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12 | E L E M P R E S A R I O | Viernes 21 de abril de 2006 | ESTADO DE DERECHO | SU MAL FUNCIONAMIENTO PERJUDICA A QUIENES MÁS NECESITAN DEL CRÉDITO El real valor de las hipotecas Dada su difícil y larga ejecución por la práctica judicial, las hipotecas se han convertido en una garantía mal valorada por los acreedores. DIEGO RODRÍGUEZ FERRERE Abogados E n general se tiende a pensar que el mal funcionamiento de esta garantía solamente perjudica a los acreedores. A primera vista parecería que son quienes ven demorado el cobro de su deuda en forma por demás excesiva. La realidad, sin embargo, es muy distinta. Quienes más se ven perjudicados por su mal funcionamiento son aquellas personas y empresas que no pueden acceder a préstamos debido a la poca aceptación de este mecanismo de garantía en el Uruguay. Cualquiera que haya estado involucrado de alguna forma en la ejecución de una hipoteca en el Uruguay, conoce lo tortuoso que es el camino hasta el cobro final de la deuda garantizada. Si bien es una garantía relativamente segura, más allá de oscilaciones en el valor de los inmuebles, no se puede decir lo mismo con respecto a su rapidez de cobro, elemento esencial para quien otorga un préstamo. La demora en su ejecución lleva a que cada día sea una garantía con menor aceptación por los acreedores. No es raro que acreedores hoy no estén dispuestos a otorgar un préstamo sin otras garantías que cubran mejor sus riesgos. Su poca validez y aceptación se ve reflejada además en la inexistencia de un mercado hipotecario en el Uruguay, a diferencia de muchos países desarrollados. La falta de un mercado hipotecario lleva a que quienes más lo necesitan para obtener préstamos se vean impedidos de acceder a los mismos. No son las grandes empresas las afectadas. Son las pequeñas empresas y las familias que no acceden a otros mercados de crédito. Está demostrado a nivel internacional que cuanto más débiles son los derechos de garantía de los acreedores, menores son los niveles de crédito. Y ello afecta directamente el desarrollo económico. Si no se mejora el funcionamiento actual de esta garantía, será aún más difícil reactivar el añorado mercado de créditos. Esto se debe realizar en beneficio de los pequeños empresarios y de las familias que no pueden actualmente acceder al crédito dado que sus garantías no resultan aceptables por la forma como sucesivas deformaciones judiciales han afectado su funcionamiento. Para esto no se requieren cambios radicales. Simplemente se trata de generar mecanismos eficientes y rápidos. Estos deben otorgar todas las seguridades y garantías necesarias para todas las partes involucradas, pero también deben funcionar. Este cambio puede ser relativamente menor en el contexto de las grandes reformas necesarias. Sin embargo, su efecto será significativo en el mercado de préstamos en el Uruguay. EL LARGO CAMINO DE UNA EJECUCIÓN UN EJEMPLO DE VERDADERA GARANTÍA Cobrar una deuda garantizada con hipoteca en Uruguay requiere (aún sin contar con apelaciones, recursos de inconstitucionalidad, desalojos y entregas de la cosa) un interminable procedimiento judicial: En los países en que existe un mercado de crédito desarrollado, ejecutar una hipoteca es un proceso rápido y eficiente. Generalmente se puede cumplir en menos de un año. En muchos lugares existen procesos de ejecución extrajudicial que acortan aún más los plazos. Estados Unidos es un buen ejemplo. Si bien los procesos varían de estado a estado, el mecanismo de ejecución judicial y extrajudicial generalmente aplicado se puede resumir de la forma que lo describe el cuadro adjunto. Lo que este enfoque da es confianza en la garantía. Como contrapartida, muchas más personas y empresas pueden acceder a préstamos hipotecarios y a tasas mucho menores. Eso pasa porque en vez de una garantía mediocre que sólo favorece a los malos pagadores como en Uruguay, el deudor buen pagador dispone de una buena garantía que tienta a más interesados a ofrecerle crédito y en mejores condiciones. Procedimiento tipo de ejecución hipotecaria en los Estados Unidos Incumplimiento Incumplimiento Acreedor solicita al ¨Trustee¨ la venta Notificación al deudor Posibilidad de pago del deudor Publicidad del remate Entrega del bien al comprador < Comprador recibe certificado de compra < < Remate del bien < Remate del bien < Publicidad del remate < < Audiencia y fijación de remate < < Notificación al deudor < < Demanda de ejecución < < EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL < EJECUCIÓN JUDICIAL Orden de desalojo de deudor Pago al acreedor < • Intimación de pago con plazo de 3 días hábiles • Demanda de ejecución • Embargo del bien hipotecado • Notificación al deudor con plazo de 10 días hábiles • Defensas del ejecutado (pago o defectos en el título de ejecución) • Contestación del acreedor en caso que se opongan defensas • Audiencia en caso que se opongan defensas • Sentencia en caso que se opongan defensas • Tasación del bien • Estudio de los títulos de propiedad • Remate público del bien • Escrituración del bien por parte del comprador • Liquidación del crédito • Aprobación de la liquidación por el juez • Pago al acreedor En el mejor de los casos, todo este largo proceso puede demorar aproximadamente año y medio. Esto siempre que no exista oposición del deudor y se trate de un juzgado que tramite el expediente en forma relativamente rápida. En la mayor parte de los casos, la ejecución de una hipoteca insume por lo menos tres años desde que se inicia hasta que se cobra. A esto contribuye no sólo un procedimiento lento sino años de acumulación de interpretaciones contrarias a la ley para favorecer al ejecutado. Y a eso se agregan además apelaciones, recursos de inconstitucionalidad infundados pero que agregan al menos un año, falsos arrendamientos cuyos juicios de desalojo o entrega de la cosa agregan otro tanto, y así sucesivamente. Ni hablar de las periódicas presiones para la suspensión de ejecuciones. Todo conspira contra el valor de la garantía. Y es sabido que para quien quiere un préstamo, disponer de garantías es lo que le da poder de negociación y opciones. A esto además hay que sumarle lo costoso que resulta en el Uruguay ejecutar una hipoteca cuando hay que prever numerosos recursos en lo que, cuando el deudor actúa de mala fe, puede convertirse en una interminable guerra de trincheras. Pago al acreedor
