Acceder al documento - Colegio de Ingenieros Agronomos de


GOBIERNO
DE ESPAÑA
DELEGACIÓN DEL GOBIERNO
EN CASTILLA Y LEÓN
SUBDELEGACIÓN DEL GOBIERNO
EN BURGOS
DEPENDENCIA DE AGRICULTURA
PROBLEMÁTICA CON LOS TIPOS DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA REAL O
POTENCIAL EN LA ELABORACIÓN DE INFORMES DE VALORACIÓN EN
SUELO EN SITUACIÓN DE RURAL, AFECTADO POR EXPEDIENTES
EXPROPIATORIOS.
I.- ANTECEDENTES
Los informes de valoración que estamos realizando en los Jurados Provinciales de
Expropiación Forzosa de Burgos, Palencia y Soria, en la actualidad tienen, entre
otras leyes, como normativa de obligado cumplimiento:
El Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto
refundido de la ley de suelo. (B.O.E. 26-06-2008).
El Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento
de valoraciones de la Ley de Suelo (B.O.E.: 09-11-2011).
El artículo 23 del R.D. 2/208, en relación con la valoración en el suelo rural,
especifica:
1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:
a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o
potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al
que deba entenderse referida la valoración.
La LEY 2/2008, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el
año 2009 (B.O.E.: 24-12-2008), concreta.
Disposición final decimosexta. Modificación del texto refundido de la Ley del Suelo,
aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
Con efectos de 1 de enero de 2009 y vigencia indefinida se modifica el apartado 1
de la disposición adicional séptima del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado
por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que queda redactado en los
siguientes términos:
«1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que
se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización la
última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el
mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.»
II.- SITUACIÓN ACTUAL:
Problemática que se plantea:
1.- Variación del tipo de capitalización a aplicar:
En el período 2009 – 2015 ha ido variando con altibajos el tipo de capitalización,
pero en los últimos años la tendencia ha sido a la baja de una forma sistemática,
pudiendo aportar los siguientes datos objetivos:
CORREO ELECTRÓNICO
[email protected]
C/ Vitoria, 34
09004 BURGOS
TEL.: 947 – 769.213-5
FAX: 947 – 769.201

Año 2007: 4,081 %
Año 2008: 4,059 %
Año 2009: 2,827 %
Año 2010: 2,660 %
Año 2011: 4,025 %
Año 2012: 4,338 %
Año 2013: 3,108 %
Año 2014: 1,514 %
Año 2015:
-Enero: 0,758 %
-Febrero: 0,712 %
-Marzo: 0,655 %
-Abril: 0,585 %
Conviene señalar lo siguiente:
-Desde el año 2012 el tipo de capitalización ha ido bajando sistemáticamente y de
manera continua hasta la actualidad.
-Desde octubre de 2014 el tipo de capitalización es inferior al 1%.
-Como aplicación práctica se puede indicar que al pasar el tipo de capitalización del
4,338 % (2012) al 0,585 % (abril 2015), si se mantiene el mismo valor para la renta
real o potencial, nos encontramos con que el valor de una finca sometida a un
expediente expropiatorio, en situación de suelo rural, en un período inferior a tres
años su valor unitario se ha multiplicado por más de 7 veces (4,338 / 0,585: 7,42).
2.- Aplicación del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo:
2.1 Tipos de capitalización (artículo 12):
1. Los tipos de capitalización que se aplicarán en la valoración en suelo rural,
de acuerdo con los usos y aprovechamientos de la explotación, serán los siguientes:
a) Como tipo de capitalización aplicable con carácter general, r1, se utilizará el
establecido en el apartado 1 de la Disposición adicional séptima del texto refundido
de la Ley de Suelo.
b) Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades agropecuarias o forestales, se
utilizará como tipo de capitalización, r2, el resultado de multiplicar el tipo de
capitalización general r1 por el coeficiente corrector establecido en la tabla del
Anexo I de este Reglamento según el tipo de cultivo o aprovechamiento.
ANEXO I: Coeficientes correctores del tipo de capitalización en explotaciones
agropecuarias y forestales
Tipo de cultivo o aprovechamiento
Coeficiente corrector
Tierras labor secano y explotaciones 0,49
cinegéticas extensivas
Tierras labor regadío
0,78
Hortalizas aire libre
0,78
Cultivos protegidos regadío
0,78
Frutales cítricos
0,61
Frutales no cítricos
0,72
Viñedo
0,59
Olivar
0,43
Platanera
0,75
Prados naturales secano
0,39
Gobierno
de España

Prados naturales regadío
Pastizales
Otras explotaciones agropecuarias
0,39
0,51
0,64
2.2.- Factor de corrección por localización (artículo 17)
La valoración final del suelo, deberá tener en cuenta la localización espacial
concreta del inmueble y aplicar, cuando corresponda, un factor global de corrección
al valor de capitalización, calculado en función de diferentes parámetros entre los
que se encuentran:
La accesibilidad a núcleos de población.
La accesibilidad a centros de actividad económica.
La ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico.
En principio este valor estaba comprendido entre 1 y 2, pero con la reciente
sentencia del Tribunal Constitucional (141-2014) el límite superior (2) ha
desaparecido.
III.- CONSECUENCIAS
1.- Llevado al límite lo anteriormente expuesto, en el período que va desde el año
2012 al año 2015, la misma finca (labor de secano) ha podido multiplicar su valor
unitario por: 7,42 x 2 / 0,49: 30,29.
2.- Los valores que se van a obtener aplicando la legislación en vigor, están muy
alejados de los valores de mercado, aunque esto ya viene ocurriendo actualmente,
pero podemos llegar a situaciones límite por su irracionalidad.
3.- Es muy difícil de explicar esta situación y menos que la entiendan los propietarios
de los bienes y derechos afectados por expedientes expropiatorios y los técnicos
que realizamos las valoraciones. A modo de ejemplo, quien puede entender que
una finca expropiada en el año 2012 en un determinado término municipal de una
provincia indeterminada que se valoró por el JPEF en 1,00 €/m2, si se hubiera
valorado en el mes de mayo de 2015 tuviera un valor unitario de 15,00 €/m2.
4.- Se puede llegar al absurdo de que un suelo en situación de suelo rural se valore
más que el valor de mercado de un suelo urbanizable o en situación de suelo
urbanizado.
IV.- ALTERNATIVAS
Se presentan dos alternativas:
A) Seguir actuando cumpliendo lo especificado en el Real Decreto Legislativo
2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo.
(B.O.E. 26-06-2008) y en el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se
aprueba el Reglamento y dar como válidos los valores unitarios que se obtengan.
B) Tener en consideración lo especificado en el Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de
abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo (B.O.E.:
13-04-2010) y que ha sido incorporado al texto refundido de la ley de suelo.
1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se
refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización la última
referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado
secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
2. Este tipo de capitalización podrá ser corregido aplicando a la referencia indicada
en el apartado anterior un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo,
Gobierno
de España

explotación o aprovechamiento del suelo, cuando el resultado de las valoraciones se
aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin
expectativas urbanísticas.
Los términos de dicha corrección se determinarán reglamentariamente.»
V.- APLICACIÓN PRÁCTICA
Después de analizar con intensidad la situación planteada, en los Jurados
Provinciales de Expropiación Forzosa de Burgos y Soria ya hemos actuado al
respecto, y posteriormente lo haremos en el JPEF de Palencia, siendo aceptados los
criterios que se exponen a continuación en el anexo final, de tal forma que el
coeficiente corrector especificado por el Reglamento de Valoraciones de la Ley de
Suelo no lo aplicamos cuando implica un alejamiento mayor de los valores del
mercado.
A modo de ejemplo, aporto unos textos simplificados sacados de unos informes de
valoración tipo.
Tipo de capitalización (I)
-Rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre
dos y seis años (mayo de 2014: 1,72 %). Último valor publicado en el BOE antes de
la fecha legal de referencia (B.O.E.: 03-06-2014).
-No se aprecian razones para aplicar el coeficiente corrector del tipo de
capitalización en explotaciones agropecuarias y forestales (tierras de labor regadío:
0,78) especificado por el artículo 12.1b del Reglamento de valoraciones de la Ley de
Suelo, porque su utilización supondría, en este caso, un alejamiento no justificado de
los valores unitarios del mercado para este tipo de suelo.
-Tipo de capitalización a aplicar: 1,72 % (0,0172).
Tipo de capitalización (II)
-Rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre
dos y seis años (mayo de 2014: 1,72 %). Último valor publicado en el BOE antes de
la fecha legal de referencia (B.O.E.: 03-06-2014).
-Se aprecian razones para aplicar el coeficiente corrector del tipo de capitalización
en explotaciones agropecuarias y forestales (pastizales: 0,51) especificado por el
artículo 12.1b del Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, porque su no
utilización supondría, en este caso, un alejamiento no justificado de los valores
unitarios del mercado para este tipo de suelo.
-Coeficiente corrector del tipo de capitalización en explotaciones agropecuarias y
forestales: Pastizales: 0,51.
-Tipo de capitalización a aplicar: 1,72 % x 0,51: 0,8772 % (0,008772).
VI.- CONCLUSIONES
1.- Aplicando la normativa en vigor nos estamos alejando significativamente del
objetivo que debe presidir las actuaciones de los JPEF, que es calcular, en cada
caso, un justiprecio que cumpla con las expectativas que debería de tener
(compensar a la propiedad con una valoración justa y acorde con los valores de
mercado o reales de los bienes o derechos afectados).
Gobierno
de España

2.- Las actuaciones en relación con la aplicación del tipo de capitalización que
estamos realizando en los JPEF de Burgos, Palencia y Soria, no resuelven el
problema planteado, solamente lo minoran (se pueden reducir los valores un
máximo de 1/0,39: 2,56: prados naturales), ya persiste la bajada de los tipos de
interés y la aplicación del factor de localización.
3.- Como el legislador o el Gobierno de la nación no actúen en este sentido, cada
vez nos vamos a alejar más de ese objetivo, e incluso podemos aprobar
valoraciones, que aunque legales, tendrán altas dosis de irracionalidad.
Burgos, 8 de mayo de 2015
Román-Sabas Pedrosa Alonso
Ingeniero Agrónomo
Dependencia de Agricultura
Subdelegación del Gobierno en Burgos
[email protected]
Gobierno
de España

Nota expositiva del criterio sostenido por el Jurado Provincial de Expropiación
Forzosa de Soria en relación con los tipos de capitalización de la renta real o
potencial a los que se refieren la DA 7ª TRLS 2008 (RD-Leg 2/2008, de 20 de
junio) y el art. 12 y el Anexo I del RD 1492/2011, que aprueba el Reglamento
de Valoraciones.
1.- No existe una disyuntiva entre la aplicación del RD-Legislativo 2/2008 (Texto
Refundido de la Ley del Suelo de 2008, TRLS 2008) más el RD 1492/2011 (Reglamento
de Valoraciones, RV), por un lado; o la del Real Decreto Ley 6/2010, por otro.
No hay dos bloques normativos distintos y alternativos de entre los que haya de
seleccionarse uno, sino un único bloque normativo conformado:
-
En el plano jerárquico de la Ley, por el TRLS 2008, en los términos en que ha
quedado modificado por el RD Ley 6/2010 (que introduce la actual redacción
del apartado 2º de la DA 7ª TRSL2008).
-
En el plano jerárquico del Reglamento, por el RD 1492/2011 (RV), que
desarrolla la Ley del Suelo en los términos exigidos por ella.
2.- Sentado lo anterior, en la redacción vigente tras la modificación operada por el
RD-Ley 6/2010, la DA 7ª TRLS 2008 dispone que:
1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que
se refiere el apartado 1 del artículo 23 , se utilizará como tipo de capitalización la
última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el
mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
2. Este tipo de capitalización podrá ser corregido aplicando a la referencia indicada
en el apartado anterior un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo,
explotación o aprovechamiento del suelo, cuando el resultado de las valoraciones
se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural
sin expectativas urbanísticas.
Los términos de dicha corrección se determinarán reglamentariamente.”
(A título informativo, en su redacción anterior, la DA 7ª.2 preveía que las Leyes de
Presupuestos Generales del Estado modificaran ese tipo y fijaran tipos de
capitalización mínimos.)
Por tanto, el legislador contempla una regla general (DA 7ª-1), según la cual el
tipo de capitalización es el señalado en la DA 7ª.1; y una regla excepcional (que como tal
ha de interpretarse restrictivamente, art. 4.2 Cc), según la cual cuando concurran los
motivos a que se refiere la DA 7ª.2, el tipo de capitalización puede corregirse (mediante
la aplicación de un coeficiente corrector), en los términos que se determinen
reglamentariamente.
En coherencia con esa previsión (legal) de la DA 7ª TRLS2008, el desarrollo
(reglamentario) operado por el RV lo encontramos en su art. 12 y en su Anexo I. En lo
que interesa al caso, el art. 12.1 RV dispone que:
“1. Los tipos de capitalización que se aplicarán en la valoración en suelo rural, de
acuerdo con los usos y aprovechamientos de la explotación, serán los siguientes:
a) Como tipo de capitalización aplicable con carácter general, r1, se utilizará el
establecido en el apartado 1 de la Disposición adicional séptima del texto refundido
de la Ley de Suelo.
Gobierno
de España

b) Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades agropecuarias o forestales, se
utilizará como tipo de capitalización, r2, el resultado de multiplicar el tipo de
capitalización general r1 por el coeficiente corrector establecido en la tabla del
Anexo I de este Reglamento según el tipo de cultivo o aprovechamiento.”
3.- Dado que no puede interpretarse el RV contra el TRLS 2008 sino conforme al
TRLS 2008, es evidente:
- Que con carácter general, el Jurado ha de aplicar el tipo de capitalización al que
se refiere la DA 7ª.1 TRLS 2008, que es al que se refiere el art. 12.1 a) RV.
-Que el tipo de capitalización corregido al que se refiere el art. 12.1 b) RV (que
resulta de aplicar al general el factor corrector del Anexo I) sólo lo podemos utilizar en
los casos a los que se refiere la DA 7ª.2 TRLS2008, que es la norma que el art. 12.1 b)
RV viene a desarrollar. Esto es: cuando en el suelo a valorar “se desarrollen actividades
agropecuarias o forestales” y la aplicación del tipo de capitalización normal conduzca a
que “el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los
precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas.”
Es ahí donde encuentran su sentido el art. 12.1 b) y el Anexo I del Reglamento,
que es el desarrollo reglamentario al que alude el inciso final de la DA 7ª.2 TRLS 2008.
En definitiva, cabe concluir que los factores de corrección del tipo de capitalización
regulados por el Anexo I RV no son de aplicación automática, sino que sólo habrán de ser
tenidos en cuenta en los casos tasados señalados por la DA 7ª.2. Y, naturalmente, previa
motivación suficiente por el Jurado Provincial de la concurrencia de los requisitos a los
que el TRLS 2008 anuda su posible utilización.
4.- El tipo de capitalización opera de modo inverso, de modo tal que cuanto más
bajo es el tipo, más alto es el valor del suelo.
Pues bien, dado que las modificaciones del tipo de capitalización contempladas en
el Anexo I minoran el tipo de capitalización (y por tanto, aumentan el valor del suelo),
parece claro que el legislador prevé su aplicación en los supuestos en los que la
aplicación del tipo de capitalización ordinario dé lugar a un valor de suelo anormalmente
bajo respecto a los “precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas”.
De ese modo, la corrección señalada en el Anexo I, permite (siempre dentro del
límite marcado reglamentariamente, claro está) aumentar el valor de ese concreto suelo
respecto al que resultaría de la aplicación del tipo ordinario. Es una técnica parecida a la
que emplea el legislador a la hora de configurar el factor corrector por localización:
cuando opera, siempre lo hace elevando el valor del suelo, no disminuyéndolo.
5.- Como conclusión, si el valor que resulta de la utilización del tipo de
capitalización normal es razonablemente semejante al precio de mercado de los suelos
sin expectativas urbanísticas (y con más motivo si ya lo supera), no hay razón para
aplicar el tipo de capitalización corregido y el que ha de emplearse es el tipo normal.
Y, por el mismo motivo, la aplicación de ese tipo corregido sólo estará justificada
–previa motivación por el Jurado- cuando la del normal arroje resultados que se alejen
“de forma significativa” (por ser muy bajos) respecto a los “precios de mercado del suelo
rural sin expectativas urbanísticas.
Gobierno
de España