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INFORME
Junio 2016
Las claves del
SECTOR RESIDENCIAL
en España
ÍNDICE
  RESUMEN EJECUTIVO
  1. ENTORNO ECONÓMICO Y SOCIODEMOGRÁFICO
4
6
8
8
1.1. Indicadores económicos clave: PIB, empleo e inflación
1.2.Demografía
1.3.Indicadores de accesibilidad a la vivienda.
9
Mercado hipotecario
1.4. Alquiler vs propiedad
11
  2. COYUNTURA SECTOR RESIDENCIAL: INDICADORES
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
Evolución del precio de la vivienda y previsiones
Evolución de compraventas de vivienda
Evolución de transacciones de suelo urbano
Construcción y promoción
  3.
HACIA UN SECTOR MÁS PROFESIONALIZADO:
EL PAPEL DE LOS FONDOS DE INVERSIÓN,
SERVICERS, PROMOTORAS, SAREB Y SOCIMIS
14
15
17
18
19
3.1. Fondos de inversión
3.2. Servicers
3.3.Promotoras
3.4.Sareb
3.5.Socimis
22
24
24
26
27
29
  4. INVERSIÓN EN VIVIENDA
30
  5.ANÁLISIS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA NUEVA
EN ESPAÑA
34
5.1.Potencial de construcción de viviendas en el
período 2016-2025
5.2. Oferta y demanda: un ajuste necesario
35
37
  6.VISIÓN GENERAL DEL SECTOR RESIDENCIAL
EN LAS PRINCIPALES CIUDADES ESPAÑOLAS
6.1.Madrid
6.2.Barcelona
6.3.Valencia
6.4.Málaga
6.5.Palma
Anexo I
38
39
45
50
52
54
56
Índice
3
RESUMEN EJECUTIVO
1.
ENTORNO ECONÓMICO Y
SOCIODEMOGRÁFICO
La evolución favorable de la
economía española desde 2014, que
ha favorecido la creación de empleo,
ha sido la clave para la recuperación
del mercado residencial en 2015 y
principios de 2016.
Se espera que el número de
hogares aumente a pesar del
descenso de la población, debido
a la reducción en el tamaño medio
del hogar, impulsado por el mayor
número de emancipaciones y la
formación de más hogares con
estructuras no tradicionales.
La accesibilidad a la vivienda ha
mejorado en los últimos años. Así,
el porcentaje de ingresos que las
familias dedicaban al pago de
la hipoteca ha ido reduciéndose,
pasando de casi un 50% en 2009,
hasta aproximadamente el 33%
actual–cifra recomendada por las
instituciones financieras–.
El régimen de tenencia de vivienda
principal en alquiler, un 14,9% en
2014, ha comenzado a converger
en porcentaje sobre el total de
hogares con la media del Área
Euro (33.2%), aunque se mantiene
aún lejos de esa media.
2.
COYUNTURA SECTOR
RESIDENCIAL: INDICADORES
La subida anual en España del
Índice General de Precios de la
4
Informe Residencial 2016 | CBRE
Vivienda fue del 3.5 % en 2015,
según el INE. Según las previsiones
de CBRE, el índice de precios de la
vivienda crecerá aproximadamente
un 6% interanual en 2016.
El fuerte incremento en 2015
del número compraventas de
viviendas de segunda mano indica
la falta de oferta disponible de
vivienda nueva en determinadas
localizaciones.
El número de transacciones de
suelo urbano presenta grandes
disparidades a nivel provincial y
de comunidad autónoma. Destaca
el fuerte repunte en precios de
suelo urbano de las provincias
de Barcelona y Madrid. La
financiación bancaria comienza a
fluir para la adquisición de suelo,
y la entrada de fondos extranjeros
está dinamizando el mercado,
gracias a los recursos propios que
aportan y su capacidad de compra
sin financiación.
3.
HACIA UN SECTOR MÁS
PROFESIONALIZADO: EL
PAPEL DE LOS FONDOS DE
INVERSIÓN, SERVICERS,
PROMOTORAS, SAREB Y
SOCIMIS
El perfil de los fondos de inversión
ha evolucionado rápidamente
de oportunista a value-added,
apostando por la promoción, la
rehabilitación de inmuebles o,
dado que los fondos han percibido
el potencial de construcción que
existe, pasarán paulatinamente a
gestionar suelos en áreas urbanas,
con el objetivo de obtener mayores
retornos.
Los servicers han evolucionado
a plataformas multicliente y
multiservicio, gestionando no
sólo activos inmobiliarios sino
también financieros. Como norma
general, los bancos han cedido
a los fondos el negocio de cobro
de créditos y comercialización,
quedando los activos inmobiliarios
en los balances de las entidades
financieras.
Los inversores, tanto nacionales
pero sobre todo extranjeros,
están mostrando un creciente
interés en la promoción. Los
servicers, por su parte, tienen la
vista puesta en la recuperación
económica e inmobiliaria, con una
actividad creciente en el negocio
promotor, previo análisis de los
suelos y la demanda en cada
zona. Completan el panorama
promotor las joint venture entre
fondo internacional-promotora
nacional.
En cuanto a la Sareb, su actividad
se está extendiendo más allá de
la gestión de activos procedentes
de la reestructuración bancaria.
La entidad ha tenido que
reorganizarse para hacer frente a
cambios en el marco contable, a
la vez que ha ido transfiriendo la
comercialización de sus mejores
activos a los servicers.
El previsible aumento del
porcentaje de viviendas en alquiler
en los próximos años nos induce a
pensar que el papel de las socimis
sea progresivamente más relevante
en el sector, convergiendo
naturalmente con otros mercados
europeos en los que el mercado de
alquiler está más implantado.
4.
INVERSIÓN EN VIVIENDA
La previsible revalorización de la
vivienda permitirá obtener plusvalías
a medio y largo plazo. Mientras,
la vivienda destinada al alquiler
se ha convertido en una inversión
estable con mayor protección para
propietarios. Las localizaciones
secundarias en grandes ciudades
aparecen como los destinos con
mayores rentabilidades.
5.
ANÁLISIS DE LA DEMANDA
DE VIVIENDA NUEVA EN
ESPAÑA
Se puede asegurar que a finales
de 2016 o principios de 2017 el
stock disponible de vivienda nueva
será muy localizado o de carácter
técnico. La demanda potencial de
vivienda nueva rondará en España
las 180.000 unidades por año en
el período 2016-2025.
La nueva realidad del mercado y
el ajuste de la demanda obligan
a los promotores a conocer en
profundidad las necesidades de los
potenciales clientes, lo que exige
viviendas de calidades superiores
a las construidas antes de la crisis,
personalizadas y sostenibles,
con un protagonismo creciente
de la domótica, disponibilidad
de servicios comunitarios y que
incorporen sistemas de ahorro
energético.
6.
EL SECTOR RESIDENCIAL EN
MADRID
Madrid es el mercado residencial
más activo de España y se observa
la escasez latente de suelo finalista,
que hace que todos los promotores
pugnen por los mismos solares en
las zonas de mayor demanda. Los
precios a nivel provincial (INE),
repuntaron un 5.1% en 2015 (4.4%
para las transacciones de vivienda
nueva). La demanda de vivienda
nueva, con un perfil de comprador
de poder adquisitivo medio-alto, se
focaliza en el norte de la capital,
mientras que en los distritos de
Salamanca, Chamberí y algunas
áreas del centro la vivienda de lujo
despierta un gran interés, lo que
está generando escasez de producto
y un auge en la rehabilitación.
En Barcelona, la escasez de suelo
finalista en el centro de la ciudad
hace que la nueva promoción
se concentre en proyectos de
rehabilitación. La falta de stock
de suelo para nueva construcción
repercute de manera directa en los
precios, como muestra la subida
del 4,3% interanual del precio
tasado de vivienda libre en la
ciudad.
acusadas de España, teniendo
en cuenta la disparidad de poder
adquisitivo de sus habitantes.
Los apartamentos turísticos
están dinamizando el mercado
en el centro de la ciudad, en el
que la actividad para primera
vivienda sigue siendo limitada. El
crecimiento está siendo sustentado
por el incremento en la demanda
de segunda vivienda nueva en las
zonas costeras, con gran influencia
del comprador extranjero
(representando el 18% total de las
transacciones).
Finalmente, en Palma de Mallorca,
la oferta existente de edificios
a rehabilitar que alinee una
ubicación atractiva a un precio
apto para la construcción de
viviendas de cierto grado de
calidad, sigue siendo limitada.
La mejora de las perspectivas
económicas y las mejores
condiciones de financiación han
dinamizado las expectativas del
mercado de suelo. La zona en
la que se registran los mayores
precios es el Casco Antiguo, donde
el metro cuadrado puede llegar a
alcanzar la horquilla de los 7.0009.000 euros m2, debido a la fuerte
demanda de segunda vivienda de
lujo por parte de extranjeros.
Por su parte, Valencia experimentó
una drástica reducción de la oferta
de vivienda de nueva construcción,
debido a la escasez de nuevas
promociones y la liquidación del
stock que permanecía en manos
de entidades financieras. Debido
a la consolidación de la demanda
de segunda vivienda, con una
importante contribución de
compradores extranjeros.
El mercado de Málaga presenta
una gran asimetría, con una
horquilla de precios de las más
Resumen Ejecutivo
5
1
ENTORNO ECONÓMICO
Y SOCIODEMOGRÁFICO
La evolución favorable de la economía española desde 2014, que ha
favorecido la creación de empleo, ha sido la clave para la recuperación
del mercado residencial en 2015 y principios de 2016. En esta línea, los
indicadores de esfuerzo dibujan un escenario favorable para la adquisición
de vivienda, si bien la renta disponible de los hogares deberá consolidar su
recuperación para apuntalar las perspectivas de la demanda. En cuanto a
las tendencias del sector, los cambios demográficos y el auge del mercado
de alquiler están redefiniendo la realidad del mercado.
De cara a 2016 y años posteriores,
los fundamentales de la economía
nos permiten seguir siendo optimistas
en lo que a las perspectivas del
sector se refiere. Es de esperar que la
mejora del mercado de trabajo y la
paulatina recuperación de los niveles
de renta, junto a unas favorables
condiciones de financiación, faciliten
el acceso a la vivienda y contribuyan
a la normalización del sector. Los
precios de la vivienda, que iniciaron
el año pasado una recuperación
desde mínimos históricos, continuarán
creciendo a un ritmo ligeramente
superior al registrado en 2015.
GRÁFICO 1
PIB (demanda) y contribuciones al crecimiento
3
2
1
0
-1
-2
-3
-4
2007
2008
Consumo
2009
Gasto Público
2010
2011
Inversion
2012
2013
Demanda externa (Imp-Exp)
2014
2015
Crecimiento PIB
Fuente: INE y Banco de España.
6
Informe Residencial 2016 | CBRE
Entorno económico y sociodemográfico
7
Es la barrera de paro que se
espera bajar en 2016
1.1
Indicadores económicos clave:
PIB, empleo e inflación
En España, la mejora en las condiciones
de financiación, la creación de empleo,
el descenso del precio del petróleo y el
adelanto de rebajas fiscales impulsaron
el consumo de las familias en 2015,
año en el que el PIB creció al 3.2%.
En 2016 se espera que se mantengan
estos vientos de cola, con un crecimiento
estimado del PIB cercano al 2.7%, según
el Banco de España, condicionado a
que no se acentúen las incertidumbres
externas de principios de año,
relacionadas con la desaceleración en
China y la coyuntura de las economías
avanzadas.
En 2015, la demanda nacional
contribuyó un 3.6% al crecimiento del
PIB, con el consumo como principal
motor de la economía. La inversión
total y el consumo público, que
crecieron un 6.2% y 2.4% interanual
respectivamente, también sustentaron
el avance del producto. La demanda
nacional fortaleció las importaciones, lo
que, a pesar del buen comportamiento
de las exportaciones, hizo que la
contribución de la demanda exterior
neta fuera de -0.4%. En 2016, el
8
Informe Residencial 2016 | CBRE
En 2015 el IPC estuvo condicionado
por la evolución del precio del petróleo,
arrastrándolo a terreno negativo
durante casi todos los meses del año.
La deflación, a pesar de sus riesgos,
produjo un efecto positivo en la renta
real de hogares y empresas. Cabe
destacar que el IPC no energético
continuó su recuperación y cerró el
año en el 1.1% interanual. En 2016, la
evolución de los precios (-0.4% hasta
mayo) sigue condicionada por el precio
del petróleo y el tipo de cambio del
euro, aunque se espera la consolidación
del componente no energético.
2015 cerró con una tasa de paro del
20.9%, con el empleo creciendo al 3%
y más de 18 millones de ocupados, cifra
medio millón superior a la de finales
de 2014. En 2016 se espera bajar
la barrera del 20% de paro, aún con
amplio margen de mejora en la creación
de empleo. En cuanto a los salarios, el
avance salarial en 2015 siguió siendo
moderado (+ 0.75%); en 2016 se
esperan subidas, en torno al 1.5% en los
salarios pactados en los convenios y del
1% en el salario mínimo.
de inmigrantes. Los flujos migratorios
comenzaron a equilibrarse a partir del
año 2014, presentando actualmente
un leve saldo negativo. Esto ha influido
en la pérdida de población de España
desde el año 2011, año en el que
se alcanzó el máximo de población,
47.190.493 habitantes hasta los
46.423.064 de la segunda mitad de
2015.
Las proyecciones de población del INE
prevén que España perderá un millón
de habitantes en los próximos 15 años,
especialmente en las zonas del interior,
en contraposición a las proyecciones de
incrementos de población que algunas
comunidades autónomas como Madrid,
Andalucía o Baleares presentan. Esto es
debido al intenso descenso de la tasa
de natalidad, que ha propiciado que en
2015 el número de defunciones superase
por primera vez al de nacimientos.
A pesar de las consecuencias que estas
tendencias tendrán sobre el mercado
residencial, en los próximos años se
espera que el número de hogares
La evolución demográfica jugó un
papel importante en el desarrollo
urbanístico de España en la primera
década del siglo XXI. Los grandes flujos
de entrada de inmigrantes, el aumento
continuado de población y del número
de hogares favorecieron en gran parte
el crecimiento del sector residencial. El
fuerte crecimiento económico hasta el
año 2007 acompañó estas tendencias
positivas. Sin embargo, durante la
crisis la tendencia revirtió y el número
de emigrantes superó ampliamente al
1. 3
Indicadores de accesibilidad
a la vivienda. Mercado
hipotecario
La riqueza total de los hogares,
que incluye riqueza inmobiliaria y
financiera, inició su recuperación en
2014 debido a la paulatina mejora
en los niveles de riqueza financiera.
Según los datos del Banco de España,
desde el segundo trimestre de 2008
(período en el que se alcanzó el
máximo) hasta el tercer trimestre de
Riqueza total e inmobiliaria de los hogares. Renta Disponible Bruta
%
176.000
750
700
174.000
1. 2
Demografía
aumente a pesar del descenso de la
población, debido a la reducción en el
tamaño medio del hogar, impulsado por
el mayor número de emancipaciones
y la formación de más hogares con
estructuras no tradicionales, como los
de parejas jóvenes o monoparentales.
Estos supuestos y algunos adicionales
servirán de base para el estudio de
demanda potencial de vivienda de obra
nueva de la sección 5 de este informe.
GRÁFICO 2
650
172.000
Mill. de €
20%
efecto combinado de baja inflación y
elevado crecimiento de empleo seguirá
favoreciendo la fortaleza del consumo
de hogares y empresas.
600
170.000
550
168.000
500
450
166.000
400
164.000
350
162.000
mar 08
300
dic 08
sep 09
Renta Disponible Bruta
(media móvil)
jun 10
mar 11
dic 11
sep 12
Riqueza inmobiliaria de los hogares.
Ratio sobre PIB (dcha)
jun 13
mar 14
dic 14
sep 15
Riqueza total de los hogares.
Ratio sobre PIB (dcha)
Fuente: Banco de España.
Entorno económico y sociodemográfico
9
GRÁFICO 3
Indicadores de Endeudamiento y Loan to Value
Mill €
%
90
650000
85
80
630000
610000
70
65
590000
60
570000
55
2009
2016
Porcentaje de ingresos
que las familias dedican al
pago de la hipoteca
2015, la fuerte caída en los precios de
la vivienda redujo en un 30% el nivel
de riqueza inmobiliaria de los hogares,
si bien, desde principios de 2014, se
observa una ligera tendencia al alza.
Por su parte, la riqueza financiera de
las familias diferencia entre ahorros y
deudas alcanzó máximos en junio de
2015.
En cuanto a la renta disponible de las
familias ésta inició su recuperación en
2014, favorecida por el descenso de
la carga hipotecaria y las caídas de
precios, en particular del petróleo y
vivienda, a lo que hay que sumar la
paulatina mejora del mercado laboral.
El proceso de desapalancamiento
10
Informe Residencial 2016 | CBRE
90
80
60
50
40
30
20
550000
50
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
33%
100
70
75
50%
110
Loan to Value
Deuda total en vivienda
(eje dcha.)
10
2007 2008
2009
2010
2011
% de renta dedicado
a la hipoteca
2012
2013
2014 2015
Índice de Precios de
la Vivienda
Fuente: INE y Banco de España.
financiero de las familias españolas
comenzó en 2012, impulsado por
las caídas de renta y confianza y los
altos niveles de endeudamiento en
vivienda. En el gráfico 3 (derecha) se
observa cómo se ha ido reduciendo
el porcentaje de deuda de las familias
sobre el PIB desde los máximos
alcanzados en 2011.
En la medida que el precio de la
vivienda se ha ido ajustando y
han mejorado las condiciones de
financiación, el porcentaje de ingresos
que las familias dedicaban al pago
de la hipoteca ha ido igualmente
reduciéndose (gráfico 3, derecha),
pasando de casi un 50% en 2009
hasta aproximadamente el 33%
actual –cifra recomendada por las
instituciones financieras–.
Paralelamente, el porcentaje del
precio de vivienda que los bancos
financiaban (Loan to Value, gráfico
3, derecha) fue recuperando niveles
medios cercanos a los de los años
previos a la crisis, aunque relativos a
precios de viviendas más asequibles
que las financiadas en esos mismos
años.
La recuperación económica, las
favorables condiciones de financiación
y los mayores niveles de solvencia
de las familias han impulsado la
recuperación del mercado hipotecario
desde finales de 2013, concediéndose
en 2015 cerca de 244.000 créditos
para vivienda (+20% respecto a
2014), cifra aún muy lejos de los 1.6
millones concedidos en 2007. Por otra
parte, una mayor renta disponible se
está traduciendo en una mejora en la
capacidad de gasto de las familias,
que se refleja en el repunte en las
transacciones de viviendas (+11% en
2015).
En 2016 se espera que continúe
la recuperación del mercado
hipotecario, muy influenciada por los
mínimos históricos del Euribor, que
permanecerán en el entorno del 0%. De
mantenerse la recuperación de la renta
disponible (2% en 2015), también se
verá favorecido el acceso a la vivienda,
tanto en compra como en alquiler.
1. 4
Alquiler vs Propiedad
A partir de los años 60 la proporción
de viviendas en propiedad en España
frente a viviendas en alquiler comenzó
a crecer: en 1970 el porcentaje de
vivienda en propiedad era del 63.4%
mientras que en 2001 era ya del
84.5%, según datos del Banco de
España. Así, durante décadas fue
fraguando la cultura de la propiedad,
incentivada por estímulos fiscales por la
adquisición de primera vivienda que los
arrendatarios no disfrutaban.
Sin embargo, a partir de la crisis se
detecta un cambio de mentalidad
en cuanto al alquiler por motivos
laborales y de acceso a la vivienda,
especialmente entre los jóvenes, de
modo que la proporción de vivienda en
alquiler frente a la compra comienza a
ganar terreno.
El fin de los incentivos fiscales a la
compra en 2013 y las desgravaciones
para el alquiler a menores de 30
Entorno económico y sociodemográfico
11
9,6% 14,9%
2011
2014
El porcentaje de vivienda
principal en régimen
de alquiler comienza a
converger con la media del
Área Euro
años están favoreciendo la creciente
tendencia al alquiler. También
la movilidad funcional de los
trabajadores, que requiere mayor
flexibilidad a la hora de elegir
vivienda. Así, el régimen de tenencia
de vivienda principal en alquiler ha
comenzado a converger en porcentaje
sobre el total de hogares con la media
del Área Euro (33.2%), aunque se
encuentra lejos todavía de la media
europea. La expansión del mercado,
con una gradual profesionalización
del sector, está permitiendo una mejor
GRÁFICO 4
Régimen de tenencia de Vivienda Principal en España (%). Propiedad (izquierda) y Alquiler (dcha.)
2014
%
España
%
16
16
Portugal
Italia
15
Holanda
Media Área
Euro (19 Países)
Francia
15
Reino Unido
13
14
14
Alemania
0
20
40
Fuentes: INE, Banco de España y Eurostat.
12
Informe Residencial 2016 | CBRE
60
80
13
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Regimen de tenencia de la vivienda principal, Alquiler (%, derecha)
y mayor oferta de promociones en
alquiler. Según el Banco de España,
los hogares en régimen de alquiler
crecieron desde el 9.6% en 2001 hasta
el 14.9% en 2014. Según la misma
fuente, el régimen de propiedad
abarca un 78% de los hogares, siendo
el resto (7%) cesiones.
Una de las razones que
tradicionalmente ha disuadido a los
propietarios de viviendas vacías de
alquilarlas era la inseguridad jurídica.
En este sentido, la Ley de Fomento
del Alquiler de 2013 se diseñó
para proteger al arrendador frente
a impagos, permitirle recuperar la
vivienda en caso de necesidad para uso
familiar y fijar el precio libremente con
el arrendatario, entre otras ventajas.
Es importante tener en cuenta que
debido a la escasez de oferta de
vivienda en alquiler, algunas ciudades
como Madrid, Barcelona, Málaga,
Valencia o Palma presentaron fuertes
repuntes en las rentas en 2015 –de
hasta dos dígitos–. Por otro lado, existen
todavía contratos vinculados al IPC, lo
que hace que algunos arrendatarios se
beneficien de revisiones anuales a la
baja a pesar de un entorno de subidas
de precios en su mercado de referencia.
En conclusión, los cambios
económicos, sociales y laborales que
se están produciendo en España están
favoreciendo el aumento gradual
del ratio de vivendas en alquiler. El
potencial de convergencia con la
media de los países de la zona Euro
es aún muy amplio, por lo que es de
prever que el mercado de alquiler vaya
cobrando protagonismo en los próximos
años, tanto entre consumidores como
entre inversores. Aunque este proceso
esté en marcha, es preciso señalar que
cuatro de cada cinco hogares continúan
viviendo como propietarios de su
primera vivienda, lo que sitúa a España
como el país de la UE donde más
prevalece este régimen de tenencia.
Entorno económico y sociodemográfico
13
2
COYUNTURA DEL
SECTOR RESIDENCIAL:
INDICADORES
La mayoría de los indicadores del sector residencial experimentaron en
2015 un fuerte crecimiento, si bien partían de niveles mínimos. El aumento
generalizado del precio de la vivienda es el mejor reflejo del cambio de
ciclo, que se debe, principalmente, al crecimiento de la demanda de vivienda
de segunda mano, dada la escasez de vivienda de obra nueva. Por otro
lado, el número de hipotecas concedidas también aumenta y se espera que,
según avance el ciclo expansivo, aumente el porcentaje de transacciones
financiadas con crédito hipotecario. Se observa ya en las principales ciudades
la escasez de suelo urbano, siendo éste uno de los retos a afrontar por el
sector en los próximos años.
Según el INE, todas las comunidades
autónomas experimentaron crecimientos
en los precios de la vivienda, con un
crecimiento interanual en 2015 de
3.5% para toda España. El número
de transacciones de compraventa
de vivienda (+11% en 2015 en
agregado) creció también en todas las
comunidades autónomas, salvo en País
Vasco. El mercado de suelo urbano aún
presenta disparidad por regiones, lo que
demuestra que la recuperación no se ha
consolidado en todas ellas. No obstante,
el precio medio a nivel nacional creció un
9.7% en 2015 T3 (hasta los 156 €/m²).
2.1
Evolución del precio de la
vivienda y previsiones
Tras seis años de caídas ininterrumpidas,
la recuperación económica y del
empleo, junto a las mejoras en las
condiciones de financiación, ha
propiciado la recuperación de los
precios de la vivienda, que tocaron
fondo a principios de 2014. La subida
anual en España del Índice General de
Precios de la Vivienda fue del 3.5 % en
2015, según el INE.
GRÁFICO 5
Índice de Precio de la Vivienda
10%
Previsiones
5%
0%
-5%
-10%
-15%
-20%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Fuente: INE y elaboración propia.
14
Informe Residencial 2016 | CBRE
Coyuntura del sector residencial: indicadores
15
6%
presenta el mercado de alquiler para
los próximos años y la rentabilidad
de la vivienda frente a otros productos
de inversión (capítulo 4) son factores
adicionales en la recuperación de los
precios.
Crecimiento del índice de
precios de la vivienda en
España en 2016 según CBRE
Según las previsiones de CBRE, el
índice de precios de la vivienda crecerá
aproximadamente un 6% interanual
en 2016. Aunque se prevén subidas
considerables en los precios, hay que
tener en cuenta que se parte de niveles
mínimos alcanzados en 2014.
Todas las comunidades autónomas
presentaron incrementos interanuales
en el Índice de Precios de la Vivienda
general, nueva y de segunda mano.
En un país con una fuerte preferencia
por la propiedad, el reajuste de los
precios hace atractiva la compra,
tanto para vivienda habitual como en
inversión, sobre todo en las grandes
ciudades, con Madrid y Barcelona a la
cabeza. Las buenas perspectivas que
El cumplimiento de estas previsiones está
condicionado a que se materialicen las
perspectivas de crecimiento económico,
sobre todo las relativas al mercado
laboral, que influyen de manera directa
en la demanda de vivienda y por tanto
en la evolución de sus precios. La
evolución de precios para los distintos
submercados vendrá determinada
en primer lugar por la localización,
además de por la escasez de vivienda
del mercado de referencia, la calidad
del stock de vivienda o la intensidad de
la demanda, entre otros factores.
GRÁFICO 6
Compraventa de Viviendas (Nueva y segunda mano). Número de hipotecas
1.400.000
900.000
800.000
1.200.000
700.000
1.000.000
600.000
500.000
800.000
400.000
600.000
300.000
400.000
200.000
200.000
100.000
0
Fuente: INE.
16
2007
2008
2009
Vivienda nueva
Informe Residencial 2016 | CBRE
2010
2011
Vivienda usada
2012
2013
2014
2015
0
2.2
Evolución de compraventas
de vivienda
Las compraventas de vivienda
crecieron un 11% en 2015 (354.132
en total en España) respecto a
2014, focalizándose sobre todo
en transacciones de vivienda de
segunda mano, que crecieron un
37%, al existir un stock disponible
considerable de este tipo de vivienda.
Este fuerte incremento en el mercado
de segunda mano indica la falta de
oferta disponible de vivienda nueva
en determinadas localizaciones. Esta
demanda insatisfecha o bien pospone
la compra, o se desvía a la compra
de vivienda usada para su posterior
reforma. En el mayor número de
transacciones de vivienda de segunda
mano también influye la ventaja fiscal
que estas presentan (Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales, que varía
según Comunidad Autónoma entre
el 6% y el 10%) frente a la vivienda
nueva (tributa a un IVA del 10%) y el
mayor poder de negociación respecto
al precio inicial. En el gráfico 6 se
observa la tendencia creciente de
las transacciones de vivienda usada
frente al retroceso de las de nueva
construcción.
En el mercado residencial existe,
por tanto, demanda embalsada,
cuya recuperación dependerá de la
dinámica de empleo y rentas. Sin
embargo, las cifras de compraventas
totales e hipotecas de 2007 son
difíciles de alcanzar en el medio
plazo, teniendo en cuenta la tasa
de desempleo, ritmo de creación de
hogares e inmigración actuales.
La percepción de la vivienda como
una inversión sujeta a ciertos riesgos
también contribuyó en los años de
la crisis a la menor actividad del
mercado, aunque ahora vuelve a
percibirse como un activo refugio. Por
su parte, el comprador extranjero sigue
ganando peso dentro del mercado,
adquiriendo una de cada cinco
viviendas en España en 2015, según
los datos del Ministerio de Fomento,
centrándose en localizaciones costeras
de Valencia, Cataluña y Andalucía así
como en las Islas Canarias y Baleares.
2.3
Evolución de transacciones de
suelo urbano
A raíz de la crisis, la baja actividad
del sector paralizó el desarrollo del
suelo en gestión. Esto, junto a la gran
cantidad de suelo que retornó a los
balances de los bancos, generó el
comienzo de la escasez de suelo.
El número de transacciones y el
precio del suelo definen el estado
de salud del mercado inmobiliario
y, en este sentido, la reactivación de
este segmento en los últimos meses
es un indicador muy claro de la
recuperación del mercado residencial.
El suelo finalista en las áreas con
más demanda es escaso, y la pugna
entre los promotores nacionales e
internacionales por hacerse con los
mismos solares ha ido en aumento.
Hipotecas (eje dcha.)
Coyuntura del sector residencial: indicadores
17
El número de transacciones de suelo
urbano presenta grandes disparidades
a nivel provincial y de comunidad
autónoma. El gráfico 7 muestra las
medias trimestrales en el número de
transacciones y, de los mercados
señalados, sólo aparecen crecimientos
interanuales en las provincias de Madrid
(15%), Barcelona (8%), Valencia (9%) y
la Comunidad Autónoma del País Vasco
(14%), aunque esta última con una
media de tan sólo 65 transacciones de
suelo por trimestre en 2015.
Destaca el fuerte repunte en precios
de suelo urbano de las provincias
de Barcelona (14,7% en 2015 T3) y
Madrid (38,6%). A nivel nacional, da
muestras de clara recuperación, con un
crecimiento interanual de 4.3% aunque
desde niveles de precios históricamente
bajos.
La financiación bancaria comienza
a fluir para la adquisición de suelo,
y la entrada de fondos extranjeros,
bien junto a promotores nacionales
o actuando en solitario, está
dinamizando el mercado, gracias
a los recursos propios que aportan
y su capacidad de compra sin
financiación. Hay que resaltar que su
enfoque principal es en suelo finalista
en zonas con alta demanda, como
Madrid, Barcelona o la Costa del Sol,
con fuerte presencia de compradores
no residentes, donde la escasez de
oferta de este tipo de producto está ya
presionando al alza los precios.
localizados aunque tengan gestión
urbanística pendiente. Es importante,
por tanto, que desde las distintas
Administraciones Públicas se avance en
la gestión y desarrollo de nuevo suelo
en aquellas zonas donde se prevé
demanda de vivienda insatisfecha.
Sólo así el sector podrá evolucionar de
forma adecuada, respondiendo a las
necesidades de la sociedad y evitando
escaladas desmesuradas de precios.
Nuevamente, todo apunta a
que el mercado se adelanta a la
Administración, como muestra el
hecho de que los principales actores
comienzan a enfocarse en suelos bien
El Índice de Confianza Empresarial de
la Construcción alcanzó máximos de
los últimos tres años a finales de 2015
y, pese a un reciente leve retroceso,
continúa en niveles altos. El indicador
de expectativas en la construcción ha
seguido una evolución similar a la del
GRÁFICO 7
2.4
Construcción y Promoción
índice, aunque no ha logrado superar la
barrera del cero, a partir de la cual las
respuestas positivas de los empresarios
en cuanto a expectativas superan a las
negativas.
Los nuevos desarrollos en España
deberán ir respondiendo al agotamiento
del stock de vivienda nueva, que se
espera se produzca a finales de 2016
o principios de 2017. A esas alturas,
el stock que permanezca disponible
será de carácter técnico, por lo que la
recuperación en la construcción debería
ser generalizada para poder dar
respuesta a la demanda. Visto el fuerte
incremento en el número de visados
en 2015, se espera que la entrega
de nuevas viviendas se sitúe entre las
60.000-65.000 unidades en 2016.
Suelo urbano. Transacciones y precios. Medias trimestrales
3000
Transacciones
2500
GRÁFICO 8
2000
Indicadores de Confianza Construcción
1500
1000
500
140
0
135
-10
130
0
2007
2008
Málaga (Provincia)
2009
2010
Cataluña
2011
Barcelona (Provincia)
2012
2013
Madrid (Comunidad)
2014
País Vasco
2015
Valencia (Provincia)
Precio
€/m2
600
550
500
450
400
350
300
250
200
150
100
2007
Total nacional
125
-30
120
-40
115
-50
110
-60
105
100
2013T1
2008
2009
Málaga (Provincia)
Fuente: Ministerio de Fomento.
18
-20
Informe Residencial 2016 | CBRE
2010
Cataluña
2011
Barcelona (Provincia)
2012
2013
Madrid (Comunidad)
2014
País Vasco
2014T1
Índice de Confianza Empresarial
(Construcción)
2015
Valencia (Provincia)
-70
2013T3
2014T3
2015T1
2015T3
2016T1
Espectativas del trimestre entrante
(escala derecha)
Fuente: INE.
Coyuntura del sector residencial: indicadores
19
5,7%
Crecimiento interanual de
la inversión en construción
residencial
GRÁFICO 9
Para 2016, en promoción y
construcción se espera que tanto la
inversión residencial como el número
de viviendas iniciadas continúen
consolidando la fase expansiva,
observando la fuerte recuperación
de los visados residenciales de obra
nueva en 2015 (31% interanual). Los
visados son un indicador adelantado
de estas dos variables, debido
al tiempo que transcurre entre la
autorización de una obra y su inicio y
registro.
Indicadores adelantados de viviendas iniciadas y terminadas
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
Por su parte, la inversión en
construcción residencial experimentó
en 2015 un crecimiento interanual
del 5,7%. La recuperación ha sido
impulsada por los bajos tipos de interés
del BCE, que abaratan los costes de
financiación, así como por el capital
llegado del exterior. La mejora de las
perspectivas de demanda ha animado
la inversión en construcción, si bien
el punto de partida es un mercado
de unas dimensiones sustancialmente
menores a las anteriores a la crisis.
-30%
-40%
2011
Visados de obra nueva
(Residencial)
2012
2013
2014
2015
Inversion en construcción
residencial
Fuente: Banco de España y Ministerio de Fomento.
20
Informe Residencial 2016 | CBRE
Coyuntura del sector residencial: indicadores
21
3
HACIA UN SECTOR MÁS
PROFESIONALIZADO:
EL PAPEL DE FONDOS,
SERVICERS, SAREB,
SOCIMIS Y PROMOTORAS
Tras la crisis y, en paralelo a la reestructuración del sistema bancario, el
sector inmobiliario español ha comenzado un proceso de renovación.
Con la desaparición de un gran número de actores nacionales, los fondos
internacionales han tomado un papel relevante en el mercado, asociándose
a menudo con promotoras locales, servicers y socimis. Estos nuevos
protagonistas, que han aportado liquidez en momentos de problemas para
acceder a financiación, actualmente juegan un papel activo a la hora de
profesionalizar el sector, liderando proyectos de valor añadido.
Los fondos de inversión extranjeros
están muy presentes en el nuevo
panorama inmobiliario español, ya
sea como propietarios, tenedores de
deuda, servicers, promotores (con o sin
joint-ventures con promotor local, tanto
en rehabilitación como en edificación
de nueva planta) o invirtiendo a
través de las socimis en activos en
rentabilidad.
Propietarios
Socimis
Fondos de inversión
extranjeros
Promotores
22
Informe Residencial 2016 | CBRE
Tenedores de
deuda
Servicers
Hacia un sector más profesionalizado...
23
Uno de los efectos positivos de la
profunda transformación del sector,
con la entrada de nuevos actores (los
fondos, socimis, etc.) es el mayor grado
de profesionalización y especialización
que se está produciendo, en claro
contraste con el ciclo anterior.
En el lado de la financiación,
durante 2015 y principios de 2016,
las promotoras han visto cómo la
financiación regresaba al sector
en primer lugar y luego cómo
las condiciones iban mejorando
sensiblemente, si bien los requisitos de
fondos propios siguen siendo estrictos
(scoring más selectivo para promotoras
y compradores de vivienda), y se
evita financiar la compra de suelo en
elevados porcentajes.
3.1
Fondos de inversión
Las dificultades del sector durante
la crisis abrieron una ventana de
oportunidad para los inversores
extranjeros. En 2013 los mayores
fondos de inversión europeos y
norteamericanos tomaron por primera
vez posiciones en el maltrecho sector
residencial español. Goldman Sachs
o Blackstone comenzaron adquiriendo
grandes paquetes de viviendas ya
alquiladas en un momento en el que
los precios estaban muy ajustados para
después gestionarlos y, a futuro, obtener
plusvalías por venta. Además de
viviendas en alquiler, adquirieron con
descuento paquetes de deuda asociada a activos de los que los bancos,
incluyendo Sareb, tenían intención de
desprenderse.
Poco después algunos fondos
(Blackstone, Cerberus, Kennedy
Wilson, TPG, Värde Partners y Apollo)
comenzaron a adquirir las plataformas
comerciales y de gestión que los
bancos habían creado, los servicers. En
paralelo, otros fondos extranjeros (Lone
24
Informe Residencial 2016 | CBRE
Star, Centerbridge, HMC, Eurostone,
Castlelake, Pimco, AKM o Patrizia AG,
entre otros) están apostando desde hace
meses por la recuperación del sector
residencial en las mejores ubicaciones
de España, si bien con estrategias
distintas. De esta forma, se han
convertido en los nuevos promotores.
Ante las expectativas de recuperación
de la economía, y en vista de la
escasez de nueva vivienda en zonas
con demanda, estos fondos cuentan con
la liquidez suficiente para la promoción,
aunque mantienen estrategias de
riesgo controlado, requieren en la
mayoría de los casos niveles mínimos
de precomercialización y se enfocan en
la mayor parte de las promociones a
compradores de rentas medias-altas.
Así, el perfil de los fondos ha
evolucionado rápidamente de
oportunista a value-added, apostando
por la promoción, la rehabilitación de
inmuebles o, dado que los fondos han
percibido el potencial de construcción
que existe, pasarán paulatinamente a
gestionar suelos en áreas urbanas, con
el objetivo de obtener mayores retornos.
En muchas ocasiones van de la mano
de un promotor local, conocedor
del mercado, con la estructura y el
tamaño suficiente para llevar a cabo la
ejecución del proyecto.
3.2
Servicers
Altamira, Haya Real Estate,
Servihabitat, Solvia y Aliseda son
hoy los grandes servicers del sector
inmobiliario español. Los cuatro
primeros han firmado contratos de
comercialización con Sareb, con el fin
de agilizar la administración y venta de
su cartera de inmuebles y créditos.
Los servicers fueron creados por los
grandes bancos durante la crisis para
agilizar las ventas del gran volumen
de activos que fueron a parar a sus
balances. De los servicers analizados,
la gran mayoría han sido vendidos, total
o parcialmente, a fondos especializados
de inversión extranjeros (Blackstone,
Cerberus, Kennedy Wilson, TPG, Värde
Partners y Apollo). Los servicers han
evolucionado a plataformas multicliente,
entre los que se encuentra la propia
Sareb, y multiservicio, gestionando no
sólo activos inmobiliarios sino también
financieros. Como norma general,
los bancos han cedido a los fondos
el negocio de cobro de créditos y
comercialización, quedando los activos
inmobiliarios en los balances de las
entidades financieras.
Recientemente, Solvia y Haya
Real Estate ya han abierto locales
comerciales en calle, en Alicante y
Madrid, respectivamente, para vender
activos no sólo de su cartera sino
también los que capte de terceros, al
estilo de las inmobiliarias tradicionales.
Se espera que en los próximos años
el número de servicers se reduzca, ya
que la clave del sector está en tener el
mayor volumen posible en gestión con
enfoque multicliente.
GRÁFICO 10
Participación de fondos en principales servicers %
Haya (Cerberus)
Altamira (Apollo)
Servihabitat (Texas Pacific Group)
Aliseda (Kennedy Wilson
y Värde Partners)
Solvia
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Hacia un sector más profesionalizado...
25
Neinor Homes ha invertido
en 2016 más de 800 millones
en terrenos sobre los que
desarrollará hasta 10.000
viviendas en los próximos años.
800M€
3.3
Promotoras
La crisis acabó con un gran número
de pequeños inversores, e incluso
particulares, que al calor del boom
inmobiliario intentaron convertirse
en promotores. Pero también las
grandes inmobiliarias del tamaño
de Metrovacesa, Martinsa-Fadesa,
Reyal Urbis, Vallehermoso, Nozar,
San José o Realia han pasado un vía
crucis que finalmente ha acabado en
situaciones concursales de algunas de
ellas (Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis,
Nozar), y la reestructuración de otras,
con la vuelta a los balances de sus
bancos acreedores de millones de
metros cuadrados, tanto en suelo como
en construcciones de toda tipología.
Entre este grupo destacaríamos la
evolución de Metrovacesa, antaño una
de las grandes inmobiliarias españolas
e incluso europeas. Actualmente
controlada mayoritariamente por
Banco Santander y con participación
relevante de BBVA y Banco Popular, ha
segregado su negocio patrimonialista
(oficinas, centros comerciales y hoteles)
del negocio residencial con la creación
de Metrovacesa Suelo y Promoción.
De esta forma se han traspasado
activos por valor de más de €1.200
26
Informe Residencial 2016 | CBRE
millones. La inmobiliaria, dentro de su
plan de saneamiento, ha aprobado
la ampliación de capital por valor
de €1.640 millones con el fin de
recapitalizarse, reducir y reestructurar
deuda y asegurar la viabilidad de la
compañía.
A finales de 2015 Neinor Homes
informaba que había invertido con
recursos propios más de 800 millones
en terrenos sobre los que desarrollar
hasta 10.000 viviendas en los próximos
años, aglutinando el mayor banco de
suelo finalista de calidad en España.
Según los cálculos de la propia
promotora, entregarán entre 2.500 y
3.000 viviendas por año. En el presente
ejercicio, cuenta con 10 proyectos
en fase de lanzamiento, y otros 21
En este panorama, la operación más
relevante la protagonizó Lone Star en
2015, comprando el 50% de la cartera
inmobiliaria de Kutxabank adquiriendo
Neinor Homes. En la operación adquiere
la compañía, el equipo gestor y activos
valorados en 930 millones, además de
un contrato de servicing con el banco
para el resto de activos de su balance.
El plan de la nueva Neinor Homes es
convertirse en la primera promotora
residencial de España, cumpliendo con
los requisitos más estrictos en calidad
centrándose en el producto y servicio al
comprador de vivienda, con el objetivo
de no sólo promover los suelos dentro
de la cartera adquirida, sino también
con un plan de adquisición de nuevos
suelos en los próximos años, en Madrid,
Barcelona, Baleares, Andalucía y País
Vasco.
Los inversores, tanto nacionales pero
sobre todo extranjeros, están mostrando
un creciente interés en el mercado
promotor. Un ejemplo más del interés de
los fondos por el inmobiliario español lo
muestra el caso del grupo San José. A
mediados de 2015 el grupo constructor
San José llegó a un acuerdo con la
banca acreedora para deshacerse de
su cabecera inmobiliaria, San José
Desarrollos Inmobiliarios, eliminando
de su balance más de €1.300 millones
de deuda. Poco después, el fondo
estadounidense Värde Partners adquirió
al Banco Popular su participación (25%)
de la inmobiliaria, con el objetivo de
ampliar capital y comenzar a promover.
Inmobiliaria Habitat es otra inmobiliaria
que, incapaz de afrontar su deuda,
pasó en 2015 a manos de un grupo de
fondos (Bank of America Merril Lynch,
SP101 Finance Ireland, Capstone y
Goldman Sachs, entre otros).
Hacia un sector más profesionalizado...
27
SAREB
100.000
planeados para antes de que finalice
el año. Neinor Homes ha firmado a
principios de 2016 un acuerdo con
Solvia para comercializar una cartera
de 6.200 inmuebles, de los cuales el
60% son viviendas.
A pesar de la fuerte reducción en el
número de promotoras nacionales
algunas supervivientes tienen hoy un
lugar muy destacado en el mercado
actual. Entre ellas, Pryconsa, Vía
Célere, Aelca, Metrovacesa, Quabit,
ACR o Construcciones Amenábar. Junto
a éstas, las gestoras de cooperativas,
con Ibosa y Domo Gestora a la
cabeza, han tenido y tienen un papel
relevante en la construcción de nueva
obra planta.
Los servicers, por su parte, tienen
la vista puesta en la recuperación
económica e inmobiliaria, con una
actividad creciente en el negocio
promotor, previo análisis de los suelos
y la demanda en cada zona. Altamira
por ejemplo, tiene actualmente 217
promociones de obra nueva en
marcha, y ha anunciado la entrega de
8.000 nuevas viviendas hasta 2018.
Por su parte, Solvia anunció a finales
de 2015 que desarrollará 600 nuevas
viviendas para Sareb en los próximos
meses en distintas ciudades de
España, mientras que Anida apuesta
por la construcción de 450 viviendas
en Sevilla junto a Insur, promotor
28
Informe Residencial 2016 | CBRE
local, además de otras promociones
inminentes en Madrid y Levante.
Completan el panorama promotor
las joint venture fondo internacionalpromotora nacional, vehículos de
inversión que aúnan la capacidad de
gestión y conocimiento de mercado
de las promotoras locales, y la
capacidad de inversión y niveles de
solvencia que aportan los fondos que
no tienen estructura para abordar
la construcción. Grupo Lar y Pimco,
Renta Corporación y Kennedy Wilson,
Momentum Real Estate y HMC,
Aquila Capital e Inmoglaciar, Mina
Inmobiliaria y Eurostone, Aelca y
Varde o Q21 Real Estate y Baupost,
son algunas de las alianzas que se han
producido en los últimos meses.
3.4
SAREB
En cuanto a oferta de vivienda la
SAREB continúa siendo el principal
actor del mercado, contando con un
stock cercano a 100.000 unidades
a mediados del 2015. La entidad
ha tenido que reorganizarse para
hacer frente a cambios en el marco
contable, a la vez que ha ido
transfiriendo sus mejores activos (el
stock remanente puede presentar
algunas dificultades de absorción) a
los servicers. No obstante, su actividad
se está extendiendo más allá de la
gestión de activos procedentes de
la reestructuración bancaria, si se
atiende a movimientos como la reciente
adquisición de acciones de Quabit,
que le sitúa como segundo accionista
del grupo, con una participación del
7.7%. Entre sus objetivos de 2016
figura la finalización de promociones
de obra no terminadas y la colocación
de las que se terminaron pero aún no
han encontrado compradores.
3.5
Socimis
Aunque previsiblemente irá en
aumento, las socimis tienen por el
momento un papel discreto en el sector
residencial. Otras capitales europeas
como París y Londres, con una larga
tradición en los mercados de socimis
(los REITs en su acepción anglosajona)
compiten con mucha más ventaja
respecto a Madrid o Barcelona como
destino de este tipo de inversiones.
Entre las socimis que han invertido en el
sector residencial destacaríamos a Fidere
Patrimonio, la socimi de Blackstone,
sociedad que saltó al parqué bursátil
a mediados de 2015 cotizando en
el Mercado Alternativo (MAB). Fidere
tiene en su patrimonio exclusivamente
viviendas, casi 2.700 unidades de
vivienda protegida en alquiler.
Unidades de vivienda.
Continúa siendo el principal
actor del mercado.
Merlin Properties, como consecuencia
de la adquisición de Testa, cuenta en
su cartera con más de 1.500 viviendas
en alquiler situadas principalmente en
Madrid. Hispania por su parte cuenta
con 684 viviendas en alquiler en su
cartera, repartidas entre Madrid y
Barcelona y, a través de la gestora de
capital privado Azora, está creando
una cartera de activos residenciales de
alta calidad destinados al alquiler.
Vista la evolución de los porcentajes
de hogares en régimen de propiedad
(84.5% en 2001 hasta 78% en 2014)
y alquiler (de 9.6% a 14.9% para
los mismos períodos, siendo el resto
cesiones), el previsible aumento del
porcentaje de viviendas en alquiler
en los próximos años nos induce a
pensar que el papel de las socimis sea
progresivamente más relevante en
el sector, convergiendo naturalmente
con otros mercados europeos en
los que el mercado de alquiler está
más implantado en la sociedad y
permitiendo así a estos vehículos
canalizar la inversión en vivienda.
Hacia un sector más profesionalizado...
29
4
INVERSIÓN
EN VIVIENDA
El mercado de inversión inmobiliario en España en general, así como el de vivienda
en particular, presenta una perspectiva favorable frente a otras opciones. La previsible
revalorización de la vivienda permitirá obtener plusvalías a medio y largo plazo.
Mientras, la vivienda destinada al alquiler se ha convertido en una inversión estable
con mayor protección para propietarios. Las localizaciones secundarias en grandes
ciudades aparecen como los destinos con mayores rentabilidades.
Comparando la vivienda como inversión
frente a otras alternativas, la inversión en
renta variable está expuesta a factores
externos a la economía española
así como a incertidumbres políticas,
mientras que la inversión en renta fija
lo está a episodios de riesgos de deuda
soberana, como se observó en la crisis
del Euro con la evolución del bono a 10
años. Sin embargo, la rentabilidad de
la inversión en el sector residencial en
España presenta unos retornos estables,
con poca exposición a shocks externos
como los previamente descritos.
GRÁFICO 11
Prima de riesgo e Inversión Residencial y Alternativas (España)
700
600
Puntos básicos
500
400
300
200
100
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Diferencial interés bono alemán-español (10 años)
%
%
18
50,00
16
40,00
14
30,00
20,00
12
10,00
10
0,00
8
-10,00
6
-20,00
4
-30,00
2
-40,00
0
2007
2008
2009
2010
2011
Interés del Bono a 10 años (España)
Rentabilidad Bruta del Alquiler
Fuente: Banco de España.
30
Informe Residencial 2016 | CBRE
2016
2012
2013
2014
2015
-50,00
Rentabilidad mensual IBEX 35 (derecha)
Rentabilidad de la Vivienda (Alquiler +
Plusvalías)
Inversión en vivienda
31
Según el Banco de España, inversiones
alternativas como la bolsa o el bono
soberano a 10 años presentan
rentabilidades anuales medias del
1.22% y 1.75%, respectivamente.
Dada la recuperación de los precios, la
vivienda como inversión ha recuperado
su atractivo debido a su revalorización
(plusvalías), que varía dependiendo
de localización y calidades. En este
sentido, localizaciones prime en
Madrid, Barcelona y Costa del Sol
son las ubicaciones más cotizadas por
32
Informe Residencial 2016 | CBRE
los inversores, por ser consideradas
inversiones más seguras.
La compra de vivienda presenta
altas rentabilidades en periodos de
estabilidad en el sector residencial,
pero, como ha demostrado la anterior
crisis, también riesgos en las fases
de ajuste, por lo que el análisis del
mercado es fundamental para que la
inversión sea rentable en el medio y
largo plazo. Adicionalmente se debe
tener en cuenta a la hora de invertir en
vivienda las reformas fiscales de 2015
y 2016, referidas a los coeficientes
de actualización y abatimiento que
afectan a las plusvalías obtenidas de
la venta de vivienda, si bien presentan
algunas excepciones (ej.: exención
a mayores de 65 años, plusvalías
destinadas a la compra de otra
vivienda).
Inversión en vivienda
33
5
ANÁLISIS DE LA DEMANDA
DE VIVIENDA NUEVA
EN ESPAÑA
5.1
Potencial de construcción de
viviendas en el periodo
2016-2025
Dada la necesidad de vivienda nueva
en los mercados más consolidados
de España, la promoción de vivienda
nueva espera vivir unos años de
recuperación. El stock remanente de
las principales capitales de provincias
españolas puede considerarse de
carácter técnico, por lo que será
necesario satisfacer una creciente
demanda que ya comienza a encontrar
dificultades a la hora de encontrar un
abanico en oferta que se ajuste a sus
necesidades.
a su localización, calidad o situación
legal. Se puede asegurar, por tanto,
que a finales de 2016 o principios de
2017 el stock disponible de vivienda
nueva será muy localizado o de
carácter técnico, lo que impulsará el
inicio de nuevos desarrollos, fenómeno
que ya se observa en los mercados
más consolidados.
El estudio demográfico muestra el
potencial de construcción en estos
mercados. Basándose en el supuesto
de aumento de creación de hogares
(a pesar de la pérdida de población
proyectada en España por el INE) y
en otros supuestos demográficos y
socioeconómicos, detallados en el
anexo 1, se estima la demanda de
vivienda nueva para el periodo 20162025, destacando la provincia de
Madrid, con una necesidad media de
24.591 viviendas nuevas por año.
En el caso agregado de España, se
detecta una necesidad de vivienda
nueva, debido a que el gran stock
todavía por absorber se refiere en
gran parte a vivienda construida con
anterioridad a la crisis, y cerca de
un 30% de este se considera “sin
mercado”, o en otras palabras, activos
por los que no existe demanda debido
34
Informe Residencial 2016 | CBRE
Análisis de la demanda de vivienda nueva en España
35
Utilizando como base las proyecciones
de población del INE y una serie de
supuestos demográficos y económicos
detallados en el anexo 1, se ha
calculado el potencial de construcción
para los mercados detallados en el
siguiente mapa.
La demanda potencial de vivienda
nueva rondará en España las 180.000
unidades por año en el período 20162025. Aproximadamente una de
cada siete de ellas se construirán en
la Comunidad de Madrid, donde la
demanda de nueva vivienda mostrará
Demanda Potencial de Vivienda Nueva (Media anual 2016 -2025)*
País Vasco
5.079
Barcelona
7.904
Madrid
24.591
5.293
Sevilla
5.769
Málaga
10.626
Por su parte, el País Vasco necesitará
cerca de 5.000 nuevas viviendas por
año, y en las Islas Baleares, se prevé
que la demanda de segunda vivienda y
la demanda extranjera sigan creciendo,
lo que supondrá una necesidad de
vivienda cercana a las 7.500 viviendas
nuevas por año.
Las provincias de Málaga, Barcelona,
Sevilla y Valencia requerirán,
respectivamente, alrededor de 10.000,
8.000, 6.000 y 5.000 viviendas
nuevas para cubrir la demanda
potencial anualmente.
MAPA 1
Valencia
mayor intensidad que en el resto de
regiones analizadas.
Baleares
7.544
180.000
unidades
Demanda de vivienda en
España por año para el periodo
2016-2025
5.2
Oferta y demanda:
un ajuste necesario
Debido a la nueva estructura de la
demanda, una proporción considerable
de las nuevas viviendas tenderán
en el futuro a un menor número de
dormitorios, tamaños medios mayores
y a orientarse a clientes de niveles
de renta diversos. Al mismo tiempo,
en mercados en los que el stock de
vivienda sea más reducido en relación
a la creación estimada de hogares
(caso de Madrid), la necesidad de
construcción será mayor.
energético (este punto es de obligado
cumplimiento a partir de 2020, según la
normativa europea vigente). Este nuevo
ciclo también obliga al promotor a
sensibilizarse con los plazos de entrega
y la optimización de costes.
Los promotores se han adaptado a
este nuevo entorno de mercado en el
que los clientes buscan viviendas de
mayor calidad, razón por la que los
fondos con una estrategia value-added
han aumentado su participación en el
negocio de la promoción
La nueva realidad del mercado y
el ajuste de la demanda obligan
a los promotores a conocer en
profundidad las necesidades de los
potenciales clientes, lo que exigirá
viviendas de calidades superiores,
personalizadas y sostenibles, con un
protagonismo creciente de la domótica,
disponibilidad de servicios comunitarios
y que incorporen sistemas de ahorro
Fuente:Elaboración propia.
* Análisis realizado para las provincias seleccionadas y el agregado de España.
36
Informe Residencial 2016 | CBRE
Análisis de la demanda de vivienda nueva en España
37
6
EL SECTOR RESIDENCIAL
EN LAS PRINCIPALES
CIUDADES ESPAÑOLAS
6.1
Madrid
Como no puede ser de otro modo, la
recuperación del sector residencial
destaca de forma evidente en Madrid
capital. En efecto, Madrid capital es,
junto con Barcelona, el mercado más
activo de España, si se observa la
escasez latente de suelo finalista que
hace que todos los promotores pugnen
por los mismos solares en las zonas
de mayor demanda. Esto es visible en
el interés suscitado por las subastas
que preceden a las adjudicaciones.
La escasez de producto hace que
los fondos de inversión comiencen a
poner el foco en la adquisición de
suelo con gestión pendiente para la
posterior producción de suelo finalista,
principalmente en el norte de la capital.
En Madrid ciudad, los precios de
la vivienda libre tasada (según el
Ministerio de Fomento) subieron un
3,5% en 2015. El repunte en los
precios a nivel provincial (INE), que
utiliza datos de la estadística notarial,
refleja más fielmente el incremento
en los precios de las transacciones, y
repuntando un 5.1% en 2015 (4.4%
para las transacciones de vivienda
nueva) a nivel comunidad autónoma, lo
que da muestra de la recuperación del
mercado.
El precio medio de vivienda nueva
ronda los 3.000 €/m2 en la capital, si
bien los precios por distritos presentan
una gran disparidad. El precio medio
en distritos como Tetuán y Ciudad Lineal
ronda los 2.500 €/m2 mientras que
los del distrito de Salamanca llegan
a alcanzar los 6.800 €/m2. En este
distrito la escasez de solares y edificios
para rehabilitar hace que el precio de
las nuevas promociones pueda llegar
hasta los 10.000 €/m2. En el lado
opuesto, en los PAUs del sur y sureste
los precios no superan los 2.000 €/m2.
GRÁFICO 12
Número de tasaciones y precio de vivienda libre (Madrid). IPV (Madrid)
2.550
7.000
6
2.500
5.000
4
2.450
4.000
€ m2
Tasaciones
6.000
8
3.000
2
2.400
0
2.000
2.350
1.000
0
2014
T1
2014 2014 2014 2015
T2
T3
T4
T1
Madrid Capital
2015 2015 2015
T2
T3
T4
2.300
-2
2014
T1
2014
T2
Madrid Capital
Precio Vivienda
2014
T3
2014
T4
2015
T1
IPV madrid
CCAA (dcha.)
2015
T2
2015
T3
2015
T4
-4
IPV Nueva, Madrid
CCAA (dcha.)
Fuente: Fomento, INE.
38
Informe Residencial 2016 | CBRE
El sector residencial en las principales ciudades españolas
39
Mapa 1
Precio medio y número de promociones de obra nueva por distrito en Madrid centro y Periferia
Montecarmelo
3.130 €/m2
Las Rozas
2.577 €/m2
Mirasierra
(Arroyo Fresno)
3.263 €/m2
Majadahonda
2.405 €/m2
Aravaca + Valdemarín
4.816 €/m2
Boadilla
1.842 €/m2
Pozuelo
3.956 €/m2
Moncloa
3.464 €/m2
La Moraleja
3.007 €/m2
Las Tablas
3.209 €/m2
Sanchinarro
3.669 €/m2
Valdebebas
2.270 €/m2
Tetuan
2.546 €/m2
Chamartín
4.565 €/m2
Chamberí
Ciudad Lineal
5.764 €/m2
Salamanca 2.836 €/m2
5.959 €/m2
Centro
4.960 €/m2
Retiro
3.770 €/m2
Delicias
3.503 €/m2 Puente de
Vallecas
2.053 €/m2
Villa de Vallecas
1.848 €/m2
Numero de
Promociones
>15
>10 a15
>5 a10
El repunte del número de tasaciones
en Madrid capital, un 13 % en 2015
según Fomento, da muestra del
incremento en la actividad residencial
del municipio. La demanda de vivienda
nueva, con un perfil de comprador
de poder adquisitivo medio-alto, se
focaliza en el norte de la capital.
Valdebebas es en este momento
donde se localiza el mayor número de
promociones en marcha (31). Arroyo del
Fresno y Peña Grande (7 promociones
en curso), aparece como nuevo punto
de gran actividad, junto a otras más
consolidadas como Montecarmelo (3)
y Las Tablas (6), en las que el stock de
40
Informe Residencial 2016 | CBRE
1a5
Fuente: Elaboracion propia.
suelo finalista se agota. La actividad
promotora y de rehabilitación se
percibe también en el distrito de Tetuán,
con 12 promociones a la venta y en el
que existe una gran horquilla de precios
dependiendo de la proximidad al eje
Castellana y el tipo de vivienda.
En los Distritos de Salamanca,
Chamberí y algunas ubicaciones
del Distrito Centro, la demanda
de vivienda de lujo despierta un
gran interés, lo que está generando
escasez de este producto. Para este
segmento se opta principalmente por
la rehabilitación, dada la escasez de
suelo finalista en dichas ubicaciones.
En el sur, el PAU de Vallecas (La
Gavia) ha experimentado un repunte
de actividad gracias al ajuste en la
horquilla de precios (1.800-2.000€
por m2), una zona en la que llegaron a
pagarse 5.000 € por m2 y que ahora
presenta poca disponibilidad. En el
sureste destacan los desarrollos ya en
marcha como Ahijones y el Cañaveral.
A futuro, Valdecarros constituirá el
mayor desarrollo del sureste de Madrid
(48.000 viviendas).
13%
El repunte del número de
tasaciones en Madrid capital
muestra el incremento
de la actividad residencial
en el municipio
El sector residencial en las principales ciudades españolas
41
Mapa 2
Principales operaciones de compraventa en Madrid (2015 y 1Tr 2016)
26. Alcobendas S.S. de los Reyes
29. PAU Sanchinarro
23. Montecarmelo
19. Arroyo del fresno
Año
Dirección
Superficie m2e (suelo) y
m2c (rehabilitación); o
viviendas
€
(millones) Comprador
Tipo de operación
2015
1. Génova, 7
6.500 m2 c
15
Mina Inmobiliaria / AKM
Rehabilitación
2015
2. San Jerónimo, 9-11
50 viviendas
nd
Platinum Estate
Rehabilitación
2015
3. General Oráa, 9
5.200 m2 c
nd
Platinum Estate
Rehabilitación
2015
4. Españoleto, 9
2.500 m2 c
11
nd
Rehabilitación
2015
5. Postigo San Martin, 3
4.083 m c
11
Renta Corporación-K.Wilson Rehabilitación
2015
6. Gran Vía, 68
7.600 m c
40
FMS Wertmanagement
2015
7. Puerta del Sol, 9
3.930 m2 c
30
Renta Corporación-K.Wilson Rehabilitación
2015
8. Claudio Coello, 108
5.318 m2 c
(incl.precio
Lar-Pimco
op 9.)
Rehabilitación
2015
9. Menéndez Pelayo, 41
3.644 m2 c
N.D.
Mina Inmobiliaria/AKM
Rehabilitación
2015
10. Jacometrezo, 4,6,8
8.009 m c
23
Platinum Estate
Rehabilitación
2016
11. Espronceda, 32
8.307 m2 c
32
Mina-Eurostone
Rehabilitación
2016
12. Claudio Coello, 108
5.318 m2 c
22
Patrizia AG
Rehabilitación
2015
13. Habana, 75
2.250 m e
11
Martell Inversiones
Suelo / Nueva Construcción
2015
14. Cantalejo
5.700 m2 e
nd
Pryconsa
Suelo / Nueva Construcción
2015
15. Juan Bravo, 3
26.200 m2 e
120
Lar-Pimco
Suelo / Nueva Construcción
2015
16. Cocheras Metro Cuatro Caminos,40 62.512 m e
88
Ibosa
Suelo / Nueva Construcción
2015
17. Raimundo Fdez Villaverde
54.225 m e
111
Domo Gestora
Suelo / Nueva Construcción
2015
18. Fdez de La Hoz, 63
5.450 m2 e
18
Urban Imput
Suelo / Nueva Construcción
2015
19. Arroyo del Fresno
420 viviendas
64
Grupo Amenábar
Suelo / Nueva Construcción
2015
20. Villaverde
1.200 viviendas
45
Inmo Glaciar-Aquila
Suelo / Nueva Construcción
2015
21. Legazpi
6.400 m2 e
10,5
Neinor Homes
Suelo / Nueva Construcción
2015
22. Valdebebas
93.000 m2 e
56
Pryconsa
Suelo / Nueva Construcción
(21), Fernández de la Hoz 63 esquina
Plaza San Juan de la Cruz (18),
Menéndez Pelayo, 41 (9), Espronceda,
32 (11) y Juan Bravo, 3 (15).
2015
23. Montecarmelo
10.700 m2 e
20
Cogesa
Suelo / Nueva Construcción
2015
24. San Jenaro
10.835 m e
6.7
Vía Célere
Suelo / Nueva Construcción
2015
25. Fuencarral, 77
8.000 m2 e
21
GreenOak
Suelo / Nueva Construcción
2015
26. Alcobendas - S.S. de los Reyes
70.815 m2 e
64,5
Neinor Homes
Suelo / Nueva Construcción
De cara al futuro, dentro del anillo
de la M-30 destacaríamos la llamada
actuación urbanística de Méndez
Álvaro Norte, donde se prevé la
construcción de 1.900 viviendas. La
inminente salida al mercado de una
2016
27. Méndez Álvaro
17.000 m2 e (302 viviendas) 20
Grupo Amenábar
Suelo / Nueva Construcción
2016
28. Embajadores y Móstoles
9.800 m e
10
Vía Célere
Suelo / Nueva Construcción
2015
29. PAU Sanchinarro
284 viviendas
61
Hispania
Inversión en Rentabilidad
Suelo/ Nueva
construcción
Rehabilitación
22. Valdebebas
14. Cantalejo
Inversión en
rentabilidad
16. Cocheras Metro Cuatro Caminos
13. Paseo de la Habana 75
17. Raimundo Fdez. Villaverde
11. Espronceda 32
18. Fdez. de la Hoz 63
3. General Oraa 9
8/12. Claudio Coello 108
4. Españoleto 9
25. Fuencarral 77
15. Juan Bravo 3
1. Genova 7
6. Grán Vía 68
5. Postigo San Martín 3
10. Jacometrezo 4,6,8
9. Menendez Pelayo 41
7. Puerta del Sol 9
2. San Jeronimo 7-11
21. Legazpi
20. Villaverde
27. Méndez Álvaro
28. Embajadores
24. San Jenaro
Fuente: Elaboracion propia.
El año pasado se registraron en la
capital tres importantes operaciones
de suelo de vivienda: Cogesa (23),
Pryconsa (22) e Inmo Glaciar-Aquila
(20), en Montecarmelo, Valdebebas
y Villaverde, respectivamente. Las
operaciones destacadas de suelo/
edificios a rehabilitar en el centro
durante 2015/2016 se localizaron
en Cuatro Caminos (16), Raimundo
Fernández Villaverde (17), Legazpi
42
Informe Residencial 2016 | CBRE
2
2
2
2
2
2
2
2
Rehabilitación
El sector residencial en las principales ciudades españolas
43
Como adelantábamos, el centro
ciudad registra una gran actividad
44
Informe Residencial 2016 | CBRE
Como conclusión, se puede afirmar
que la actividad en el mercado
residencial de la ciudad afianzó su
recuperación a lo largo de 2015,
a la vez que el fuerte incremento en
los visados de obra nueva augura un
2016 de consolidación de la actividad
promotora, más visible en el norte y
centro de la capital.
Barcelona
Al igual que en Madrid, los principales
indicadores del sector reflejaron
datos positivos en 2015 en la capital
barcelonesa. Entre los aspectos más
destacados señalaríamos una mayor
actividad de la inversión residencial
extranjera, así como un incremento en
el interés del comprador no residente.
La escasez de suelo finalista en el
centro de la ciudad hace que la nueva
promoción se concentre en proyectos
de rehabilitación. Distritos como
Ciutat Vella (5 promociones en curso),
Eixample (12) o Gràcia (8) presentan
con frecuencia proyectos en los que se
cambia el uso de edificios a residencial,
como el de Gran Vía de les Corts
Catalanas, adquirido recientemente por
el fondo AKM. En las zonas secundarias
y fuera de la ciudad (Hospitalet y
Badalona principalmente) repuntó la
demanda de suelo finalista.
La falta de stock de suelo para nueva
construcción repercute de manera
directa en los precios, como muestra la
A nivel Comunidad Autónoma,
Cataluña ha sido la tercera
comunidad con mayor subida
de precios
subida del 4,3% interanual del precio
tasado de vivienda libre en la ciudad. A
nivel Comunidad Autónoma, Cataluña
registró un incremento del 3,7%,
siendo la tercera comunidad con mayor
subida, superada solo por Madrid y
Baleares. El repunte en precios está
fuertemente condicionado por la
fortaleza de la demanda en zonas
costeras, donde destaca el comprador
extranjero en busca de segunda
vivienda de alta calidad. Durante 2015,
las transacciones de suelo repuntaron
un 7% en la provincia de Barcelona.
GRÁFICO 13
Número de tasaciones y precio de vivienda libre (Barcelona). IPV (Cataluña)
2.550
4.000
3.500
10
8
2.500
3.000
2.500
6
2.450
€ m2
cantidad importante de metros de
suelo finalista ha despertado una
gran expectación en lo que es una
de las últimas bolsas de suelo de este
tipo existente hoy en Madrid capital.
El precio medio actual en vivienda
nueva en esta zona se sitúa alrededor
de 3.500 €/m2.
En la zona norte de la capital, así
como en los distritos de Salamanca y
Chamberí, el comprador presenta altos
niveles de solvencia y buen scoring a
la hora de solicitar financiación. En
estas zonas, que presentan mejores
perspectivas de revalorización, se
está volviendo a la venta sobre plano,
a veces de forma muy rápida. Cabe
destacar el surgimiento del comprador
extranjero, que busca principalmente
activos y localizaciones prime.
3,7%
6.2
Tasaciones
en lo que a rehabilitación de edificios
para uso residencial se refiere (como
ejemplo las operaciones de la 1
a la 12 en el mapa de la página
anterior), así como los proyectos
del barrio de Justicia (Fernando
VI, 10 y 19; Barquillo, 12 y 49; y
Longoria, 10) en los que se rehabilitan
edificios históricos para comercializar
viviendas de lujo. Por su parte la
rehabilitación en barrios en Áreas
Vulnerables Municipales (AVM) se
verá beneficiada por las subvenciones
que el Ayuntamiento y la Comunidad
de Madrid otorgarán durante los
próximos dos años, destinadas
principalmente a mejorar la eficiencia
energética de los edificios. Gran parte
de las grúas para uso residencial
que se encuentran en el centro de la
capital están ligadas a proyectos de
rehabilitación en curso, sobre todo
en el centro de la ciudad, donde la
escasez de suelo finalista hace que la
rehabilitación sea casi la única opción
a la hora de satisfacer la demanda de
vivienda nueva.
2.000
4
2.400
1.500
1.000
2
2.350
0
500
0
2014
T1
2014 2014 2014 2015
T2
T3
T4
T1
2015 2015 2015
T2
T3
T4
Barcelona Capital
Fuente: Fomento, INE
2.300
2014
T1
2014
T2
Barcelona Capital
Precio Vivienda
2014
T3
2014
T4
2015
T1
IPV Cataluña
(dcha.)
2015
T2
2015
T3
2015
T4
-2
IPV Nueva, Cataluña
(dcha.)
El sector residencial en las principales ciudades españolas
45
espacios industriales liberados están
permitiendo el desarrollo residencial.
También destacan en las afueras San
Just Desvern, San Cugat del Vallès y
Hospital de Llobregat, donde existe una
demanda significativa y precios que
están entre los 2.800 y 3.200 €/m2.
Según los datos de Fomento, las
tasaciones repuntaron un 27% en
2015, siendo la ciudad que registró
el mayor incremento entre las grandes
capitales españolas.
Buena parte de la demanda es
absorbida por el área metropolitana,
donde se encuentra la mayor
disponibilidad de suelo finalista. Barrios
como Poble Nou también presentan
potencial en este sentido, ya que los
La zona de la Marina en Sants está
sufriendo un proceso similar, y, como
se observa en el siguiente mapa, es
actualmente una de las zonas con
mayor actividad promotora, destacando
el proyecto residencial de Can Batlló
con casi 1.500 viviendas planeadas
de las cuales 184 corresponden a Vía
Célere (proyecto Célere Magoria).
Chenavari y Vía Célere pusieron en
marcha la promoción Residencial
Célere Fórum con una inversión inicial
de 56 millones de euros. El suelo para
esta promoción se sitúa en la calle
Narcís Roca, y fue adquirido en marzo
de 2015 por Vía Célere por un importe
de 20 millones de euros, con una
superficie de 16.700 m2.
Las promotoras locales también
incrementaron su actividad en el centro
de la ciudad, como demuestran las
promociones en venta de Nuñez i
Navarro (Gràcia), Vertix (Ciutat Vella y
Vila Olimpica), Corp (Sarrià y Sants), Elix
(Gràcia), Vía Célere (Eixample) o AAA
(Ciutat Vella), o AKM (Corts Catalanas).
Mapa 3
Precio medio y número de nuevas promociones por distrito (Barcelona)
Sarriá - Sant Gervasi
6.800 €/m2 (5)
Gracia
4.700 €/m2 (7)
Sant Marti
3.300 €/m2 (12)
Eixample
6.200 €/m2 (15)
Les Corts
5.400 €/m2 (3)
Ciutat Vella
3.800 €/m2 (11)
Sants - Monjuïc
3.800 €/m2 (7)
Fuente: Elaboración propia
46
Informe Residencial 2016 | CBRE
El sector residencial en las principales ciudades españolas
47
Mapa 4
Principales operaciones de compraventa en Barcelona (2015 y 2016 1TR)
8. Bruniquer, 41
7. Provença, 240
12. Carrer de
Muntaner, 124
4. Pintor Alsamora, 29
5. Avda Diagonal, 119
2. Casa Bures
9. Girona, 2
3. Balmes, 45
11. Gran Via de les Corts Catalanes, 604
6. Roma, 135
Suelo/ Nueva
construcción
1. Urgell, 60
Rehabilitación
10. Via Laietana, 4
Inversión en
rentabilidad
Año
Dirección
Superficie (m2)
2015
1. Urgell, 60
1.300 m c
2,5
Renta Corporación
Rehabilitación
2015
2. Casa Burés
8.630 m2 c
18,8
Bonavista
Developments
Rehabilitación
2015
3. Balmes, 45
2.985 m2 c
9,7
Confidencial
Rehabilitación
2015
4. Pintor Alsamora, 29
3.468 m2 e
2,1
Neinor Homes
Suelo/Nueva Construcción
2015
5. Av. Diagonal, 119
4.021 m2 e
6,3
Neinor Homes
Suelo/Nueva Construcción
2015
6. Roma, 135
2.400 m2 c
nd
Tauro RE
Inversión en Rentabilidad
2015
7. Provença, 240
3.129 m2 c
4,6
nd
Inversión en Rentabilidad
2015
8. Bruniquer, 41
2.102 m2 c
1,2
Privado
Inversión en Rentabilidad
2015
9. Girona, 2
2.985 m2 c
12,0
Bonavista
Developments
Inversión en Rentabilidad
3.006 m2 c
7,2
nd
Inversión en Rentabilidad
2015/2016 11. Gran Via de les Corts Catalanes, 604 4.825 m2 c
17
AKM Real Estate
Inversión en Rentabilidad
2016
3,7
Residencial Muntaner Inversión en Rentabilidad
2015/2016 10. Via Laietana, 4
48
12. Carrer de Muntaner, 124
Informe Residencial 2016 | CBRE
2
-
€ (millones) Comprador
Tipo de Operación
La demanda nacional que permaneció
latente durante los años de crisis,
por parte de compradores entre 30
y 40 años, ha mostrado un creciente
dinamismo en 2015. El comprador
extranjero (20% del total) presenta
un perfil de renta alta y sigue
contribuyendo en gran medida al
crecimiento de la demanda, atraído
por el atractivo precio de la vivienda
y la rentabilidad que ésta ofrece
como inversión. El porcentaje de
compradores extranjeros es muy
elevado en algunas zonas, como
Eixample, o barrios limítrofes a la
playa.
El sector residencial en las principales ciudades españolas
49
6.3
Valencia
En 2015 la capital valenciana
experimentó una drástica reducción
de la oferta de vivienda de nueva
construcción, debido a la escasez de
nuevas promociones y la liquidación
del stock que permanecía en manos de
entidades financieras.
Si en 2014 ya se observaron ciertos
repuntes en el número de tasaciones,
en 2015 se consolidó la tendencia
al alza, con un crecimiento del 7.3%
en la capital. Los precios medios por
m2 (1.160 €) aún presentan caídas
interanuales del 3.6%, aunque la
presión al alza es visible en activos
y zonas prime y ya se presentan
tasas positivas a nivel de Comunidad
Autónoma (2% interanual), debido
a la consolidación de la demanda
de segunda vivienda, con una
importante contribución de compradores
extranjeros. En este sentido destaca
la provincia de Alicante, que registró
un incremento interanual de 9.7% en
26.771
GRÁFICO 14
1.800
1.240
7
1.600
1.220
6
1.400
1.200
5
1.200
4
1.180
1.000
3
€ m2
Tasaciones
Número de tasaciones y precio de vivienda libre (Valencia). IPV (C. Valenciana)
1.160
800
2
1.140
600
1
1.120
0
200
1.100
-1
0
1.080
400
2014
T1
2014 2014 2014 2015
T2
T3
T4
T1
Valencia Capital
Fuente: Fomento, INE
50
Informe Residencial 2016 | CBRE
2015 2015 2015
T2
T3
T4
2014
T1
2014
T2
Valencia Capital
Precio Vivienda
2014
T3
2014
T4
2015
T1
IPV Comunidad
Valenciana
(dcha.)
2015
T2
2015
T3
2015
T4
-2
IPV Nueva, Comunidad
Valenciana (dcha.)
la compraventa de viviendas (26.771
en 2015), de las cuales un 46 %
recayeron sobre extranjeros. En el sur
de la provincia de Alicante se registra el
mayor número de nuevas promociones,
donde la creciente demanda de suelo
en ubicaciones prime vaticina el
agotamiento del stock.
En cuanto al perfil del comprador,
actualmente éstos tienen en
cuenta factores como el grado
de sostenibilidad y eficiencia de
los edificios, aunque valorando
principalmente la calidad y la
ubicación de los mismos. Las zonas
más demandadas son el distrito centro,
donde el comprador busca viviendas
más grandes (mayoritariamente de 4
Alicante registró un incremento
interanual en la compraventa
de viviendas (9,7%)
dormitorios a partir de 150 m2) con
calidades altas, y las zonas de nuevos
desarrollos, donde predominan los
compradores que buscan proyectos
residenciales con zonas comunitarias
con piscina, jardín y zonas deportivas.
El sector residencial en las principales ciudades españolas
51
6.4
Málaga
El mercado de la capital presenta
una gran asimetría, con una horquilla
de precios de las más acusadas
de España, teniendo en cuenta la
disparidad de poder adquisitivo de
sus habitantes. Las áreas de Teatinos,
Parque Litoral y Oeste lideran la
recuperación, con la aparición de
nuevas promociones y el principio
del agotamiento del stock de vivienda
nueva disponible. Los apartamentos
turísticos están dinamizando el mercado
en el centro de la ciudad, en el que la
actividad para primera vivienda sigue
siendo limitada.
El interés creciente por el suelo finalista
en los municipios de la costa de Málaga
sigue presionando al alza los precios,
y señala un 2016 de intensa actividad
promotora en la región.
Mientras, el valor tasado medio de las
viviendas en la capital creció un 1.8%
en 2015 (hasta los1.322 €/m2), y
sigue creciendo a tasas inferiores a los
precios de Andalucía (INE), donde el
repunte interanual es del 3% y del 5.4%
para vivienda nueva. El crecimiento está
siendo sustentado por el incremento
en la demanda de segunda vivienda
nueva en las zonas costeras, con gran
influencia del comprador extranjero
(representando el18% total de las
transacciones). También es importante
resaltar que se parte de niveles de
precios mínimos alcanzados en 2014
en las zonas del interior, donde los
incrementos son significativos en tasas
de crecimiento pero no tanto en valor
absoluto.
Por su parte, las tasaciones en Málaga
capital han experimentado un fuerte
repunte de 22.4% en 2015, lo que
da muestras de la creciente actividad
en el mercado y de la fortaleza de
la demanda, que recae en un 40%
en compradores extranjeros. A nivel
provincial, el mercado de la Costa del
Sol, con las 2.000 tasaciones (Fomento)
de Marbella en 2015, sigue liderando
el desarrollo del sector, un mercado muy
ligado a las segundas viviendas de lujo
demandadas por extranjeros.
GRÁFICO 15
Número de tasaciones y precio de vivienda libre (Málaga). IPV (Andalucía)
1.340
1.000
€ m2
Tasaciones
5
4
1.300
600
400
3
1.280
2
2014 2014 2014 2015
T2
T3
T4
T1
Málaga Capital
Fuente: Fomento, INE
Informe Residencial 2016 | CBRE
2015 2015 2015
T2
T3
T4
1.220
Transacciones por
parte de comprador
extranjero.
0
-1
1.240
2014
T1
18%
1
1.260
200
52
6
1.320
800
0
7
-2
2014
T1
2014
T2
Málaga Capital
Precio Vivienda
2014
T3
2014
T4
2015
T1
IPV Andalucía
(dcha.)
2015
T2
2015
T3
2015
T4
-3
IPV Nueva, Andalucía
(dcha.)
El sector residencial en las principales ciudades españolas
53
6.5
Palma de Mallorca
En Palma, la oferta existente de
edificios a rehabilitar que alinee una
ubicación atractiva a un precio apto
para la construcción de viviendas de
cierto grado de calidad, sigue siendo
limitada. La mejora de las perspectivas
económicas y las mejores condiciones
de financiación han dinamizado las
expectativas del mercado de suelo.
El valor tasado de la vivienda creció
un 3.5% en 2015, con el número de
tasaciones creciendo un 5%. La zona
en la que se registran los mayores
precios es el Casco Antiguo, donde
el metro cuadrado puede llegar a
alcanzar la horquilla de los 7.0009.000 euros m2, debido a la fuerte
demanda de segunda vivienda de lujo
por parte de extranjeros. En Baleares,
la demanda extranjera sigue detrás del
fuerte crecimiento (6.4 % en 2015) del
precio de la vivienda (INE), destacando
la vivienda nueva con un 7.8 % en el
mismo periodo.
Un 50% de transacciones en
Baleares por encima de los
GRÁFICO 16
Número de tasaciones y precio de vivienda libre (Palma). IPV (Baleares)
1.200
800
400
10
8
1.480
6
1.460
4
1.440
2
1.420
200
0
1.400
2014
T1
2014 2014 2014 2015
T2
T3
T4
T1
Palma Capital
Fuente: Fomento, INE
54
1.540
1.500
600
0
12
1.520
€ m2
Tasaciones
1.000
1.560
Informe Residencial 2016 | CBRE
2015 2015 2015
T2
T3
T4
1.380
2014
T1
2014
T2
Palma Capital
Precio Vivienda
2014
T3
2014
T4
2015
T1
IPV Baleares
(dcha.)
2015
T2
2015
T3
2015
T4
-2
IPV Nueva, Baleares
(dcha.)
La distribución por precio de venta de
viviendas muestra cerca de un 50% de
transacciones en Baleares por encima
de los 150.000 €, mientras que a nivel
nacional este tipo de transacciones han
quedado por debajo del 30%.
Durante los años 2013 a 2015 hemos
sido testigos de dos transacciones
relevantes de suelo que así lo
confirman, como la del suelo de
Ca’n Domenge, donde se prevé la
construcción de más 300 viviendas en
varias fases, de las que la primera, de
40 viviendas, ya está en marcha, o la
de “Son Simonet”, en la Carretera de
Valldemossa, vendida por el Ministerio
de Defensa, que cuenta con una
edificabilidad aproximada de algo más
de 25.000 m².
150.000€
Se han registrado operaciones para
promociones destinadas a un público
de poder adquisitivo medio, además de
continuar activas las transacciones para
promociones dirigidas a público de
poder adquisitivo alto.
El sector residencial en las principales ciudades españolas
55
ANEXO I
Según las proyecciones de
población del INE, la población de
España se reducirá paulatinamente
durante los próximos años. Sin
embargo, la creación de hogares
debería presentar una tendencia
creciente si se cumplen una serie
de supuestos demográficos, que
afectarán negativamente al tamaño
medio del hogar:
• El esperado envejecimiento de
la población y descenso de la
natalidad.
• En los últimos años, España
ha convergido con el tamaño
medio del hogar de los países
de nuestro entorno. Se espera
que convergencia en niveles de
educación y renta per cápita
continúen impulsando este
proceso durante los próximos
años.
próximos años en España, y esto
generará mayores necesidades de
vivienda.
Para crear un escenario de demanda
potencial de vivienda (2016-2025)
se utilizan las proyecciones de
población del INE para este periodo
y se asume que el tamaño medio
del hogar decrecerá a una tasa
igual a la media anual del periodo
2003-2015, tendencia que parece
realista si se observa la convergencia
durante los últimos años al resto de
países del Área del Euro y se tienen
en cuenta los factores demográficos
previamente descritos.
• Mayor peso de hogares con
estructuras “no tradicionales”,
como los monoparentales, los
formados por un solo individuo o
los de parejas jóvenes.
Para determinar la demanda
potencial de vivienda nueva, a esa
potencial creación de hogares se
le aplica un 44%, que es el ratio
de viviendas nuevas sobre el total
de compraventa de viviendas en
los años 2007-2015 en España.
Se hace lo propio para Barcelona
(33%), Madrid (42%), País Vasco
(40%), Málaga (45%), Sevilla
(36%), Baleares (45%) y Valencia
(39%).
Bajo estos supuestos, la formación
de hogares crecerá durante los
Para complementar este dato de
demanda de nueva vivienda, se
aplica un crecimiento a las series
anteriores que replique, según
provincias, la demanda de vivienda
de extranjeros residentes y no
residentes con un comportamiento
igual a la media de los últimos
10 años, basándose en las
estadísticas de transacciones de
Fomento. Asimismo, se aplica un
razonamiento similar para replicar
la demanda de segunda vivienda
nueva, utilizando los ratios de
segunda residencia del último censo
disponible, a nivel provincial (INE,
2011).
Seguidamente, y sobre este
escenario base, se construye un
segundo escenario en el que,
dadas las tendencias demográficas
anteriores, se supone una mejora
significativa en las condiciones
económicas, que influye
positivamente en una mayor
creación de hogares por mayores
emancipaciones (atomización de
hogares), un mayor crecimiento
poblacional y una estabilización
de flujos migratorios, incluyendo
mayores migraciones internas a
principales ciudades.
GRÁFICO 17
Tamaño medio del hogar por países (Area del Euro)
3,0
2,8
2,6
2,4
2,2
2,0
1,8
2005
2006
Área Euro (18)
56
Informe Residencial 2016 | CBRE
2007
2008
Alemania
2009
España
2010
2011
Francia
2012
2013
Italia
2014
Portugal
El sector residencial en las principales ciudades españolas
57
Para más información puedes contactar con:
Samuel Población
Director Nacional de
Residencial y Suelo de CBRE
[email protected]
58
Lola Martínez
Directora de Research de CBRE
[email protected]
Informe Residencial 2016 | CBRE
Madrid
Edificio Castellana 200
Paseo de la Castellana 202. Planta 8
28046 Madrid, España
Bilbao
Edificio Torre Iberdrola
Plaza de Euskadi, 5 (15 planta)
48009 Bilbao, España
Barcelona
Edificio Alta Diagonal
Avenida Diagonal 640, 8º
08017 Barcelona, España
Sevilla
Carretera de la Esclusa, nº 11
Edificio Galia Puerto. Planta 1ª
Centro de Negocios
41011 Sevilla, España
Valencia
Edificio Green Building
Calle Pintor Sorolla, 11, Planta 5ª
46002 Valencia, España
Palma de Mallorca
Avda. Alejandro Roselló, 34 1ª 2
07002 Palma de Mallorca, España
Zaragoza
Paseo de la Independencia 8D 2º
50004 Zaragoza, España
Marbella
Edificio Golden
Avenida Ricardo Soriano, 72,
Planta 1ª, Portal B
29600 Marbella, España
Málaga
Plaza de la Solidaridad, 12
Planta 5ª
29006 Málaga, España
www.cbre.es