Regístrese, comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro
Oficial y archívese. - Daniel E. Martín.
NOTA: Esta Resolución se publica sin el Anexo I. La documentación no publicada puede ser
consultada en la Sede Central de esta Dirección Nacional (Suipacha 767 – Capital Federal) y en la
página Web del Tribunal de Tasaciones de la Nación www.ttn.gov.ar
Por Resoluciones 42/2002 y 58/2002, se incorporan nuevas normas.
ANEXO I
NORMA TTN 1.1 PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR – 6 de agosto de 2002.
NORMA TTN 2.1 DEFINICIONES TECNICAS Y LEGALES – 6 de agosto de 2002.
NORMA TTN 3.0 METODO COMPARATIVO – 3 de mayo de 2002.
NORMA TTN 4.0 METODO DEL COSTO – 3 de mayo de 2002.
NORMA TTN 5.0 PLANILLA DE TIERRA – 3 de mayo de 2002.
NORMA TTN 6.1 PLANILLA V. VENALES – 6 de agosto de 2002.
NORMA TTN 7.0 TASACIONES DE EXPROPIACION – 3 de mayo de 2002.
NORMA TTN 8.0 VALORES TECNICOS CONTABLES – 6 de agosto de 2002.
NORMA TTN 9.0 PLANILLA VALOR ZONAL – 6 de agosto de 2002.
NORMA TTN 10.0 REQUISITOS DE INFORME DE TASACION – 3 de mayo de 2002.
NORMA TTN 11.0 VALUACION DE BIENES MUEBLES – 3 de mayo de 2002.
NORMA TTN 12.0 PASAJE DE LOTE A BLOCK – 6 de agosto de 2002.
NORMA TTN 13.0 SERVIDUMBRE DE ELECTRODUCTOS – 10 de octubre de 2002.
NORMA TTN 14.0 PLANILLA DE CRD – 3 de mayo de 2002.
NORMA TTN 15.0 SERVIDUMBRE DE CAMARAS DE ELECTRICIDAD – 10 de octubre de 2002.
NORMA TTN 1.1
6 de Agosto de 2002
PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR. VALOR DE TASACION
I. PRINCIPIOS
Valuar es determinar el valor económico que tiene un bien o un conjunto de
bienes, en una fecha precisa, para un fin establecido.
En función de lo expresado, pueden enunciarse tres principios fundamentales:
Principio de sustitución.
El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares características
sustitutivos de aquél.
Principio de temporalidad.
El valor de un bien está en función de la fecha de la tasación y puede variar a lo
largo del tiempo.
Principio de finalidad.
La finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las técnicas por
seguir.
II. BASES DE VALORACIÓN. CONCEPTOS DE VALOR
1. Valor de mercado
Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la
venta de un bien en la fecha de la valoración, habiéndose verificado técnicamente
las características del mismo, y suponiendo una comercialización adecuada, que
existe al menos un comprador potencial y un vendedor
correctamente
informados, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente por un
interés económico y sin un condicionamiento particular en la operación.
El valor de mercado de un bien está siempre determinado por la intersección de
sus curvas de oferta y demanda. La curva de demanda está dada por su costo de
sustitución para los potenciales compradores.
El valor de mercado puede ser obtenido::
a) Comparando sus características físicas y técnicas con las de bienes similares
cuyo valor se conoce, y ponderando luego la incidencia que puedan tener en
su valor de mercado las diferencias detectadas.
b) En función de los ingresos netos que él sería capaz de generar y de la tasa de
rédito que se obtiene en ese mercado con bienes similares.
2. Valor del Costo de reposición (CR)
2.1 Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias para
reemplazar, en la fecha de la valorización, un bien por otro nuevo de sus
mismas características
2.2 Neto o depreciado (CRD): Es el resultado de deducir del CRB la
depreciación física y/o funcional en la fecha de la valoración.
En el caso de bienes inmuebles, deberá sumarse el valor del terreno.
3. Valor de uso.
Es el valor económico que tiene un bien para su dueño en razón de la utilización
que de él hace. Así entendido, se recomienda limitar su utilización sólo para
casos solicitados por el comitente ya que el resultado no representa un valor
objetivo.
III. VALOR DE TASACION
Será el valor determinado en función de la finalidad de la tasación:
-
valuación para expropiaciones (valor objetivo) .
-
valuación técnico-contable (para valuaciones patrimoniales).
-
valuación para la venta o adquisición de bienes
-
valuación para locación o concesión de uso.
-
valuación para garantía
-
valuación para subasta
-
valuación para seguros.
-
valuación a efectos impositivos o de catastro.
-
valuación para servidumbres.
La finalidad de la tasación determinará la pertinencia de un concepto de valor
(valor de mercado, costo a nuevo o depreciado, valor de uso), en función del cual
se adoptará la metodología contemplada en la Norma correspondiente para la
determinación del Valor de Tasación solicitado.
Se define a continuación:
VALUACIÓN PARA EXPROPIACION
En el caso de las tasaciones por expropiación, corresponderá la determinación del
Valor Objetivo del bien, entendido –en función de la Ley Nº 21.499- como la suma
dineraria que le permita al expropiado resarcirse del valor del bien afectado y los
daños que sean consecuencia directa de la expropiación, en condiciones
equivalentes a las que precedían a la expropiación, sin tener en cuenta
circunstancias de carácter personal, valores afectivos, ganancias hipotéticas, ni el
mayor valor que pueda conferir la obra a ejecutarse.
En consecuencia, el Valor Objetivo podrá corresponderse con el valor de mercado
cuando éste pueda determinarse, o con el costo de reposición depreciado (CRD)
en su defecto.
VALUACIÓN TÉCNICO CONTABLE
En la valuación técnico contable de bienes con fines patrimoniales se trata de
obtener el valor neto de realización o el valor de reposición depreciado.
El Valor de Tasación para estos fines se calculará preferentemente a partir del
valor de mercado, obtenido por el Método Comparativo, afectado por un
coeficiente de realización que tendrá en cuenta la hipótesis de la venta del bien en
un término relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y
el descuento de los costos adicionales directos que podrían generarse hasta su
comercialización inclusive.
Aquellos bienes inmuebles especializados en virtud de su diseño, tamaño,
ubicación, etc que un comitente utilice en el cumplimiento de su función
específica, sin los cuales la gestión del poseedor se resiente o paraliza y que en
caso de destrucción deberían ser indefectiblemente reemplazados por otros de
idénticas características que el mercado no puede proveer, se tasarán por su
valor de reposición depreciado.
El valor de uso que mencionan las normas contables será determinado por el
costo de reposición depreciado o en casos excepcionales, por el costo de su
reemplazo lógico en función de los avances tecnológicos.
Para inmuebles, el Valor Técnico-Contable se compone del valor del terreno y el
valor del edificio discriminados, ya que según las Normas Contables son registros
distintos.
Para bienes muebles, se efectuará una depreciación lineal.
VALUACIÓN PARA VENTA O ADQUISICIÓN
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado preferentemente
obtenido por el método comparativo.
VALUACIÓN PARA LOCACION O CONCESIÓN DE USO
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, obtenido por el
método comparativo de antecedentes de locación o concesión, por deducción
fundada a partir del valor de mercado del bien, por capitalización de la renta u otro
método financiero apropiado.
VALUACIÓN PARA GARANTÍA
El Valor de Tasación para fines de garantía, incluida la garantía hipotecaria, será
el valor de realización, entendido como el valor de mercado descontados un
porcentaje que tenga en cuenta la hipótesis de venta en un término relativamente
corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y los costos adicionales
directos que podrían generarse hasta su comercialización .
VALUACIÓN PARA SUBASTA
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, afectado por un
coeficiente de reducción para fijar la base de remate que determinará el
comitente.
VALUACIÓN PARA SEGUROS
El Valor de Tasación para estos fines será el correspondiente al costo de
reposición depreciado, sin incorporar en el caso de inmuebles el valor del terreno.
VALUACIÓN A EFECTOS IMPOSITIVOS O DE CATASTRO
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado o el costo de
reposición depreciado, afectado por un coeficiente que determinará la autoridad
de aplicación.
VALUACION PARA SERVIDUMBRES
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, afectado por los
coeficientes de restricción según el caso.
IV. ESQUEMA GENERAL DE LA NORMA
NORMA TTN 2.1
6 de Agosto de 2002
DEFINICIONES TECNICAS Y LEGALES
1. Depreciación.
Merma en el valor económico de un bien.
1.1. Depreciación física.
Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien en función
de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus elementos.
1.2. Depreciación funcional.
Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien
atendiendo a su adaptación a la función a la que se destina.
2. Amortización
Merma en el valor contable de un bien que se utiliza para distribuir su costo de
origen durante la vida útil del mismo.
3. Antigüedad
Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción o fabricación
de un bien, y la fecha de la valoración.
4. Vida remanente
Es el número de años de expectativa de vida que le restan al bien
5. Vida útil
Es el número de años de vida total del bien, compuesto por la suma de su
antigüedad y su vida remanente.
6. Estado
Características de mantenimiento y conservación de un bien.
7. Antecedente
Toda venta u oferta obtenida en el mercado, cuando se conocen su valor y
características.
8. Referencia
Antecedente que no se puede comprobar fehacientemente en el mercado.
9. Remanente
Parte de un bien que queda después de una expropiación.
10. Cosas
Se llaman “cosas” en el Código Civil de la República Argentina, los objetos
materiales susceptibles de tener un valor.
11. Bien
Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman
“bienes”. El conjunto de los bienes de una persona constituye su “patrimonio” (art
2312 del Código Civil de la República Argentina).
12 . Clasificación de las cosas
Las cosas son muebles e inmuebles por su naturaleza, o por accesión, o por su
carácter representativo (art 2313 del Código Civil de la República Argentina).
13. Inmuebles por su naturaleza
Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismas
inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su
superficie y profundidad: todo lo que está incorporado al suelo de una manera
orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre (art.
2314 del Código Civil de la República Argentina).
14. Inmuebles por accesión.
Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran realmente
inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el
carácter de perpetuidad (art. 2315 del Código Civil de la República Argentina).
15. Accesorias de un inmueble
Son también inmuebles las cosas muebles que se encuentren puestas
intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de éste, sin
estarlo físicamente (art. 2316 del Código Civil de la República Argentina).
16. Inmuebles por carácter representativo
Son inmuebles por su carácter representativo los instrumentos públicos de donde
constare la adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusión
de los derechos reales de hipoteca y anticresis (art. 2317 del Código Civil de la
República Argentina).
17. Cosas muebles
Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea
moviéndose por sí mismas, sea que sólo se muevan por una fuerza externa, con
excepción de las que sean accesorias a los inmuebles (art. 2318 del Código Civil)
de la República Argentina.
Son también muebles todas las partes sólidas o fluidas del suelo, separadas de
él, como las piedras, tierra, metales, etc; las construcciones asentadas en la
superficie del suelo con un carácter provisorio; los tesoros, monedas, y otros
objetos puestos bajo el suelo; los materiales reunidos para la construcción de
edificios mientras no estén empleados; los que provengan de una destrucción de
los edificios, aunque los propietarios hubieran de construirlos inmediatamente con
los mismos materiales; todos los instrumentos públicos o privados de donde
constare la adquisición de derechos personales (art 2319 del Código Civil de la
República Argentina).
Las cosas muebles destinadas a formar parte de los predios rústicos o urbanos,
sólo tomarán el carácter de inmuebles, cuando sean puestos en ellos por los
propietarios o sus representantes o por los arrendatarios en ejecución del contrato
de arrendamiento (art. 2320 del Código Civi de la República Argentina l).
Cuando las cosas muebles destinadas a ser parte de los predios, fueran puestas
en ellos por los usufructuarios, sólo se consideran inmuebles mientras dura el
usufructo. (art2321 del Código Civil de la República Argentina).
Las cosas muebles, aunque se hallen fijadas en un edificio, conservarán su
naturaleza de muebles cuando estén adheridas al inmueble en mira de la
profesión del propietario, o de una manera temporaria. (art 2322 del Código Civil
de la República Argentina).
En los muebles de una casa no se comprenderán: el dinero, los documentos y
papeles, las colecciones científicas o artísticas, los libros y sus estantes, las
medallas, las armas, los instrumentos de artes y oficios, las joyas, ninguna clase
de ropa de uso, los granos, caldos, mercaderías, ni en general otras cosas que
las que forman el ajuar de una casa (art 2323 del Código Civil de la República
Argentina).
18. Servidumbre
Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno,
en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o
bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad (art
2970 del Código Civil de la República Argentina).
Las servidumbres pueden establecerse sobre la totalidad de un inmueble o sobre
una parte material de él, en su superficie, profundidad o altura (art 2998 del
Código Civil de la República Argentina ).
19. Servidumbre administrativa de electroducto
Desígnase con el nombre de electroducto todo sistema de instalaciones, aparatos
o mecanismos destinados a transmitir, transportar y transformar energía eléctrica
(art 2 ley 19552 de la República Argentina)
La servidumbre administrativa de electroducto afecta el terreno y comprende las
restricciones y limitaciones al dominio que sean necesarias para construir,
conservar, mantener, reparar, vigilar y disponer todo sistema de instalaciones,
cables, cámaras, torres, columnas, aparatos y demás mecanismos destinados a
transmitir, transportar, transformar o distribuir energía eléctrica (art 3 ley 19552 de
la República Argentina).
Los transportistas y los distribuidores gozarán de los derechos de servidumbre
previstos en la ley 19552 (art 18 ley 24065 de la República Argentina).
20. De las servidumbres en tránsito
El propietario, usufructuario o usuario de una heredad destituida de toda
comunicación con el camino público, por la interposición de otras heredades, tiene
derecho para imponer a éstas la servidumbre de tránsito, satisfaciendo el valor del
terreno necesario para ella, y resarciendo todo otro perjuicio (art 3068 del Código
Civil de la República Argentina).
Se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no sólo las que
están privadas de toda salida a la vía pública, sino también las que no tienen una
salida suficiente para su explotación (art 3069 del Código Civil de la República
Argentina).
21. De la servidumbre de acueducto
Toda heredad está sujeta a la servidumbre de acueducto a favor de otra heredad
que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones
o pastos, o a favor de un pueblo que las necesite para el servicio doméstico de
sus habitantes, o a favor de un establecimiento industrial, con el cargo de una
justa indemnización. Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar
las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas. (art 3082 del
Código Civil de la República Argentina)
22. Servidumbre de Gasoducto
Es el derecho real administrativo o público, de origen o base legal, sobre un
inmueble ajeno establecido a favor de los transportistas y distribuidores de gas
natural, para que éstos puedan cumplir o realizar las actividades a que responde
el gasoducto, que da lugar a indemnización a favor del titular del bien gravado.
Se halla prevista en el art. 22 de la Ley N° 24.076 de Gas Natural (B.O. 12/6/92)
de la República Argentina.
23. Locación
Es un contrato de derecho privado por el cual dos partes se obligan
recíprocamente, una a conceder el uso o goce de una cosa, y la otra a pagar por
ese uso o goce, un precio determinado en dinero.
Se halla regida por el Código Civil (arts. 1493 – 1622), y la Ley N° 23.091 (B.O.
16/10/84) de la República Argentina.
24. Concesión de Uso
Es un contrato de derecho público, bilateral, en virtud del cual la Administración
Pública crea a favor de un particular (concesionario), un derecho real de uso,
sobre un bien del dominio público del Estado (un derecho de sepultura, un
derecho al uso de agua para irrigación, etc.), cuyo ejercicio se halla sujeto al
poder de policía del Estado, otorgado en el interés privado del concesionario, de
carácter oneroso o gratuito, temporario o permanente, no traslativo de dominio,
renunciable por su titular y revocable por la administración por razones de
ilegitimidad, o de oportunidad, mérito o conveniencia.
NORMA TTN 3.0
3 de mayo de 2002
METODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES
I. METODO DE COMPARACION.
1. Está basado en el principio de sustitución y permite determinar el valor de
mercado de un bien . Su aplicación requiere:
a) Establecer las cualidades y características propias del bien a tasar que
influyen en su valor.
b) Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes
comparables al que se valora y, basándose en informaciones concretas sobre
transacciones reales u ofertas, obtener valores al contado de dichos bienes
en la fecha de la tasación.
c) Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de bienes
comparables al que se valora, descartando aquellos que se desvíen por
precios anormales o circunstancias especiales y homogeneizar los precios
unitarios de los elementos de la muestra con el del bien objeto de tasación.
Atendiendo a la fecha de los datos seleccionados y a las diferencias o
analogías observadas entre las características: superficie, tipología y
antigüedad de la edificación, entorno, o cualesquiera otras relevantes, de
aquellos bienes y las del bien a tasar.
d) Asignar el valor del inmueble en función del valor unitario obtenido utilizando
planillas aprobadas.
2. La utilización de este método exigirá como requisitos indispensables:
a) La existencia de un mercado representativo de bienes comparables.
b) Disponer de datos suficientemente representativos de ofertas y/o ventas.
3. Planillas
Utilizar las planillas de las Normas TTN 5.0 y TTN 6.0.
NORMA TTN 4.0
3 de mayo de 2002
METODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES
METODO DEL COSTO
Este método permite calcular el costo de reposición bruto o depreciado de
edificios y partes de edificios terminados o en construcción.
1. Costo de reposición bruto (CRB)
Se determinará sumando al valor de mercado del terreno en el que está edificado,
calculado en la fecha de la valoración, los gastos necesarios para edificar, en
dicha fecha, un inmueble de sus mismas características.
Entre los gastos necesarios se incluirán los siguientes:
a) Costo de construcción, considerándose como tal, la suma de los costos de
ejecución material de la obra, sus gastos generales, y el beneficio industrial del
constructor. No se incluirán en dicho costo el de los elementos no esenciales
de la edificación que sean fácilmente desmontables.
b) Costos de aranceles, derechos e impuestos de la construcción.
c) Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras.
d) Gastos de administración del promotor o emprendedor.
Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado según las
características del inmueble, calculados con los precios existentes a la fecha de la
valoración.
No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni
cualquier clase de gastos financieros o de comercialización.
En la determinación del valor de los inmuebles en construcción se tendrá en
cuenta la situación de la obra ejecutada a la fecha de la valoración, sin incluir
acopios ni mobiliario.
2. Costo de reposición depreciado (CRD).
Se determinará deduciendo del CRB, la depreciación física y funcional de la
edificación.
La depreciación de la edificación se calculará:
a) Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de
depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza la
tabla de Ross-Heidecke. La vida útil es la suma de la antigüedad más la
expectancia de vida, que será estimada por el tasador.
b) La depreciación funcional se calculará considerando el monto de los costos y gastos necesarios
para adaptar el edificio a los usos que correspondan.
Cuando la técnica de depreciación no resulte adecuada o compatible con las
técnicas constructivas y modernidad del edificio, se considerarán los costos y
gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares
características, a los efectos de determinar la depreciación física.
La fórmula que se aplicará para la depreciación física será:
Va= VR – (VR-Vr) K siendo:
Va: valor actual
VR: valor de reposición o costo de reposición bruto.
Vr: valor residual
K: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de RossHeidecke.
A continuación se reproduce la tabla:
Primera fila, determina el estado del bien según el siguiente orden:
1.0 EXCELENTE
1.5 MUY BUENA
2.0 BUENA
2.5 NORMAL
3.0 REGULAR
3.5 MALO
4.0 MUY MALO
4.5 DEMOLICION
5.0 IRRECUPERABLE
Primera columna determina el porcentaje de vida transcurrida con relación a la
vida útil del bien.
El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente K.
%
000
001
002
003
004
005
006
007
008
009
010
011
012
013
014
015
016
017
018
019
020
021
022
023
024
025
026
027
028
029
030
1.00
1.50
0.000
0.505
1.020
1.545
2.080
2.625
3.180
3.745
4.320
4.905
5.500
6.105
6.720
7.345
7.980
8.625
9.280
9.945
10.620
11.305
12.000
12.705
13.420
14.145
14.830
15.625
16.380
17.145
17.920
18.705
19.500
0.032
0.537
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100.000
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NORMA TTN 5.0
3 de mayo de 2002
VALUACIÓN DE INMUEBLES
PLANILLAS DE COMPARACION DE VALORES DE TIERRA
Las planillas de análisis de valor son instrumentos para el procesamiento de la
información y la obtención de valores unitarios que conducirán al Valor de
Tasación. Se utilizan para comparación integral de lotes, fracciones urbanas,
campos o fracciones rurales.
Su uso correcto implica dos niveles:
. la introducción de la información sobre los inmuebles que obrarán de
antecedentes de mercado.
. el procesamiento de la información en forma coherente y en función del objetivo
propuesto :la obtención de un valor unitario para el bien a tasar o valor zonal .
DESCRIPCION DE LA PLANILLA
El encabezado lleva los datos básicos del pedido, la fecha de tasación, la moneda
en uso y el tipo de cambio, el técnico que intervino y la zona de análisis (cuando
se la utiliza para la obtención de valores unitarios zonales).
Asimismo, se consignan la ubicación y medidas del lote a tasar y los datos de las
inmobiliarias que han sido fuente de información.
Los antecedentes recogidos se ubican en orden, a la izquierda de la planilla. Se
consignan básicamente ventas realizadas, cuando se cuenta con datos
verificables, u ofertas.
Toda la primera parte de la planilla desarrolla información sobre los antecedentes
elegidos y registrados: fecha, precio, medidas, superficie, zonificación y
edificabilidad, precio unitario según superficie y según superficie construible,
denominado valor de incidencia.
La planilla de Análisis de Valores de Tierra permite descontar las mejoras que
circunstancialmente puedan tener los antecedentes. De cada antecedente
permitirá obtener el precio unitario por superficie del terreno y por superficie
edificable en el terreno según sus posibilidades de acuerdo a la reglamentación
vigente, en el caso de terrenos urbanos.
Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente serán procesados
utilizando coeficientes de homogeneización, que compararán cada una de las
características principales del antecedente con las del tasado.
Los coeficientes de homogeneización se aplican como multiplicadores. Los rubros
de comparación son los pertinentes para cada caso: en el Análisis del Valor de la
Tierra, corresponderá: actualización, ubicación, medidas, esquina, superficie,
forma, topografía, aptitud, aptitud productiva para los campos, aptitud constructiva
para el medio urbano, servicios, pavimento, etc. Debe tenerse en cuenta que la
planilla incorpora rubros de comparación que pueden ser destinados a terrenos
urbanos o a tierra rural.
La selección de antecedentes debe ser representativa del segmento de mercado
del bien tasado, es decir del bien que motiva la confección de la planilla, de modo
que si esto es así, los coeficientes de homogeneización razonablemente no
asumirán altos niveles, reduciendo el posible error de apreciación.
Para la adopción de los coeficientes de homogeneización o comparación, el
tasador debe apelar a sus conocimientos técnicos, apreciación y experiencia. En
algunas ocasiones, el Tribunal brindará cuantificaciones referenciales de
coeficientes, que sirven para orientar sobre el rango más usual para cada caso.
De todas formas, debe primar el buen criterio del tasador, que es quien resuelve
la aplicación del coeficiente que corresponda.
A los coeficientes de homogeneización netamente comparativos, se suma el
coeficiente de oferta, que se aplica a cada antecedente de oferta consignado.
El coeficiente de oferta es una reducción del valor del antecedente, estimado en
función del valor real que asumiría la operación. Se aplica a cada caso, y por lo
tanto la apreciación del tasador puede ser distinta para cada antecedente aún
dentro de la misma planilla
Todos los coeficientes se multiplican entre sí, obteniéndose un coeficiente total
por cada antecedente. Este coeficiente total multiplicará el valor unitario solicitado
por ese antecedente, obteniéndose un valor unitario transformado en cada caso.
El concepto es que si el antecedente fue correctamente seleccionado como
exponente de ese segmento de mercado y es por lo tanto comparable con el bien
a tasar, y por él se solicita un determinado valor unitario siendo como es y con las
características que tiene, si sus características fueran idénticas al bien a tasar, el
mercado solicitaría este valor transformado, que incorpora además la reducción
por contraoferta. El proceso de homogeneización implica desde este punto de
vista una calificación del antecedente, extrayendo de él un valor unitario que se
utilizará para la determinación del valor unitario del tasado.
El paso siguiente es promediar los valores unitarios obtenidos entre sí obteniendo
el valor unitario final aplicable. Si la tasación es de un bien singular, se aplicará el
valor unitario obtenido a la superficie del mismo. Si la planilla es para la obtención
del valor unitario de un bien para un valor zonal, se deberá reproducir el proceso
comparativo, en este caso entre el referencial zonal y el caso por tasarse.
Superficies
Cada valor unitario implica la división entre un valor económico y una superficie.
El valor económico estará inequívocamente expresado en la moneda en curso. La
superficie se expresará en una unidad conveniente: será el metro cuadrado en
casos urbanos o la hectárea en propiedades rurales. Pero para comparar hace
falta procesar las superficies con un criterio de homogeneización. El Tribunal
establece rangos medios para estos porcentajes, cuya aplicación en cada caso
quedará a criterio del tasador.
Se observa la importancia de que el criterio de homogeneización de superficies
para la comparación debe ser coherente entre el antecedente y el consecuente.
PLANILLA DE VALORES DE TIERRA
Datos a Ingresar:
PLANILLA N°:
SALA:
EXPEDIENTE N°:
UBICACIÓN DEL LOTE:
SUPERFICIE DEL LOTE:
FECHA DE TASACION:
PROFESIONAL:
INMOBILIARIA:
TIPO DE CAMBIO:
Número de la planilla según registro.
Sala del TTN en la cual se realiza la valuación.
Número de expediente según el registro.
Ubicación del lote a tasar.
Superficie del lote a tasar; se debe indicar la unidad de
medida que puede ser en m2 o ha.
Fecha a la cual se realiza la tasación.
Apellido y nombre del profesional interviniente.
Nombre y teléfono de la inmobiliaria que aporta la
información. La numeración indica su relación con el
antecedente. Se debe asignar a cada antecedente la
inmobiliaria que le corresponde; si es la misma para
varios antecedentes, repetir la misma en cada número
de inmobiliaria.
Tipo de cambio a la fecha de la tasación entre la
moneda de curso legal y el dólar estadounidense
($/U$S).
MONEDA DE USO:
ZONA DE ANALISIS:
PART. O DEP.:
PROVINCIA:
tasar.
PAIS:
Moneda a la cual se realiza la tasación.
Partido o Departamento en donde está ubicado el bien
a tasar.
Provincia o Estado en donde está ubicado el bien a
País en donde está ubicado el bien a tasar.
ANTECEDENTES (VENTAS/OFERTAS)
N° ANTECEDENTE:
Número de antecedente según el registro.
UBICACIÓN:
Ubicación del antecedente.
FECHA:
Fecha a la cual se ha obtenido el antecedente.
OF./VTA:
Consignar si el antecedente se trata de una oferta o
una venta.
MEJORAS:
Discriminación de valores de tierra y mejoras del
antecedente.
PRECIO TIERRA:
Valor de la tierra en el antecedente.
PRECIO MEJORA:
Valor de las mejoras o edificaciones del antecedente.
TIERRA:
PRECIO:
S.ED.(M2):
FRENTE:
antecedente.
FONDO:
SUPERFICIE:
ZONI:
FOT:
P. UNITARIO:
P. INCID.:
Datos técnicos de la tierra del antecedente.
Valor de la tierra en el antecedente.
Superficie edificable en m2, para lotes urbanos con
zonificación Este parámetro indica la capacidad
constructiva en el mismo. Esta constituido por el
producto entre la Superficie del lote y el Factor de
Ocupación Total.
Valor en metros de la medida del frente del
Valor en metros de la medida hasta el fondo del
antecedente.
Valor en m2 o ha., según corresponda, de la superficie
del antecedente.
Zonificación del antecedente según el Código de
Planeamiento Urbano vigente para lotes urbanos. Se
debe especificar RURAL para antecedentes rurales.
Factor de Ocupación Total del antecedente.
Precio Unitario: Está constituido por el cociente entre el
precio y la superficie del antecedente.
Precio Unitario de Incidencia: Está constituido por el
cociente entre el precio y la superficie edificable del
antecedente (S.ED.(M2).
En antecedentes sin FOT este valor debe ser igual al
Precio Unitario (P. UNITARIO).
COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION – MULTIPLICADORES
Estos coeficientes comparan distintas características de cada antecedente con el
bien a tasar, obteniéndose un coeficiente total que es el resultado de la
multiplicación de todos los coeficientes que se describen a continuación.
ACT:
UBIC.:
MED:
ESQ:
SUP:
FORM:
TOPO:
APTI:
SERV:
PAV.:
COEFICIENTE LIBRE:
Coeficiente de actualización del precio del antecedente
cuando el lapso entre la fecha de tasación y la fecha
del antecedente es de tal magnitud que es conveniente
su actualización.
Coeficiente de Ubicación de cada antecedente
comparado con el bien a tasar.
Coeficiente de Medida de cada antecedente
comparado con el bien a tasar. Se pondera las medidas
del frente y el fondo del antecedente en comparación
con el bien a tasar.
Coeficiente de Esquina del antecedente comparado
con el bien a tasar.
Coeficiente de Superficie del antecedente comparado
con el bien a tasar..
Coeficiente de Forma del antecedente comparado con
el bien a tasar
Coeficiente de Topografía del antecedente comparado
con el bien a tasar.
Coeficiente de Aptitud del antecedente comparado con
el bien a tasar. En tasaciones rurales permitirá
comparar aptitudes productivas, y en tasaciones
urbanas aptitudes proyectuales de un determinado
predio.
Coeficiente de servicios con que cuenta el antecedente
en comparación con el bien a tasar. Se compara la
cantidad y calidad de los servicios Públicos o Privados.
Coeficiente de pavimento con que cuenta el
antecedente comparado con el bien a tasar. Se
compara la existencia de calles pavimentadas de cada
antecedente con respecto al consecuente.
En la planilla existen cuatro (4) casilleros libres para
enunciar coeficientes no previstos.
En el caso de adoptar alguno, este debe ser enunciado
y aclarado en el sector de Observaciones (Obs.:) de la
planilla.
OFER:
COEF. TOTAL:
VALOR UNIT.:
VALOR INCID.:
OBS.:
SE ADOPTA:
TOTAL U.:
TOTAL I. :
PROMED. U.:
PROMED. I. :
Coeficiente de oferta de cada antecedente. Contempla
un porcentaje de variación del valor por la aplicación de
las leyes de la oferta y la demanda.
Coeficiente total de homogeneización de los
antecedentes.
Valor unitario homogeneizado.
Valor de incidencia homogeneizado.
Observaciones.
Valor unitario adoptado.
Suma de los valores unitarios homogeneizados.
Suma de los valores de incidencia homogeneizados.
Promedio de valores unitarios homogeneizados.
Promedio de valores de incidencia homogeneizados.
RECOMENDACIONES:
Se recomienda tomar los siguientes criterios en el uso de la Planilla:
MONEDA DE USO:
Utilizar la moneda de curso legal.
COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION – MULTIPLICADORES: No utilizar
coeficientes de magnitud importante ya que esto implica que el antecedente no se
encuentra dentro del rango óptimo de comparación.
Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.70 a 1.30; de utilizarse
uno que no se encuentre en este rango se recomienda su justificación en el
informe respectivo de la tasación.
NORMA TTN 6.1
6 de agosto de 2002
VALUACIÓN DE INMUEBLES
PLANILLAS DE COMPARACION DE VALORES VENALES
Las planillas de análisis de valor son instrumentos para el procesamiento de la
información y la obtención de valores unitarios que conducirán al Valor de
Tasación.
Su uso correcto implica dos niveles:
. la introducción de la información sobre los inmuebles que obrarán de
antecedentes de mercado.
. el procesamiento de la información en forma coherente y en función del objetivo
propuesto :la obtención de un valor unitario para el bien a tasar o valor zonal .
Se describe a continuación la planilla de Análisis de Valores Venales para
comparación integral de inmuebles, considerando tierra y construcción.
DESCRIPCION DE LA PLANILLA
El encabezado lleva los datos básicos del expediente, la fecha de tasación, la
moneda en uso y el tipo de cambio, el técnico que intervino y la zona de análisis.
Asimismo, se consignan la ubicación y medidas del bien y los datos de las
inmobiliarias que han sido fuente de información.
Los antecedentes recogidos se ubican en orden a la izquierda de la planilla. Se
consignan básicamente ventas realizadas, cuando se cuenta con datos
verificables, u ofertas.
Toda la primera parte de la planilla desarrolla información sobre los antecedentes
elegidos y registrados: fecha, precio, medidas, superficie, zonificación, precio
unitario según superficie.
La planilla de Análisis de Valores Venales permite obtener de cada antecedente el
precio unitario por la superficie considerada, dato que interesa básicamente.
Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente serán procesados
utilizando coeficientes de homogeneización, que compararán cada una de las
características principales del bien a tasar con las de los antecedentes.
Los coeficientes de homogeneización se aplican como multiplicadores.
Los rubros de comparación son los pertinentes para cada caso: actualización,
ubicación, piso, planta, superficie, capacidad constructiva, edad, estado,
proporciones de frente y fondo, existencia de patio o terraza, etc
La selección de antecedentes debe ser representativa del segmento de mercado
del bien tipo o del tasado, es decir del bien que motiva la confección de la planilla,
de modo que si esto es así, los coeficientes de homogeneización razonablemente
no asumirán altos niveles, reduciendo el posible error de apreciación.
Para la adopción de los coeficientes de homogeneización o comparación, el
tasador debe apelar a sus conocimientos técnicos, apreciación y experiencia. En
algunas ocasiones, el Tribunal brindará cuantificaciones referenciales de
coeficientes, que sirven para orientar sobre el rango más usual para cada caso.
De todas formas, debe primar el buen criterio del tasador, que es quien resuelve
la aplicación del coeficiente que corresponda.
A los coeficientes de homogeneización netamente comparativos, se suma el
coeficiente de oferta, que se aplica a cada antecedente de oferta consignado.
El coeficiente de oferta es una reducción del valor del antecedente, estimado en
función del valor real que asumiría la operación. Se aplica a cada caso, y por lo
tanto la apreciación del tasador puede ser distinta para cada antecedente aún
dentro de la misma planilla
Todos los coeficientes se multiplican entre sí, obteniéndose un coeficiente total
por cada antecedente. Este coeficiente total multiplicará el valor unitario solicitado
por ese antecedente, obteniéndose un valor unitario transformado en cada caso.
El concepto es que si el antecedente fue correctamente seleccionado como
exponente de ese segmento de mercado –y es por lo tanto comparable con el
bien a tasar-, y por él se solicita un determinado valor unitario siendo como es y
con las características que tiene, si sus características fueran idénticas al bien a
tasar, el mercado solicitaría este valor transformado, que incorpora además la
reducción por contraoferta. El proceso de homogeneización implica desde este
punto de vista una calificación del bien a tasar, extrayendo de él un valor unitario
que se utilizará para la determinación del valor unitario del mismo.
El paso siguiente es promediar los valores unitarios obtenidos entre sí obteniendo
el valor unitario final aplicable.
Superficies
Cada valor unitario implica la división entre un valor económico y una superficie.
El valor económico estará inequívocamente expresado en la moneda en curso. La
superficie se expresará en una unidad conveniente que será el metro cuadrado,
pero para comparar hace falta procesar las superficies con un criterio de
homogeneización.
En el caso de viviendas, locales,
homogeneizarse con un criterio que
consecuente.
oficinas, etc, la superficie deberá
compatibilice el antecedente con el
La superficie cubierta se consignará, a tales efectos, al cien por ciento. La
superficie semicubierta o descubierta será procesada con un porcentaje
razonable, tomando la precaución de observar que la superficie descubierta sea
considerada con un concepto venal y no se confunda con el terreno descubierto
en el caso de edificios en terreno propio.
El Tribunal podrá establecer rangos medios para estos porcentajes, cuya
aplicación en cada caso quedará a criterio del tasador.
Se observa la importancia de que el criterio de homogeneización de superficies
para la comparación debe ser coherente entre el antecedente y el consecuente.
PLANILLA DE VALORES VENALES
Esta planilla se utiliza para comparar un consecuente con hasta 6 antecedentes
de valores venales de Casas, Cocheras, Departamentos, Industrias, Locales,
Oficinas, etc., cuando se cuenta con valores de comparación.
Datos a Ingresar:
PLANILLA N°:
SALA:
EXPEDIENTE N°:
UBICACIÓN DEL BIEN:
SUPERFICIE DEL BIEN:
Número de la planilla según registro.
Sala del TTN en la cual se realiza la valuación.
Número de expediente según el registro.
Ubicación del lote a tasar.
Superficie del lote a tasar. Se debe indicar la unidad de
medida que puede ser en m2 o ha.
FECHA DE TASACION:
TIPO DE BIEN:
PROFESIONAL:
INMOBILIARIA:
TIPO DE CAMBIO:
MONEDA DE USO:
ZONA DE ANALISIS:
PART. O DEP.:
PROVINCIA:
tasar.
PAIS:
Fecha a la cual se realiza la tasación.
Descripción del tipo de bien a tasar.
Apellido y nombre del profesional interviniente.
Nombre y teléfono de la inmobiliaria que aporta la
información. La numeración indica su relación con el
antecedente. Se debe asignar a cada antecedente la
inmobiliaria que le corresponde; si es la misma para
varios antecedentes, repetir la misma en cada número
de inmobiliaria.
Tipo de cambio a la fecha de la tasación entre la
moneda de curso legal y el dólar estadounidense
($/U$S).
Moneda a la cual se realiza la tasación.
Partido o Departamento en donde está ubicado el bien
a tasar.
Provincia o Estado en donde está ubicado el bien a
País en donde está ubicado el bien a tasar.
ANTECEDENTES (VENTAS/OFERTAS)
N° ANTECEDENTE:
Número de antecedente según el registro.
UBICACIÓN:
Ubicación del antecedente.
FECHA:
Fecha a la cual se ha obtenido el antecedente.
OFERTA / VENTA:
Consignar si el antecedente se trata de una oferta o
una venta.
PRECIO:
Valor del antecedente.
FRENTE:
Valor en metros de la medida del frente del
antecedente.
FONDO:
Valor en metros de la medida hasta el fondo del
antecedente.
SUPERFICIE:
Valor en m2, según corresponda, de la superficie del
antecedente.
ZONI:
Zonificación del antecedente según el Código de
Planeamiento Urbano vigente para lotes urbanos. Se
debe especificar “RURAL” para antecedentes rurales.
FOT:
Factor de Ocupación Total del antecedente.
P. UNITARIO:
Precio Unitario: Está constituido por el cociente entre el
precio y la Superficie del antecedente.
COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION – MULTIPLICADORES
Estos coeficientes comparan distintas características de cada antecedente
con el bien a tasar, obteniendo un coeficiente total que es el resultado de la
multiplicación de todos los coeficientes que se describen a continuación.
ACT:
UBIC. :
PISO:
PLTA:
SUP:
CA.C. :
EDAD:
EST. :
F. FD. :
PA.T. :
COEFICIENTE LIBRE:
OFER:
Coeficiente de actualización del precio de los
antecedentes cuando el lapso entre la fecha de
tasación y la fecha del antecedente es de tal magnitud
que es conveniente su actualización.
Coeficiente de Ubicación de cada antecedente
comparado con el bien a tasar.
Coeficiente de Ubicación del bien en el piso del edificio,
si corresponde. Se pondera la incidencia de la
ubicación en los pisos de edificios de cada antecedente
con el bien a tasar..
Coeficiente de Ubicación en planta del piso del edificio,
si corresponde. Se pondera la incidencia con respecto
de estar ubicado al frente, interno o al contrafrente del
edificio.
Coeficiente de Superficie propia que compara las
características de cada Antecedente con el bien a
tasar.
Coeficiente de Características Constructivas de cada
antecedente comparado con el bien a tasar.
Coeficiente de Edad. Se compara la antigüedad en
años de cada antecedente comparado con el bien a
tasar.
Coeficiente de Estado. Se compara el estado de
conservación de cada antecedente comparado con el
bien a tasar.
Coeficiente de Frente y Fondo (solo para Locales). Se
compara la relación entre frente y fondo de cada
antecedente con respecto al consecuente.
Coeficiente de Patio o Terraza. Se compara la
existencia de patio o terraza de cada antecedente con
respecto al bien a tasar.
En la planilla existen cuatro (4) casilleros libres para
enunciar coeficientes no previstos.
En el caso de adoptar alguno, este debe ser enunciado
y aclarado en el sector de Observaciones (Obs.) de la
planilla.
Coeficiente de Oferta de cada antecedente. Contempla
un porcentaje de variación del valor por la aplicación de
las leyes de la oferta y la demanda.
COEF. TOTAL:
VALOR UNIT. :
OBS. :
SE ADOPTA:
TOTAL U.:
PROMED. U.:
Coeficiente Total de Homogeneización de
antecedentes.
Valor Unitario homogeneizado.
Observaciones.
Valor unitario adoptado.
Suma de los valores unitarios homogeneizados.
Promedio de valores unitarios homogeneizados.
los
RECOMENDACIONES:
Se recomienda tomar los siguientes criterios en el uso de la Planilla:
TIPO DE BIEN:
Descripción del tipo de bien a tasar, aquí se
recomienda describir el bien, como ser Departamento
de 4 ambientes, Local, etc.
MONEDA DE USO:
Utilizar la moneda de curso legal.
COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION – MULTIPLICADORES: No utilizar
coeficientes de magnitud importante ya que esto implica que el antecedente no se
encuentra dentro del rango óptimo de comparación.
Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.70 a 1.30, de utilizarse
uno que no se encuentre en este rango se recomienda su justificación en el
informe respectivo de la tasación.
HOMOLOGACION DE SUPERFICIES:
Criterios de uso para homologar superficies del bien.
SUPERFICIE CUBIERTA:
SUPERFICIE SEMICUBIERTA:
BALCONES:
BALCON TERRAZA Y PATIOS.
Considerar al 100 %.
Considerar al 50 %.
Según cada caso.
Según cada caso.
COEFIC IENTES LIBRES:
En la planilla existen cuatro (4) casilleros libres para enunciar coeficientes no
previstos.
Los más usuales serían:
Características Arquitectónicas: Pondera distribución, funcionalidad, calidad
espacial, vistas y orientación, etc.
Características del Consorcio: Pondera el estado de mantenimiento y
conservación de las superficies comunes y la calidad del servicio de
administración, siendo exclusivo para propiedad horizontal.
NORMA TTN 7.0
3 de mayo de 2002
TASACIONES DE EXPROPIACIÓN NACIONAL
MARCO LEGAL
La Constitución de la Nación Argentina consagra el principio de la inviolabilidad de la propiedad y
establece que ningún habitante puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en
ley. La expropiación por causa de utilidad pública debe ser calificada por ley y previamente
indemnizada.
La ley 21499, de Expropiaciones, establece, entre otras consideraciones, que :
Podrá actuar como expropiante el Estado Nacional, así como las entidades autárquicas nacionales
y las empresas del Estado Nacional, en tanto estén expresamente facultadas para ello por sus
respectivas leyes orgánicas o por leyes especiales. Los particulares, sean personas de existencia
visible o jurídicas, podrán actuar como expropiantes cuando estuvieren autorizados por la ley o por
acto administrativo fundado en ley.
Pueden ser objeto de expropiación todos los bienes convenientes o necesarios para la satisfacción
de la “utilidad pública”, cualquiera sea su naturaleza jurídica, pertenezcan al dominio público o
privado, sean cosas o no.
La expropiación se referirá específicamente a bienes determinados. También podrá referirse
genéricamente a los bienes que sean necesarios para la construcción de una obra o la ejecución
de un plan o proyecto; en tal caso la declaración de utilidad pública se hará en base a informes
técnicos referidos a planos descriptivos, análisis de costos u otros elementos que fundamenten los
planes y programas a concretarse, mediante la expropiación de los bienes de que se trate,
debiendo surgir la directa vinculación o conexión de los bienes a expropiar con la obra, plan o
proyecto a realizar. En caso de que la declaración genérica de utilidad pública se refiriese a
inmuebles, deberán determinarse, además, las distintas zonas, de modo que a falta de
individualización de cada propiedad queden especificadas las áreas afectadas por la expresada
declaración.
La declaración de utilidad pública podrá comprender no solamente los bienes que sean necesarios
para lograr tal finalidad, sino también todos aquellos cuya razonable utilización en base a planos y
proyectos específicos convenga material o financieramente a ese efecto, de modo que se
justifique que las ventajas estimadas serán utilizadas concretamente en la ejecución del programa
que motivó la declaración de utilidad pública.
Si se tratase de la expropiación parcial de un inmueble y la parte que quedase sin expropiar fuere
inadecuada para un uso o explotación racional, el expropiado podrá exigir la expropiación de la
totalidad del inmueble. En el supuesto de avenimiento, las partes de común acuerdo determinarán
la superficie inadecuada, a efectos de incluirla en la transferencia de dominio; en el juicio de
expropiación dicha superficie será establecida por el juez.
Cuando la expropiación de un inmueble incida sobre otros con los que constituye una unidad
orgánica, el o los propietarios de estos últimos estarán habilitados para accionar por expropiación
irregular si se afectare su estructura arquitectónica, su aptitud funcional o de algún modo resultare
lesionado el derecho de propiedad.
La indemnización sólo comprenderá el valor objetivo del bien y los daños que sean una
consecuencia directa e inmediata de la expropiación. No se tomarán en cuenta circunstancias de
carácter personal, valores afectivos, ganancias hipotéticas, ni el mayor valor que pueda conferir al
bien la obra por ejecutarse. No se pagará lucro cesante.
No se indemnizarán las mejoras realizadas en el bien con posterioridad al acto que lo declaró
afectado a expropiación, salvo las mejoras necesarias.
La indemnización se pagará en dinero en efectivo, salvo conformidad del expropiado para que
dicho pago se efectúe en otra especie de valor.
Declarada la utilidad pública de un bien, el expropiante podrá adquirirlo directamente del
propietario, dentro de los valores máximos que estime a ese efecto el Tribunal de Tasaciones de la
Nación (avenimiento). Tratándose de inmuebles, el valor máximo estimado será incrementado
automáticamente y por todo concepto, en un 10% por avenimiento.
No habiendo avenimiento respecto del valor de los bienes inmuebles el
expropiante deberá promover la acción judicial de expropiación. La cuestión será
decidida por el juez quien, respecto a la indemnización prevista en la ley (art. 10)
y sin perjuicio de otros medios probatorios, requerirá dictamen del Tribunal de
Tasaciones de la Nación. La sentencia fijará la indemnización teniendo en cuenta
el valor del bien al tiempo de la desposesión.
Para la transferencia del dominio de inmuebles al expropiante, no se requerirá
escritura pública otorgada ante escribano siendo suficiente al efecto, la inscripción
en el respectivo Registro de la Propiedad del decreto que apruebe el avenimiento
o, en su caso, de la sentencia judicial que haga lugar a la expropiación.
Procede la acción de expropiación irregular en los siguientes casos:
a) cuando existiendo una ley que declara de utilidad pública un bien, el Estado toma la posesión
del mismo sin haber cumplido con el pago de la respectiva indemnización;
b) cuando, con motivo de la ley de declaración de utilidad pública, de hecho una cosa mueble o
inmueble resulte indisponible por evidente dificultad o impedimento para disponer de ella en
condiciones normales;
c) cuando el Estado imponga al derecho del titular de un bien o cosa una indebida restricción o
limitación, que importe una lesión a su derecho de propiedad.
En el juicio de expropiación irregular los valores indemnizables serán fijados en la misma forma
prevista para el juicio de expropiación regular, contemplada en el art. 10 de la ley y siguientes,
debiendo tenerse en cuenta para la tasación que no existe toma de posesión.
La Ley Orgánica del Tribunal de Tasaciones de la Nación establece en su artículo 2do como
primera función del Tribunal:
“a) Tasar los bienes muebles e inmuebles sujetos a expropiación y dictaminar acerca de su valor
en los casos previstos en la ley 21499”.
La ley 21626 t.o. 2001 establece entre las atribuciones del Tribunal en pleno:
“Producir los dictámenes mencionados en el artículo 15 de la ley 21499”
Entre las atribuciones de las Salas del Tribunal, establece:
“a) Proyectar y someter los dictámenes mencionados en el inciso a) del artículo 3° del presente,
dentro de los plazos que según las modalidades de cada caso fije el reglamento de
funcionamiento del Tribunal”.
Los plazos de la expropiación y las acciones de retrocesión se rigen por lo determinado en los
Titulos VI y VII de la Ley N° 21.499.
DETERMINACIÓN DEL VALOR DE TASACIÓN EN EXPROPIACIÓN
En el caso de las tasaciones por expropiación corresponderá la determinación del Valor Objetivo
del bien, entendido en función de la ley 21499 como la suma dineraria que le permita al
expropiado resarcir el valor de su propiedad, más los daños que sean consecuencia directa de la
expropiación, en condiciones equivalentes a la que se hallaba con anterioridad a la expropiación,
valuando la propiedad afectada sin tener en cuenta circunstancias de carácter personal, valores
afectivos, ganancias hipotéticas, ni el mayor valor que pueda conferir la obra a ejecutarse.
En consecuencia, el Valor Objetivo podrá corresponderse con el valor venal o de mercado cuando
éste pueda determinarse, o con el costo de reposición depreciado, en su defecto.
El valor para la indemnización comprenderá el Valor Objetivo del bien y los daños que sean
consecuencia directa de la expropiación. El Informe de Tasación brindará ambos conceptos, valor
objetivo y perjuicios directos, por separado, para información del Sr. Juez.
La expropiación puede afectar a un inmueble en forma total o en forma parcial. En el primer caso
se valuará adoptando como Concepto de Valor, el Valor Venal o de Mercado (Norma TTN 3.0),
cuando exista mercado de bienes comparables. En su defecto, se adoptará el Valor del Costo de
Reposición Depreciado (Norma TTN 4.0), es decir se considerará el valor del terreno (Norma
TTN 3.0) y el costo de reposición depreciado de la construcción.
En las expropiaciones parciales se adoptará el Costo de Reposición Depreciado para las
construcciones. Se valuará la superficie de terreno expropiada aplicando el valor unitario que se
determine para el terreno total.
El perjuicio al remanente en el caso de expropiación parcial de un inmueble, se encarará según los
siguientes criterios:
Para la consideración del perjuicio al terreno remanente, se evaluará si ha quedado afectado por
forma irregular, superficie reducida o alguna otra circunstancia. El perjuicio se calculará aplicando
un coeficiente sobre el valor de la tierra del remanente, a estimar en cada caso.
Para la consideración del perjuicio a la construcción, deberá determinarse qué parte de la misma
queda inutilizable, valuándosela en función de su superficie a partir de su costo de reposición
depreciado. Si fuese necesario reconstruir o reubicar algún ambiente o elemento de la
construcción por resultar imprescindible (baño, escalera, etc), se valuará por su costo de
reposición a nuevo y no por su costo de reposición depreciado.
Si se tratase de la expropiación parcial de un inmueble y el remanente fuera inadecuado para un
uso o explotación racional, el expropiado puede exigir la expropiación total del inmueble. En ese
caso corresponderá tasar el Valor Objetivo del bien en su totalidad .
En la expropiación directa, la justicia fija la indemnización teniendo en cuenta el valor del bien al
tiempo de la desposesión. Para tasar, se tomará la fecha del Acta de Toma de Posesión. Cuando
no exista tal Acta, como sucede en los casos de expropiación irregular o inversa, es decir
solicitada por el afectado, la fecha será la del dictamen del Tribunal de Tasaciones, o sea la más
próxima a la sentencia.
Las condiciones del bien y del mercado a considerar en la tasación diferirán según se tase a fecha
de toma de posesión o a la fecha actual del dictamen. En el primer caso coincidirán la fecha del
valor con la fecha de las condiciones del bien y del mercado; en el segundo el valor será a fecha
actual pero en las condiciones de todo tipo que existían al momento de Iniciación de la Demanda.
GRAFICO DEL PROCESO EXPROPIATORIO NACIONAL
Declaración de Utilidad Pública
TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN
Sala A
Sala B
El expropiado acepta el Valor
(Avenimiento)
Sala AD HOC
El expropiado NO acepta el Valor
Proceso Judicial
El Juez ordena la Toma de posesión
Tribunal de Tasaciones de la Nación
PLENARIO
( Miembros más Representantes)
Toma de Posesión
Sentencia Judicial
NORMA TTN 8.0
DETERMINACIÓN
CONTABLES
6 de agosto de 2002
DE
VALORES
TECNICOS
DE
BIENES
INMUEBLES
CON
FINES
INTRODUCCION
En virtud de lo dispuesto por la Decisión Administrativa N° 56/99, el Tribunal de
Tasaciones de la Nación interviene a fin de obtener las valuaciones técnicas con fines
contables de Inmuebles de Dominio Público y Privado y de bienes muebles del Estado
Nacional.
El objetivo de la tarea consiste en la registración y valorización contable de los
bienes del Estado con criterios de valuación uniformes.
Incluye la individualización física de los bienes, su correlación con los registros
contables, y su clasificación según cantidad, tipo y ubicación, permitiendo el cotejo de la
documentación actual con la realidad física de las propiedades del Estado Nacional y así
obtener la información real de los bienes.
En síntesis, los objetivos fundamentales son:
Correcta exposición contable.
Criterio uniforme de valuación en todo el país.
Información real del estado físico de los bienes.
La registración contable impone a la tarea valuatoria la determinación de un valor
para las tierras y otro valor para los edificios. Se adopta el concepto de valuación por
unidad económica.
UNIDAD ECONOMICA
Se define como Unidad Económica a un inmueble o conjunto de inmuebles que
constituyan una unidad funcional de uso del Servicio Administrativo Financiero (SAF) de
que se trate.
El Servicio Administrativo Financiero (SAF) es el órgano responsable de la
coordinación, organización y operación de los sistemas que integran la Administración
Financiera a nivel de la Jurisdicción o la Entidad. La administración de los bienes es
responsabilidad del SAF.
La implementación de este concepto de unidad económica se realiza en las
siguiente s etapas:
A. La Contaduría General de la Nación informa los registros contables de los
inmuebles pertenecientes a cada Servicio Administrativo Financiero.
B. La identificación de las Unidades Económicas es responsabilidad de cada
Servicio Administrativo Financiero.
El criterio de Unidad Económica incluye varios conceptos, que se pueden
ejemplificar de la siguiente forma:
1.
Inmuebles que se encuentran construidos sobre varios terrenos. Se deberá
considerar al conjunto como un bien a tasar, discriminando el terreno, como un
registro, y el edificio, como un registro amortizable.
2.
Inmuebles que están compuestos por varias construcciones en un terreno
propiedad del Servicio Administrativo Financiero.
El SAF determinará si el bien en el estado en que se encuentra, constituye una
unidad de gestión racional para los fines del Organismo. De ser esto cierto se
deberá tomar como Unidad Económica todo el conjunto de edificios y terreno.
3.
Inmuebles del caso anterior con varias construcciones que pertenecen al mismo
Servicio Administrativo Financiero sobre varios terrenos: aquí el Administrador
deberá decidir cual o cuales de estos forman Unidades Económicas
independientes entre sí.
4.
Inmuebles en Propiedad Horizontal. El primer caso a analizar es el de
departamentos individuales en un edificio del cual el Servicio Administrativo
Financiero no es propietario del 100 %; en este caso cada unidad económica se
corresponderá con cada unidad funcional.
El valor a determinar será el valor del mercado del bien, siendo el valor de la
mejora el valor amortizable. El valor del terreno se determinará por el porcentaje
de dominio de la propiedad sobre el terreno del edificio.
5.
En ningún caso se deberá considerar como una Unidad Económica a inmuebles
con diferente ubicación geográfica e incomunicados entre sí.
Ejemplos de Unidades Económicas en el Anexo.
DETERMINACION DEL VALOR
La presente Norma rige para la valuación contable de bienes inmuebles.
La valuación determinará el Valor Técnico con fines Contables de las edificaciones
(mejoras) y terrenos según corresponda, la expectativa de vida útil remanente del edificio y
su estado de ocupación.
En los inmuebles rurales, sus instalaciones se deberán detallar asignándole valor en
forma separada al terreno.
En los inmuebles en construcción se determinará el valor del terreno y las mejoras
en el estado en que se encuentran.
A los efectos de esta Norma, se clasificarán los bienes inmuebles en “no
especializados” y “especializados”.
Bienes no especializados: Son aquellos bienes para los que existe un mercado de
bienes comparables y se valuarán por su Valor de Realización.
Bienes especializados: Son aquellos que, por su diseño, configuración, ubicación
geográfica, etc., tienen un mercado muy limitado o inexistente y se valuarán por el Costo de
Reposición Depreciado.
ESQUEMA GENERAL
UNIDAD ECONÓMICA
BIENES DE UN ORGANISMO (SAF)
TIERRA
MEJORAS
ESPECIALIZADOS
Valor neto de realización Costo de reposición
(Valor de mercado afectado
depreciado
por coeficiente de realización)
NO ESPECIALIZADOS
Valor neto de realización
(Valor de mercado afectado
por coeficiente de realización)
Se tasará de acuerdo con lo expresado en la Norma TTN 1.1 en el ítem Valuación
Técnico Contable.
Para valuaciones por comparación de mercado se utilizará la Norma TTN 3.0.
En las valuaciones de Costo de Reposición Depreciado, se utilizará la Norma TTN
4.0.
Para la valuación contable de bienes muebles, se debe utilizar la Norma TTN 11.0.
PLANILLAS
Para la tierra se debe utilizar la Planilla de Valores Zonales de la Norma TTN 9.0.
En el caso de Costo de Reposición Depreciado, se debe utilizar la planilla de la
Norma TTN 14.0.
ANEXO: GRAFICOS DE UNIDADES ECONOMICAS
CASO 1:
1 Edificio sobre varios Terrenos.
Registros:
1 edificio
3 terrenos
Unidad económica:
1 unidad económica
1 registro edificio
1 registro terreno único
Terreno 1
Terreno 2
Terreno 3
CASO 2:
3 Edificios sobre un Terreno.
Registros:
3 edificios
1 terreno
Unidad económica:
1 unidad económica
3 registros, uno por cada edificio
1 registro del terreno
Edificio 1
Terreno
Edifico 2
Edificio 3
CASO 3:
Varios Edificios sobre varios Terrenos.
Registros:
3 edificios
3 terrenos
Unidad económica:
2 unidades económicas
Unidad 1:
1 terreno y 2 edificios
Unidad 2:
2 terrenos y 2 edificios
Terreno 1
Ed.1
Ed.2
Terreno 2
Ed. 3
Terreno 3
Ed. 4
CASO 4:
1 Departamento en un Edificio que no es del Estado Nacional
Registros:
1 Departamento
Unidad económica:
1 unidad económica = 1 Unidad
Funcional
CASO 5:
1 Campo con instalaciones.
Registros:
1 Un campo
Unidad económica:
1 unidad económica
1 registro del campo
1 registro por cada instalación
CASO 6:
Edificios sobre Terrenos y/o Terrenos en distintas ubicaciones.
Registros:
3 edificios
3 terrenos
Unidad económica:
No es una unidad económica
la unificación de los terrenos
y los edificios.
Son Unidades económicas
independientes.
Edificio 1
Terreno 1
Edifico 2
Terreno 2
Edificio 3
Terreno 3
CASO 7:
Inmuebles en construcción sobre Terrenos.
Registros:
1 Construcción
1 terreno
Unidad económica:
Se valoriza las construcciones al
estado en que se encuentran.
Ej. 30 % de obra.
Se Determina el valor del terreno
Edificio en
construcción.
Terreno
CASO 8:
Incorporación de mejoras a los inmuebles.
Registros:
1 Construcción
1 terreno
Unidad económica:
Se determina el nuevo valor contable
por las mejoras introducidas
Se determina la nueva vida Util del
edificio.
Se verifica nuevamente el valor del
terreno.
Edificio
Terreno
NORMA TTN 9.0
6 de agosto de 2002
VALUACIÓN DE INMUEBLES
PLANILLA DE VALORES ZONALES
Las planillas de análisis de valor son instrumentos para el procesamiento
de la información y la obtención de valores unitarios que conducirán al Valor de
Tasación.
Su uso correcto implica dos niveles:
. la introducción de la información sobre los inmuebles que obrarán de
antecedentes de mercado.
. el procesamiento de la información en forma coherente y en función del objetivo
propuesto :la obtención de un valor unitario zonal .
Se describe a continuación la planilla de Análisis de Valores Zonales para
comparación integral de inmuebles.
DESCRIPCION DE LA PLANILLA
El encabezado lleva los datos básicos del expediente, el número de
planilla, la fecha de tasación, el tipo de bien a zonificar, la moneda en uso y el tipo
de cambio, el profesional que intervino, el barrio y la zona de análisis.
Asimismo, se consignan la ubicación del bien tipo, las medidas del bien
tipo, el País, la Provincia o estado, el Partido, Departamento o Ciudad, el Barrio y
la zona de análisis.
Los antecedentes recogidos se ubican en orden a la izquierda de la planilla.
Se consignan básicamente ventas realizadas, cuando se cuenta con datos
verificables, u ofertas.
Toda la primera parte de la planilla desarrolla información sobre los
antecedentes elegidos y registrados: fecha, precio, medidas, superficie,
zonificación, precio unitario según superficie.
La planilla de Análisis de Valores Zonales permite obtener de cada
antecedente el precio unitario por la superficie considerada, dato que interesa
básicamente.
Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente serán procesados
utilizando coeficientes de homogeneización, que compararán cada una de las
características principales antecedente con el tipo de bien a zonificar.
Los coeficientes de homogeneización se aplican como multiplicadores.
Los rubros de comparación son los pertinentes para cada caso: ubicación,
superficie, aptitud, esquina y servicios. Se cuenta con dos coeficientes libres a
determinar, que deben ser aclarados en las observaciones de las planilla.
La selección de antecedentes debe ser representativa del segmento de
mercado del bien tipo, es decir del bien que motiva la confección de la planilla, de
modo que si esto es así, los coeficientes de homogeneización razonablemente no
asumirán altos niveles, reduciendo el posible error de apreciación.
Para la adopción de los coeficientes de homogeneización o comparación,
el tasador debe apelar a sus conocimientos técnicos, apreciación y experiencia.
En algunas ocasiones, el Tribunal brindará cuantificaciones referenciales de
coeficientes, que sirven para orientar sobre el rango más usual para cada caso.
De todas formas, debe primar el buen criterio del tasador, que es quien resuelve
la aplicación del coeficiente que corresponda.
A los coeficientes de homogeneización netamente comparativos, se suma
el coeficiente de oferta, que se aplica a cada antecedente de oferta consignado.
El coeficiente de oferta es una reducción del valor del antecedente,
estimado en función del valor real que asumiría la operación. Se aplica a cada
caso, y por lo tanto la apreciación del tasador puede ser distinta para cada
antecedente aún dentro de la misma planilla
Todos los coeficientes se multiplican entre sí, obteniéndose un coeficiente
total por cada antecedente. Este coeficiente total multiplicará el valor unitario
solicitado por ese antecedente, obteniéndose un valor unitario transformado en
cada caso.
El concepto es que si el antecedente fue correctamente seleccionado como
exponente de ese segmento de mercado – y es por lo tanto comparable con el
bien zonificado -, y por él se solicita un determinado valor unitario siendo como es
y con las características que tiene, si sus características fueran idénticas al bien
zonificado, el mercado solicitaría este valor transformado, que incorpora además
la reducción por contraoferta.
El proceso de homogeneización implica desde este punto de vista una
calificación del bien zonificado, extrayendo de él un valor unitario que se utilizará
para la determinación del valor unitario del bien zonificado.
El paso siguiente es promediar los valores unitarios obtenidos entre sí
obteniendo el valor unitario final aplicable.
Superficies
Cada valor unitario implica la división entre un valor económico y una
superficie. El valor económico estará inequívocamente expresado en la moneda
en curso. La superficie se expresará en una unidad conveniente que será el
metro cuadrado o la hectárea, según corresponda, pero para comparar hace falta
procesar las superficies con un criterio de homogeneización.
En el caso de viviendas, locales, oficinas, etc, la superficie deberá
homogeneizarse con un criterio que compatibilice el antecedente con el
consecuente.
La superficie cubierta se consignará, a tales efectos, al cien por ciento. La
superficie semicubierta o descubierta será procesada con un porcentaje
razonable, tomando la precaución de observar que la superficie descubierta sea
considerada con un concepto venal y no se confunda con el terreno descubierto
en el caso de edificios en terreno propio.
El Tribunal podrá establecer rangos medios para estos porcentajes, cuya
aplicación en cada caso quedará a criterio del tasador.
Se observa la importancia de que el criterio de homogeneización de
superficies para la comparación debe ser coherente entre el antecedente y el
consecuente.
PLANILLA DE VALORES ZONALES
Esta planilla se utiliza para comparar un consecuente hipotético con hasta
5 antecedentes de valores venales de Casas, Cocheras, Departamentos,
Industrias, Locales, Oficinas, Lotes, Campos, etc., cuando se cuenta con valores
de comparación.
Esta planilla es recomendada para la determinación de los Valores Técnicos con
fines Contables, por su simplicidad y facilidad para obtener valores referenciales.
Datos a Ingresar:
PLANILLA N°:
SALA:
EXPEDIENTE N°:
TIPO DE BIEN:
Número de la planilla según registro.
Sala del TTN en la cual se realiza la valuación.
Número de expediente según el registro.
Tipo de bien tipo zonal a tasar. Ej: Casa,
Departamento 3 amb., Cochera, Campo, etc.
UBICACIÓN LOTE / MEJ.TIPO: Ubicación del lote o mejora tipo a tasar.
SUPERFICIE LOTE /MEJ. TIPO:
Superficie del lote o mejora tipo a tasar.
Se debe indicar la unidad de medida que puede
ser en m2 o ha.
BARRIO:
Barrio en donde se encuentra el bien tipo.
ZONA:
Zona del barrio en donde se encuentra el bien
tipo.
FECHA DE TASACION:
Fecha a la cual se realiza la tasación.
PROFESIONAL:
Apellido y nombre del profesional interviniente.
TIPO DE CAMBIO:
Tipo de cambio a la fecha de la tasación entre la
moneda de curso legal y el dólar estadounidense
($/U$S).
MONEDA DE USO:
Moneda a la cual se realiza la tasación.
PARTIDO, DPTO, CIUDAD:
Partido, Departamento o Ciudad, en donde está
ubicado el bien zonal a tasar.
PROVINCIA:
Provincia o Estado en donde está ubicado el
bien a tasar.
PAIS:
País en donde está ubicado el bien a tasar.
ANTECEDENTES
N° ANTECEDENTE:
UBICACIÓN:
FECHA:
OFERTA / VENTA:
Número de antecedente según el registro.
Ubicación del antecedente.
Fecha a la cual se ha obtenido el antecedente.
Consignar si el antecedente se trata de una oferta o
una venta.
VALOR:
Valor ofertado o vendido del antecedente.
VALOR MEJORA
Valor de desmejoras que afectan al antecedente y
deben ser descontadas.
PRECIO SIN MEJORAS: Valor del antecedente a considerar.
FRENTE:
Valor en metros de la medida del frente del
antecedente.
FONDO:
SUPERFICIE:
ZONI:
FOT:
P. UNITARIO:
Valor en metros de la medida hasta el fondo del
antecedente.
Valor en m2 o en Ha según corresponda, de la
superficie del antecedente.
Zonificación del antecedente según el Código de
Planeamiento Urbano vigente para lotes urbanos. Se
debe especificar “rural” para antecedentes rurales.
Factor de Ocupación Total del antecedente.
Precio Unitario: Está constituido por el cociente entre el
precio y la Superficie del antecedente.
COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION – MULTIPLICADORES
Estos coeficientes comparan distintas características de cada antecedente
con el bien a tasar, obteniendo un coeficiente total que es el resultado de la
multiplicación de todos los coeficientes que se describen a continuación.
UBIC. :
SUP:
APT:
ESQ. :
SERV :
COEFICIENTE LIBRE:
OFER:
COEF. TOTAL:
VALOR UNIT. :
OBS. :
SE ADOPTA:
Coeficiente de Ubicación de cada antecedente
comparado con el bien a tasar.
Coeficiente de Superficie propia que compara las
características de cada Antecedente con el bien zonal a
tasar.
Coeficiente de Aptitud. Se compara la aptitud de cada
antecedente comparado con el bien zonal a tasar.
Coeficiente de Esquina. Se compara la ubicación en
esquina de cada antecedente comparado con el bien
zonal a tasar.
Coeficiente de Servicios. Se compara la existencia de
los servicios urbanos de cada antecedente con
respecto al bien zonal a tasar.
En la planilla existen dos (2) casilleros libres para
enunciar coeficientes no previstos.
En el caso de adoptar alguno, este debe ser enunciado
y aclarado en el sector de Observaciones (Obs.) de la
planilla.
Coeficiente de Oferta de cada antecedente. Contempla
un porcentaje de variación del valor por la aplicación de
las leyes de la oferta y la demanda.
Coeficiente Total de Homogeneización de los
antecedentes.
Valor Unitario homogeneizado.
Observaciones.
Valor unitario adoptado.
TOTAL U.:
PROMED. U.:
Suma de los valores unitarios homogeneizados.
Promedio de valores unitarios homogeneizados.
RECOMENDACIONES:
Se recomienda tomar los siguientes criterios en el uso de la Planilla:
TIPO DE BIEN:
Descripción del tipo de bien zonal a tasar, aquí se
recomienda describir el bien, como ser Departamento
de 4 ambientes, Local, etc.
MONEDA DE USO:
Utilizar la moneda de curso legal.
COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION – MULTIPLICADORES: No utilizar
coeficientes de magnitud importante ya que esto implica que el antecedente no se
encuentra dentro del rango óptimo de comparación.
Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.70 a 1.30, de utilizarse
uno que no se encuentre en este rango se recomienda su justificación en el
informe respectivo de la tasación.
HOMOGENEIZACION DE SUPERFICIES:
Criterios de uso para homologar superficies del bien.
SUPERFICIE CUBIERTA:
SUPERFICIE SEMICUBIERTA:
BALCONES:
BALCON TERRAZA Y PATIOS:
Considerar al 100 %.
Considerar al 50 %.
Según cada caso.
Según cada caso.
NORMA TTN 10.0
3 de mayo de 2002
REQUISITOS DE UN INFORME DE TASACION
1. El informe de tasación respetará las disposiciones de la presente Norma, y
deberá contener:
El nombre del tasador y su número y fecha de inscripción en el Registro si
correspondiere.
La identificación del bien.
La finalidad de la tasación, con indicación del comitente para la cual se efectúa.
El número o números de Normas TTN utilizadas.
El Valor de Tasación, señalando el método de valoración mediante el cual se
haya obtenido.
Cualquier otro contenido que sea requerido por la normativa específica según la
finalidad de la tasación.
2. El informe se elaborará con los siguientes requisitos formales:
Se firmará por un técnico profesional competente.
Existirá una declaración expresa de que la tasación se ha realizado de acuerdo
con los requisitos normativos aprobados según la finalidad de la tasación.
Se indicarán la fecha de la visita y la fecha de emisión del informe.
II. COMPROBACIONES MINIMAS
El tasador deberá conocer las características y la situación real del bien a tasar.
Deberá realizar como mínimo las siguientes comprobaciones, para el caso de
inmuebles:
Identificación física del bien, mediante inspección ocular, con comprobación de su
superficie según plano u otra documentación obrante y de su estado de
conservación o construcción.
Las demás que sean exigidas según la finalidad de la tasación.
III. INSTRUCCIONES ESPECIALES
Al informar el valor se incluirá toda la información que sea esencial para su
adecuada comprensión, sin omitir ningún elemento de importancia. Deberán
evitarse los riesgos que podrían emanar de una incorrecta interpretación de lo que
se comunica.
En el informe de valuación se precisará además del propósito de la valuación,
toda otra información que permita identificar los usos para los que el valuador
considera que son válidas las conclusiones del informe.
Cuando en las valuaciones hechas con fines judiciales, los valores fueran
elaborados siguiendo criterios derivados de una norma jurídica o de la
interpretación dada a su sentido o alcance, el informe precisará claramente esa
norma y dicha interpretación.
En todos los casos se deberá evaluar cuales son los bienes que pueden ser
valuados individualmente y cuales son aquellos que pueden ser correctamente
valuados sólo al ser considerados como parte de un conjunto.
Cuando se tase un bien o un conjunto, como suma del valor de sus distintos
componentes, el criterio de valor que se utilice para valuar cada uno de éstos,
deberá ser compatible con el criterio con el que se tasen los demás componentes,
en función del objetivo de la tasación.
En toda tasación que sea encarada con sentido racional, el tasador, en principio,
deberá dedicar a los distintos bienes a tasar una parte del esfuerzo y los recursos
disponibles para la tarea que sea proporcional a la importancia relativa que cada
uno de ellos tenga.
De allí que dependiendo de la importancia económica que tenga el bien o grupo
de bienes en el valor del conjunto a tasar, y de las particularidades del caso, el
tasador utilizará la metodología que corresponda en cada circunstancia, tanto
para evaluar o cuantificar los distintos parámetros que determinan el valor del
bien, como para determinar luego dicho valor en función de ellos.
PRESENTACIÓN DE INFORMES ANTE EL TTN
Los Informes de Tasaciones Judiciales, Especiales o Contables u otros que se
presenten a la consideración del Tribunal de Tasaciones de la Nación, deberán
cumplimentar además de todos y cada uno de los requisitos anteriormente
expuestos, lo estipulado en el Código de Procedimiento 6.50 y en el Código de
Procedimiento 6.60 del Manual de Procedimientos del Tribunal de Tasaciones de
la Nación, cuyos contenidos se transcriben a continuación:
CODIGO DEL PROCEDIMIENTO: 6.50
Procedimiento: Informe de Tasación Judicial
I. Objetivo:
Se determina el modelo único de informe de tasación Judicial.
II. Responsabilidad:
Direcciones de Salas y Dirección Técnica Legal
III. Areas intervinientes:
Direcciones de Salas y Dirección Técnica Legal
IV. Alcance del procedimiento:
Se determina el modelo único de Informe de Tasación Judicial para Expedientes Judiciales (J) e
Informes Judiciales (I).
Los Informes de Tasación Judicial deben ser elaborados según este modelo por los profesionales
de cada Sala.
Las mismas deben ser respaldadas según los procedimientos anteriores.
Cada informe debe ser firmado y aclarado por el Profesional.
Las indicaciones entre paréntesis son recomendaciones.
V. Modelo:
Buenos Aires, (fecha)
1.
SALA:
2.
EXPEDIENTE N°
3.
JUICIO:
4.
MOTIVO:
5.
TOMA DE POSESION:
6.
FECHA DE TASACION:
7.
NORMAS DEL TTN UTILIZADAS:
8.
PROPIEDADES AFECTADAS:
9.
DESCRIPCION GENERAL:
10. DESCRIPCION DE LOS BIENES:
11. TASACION
12. COMENTARIO REFERIDO AL INFORME DEL SR. REPRESENTANTE DE LA ACTORA:
(Indicar valores)
13. COMENTARIO REFERIDO AL INFORME DEL SR. REPRESENTANTE DE LA
DEMANDADA:
(Indicar valores)
14. OBSERVACIONES:
15. DICTAMEN DE SALA:
16. ANEXOS:
(Planos, Planillas, Antecedentes, Fotografías)
Firma del Profesional
Aclaración del Profesional
CODIGO DEL PROCEDIMIENTO: 6.60
Procedimiento: Informe de Tasación Especial, Contables u otras.
I. Objetivo:
Se determina el modelo único de informe de tasación Especial, Contable u otras.
II. Responsabilidad:
Direcciones de Salas y Dirección Técnica Legal
III. Areas intervinientes:
Direcciones de Salas y Dirección Técnica Legal
IV. Alcance del procedimiento:
Se determina el modelo único de Informe de Tasación Especial, Contable u otras, para
expedientes Especiales (E), expedientes Contables (C) (P), expedientes de Muebles (M) u otras.
Los Informes de Tasación Especial, Contables u otras deben ser elaborados según este modelo
por los profesionales de cada Sala.
Las mismas deben ser respaldadas según los procedimientos anteriores.
Cada informe debe ser firmado y aclarado por el Profesional.
Las indicaciones entre paréntesis son recomendaciones.
V. Modelo:
Buenos Aires, (fecha)
1. SALA:
2. EXPEDIENTE N°:
3. SOLICITANTE:
4. MOTIVO:
5. FECHA DE TASACION:
6. NORMAS DEL TTN UTILIZADAS:
7. BIENES A TASAR:
8. DESCRIPCION GENERAL:
9. DESCRIPCION DE LOS BIENES:
10. TASACION:
11. OBSERVACIONES:
12. DICTAMEN DE SALA:
13. ANEXOS:
(Planos, Planillas, Antecedentes, Fotografías)
Firma del Profesional
Aclaración del Profesional
NORMA TTN 12.0
6 de agosto de 2002
TASACIÓN DE FRACCIONES (BLOCKS) SUBDIVISIBLES A PARTIR DE
ANTECEDENTES DE LOTES
La Norma tiene por finalidad la tasación de una fracción de terreno que puede ser
fraccionada en inmuebles de menores dimensiones, con antecedentes de ofertas o ventas de
lotes.
Será de aplicación en aquellos casos en que no existan antecedentes comparables con la
fracción a tasar o como verificación de algún caso particular.
En el proceso económico que tiene lugar, el precio de venta de la totalidad de los lotes
estará integrado por el precio de compra de la fracción (Pf), los gastos (G), el interés del capital
invertido (I) y la utilidad del negocio (U).
Pv = Pf + G + I + U
(1)
Los términos de esta ecuación económica son los siguientes:
PRECIO DE VENTA: (Pv) Es la suma total de la venta de los lotes del fraccionamiento, obtenidos
sobre la base de los antecedentes de ofertas o ventas de lotes. Determinados por las Normas
TTN 3.0 y 5.0.
GASTOS: (G) Gastos necesarios para que la fracción se encuentre en condiciones de ser vendida
en lotes, más los requeridos para la concreción del negocio.
Como por ejemplo:
Mensura, subdivisión y amojonamiento: honorarios, gastos, derechos.
Apertura de calles:
trazado, construcción, obras de drenaje.
Urbanización:
movimiento de tierra, plantaciones, provisión de agua, energía eléctrica,
pavimentación, etc..
Propaganda:
se tomará la necesaria y suficiente para la venta del loteo.
Venta:
comisión de venta.
Administración:
suma integrada por los gastos generales, asignaciones, etc.
Relacionando el monto de los gastos con el precio de venta, se obtiene:
Kg = G
(2)
Pv
Kg: Representa el gasto que corresponde a cada peso obtenido en la venta.
INTERES DEL CAPITAL OBTENIDO: (I) Se determina el interés simple que remunera al capital
invertido, sobre la base siguiente:
Suponer que los gastos realizados (G) se integran a lo largo del período de preparación
(Tp) del negocio.
Admitir una recuperación lineal del capital invertido a lo largo del período de realización
(Tr) del negocio.
Considerar las capitalizaciones a interés simple en operaciones donde la realización total
del negocio se logra en períodos de tiempo más o menos cortos.
Adoptar tasas de interés diferenciadas según las distintas características de los términos
que integran el capital invertido, capital tierra (Pf) y capital gastos (G).
Sobre la base de los antecedentes:
I = If + Ig
(3)
If: tasa anual de interés que corresponde al capital “Pf”
Ig: tasa anual de interés que corresponde al capital “G”
Siendo:
Tp: tiempo, en años, de preparación del loteo;
Tr: tiempo, en años, de realización del negocio; equivalente al tiempo transcurrido desde la
iniciación de las ventas hasta el final de las mismas.
Se puede determinar: “If” e “Ig” como sigue:
Pf
G
0
P
Tp
r
Tr
1) Determinación de If:
If = (Pf . Tp + Pf . Tr ) . if
2
0
P
Tp
r
Tr
If = Pf . Ki
(3a)
Ki = (Tp + Tr ) . if
2
(3b)
2) Determinación de Ig:
Ig = (G . Tp ) + (G . Tr ) . ig
2
2
Ig = G . KI
(3c)
KI = T . ig
(3d)
2
Ki: Producto de la tasa de interés que corresponde al capital tierra por la sumatoria del
tiempo de preparación mas la mitad del tiempo de realización.
Kl: Producto de la tasa de interés que corresponde al capital gastos por la mitad del tiempo
total.
UTILIDAD DEL NEGOCIO: (U) La utilidad del negocio es el saldo que queda, al final del mismo,
después de deducir del total de la venta (Pv), las sumas empleadas como capital, gastos e
intereses. Ello surge de la ecuación (1):
U = Pv - (Pf + G) - I
(4)
Siendo la utilidad media anual:
Um = U
T
(4a)
y definiendo a la tasa anual de utilidad del negocio (U) como la relación entre la utilidad
media anual y el capital invertido:
u =
Um
(Pf + G)
(4b)
resulta:
U = (Pf + G) . u . T
(4c)
U = (Pf + G) . Ku
(4d)
Ku = u . T
(4e)
Ku: Representa la utilidad del negocio por cada peso de capital invertido durante todo el
tiempo que dure la operación.
PRECIO DE COMPRA DE LA FRACCION: (Pf) Es el precio del bloque, incógnita a determinar, en
función de los demás términos de la ecuación (1).
Reemplazando en (1) cada uno de sus términos por los correspondientes de las
expresiones (2), (3), (3a), (3c), (4d), se obtiene:
Pf = Pv . 1 - Kg (1 + KI + Ku)
1 + Ki + Ku
Pf = Kb . Pv
(5)
(5a)
Siendo:
Kb = 1 - Kg (1 + KI + Ku)
1 + Ki + Ku
(5b)
Kb: es el coeficiente de “pasaje de lote a block” y relaciona el precio de la fracción en block
con el de la misma loteada.
PLANILLA DE PASAJE DE LOTE A BLOCK
Pasaje de lote a block
Datos
Superficie total de la Fracción
Porcentaje de áreas comunes sobre el total de la fracción
Areas comunes
Superficie a lotear
Superficie de cada lote
Cantidad de lotes
$/m2 según los antecedentes Normas TTN 3.0 y 5.0
Total de la venta
Tiempo de Preparación del loteo
Tiempo de Realización del negocio
Tiempo Total
Tasa anual de interés que corresponde al capital tierra "Pf"
Tasa anual de interés que corresponde al capital gastos "G"
Pv
Tp
Tr
T
if
ig
m2
84.300,00
%
30,00
m2
25.290,00
m2
59.010,00
m2
400,00
147,00
130,00 $/m2
$
7.644.000,00
0,50 año
3,00 año
3,50 años
%
6,00
%
20,00
Utilidad del Negocio
Gasto
% gastos sobre el Total de la venta
u
G
20,00
1.375.000,00
17,99
%
$
%
Cálculos
Ki
KI
0,12
0,35
Ku
0,70
Kg
0,18
Coeficiente de Pasaje de lote a block
Kb
0,35
Precio total de compra de la fracción
Precio Adoptado
Precio unitario
Pf
Utilidad del negocio por cada peso de capital invertido
durante todo el tiempo que dure la operación
Gasto que corresponde a cada peso obtenido en la venta
$/m
2
$
2.651.236,26
$
2.650.000,00
31,45 $/m2
El porcentaje de áreas comunes será establecido en función de la reglamentación de Uso del
Suelo de la jurisdicción de que se trate.
RECOMENDACIONES:
Tasas de Interés recomendadas:
if: Tasa de deposito pasiva máxima (Ej. Tasa de plazo fijo)
ig: Tasa de prestamos activa mínima (Ej. Tasa de prestamos)
Tiempo de Realización del negocio Tr:
La presente Norma será de aplicación hasta un tiempo de realización del negocio máximo
de tres (3) años.
RECONOCIMIENTO:
La presente Norma desarrolla el procedimiento del Ing. Renzo Macagno del Tribunal de
Tasaciones de la Nación, al cual este Organismo le brinda el debido reconocimiento.
NORMA TTN 13.0
10 de octubre de 2002
VALUACION DE SERVIDUMBRE DE ELECTRODUCTO
Al afectarse un predio con una línea eléctrica y en especial con una de alta tensión,
éste se ve reducido en su valor, ya que si bien no se altera el dominio se afecta su
exclusividad y/o se restringen las posibilidades de uso afectando su valor economico.
En consecuencia, corresponde determinar en cada caso y de acuerdo al uso y
destino del predio, en qué grado sufre deterioro el valor económico del mismo para
establecer la indemnización correspondiente.
Las indemnizaciones por establecer se clasifican en las producidas por la
construcción y/o reparación del electroducto y las que son motivadas por la extensión del
electroducto en sí.
Las primeras corresponden a los daños que son consecuencia de la construcción,
el transporte de materiales y de personal en la obra, y pueden extenderse más allá de la
zona del electroducto por razones operativas.
Las segundas, de carácter permanente, son motivadas por la ocupación física del
suelo y espacio aéreo y de las restricciones a que está sujeta la zona de afectación por
servidumbre y son consecuencia del derecho de usar o ejercitar la servidumbre. En este
caso, la determinación de la indemnización se regirá por la presente norma.
La determinación de la indemnización por la existencia del electroducto en sí, tiene
carácter de permanente y debe tener en cuenta la disminución del valor económico del
predio como consecuencia directa de la afectación y del uso y/o explotación a que estaba
sometido el bien.
La rentabilidad de un predio rural depende de la explotación y uso. Cualquier
restricción que limite, cambie o impida dicho destino, afecta en forma parcial o total la renta
y en consecuencia el valor económico del predio.
Bajo los electroductos existen zonas de seguridad, cuyos anchos son variables en
función de la tensión, distancia entre los conductores externos o extremos y flecha máxima
en el centro de la distancia entre dos torres.
La autoridad de aplicación determina las restricciones sobre construcciones y
plantaciones en dichas áreas.
Como ejemplo, la Especificación Técnica N°: T–80 de Agua y Energía Eléctrica
Sociedad del Estado dispone que las líneas aéreas de alta tensión que atraviesan predios
rurales o urbanos, restringen el dominio sobre una zona del inmueble afectado, definiendo
una zona de seguridad en la que no se permitirá la existencia de ningún tipo de vivienda.
En la zona rural se definen, además, dos franjas adyacentes, una a cada lado de la
zona de seguridad; en dichas franjas se establecerán restricciones al dominio admitiéndose
construcción de viviendas de una sola planta, sin terrazas accesibles ni balcones
sobresalientes.
Dentro de la zona total mencionada en los puntos precedentes, cuyo ancho variable
queda establecido en la fórmulas y tablas de la Especificación Técnica a la que a tales
efectos se remite, el titular de la servidumbre podrá autorizar la existencia de cualquier otro
tipo de construcción (galpones, molinos, tanques, etc) si, a su exclusivo juicio, no afecta la
seguridad del servicio e instalaciones de la línea.
Sobre toda la zona de servidumbre se permitirá la plantación de árboles, cañas, etc.,
hasta una altura tal que se cumplan las distancias libres estipuladas en la tabla
correspondiente de la Especificación Técnica T–80.
Donde exista el peligro de caída de árboles, no se permiten aquéllos que en su caída
total o de alguna de sus partes puedan pasar a una distancia, respecto de los conductores
no declinados, menor que la indicada en la tabla correspondiente de la Especificación
referida.
INDEMNIZACION DE LA TIERRA
El artículo 9º de la Ley Nº 19. 552 de la República Argentina, modificado por el
artículo 83 de la Ley Nº 24.065 de República Argentina, establece que: “El propietario del
predio afectado por la servidumbre tendrá derecho a una indemnización que se determinará
teniendo en cuenta: a) El valor de la tierra en condiciones optimas en la zona donde se
encuentre el inmueble gravado. b) La aplicación de un coeficiente de restricción que
atienda el grado de las limitaciones impuestas por la servidumbre, el que deberá ser
establecido teniendo en cuenta la escala de valores que fije la autoridad competente”.
El valor de la tierra en condiciones optimas debe interpretarse como el valor de mercado
de la tierra libre de mejoras del inmueble afectado, determinado por el método de
comparación descripto en la Norma TTN 3.0.
A los efectos de medir el grado de limitaciones impuestas por una servidumbre de electroducto, y en
concordancia con la normativa vigente, resulta razonable establecer una escala de valores en base a la aptitud,
destino o uso del suelo por el que atraviesa el electroducto. Asimismo, la magnitud del perjuicio estará
determinada por la relación entre la superficie afectada sobre la superficie total de la parcela y la forma en
que el trazado del electroducto incide en la geometría del inmueble y se determinará en cada caso.
En síntesis, para la determinación del Valor de Tasación que debe establecerse como
indemnización, corresponderá:
1º) Determinar el valor de la tierra afectada por el tendido considerando las áreas de
seguridad, según corresponda. La determinación del valor se realizará por el Método
Comparativo aprobado por las Normas TTN 3.0 y 5.0.
2º) Aplicar al valor de la tierra así determinado los coeficientes de restricción que se
establecen en el siguiente cuadro que atienden a la aptitud o uso de la franja de
servidumbre.
Cuadro 1: Tabla de coeficientes de restricción según la aptitud o uso de la
franja de servidumbre
USO, APTITUD O ESTADO
a) Ganadería extensiva (campos de uso
exclusivamente
ganadero
con
aprovechamiento
de
pastizales
rurales)
b)
Ganadería
semiextensiva
(con
aprovechamiento
de
pasturas
cultivadas)
COEFICIENTES DE RESTRICCION (%)
Zona de máxima
Zona de media
seguridad
seguridad
30
10
35
20
40
20
60
40
e) Forestación, frutales de alto porte.
90
50
f) Quintas de fin de semana, clubes de
campo. Aeródromos y canchas de golf
90
60
g) Lotes urbanos y suburbanos
95
50
c) Agricultura extensiva.
d) Horticultura, floricultura, frutales de
bajo porte, criadero de aves, cerdos,
etc.
En las áreas ocupadas por las torres se indemnizará con el 95 % (Noventa y cinco por
ciento) del valor de la tierra, cuando se trate de Torres Autosoportadas.
Cuando se trate de Torres Cross Rope o Torres Arriendadas, el porcentaje a aplicar será del
60 % (Sesenta por ciento) de la superficie ocupada por estas instalaciones siempre que este
porcentaje sea mayor que el obtenido para la franja propiamente dicha, caso contrario le
corresponderá el porcentaje utilizado para la franja de servidumbre.
En lotes urbanos y suburbanos se considerará la pérdida de aptitud de la superficie libre de
mejoras.
3º) Determinar en cada caso particular la magnitud del perjuicio al predio remanente
debida a la relación entre la superficie afectada y la superficie total del predio y/o la forma o
disposición del trazado del electroducto en fracciones rurales.
El Tribunal de Tasaciones de la Nación utilizará las tablas del anexo de la presente
Norma, para fracciones rurales.
ANEXO de la Norma TTN 13.0
Tabla 1: Afectación por superficie
Sup. Afectada / Sup. Total
% de indemnización de la
Superficie no afectada
Hasta 1%
1 a 2%
2 a 5%
5 a 10%
10 a 15%
15 a 20%
20 a 25%
25 a 30%
30 a 35%
35 a 40%
40 a 45%
45 a 50%
50 a 55%
55 a 60%
60 a 65%
65 a 70%
70 a 75%
75 a 80%
80 a 85%
85 a 90%
90 a 95%
95 a 100%
0,5
1
3
4
7
10
13
17
20
23
27
32
37
42
47
52
57
62
68
74
80
90
NOTA: Estos porcentajes se aplicarán hasta 25 hectáreas.
Tabla 2:
Porcentaje de depreciación sobre el área no afectada según la forma del
trazado
NOTA: aplicable a las aptitudes estipuladas en los incisos d), e), y f) del Cuadro 1 de la
presente Norma.
Estos porcentajes se aplicarán hasta 25 hectáreas.
NORMA TTN 14.0
3 de mayo de 2002
VALUACIÓN DE INMUEBLES
PLANILLAS DE COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO (CRD)
La planilla de Costo de Reposición Depreciado es el instrumento para el
procesamiento de la información y la obtención de valores individuales de bienes
que conducirán al Valor de Tasación.
Se utiliza para edificaciones de cualquier tipo, sea una construcción individual o
un conjunto de construcciones que conforman una propiedad inmueble.
DESCRIPCION DE LA PLANILLA
El encabezado lleva los datos básicos del pedido, la fecha de tasación, la moneda
en uso y el tipo de cambio, el profesional que intervino, la Sala del TTN actuante y
el número de expediente en trámite.
Asimismo, se consignan la denominación general del bien a tasar, los datos de
ubicación y la zona de análisis, con determinación del País, Provincia y Partido o
Departamento.
Las columnas de la planilla se disponen en el siguiente orden: un número de
orden, la designación del bien, su superficie, la edad, la expectativa de vida, la
relación porcentual entre la edad y su vida útil, el estado, el coeficiente K de RossHeideck, el valor de reposición, el valor residual, su valor actual, el valor final
redondeado, un coeficiente de realización para cuando corresponda, el valor final
adoptado redondeado y finalmente observaciones sobre los bienes.
El valor de reposición VR debe ser el valor unitario del bien a nuevo o sea su valor
de construcción.
El valor residual es el valor del bien que puede recuperable en una demolición.
Superficies: se expresará en la unidad conveniente que será el metro cuadrado.
Todos los valores adoptados correspondientes a los distintos bienes se suman y
se obtiene el valor final del bien.
PLANILLA DE COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO
Esta planilla se utiliza para valorar hasta veinte (20) bienes por el método de
Costo de Reposición Depreciado utilizando la tabla de Ross-Heidecke.
Datos a Ingresar:
DENOMINACION DEL BIEN:
UBICACIÓN DEL BIEN:
ZONA DE ANALISIS:
PART. / DEP.:
PROVINCIA:
PAIS:
EXPEDIENTE N°:
SALA:
FECHA DE TASAC. :
PROFESIONAL:
MONEDA:
T. CAMBIO:
N° :
DESIGNACION:
SUP. CUB. M2:
EDAD:
EXP:
E/VU:
EST:
Descripción general del nombre del bien a tasar.
Ubicación del lote a tasar.
Partido o Departamento en donde está ubicado
el bien a tasar.
Provincia o Estado en donde está ubicado el
bien a tasar.
País en donde está ubicado el bien a tasar.
Número de Expediente según el registro.
Sala del TTN en la cual se realiza la valuación.
Fecha a la cual se realiza la tasación.
Apellido y nombre del profesional interviniente.
Moneda a la cual se realiza la tasación.
Tipo de cambio a la fecha de la tasación entre la
moneda de curso legal y el dólar estadounidense
($/U$S).
Número de orden.
Designación del bien.
Superficie cubierta en m2.
Edad del bien en años.
Expectancia de vida o remanente en años.
Relación porcentual entra la edad y la vida util
del bien. La vida util es la suma entre la edad y
la expectancia de vida o remanente del bien.
Estado según la Tabla de Ross-Heidecke. Sus
valores son los siguientes:
1.0 EXCELENTE
1.5 MUY BUENA
2.0 BUENA
2.5 NORMAL
3.0 REGULAR
3.5 MALO
4.0 MUY MALO
4.5 DEMOLICION
K:
VR:
Vr:
Va:
VALOR:
COEF. REAL :
V. ADOPTADO:
OBSERVACIONES :
5.0 IRRECUPERABLE
Valor del coeficiente de Ross-Heidecke.
(dividido por 100)
Valor de Reposición a nuevo del bien en $/m2.
Valor Residual en $/m2.
Valor Actual o valor depreciado en $/m2.
Valor del bien. Producto del Valor Actual (Va) por
la superficie del bien (SUP.CUB.).
Valor redondeado a la centena.
Coeficiente de Realización. Solo para valores
contables de bienes.
Valor adoptado o final del bien. Producto del
Valor (VALOR) por el coeficiente de realización
del bien (COEF. REAL.).
Valor redondeado a la centena.
Observaciones.
RECOMENDACIONES:
Se recomienda tomar los siguientes criterios en el uso de la Planilla:
MONEDA DE USO:
Utilizar la moneda de curso legal.
COEF. REAL :
Utilizar coeficientes de magnitud tal que represente la
disminución de valor por realización inmediata del bien.
Se recomienda un rango de coeficientes que
oscile de 0.80 a 0.95, de utilizarse uno que no se
encuentre en este rango corresponde su justificación
en el informe respectivo de la tasación.
NORMA TTN 15.0
10 de octubre de 2002
TASACIÓN DE SERVIDUMBRES DE CAMARAS DE ELECTRICIDAD
La indemnización debe establecerse con motivo de la ocupación física de un espacio
determinado por la cual se ve imposibilitado su uso por un extenso e ilimitado período de tiempo,
la determinación de la indemnización por la afectación de la servidumbre tendrá en consecuencia
el carácter de permanente y de orden legal, y deberá tenerse en cuenta el valor económico de
dicho espacio y el perjuicio directo causado al resto del inmueble.
De acuerdo con la Norma TTN 1.1 corresponderá partir del valor de mercado o venal del
espacio afectado. Por tratarse de una afectación y no de una transferencia de dominio, dicho valor
será corregido por un coeficiente multiplicador de 0,95.
La determinación del valor de mercado del espacio afectado se realizará según la Norma
TTN 3.0, es decir por el Método Comparativo, asimilando dicho espacio al espacio general del que
forma parte.
Los perjuicios que pudieran existir serán considerados en cada caso.
La indemnización por servidumbre de cámara de electricidad será:
Is = Vm esp . kr + P
Siendo:
P:
Is:
Indemnización por servidumbre
Vm esp:
Valor de mercado del espacio ocupado
Kr:
Coeficiente reductor (0,95)
Perjuicios directos eventuales
El suministro eléctrico al propio afectado o a otros vecinos, realizado a
partir del aprovechamiento de las instalaciones ubicadas en el lugar es
independiente de la valuación de la servidumbre.