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LA ADQUISICIÓN DE SU SONADA VIVIENDA EN ESPANA
Artículo 3: Los agentes de la propiedad inmobiliaria en Espana
Una vez conocedores de los pasos preliminares necesarios antes de la adquisición
de una vivienda en Espana (Artículo 1) y de la naturaleza jurídica del contrato de
compraventa espanol (Artículo 2), ya estamos sobradamente preparados para
cumplir nuestro objetivo: adquirir la vivienda de nuestros suenos. No obstante para
alcanzar tal fin antes debemos iniciarnos en su apasionante búsqueda. Hoy en día
hay múltiples opciones que nos acercan a la gran oferta que hoy en día, existe en el
mercado inmobiliario espanol. Pero, qué es lo que debemos saber si nos
decantamos en buscar nuestra vivienda a través de los servicios que ofrecen las
agencias inmobiliarias? Todo lo que hay que saber sobre los agentes de la
propiedad inmobiliaria en Espana, se lo detallamos en el siguiente artículo.
La actividad económica, en tanto que se dirige a satisfacer las necesidades
humanas, tiene como objeto directo y principal la obtención y tráfico de bienes, ya
sean cosas o servicios. Esto permite, al menos en alguno de los aspectos o facetas
de la citada actividad, la aparición de la intermediación y,con ello,la figura del
intermediario.
En el sector inmobiliario espanol, hemos venido asistiendo en los ultimos anos a un
abundante tráfico comercial de viviendas que, con ocasión y a causa de una
demanda urbana igual o superior a la oferta, ha generado el que cada vez sea más
frecuente que, en las transacciones de bienes inmuebles, intervengan companias o
profesionales especializados, quienes ofrecen su experiencia y servicios para poner
en relación a vendedores y compradores a cambio de una comisión sobre el precio
de venta pactado.
Y aunque determinadas profesiones y mediadores han sido objeto de ordenación
administrativa de carácter reglamentario, el corretaje o mediación, como figura
contractual específica, carece de regulación positiva en el ordenamiento jurídico
espanol (sí lo ha sido en el ámbito del Derecho comparado como contrato autónomo
en el Código civil alemán, suizo e italiano,por ejemplo) de ahí que haya sido
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perfilado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo espanol en el sentido de que el
mediador se limita a poner en relación a los futuros contratantes a cambio de una
retribución, sin participar él personalmente en el contrato ni como representante de
una de las partes ni como simple mandatario suyo, configurándose como pacto de
encargo y cesando el mediador cuando pone en relación a las partes,que son las
que han de celebrar un futuro convenio final.
Como ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 1992 senala
que, en el contrato de agencia inmobiliaria (que no es sino el corretaje de bienes
inmuebles), predomina la función de gestión mediadora, por lo que reviste
naturaleza de pacto de encargo, cesando el mediador cuando pone en relación a las
partes, que son las que han de suscribir un contrato futuro.
En consecuencia, podemos subrayar que en Espana, como notas características de
esta profesión o servicio son:
.-La actividad: el mediador trata de poner en contacto a dos o más personas para
que concluya entre sí un negocio jurídico, pero sin intervenir personalmente en el
contrato como representante de una de las partes. No se halla previamente ligado a
las partes, cuya voluntad se limita a aproximar.
.- El mediador sólo se compromete a desplegar la actividad necesaria para promover
la conclusión del contrato, pero no se obliga a obtener el resultado deseado pues no
depende de su voluntad que el contrato llegue o no a celebrarse.
.- El mediador no contrata en nombre y por cuenta de sus clientes, sino que acerca a
las partes para que éstas contraten entre sí. Ahora bien, finalizada su actividad
mediadora y perfeccionado el contrato que constituye su objeto, el mediador o
corredor podrá asumir la representación de las partes en órden a la ejecución del
mismo, lo que nos sitúa ya en el campo del mandato.
.- La realización de la actividad mediadora da derecho a la retribución.
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Por todo lo expuesto y en orden a la naturaleza desplegada por los mediadores (y en
concreto por los agentes de la propiedad inmobibliaria) podemos destacar que la
mediación o corretaje se configura en Espana como un contrato (acuerdo de
voluntades creador de consecuencias jurídicas) atípico o innominado, ya que no
responde a una combinación formada por elementos pertenecientes a contratos
típicos, sino que tiene autonomía y sustantividad propias, y nace al amparo de la
libertad de pactos consagrada en los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil
espanol, aunque guarda analogía con otros contratos de gestión de intereses
ajenos, como el mandato, la comisión y la agencia. Y, si bien es un contrato atípico
desde el punto de vista técnico, por cuanto carece de regulación legal y no encaja en
ninguna de las figuras contractuales que han merecido la atención del legislador, es,
sin embargo, típico desde una óptica jurídico-social, ya que ha sido elaborado y
conformado por la jurisprudencia y los usos sociales. Asimismo se trata de un
contrato consensual pues se perfecciona por el mero acuerdo de voluntades, sin
precisar la entrega de una cosa ni una forma especial para su celebración. Ahora
bien, como la voluntad contractual sólo es eficaz cuando se exterioriza, tal
manifestación ha de constar con claridad para que se adquiera derecho a una
remuneración. A tal efecto y en algunos supuestos de mediación se utiliza la
denominada Nota de Encargo dotada de eficacia ad probationem. También es
considerado un contrato principal, en la medida que cumple por sí mismo un fin
contractual propio, aunque desde una perspectiva socio-económica, es un contrato
funcionalmente preparatorio de un negocio jurídico posterior, oneroso, porque la
remuneración es esencial en el contrato aunque su cobro queda bajo la condición
suspensiva de la efectiva realización del contrato en el que el corredor no interviene
como parte, y bilateral (pues impone a las partes derechos y obligaciones
recíprocas y exigibles, en concreto, el agente de la propiedad inmobiliaria asume la
obligación de efectuar las gestiones que sean usuales en su tráfico).
Aspecto a cuidar con mucha atención es el relacionado a la remuneración o corretaje
prometido al corredor. La remuneración, condicionada a la obtención del resultado
final pretendido por el oferente, es un porcentaje del importe de la venta.
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Los principales problemas que se plantean ante los tribunales espanoles vienen,
sobre todo, por la cuantía de este procentaje, así como la base sobre el que se
aplica.
En este particular cabe citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra
de fecha 5 de abril de 2006 que indica que “la cuantía del corretaje dependerá de
lo pactado por oferente y corredor en el contrato de encargo, y a falta de
estipulación expresa de la cuota, el corredor tiene derecho a percibir la remuneración
prevista en los aranceles o tarifas profesionales que correspondan. A falta de tarifas
aplicables a la actividad mediadora de que se trate, la remuneración del corredor se
fijará de acuerdo a la costumbre o el uso mercantil de la plaza cuya vigencia se
acredite”.
Un segundo motivo de discordia ante los tribunales en Espana suele ser la base
sobre la que se gira el porcentaje dado que éste, en principio, ha de girarse en
referencia al valor real del bien transmitido, siendo harto frecuente en la práctica la
simulación parcial en el precio, aminorándolo, con diversas finalidades (fiscal, las
más de las veces).
Un último problema lo tenemos con el Impuesto del Valor Anadido (I.V.A.) pues, al
margen de la normativa fiscal, el corretaje-en su acepción de contraprestación
económica del corredor, suele consistir en una cuota o porcentaje, incrementado con
el Impuesto del Valor Anadido repercutible que, salvo pacto en contrario, se calcula
con relación al valor real y total del negocio concluido. Y aunque es evidente que la
prestación del servicio está sujeta a tributación, es aconsejable consignarlo
expresamente en la hoja de encargo para evitar dudas ulteriores.
Dada su atípica configuración y conforme a lo analizado en el siguiente Artículo, el
corretaje es un contrato al que hay que prestar especial atención si nos decantamos
por utilizar los servicios de las múltiples agencias inmobiliarias que hay en Espana.
El asesoramiento de un profesional durante el corretaje es del todo aconsejable,
sobretodo a la hora de supervisar la suscripción de la nota de encargo entre oferente
y corredor.
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