breve reflexiones sobre el desalojo anticipado como condena de

BREVE REFLEXIONES SOBRE EL DESALOJO
ANTICIPADO COMO CONDENA DE FUTURO.
En nuestras anteriores publicaciones analizamos al contrato
de arrendamiento rural comentando acerca de su legislación
específica y remitiéndonos al el Decreto Ley No. 14.384 de
junio de 1975, con características muy marcadas de dirigismo
contractual y un claro régimen estatutario, y la Ley 16.223 de
setiembre de 1991 rigiendo primariamente el principio de la autonomía de la voluntad con las salvedades que comentaremos.
Muchas son las consultas que hemos recibido sobre el desalojo
anticipado como condena de futuro y sus efectos.
El art. 1 de la Ley. 16.223 define al arrendamiento rural como
aquel contrato “por el cual una de las partes se obliga a conceder a otra el uso y el goce de un predio rural con destino
a cualquier explotación agrícola, pecuaria o agropecuaria,
y la otra a pagar por ese uso o goce un precio en dinero o en
frutos naturales o productos de la cosa, se estará al plazo que
fijen las partes, con la limitación que establece el artículo
1782 del Código Civil y sin perjuicio de la excepción prevista
en el artículo 2º”.
No es intención volver en estas líneas sobre los caracteres del
contrato de arrendamiento aunque a los efectos de adentrarnos
en el régimen del desalojo anticipado como condena de futuro, recordamos que respecto del plazo de este acuerdo rige el
principio de autonomía de la voluntad de las partes salvo para
la actividad lechera existiendo un plazo legal de radicación mínima a favor del arrendatario de cuatro años.
Desalojo: Comentábamos que una de las principales causas
que desalientan el arrendamiento rural es el año de desalojo
por buen pagador en beneficio del arrendatario, sumado a una
posterior instancia de lanzamiento que hace larga y tediosa la
devolución del predio rural.
El artículo 41 de la ley 14.348 establece que “El plazo de desalojo contra arrendatarios buenos cumplidores de sus obligaciones como tales, será de un año. En caso de desalojo por mora en
el pago de los arrendamientos, el plazo será de sesenta días”…
No existen prohibiciones generales en lo relativo a plazos mínimos para los contratos de arrendamientos rurales. El art. 1782
del CC establece que no podrán pactarse plazos de arrendamiento superiores a los quince años salvo “ aquellos inmuebles
que tengan como destino apoyar una presa o embalsar el agua
o la generación de energía eléctrica… o el arrendamiento de
inmuebles con destino a forestación …” en cuyo caso cuyo caso el plazo máximo será de treinta años, el que se hiciere por
un mayor tiempo caducará a los treinta años pero no tenemos
limitación a la baja. Esta autonomía de voluntad a la hora de
contratar puede generar y normalmente genera dificultades en
cuanto a la posibilidad del arrendador de cumplir ciertamente
con su intención de desprenderse del inmueble por un periodo
corto de tiempo, periodo que en el contrato se establece y con
la intención de que el inmueble le sea devuelto en el plazo contractual establecido.
Esta situación —tan común en la práctica— enfrenta a la autonomía de la voluntad con el dirigismo contractual aún vigente
en materia de desalojos rurales, teniendo el arrendatario derechos que no pueden ser limitados por acuerdo entre partes. El
arrendador se encuentra en una situación de incertidumbre ya
que estará a la buena fe del arrendatario para la devolución del
predio (siempre que este haya cumplido con sus obligaciones) en
el plazo establecido, o en su defecto no tener la disponibilidad
del inmueble arrendado por el plazo de un año para el desalojo,
el cual deberá iniciarse.
Es común ver en contratos de arrendamiento multas, astreintes
y toda clase de mecanismos sancionatorios que intenten desestimular la retención del inmueble arrendado por parte del
arrendatario una vez vencido el plazo contractual, situación que
la Suprema Corte de Justicia dirimió en favor del arrendatario,
no permitiendo la fijación de mecanismos sancionatorios que
prohíban la posibilidad del que el arrendatario goce de un año
de desalojo por buen cumplidor de sus obligaciones.
El desalojo anticipado como condena de futuro es una muy
buena medida para eliminar instancias procesales a los efectos
de la devolución del predio.
El desalojo anticipado como condena de futuro se encuentra
regulado en el artículo 546.8 del Código General del Proceso,
por el cual modificó el mecanismo establecido en los artículos
56 y siguientes del Decreto Ley 14.384.
La norma establece que la devolución del predio se reclamará
por el proceso de desalojo, “el que podrá promoverse con anterioridad no menor de un año ni mayor de dieciocho meses a
la extinción del derecho del arrendatario a la permanencia en
el inmueble, como condena a futuro a ejecutarse una vez extinguido aquel derecho”.
Con esta herramienta, poco utilizada por desconocimiento,
se logra que conjuntamente con los 18 o 12 meses anteriores
al plazo contractual del arrendamiento rural corra el plazo de
una año de desalojo por buen cumplidor de sus obligaciones,
pudiendo el arrendador al tiempo de vencimiento del contrato
y habiendo cumplido con este proceso, solicitar el lanzamiento
del inmueble en caso de que el arrendatario no quiera entregarlo.
Dr. Juan Fco. Baldomir
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