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La Denuncia por Daño Temido
Puede ocurrir en algún Consorcio que de pronto, sea por la causa que
fuere, algún daño se presente como inminente y ante la urgencia del
caso no se sepa qué hacer. Por ejemplo, si el vecino de arriba
deposita en su departamento elementos de peso extraordinario como
podrían ser cajas de seguridad de gran envergadura o utiliza su
unidad como un depósito de libros, o simplemente porque una pared
esté a punto de desmoronarse.
Es casos semejantes, por supuesto que el buen sentido indica que
quienes directa o indirectamente están involucrados en la emergencia
deben reunirse y discutir el asunto con el fin de arribar a la solución
adecuada. Pero si esto no fuere posible, aquel propietario que teme
sufrir el daño en forma inminente podrá acudir al Juez demandando
que disponga las medidas del caso. Estos supuestos están
contemplados en el art. 623 bis. del Código Procesal Civil y Comercial
de la Nación, que textualmente dice así:
"Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño grave e
inminente a sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de
seguridad adecuadas, si no mediare anterior intervención de
autoridad administrativa por el mismo motivo. Recibida la denuncia el
juez se constituirá en el lugar y si comprobare la existencia de grave
riesgo, urgencia en removerlo y temor de daño serio e inminente,
podrá disponer las medidas encaminadas a hacer cesar el peligro. Si
la urgencia no fuere manifiesta requerirá la sumaria información que
permitiere verificar, con citación de las partes y designación de
perito, la procedencia del pedido. La intervención simultánea o
ulterior de la autoridad administrativa determinará la clausura del
procedimiento y el archivo del expediente. Las resoluciones que se
dicten serán inapelables. En su caso podrán imponerse sanciones
conminatorias".
Podrá advertirse que el Juez cesa de actuar en caso de que la
autoridad administrativa haya tomado cartas en el asunto, como
también es de hacer notar que si la urgencia no fuere manifiesta, el
magistrado, antes de tomar medida alguna, optará por oír a las
partes involucradas y a los peritos.
OPOSICION A LA EJECUCION DE REPARACIONES URGENTES
También puede ocurrir que determinados deterioros o averías
producidos en un edificio causen grave daño a otro y el propietario u
ocupante del primero se niegue a hacer cesar dichas irregularidades o
a permitir que otro las realice. En ese caso, el artículo siguiente del
mismo código prevé lo siguiente:
Artículo 623 ter. "Cuando deterioros o averías producidos en un
edificio o unidad ocasionen grave daño a otro, y el ocupante del
primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las
reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el
propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su
caso, el administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten
las medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios,
disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable. La
petición tramitará sin forma de juicio, con la sola audiencia de los
interesados y el informe técnico que deberá acompañarse al escrito
inicial. La resolución del juez es inapelable. En su caso podrán
imponerse sanciones conminatorias".
Para apelar a estos procedimientos no es necesario que se trate de
inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal. La ley es
sumamente genérica como para abarcar todo daño temido y toda
oposición a ejecución de reparaciones urgentes y necesarias en
cualquier circunstancia y lugar.
El presente texto forma parte de la Actualización Parte Jurídica
General del Manual Todo Sobre Consorcios (Ver Punto 1.047).