TABLA DE CONCORDANCIAS: LAU 29/1994 y LEC 1/2000

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TABLA DE CONCORDANCIAS: LAU 29/1994 y LEC 1/2000 1
Proyecto de Ley 121/000021, de medidas de flexibilización y fomento del mercado
del alquiler de viviendas
(BOCG. Congreso de los Diputados, serie A, núm. 21-1, de 07/09/2012)
Mª Carmen González Carrasco
Karolina Lyczkowska
Centro de Estudios de Consumo
Universidad de Castilla-La Mancha
19 de septiembre de 2012
Art. 4 LAU – Se mantiene el carácter imperativo de los Título I y IV, pero los
arrendamientos de vivienda se regirán ahora por los pactos, cláusulas y condiciones
determinados por la voluntad de las partes, dentro de los límites expresamente
establecidos en el Título II y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. La
exclusión de la aplicación de los preceptos de La Ley, cuando ello sea posible, deberá
hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
Art. 5 LAU – Se excluye expresamente de la condición como arrendamiento de
vivienda "e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y
equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales
de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen
específico, derivado de su normativa sectorial”.
Art. 7.2 LAU (y Exp. Mot.) – Los arrendamientos no inscritos no surtirán efecto frente
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Trabajo realizado dentro del Proyecto de Investigación DER2011-28562, del Ministerio de Economía y
Competitividad (“Grupo de Investigación y Centro de Investigación CESCO: mantenimiento de una
estructura de investigación dedicada al Derecho de Consumo”), que dirige el Prof. Ángel Carrasco Perera
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a los terceros que reúnan los requisitos del art. 34 LH (LAU 1994: se protegía al
arrendatario incluso frente a terceros de buena fe que inscribieran su derecho durante los
cinco años de prórroga legal, aunque el contrato no se hubiera inscrito).
Art. 9.1 LAU – El plazo mínimo de la prórroga obligatoria para el arrendador se reduce
a tres años (LAU 1994: cinco años)
Art. 9.3 LAU – El arrendador puede recuperar la vivienda alegando la causa de
necesidad para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o
para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad
matrimonial, una vez transcurrido una anualidad de contrato y siempre con dos meses
de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades posteriores. El
arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo (LAU 1994: la
causa de necesidad tenía que pactarse en el contrato)
Art. 9.4 LAU – Regula ex novo el arrendamiento de finca ajena no inscrita. La prórroga
legal hasta tres anualidades es oponible por el arrendatario de buena fe frente al
verdadero propietario de finca no inscrita que hubiera contribuido a la apariencia de
titularidad del arrendador. Pero si dicho arrendador no propietario enajenase la vivienda
arrendada, o si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo
dispuesto en el citado artículo 1571 del Código Civil.
Art. 10 I LAU – Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus
prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna
de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a
aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente
durante un año más (LAU 1994: se imponía al arrendador una prórroga por plazos
anuales hasta un máximo de tres años más)
Art. 10 II LAU – La prórroga obligatoria hasta completar tres anualidades, así como la
tácita reconducción de un año más es oponible al adquirente posterior siempre y cuando
el contrato constase inscrito en el Registro (LAU 1994: oponibles durante los primeros
cinco años aunque el contrato no se hubiera inscrito)
Art. 11 LAU – El arrendatario podrá desistir del contrato independientemente de la
duración pactada una vez transcurridos al menos seis meses, comunicándolo al
arrendador con una antelación mínima de un mes; de no haberse previsto una
indemnización en el contrato, que no puede superar la cantidad equivalente o
proporcional a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que
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reste por cumplir, ésta no se podrá exigir (LAU 1994: el arrendatario sólo podía desistir
cuando la duración pactada excedía de cinco años y se hubiera cumplido dicho período,
notificándolo con antelación mínima de dos meses. En contratos de duración inferior a
cinco años, debía cumplir con la duración pactada, así como, en su caso, con la
anualidad de prórroga ya iniciada)
Art. 13 LAU – La resolución del derecho del arrendador por el ejercicio de un retracto
convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa
derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un
derecho de opción de compra conllevará la extinción del arrendamiento, salvo que
hubiese accedido al Registro con anterioridad a los derechos determinantes de la
resolución del derecho del arrendador. (LAU 1994: el arrendatario tenía derecho a
continuar en el arrendamiento no inscrito hasta que se cumpliesen los cinco años de la
duración mínima obligatoria)
Art. 14 LAU – El adquirente de finca inscrita que reúne los requisitos del art. 34 LH no
queda subrogado en el contrato si el arrendamiento no constaba inscrito al tiempo de la
transmisión. Si la finca no está inscrita, se aplica el art. 1571 CC, de modo que si el
arrendador da por terminado el arrendamiento, el arrendatario podrá exigir continuar
tres meses más, pagando la renta al adquirente, y solicitar del arrendador enajenante la
indemnización de daños y perjuicios (LAU 1994: el arrendatario de un arrendamiento
no inscrito podía seguir hasta que se cumpliesen cinco años de duración mínima
obligatoria, aún cuando el adquirente reuniese los requisitos del art. 34 LH, e incluso
durante la totalidad de la duración pactada si el adquirente no reunía dichos requisitos.
En los casos en que el arrendamiento terminaba antes de que se cumpliese la duración
pactada superior a cinco años, pero una vez transcurridos los cinco primeros años, el
arrendador enajenante indemnizaba al arrendatario con una mensualidad de renta por
anualidad que restase por cumplir).
Art. 15 LAU – El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de
forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de
arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato (LAU 1994: no preveía la subrogación
contractual más allá de legitimar la ocupación)
Art. 16.4 LAU – En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las
partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del
arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración
del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el
fallecimiento se hubiera producido con anterioridad (LAU 1994: la norma se refiere al
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plazo de cinco años).
Art. 17.5 LAU – Se añade la posibilidad de pacto entre las partes por el que, durante
un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda remplazarse total o
parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble
en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no
podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas
en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las
obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato
de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.
Art. 18 LAU – La actualización de la renta será la libremente pactada al inicio de cada
anualidad, incluso en el periodo de duración mínima obligatoria, rigiendo la
actualización conforme al IPC en defecto de pacto. Si el arrendatario no exige
certificado del INE, basta con indicar el índice aplicado, sin necesidad de indicar el
BOE de publicación (LAU 1994: durante los primeros cinco años de duración del
contrato, sólo cabía actualizarla según el IPC, siendo la actualización libre a partir del
sexto año del contrato).
Art. 19 LAU – El transcurso del plazo de cinco años para poder elevar la renta por
mejoras queda reducido a tres.
Art. 20.2 LAU – Reduce de cinco a tres años de vigencia del contrato la limitación al
incremento de las cantidades asimiladas a la renta a las que se refiere el artículo.
Art. 25.8 LAU – Las partes pueden pactar la renuncia a los derechos de adquisición
preferente. (LAU 1994: El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de
tanteo y retracto sólo era válido en contratos de duración pactada superior a cinco años).
Art. 27.4 LAU – añade al artículo 27 que en los arrendamientos inscritos con cláusula
resolutoria expresa por impago de la renta la resolución tendrá lugar de pleno derecho
una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el
domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y
éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste
aceptando la resolución de pleno derecho por medio del mismo juez o notario.
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de
requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se ha contestado por el
requerido de pago o que se ha contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será
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título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso
para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en
el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el
mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.
Art. 35 LAU – añade la letra d) del art. 27.2 (causación de daños dolosos o realización
de obras inconsentidas en la finca arrendada) como supuesto de resolución de pleno
derecho por parte del arrendador (LAU 1994: a pesar de preverlo como tal causa de
resolución en el art. 27, lo omitía en el art. 35).
Art. 36.2 y 36.3 LAU – Reduce a tres años el plazo de cinco previsto en dichos
apartados en relación con la congelación de la fianza.
Art. 440.2 y 3 LEC – La finalización del proceso de desahucio por incomparecencia o
desalojo voluntario de la finca arrendada será mediante auto del Juez (en lugar de
Decreto del Secretario Judicial), quien procederá a celebrar la vista en la fecha señalada
en el caso de que el arrendatario formule oposición.
Art. 549.3 LEC – Añade que, en la solicitud de ejecución de la sentencia de desahucio
que la norma considera suficiente para proceder al lanzamiento, el demandado será
tenido por opuesto.
Art. 703.1 LEC – Se añade un párrafo tercero en virtud del cual, para evitar demoras
en la práctica del lanzamiento, previa autorización del Juez, bastará con la presencia de
un único funcionario con categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su caso,
de la fuerza pública.