OBLIGACIONES TRAS INSCRIBIR UNA DECLARACIÓN DE OBRA

OBLIGACIONES TRAS INSCRIBIR UNA DECLARACIÓN DE OBRA
NUEVA “ANTIGUA”.
Madrid, 25 de febrero de 2014.
Queridos compañeros:
Aunque el título de esta comunicación encierra una aparente paradoja,
todos os habéis dado cuenta de que con esa expresión –tomada de
algunas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado- me estoy refiriendo a los no pocos casos en que la escritura de
declaración de obra nueva que tenemos para calificar se refiere a una
obra no tan nueva. Es decir, a los casos en que se pretende la inscripción
de la obra, no por el cauce ordinario que implica acreditar la
correspondiente licencia de obras y demás requisitos previstos en el
artículo 20.1 de la Ley de Suelo sino por la vía de acreditar que la obra
posee cierta antigüedad. Como punto de partida, copio el vigente artículo
20 de la ley de suelo de 2008, texto redactado de nuevo por la disposición
final 12ª de la Ley 8/2013, de 26 de junio (BOE de 27/06/2013).
Artículo 20 Declaración de obra nueva
1.
Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en
construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del
acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que
requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística,
así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del
ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de
dicho acto administrativo.
Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada,
exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente
acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del
proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:
a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación
reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y
b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para
garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su
destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los
requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la
normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales
actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración
responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los
documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha
transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la
correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la
existencia de resolución obstativa alguna.
2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de
declaración de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el
cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.
3. En aquellos casos en los que la descripción de la obra terminada no
coincida con la que conste en el Registro de la Propiedad, por haberse
producido modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la
terminación de la obra se producirá mediante un asiento de inscripción,
cuya extensión quedará sujeta a lo previsto en el apartado 1 en relación
con los requisitos para la inscripción de las obras nuevas terminadas.
4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de
construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no
proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística
que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de
prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de
la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de
declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida
por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de
la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que
conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción
coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la
inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de
disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e
instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está
afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento
respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos
en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de
despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha
notificación.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida
por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información
a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución
necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al
margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta
situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e
indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida
nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración
competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al
adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso,
la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los
daños y perjuicios causados.
Es el apartado 4 de este artículo el que se refiere a las “obras nuevas
antiguas”. No es oportuno ahora analizar los requisitos de inscripción en
estos casos. Es ésta una materia sujeta a calificación y como tal
dependiente de lo que cada registrador de la propiedad decida en el
ejercicio de su función. Al respecto se han publicado varios estudios en
nuestros foros habituales y a ellos me remito. Ello sin perjuicio de que
pueda ser ésta una materia a debatir en algunas Jornadas Registrales que
llegáramos a organizar desde el Servicio de Estudios.
El motivo de esta comunicación, que debe su origen a una reunión que
mantuvimos en el Colegio los miembros de la subcomisión de urbanismo
de la comisión de consultas doctrinales con el fiscal especial de urbanismo
y medio ambiente de la Fiscalía General del Estado, tiene alcance más
modesto y es lo referente a la posterior actuación del registrador tras
inscribir una declaración de obra nueva antigua. En el precepto transcrito
puede leerse que, después de inscribir, el registrador está obligado a:
1º.- Dar cuenta al Ayuntamiento de la inscripción realizada.
2º.- Hacerlo contar en la inscripción, en la nota de despacho y en la
publicidad formal de la finca.
Además, según el artículo 51.3 de la Ley de suelo, el registrador está
obligado a:
3º.- Notificar a la Comunidad Autónoma.
Esto último, como digo, no resulta del artículo 20 sino del artículo 51.3,
según el cual: “Inscrita la parcelación o reparcelación de fincas, la
declaración de nuevas construcciones o la constitución de regímenes de
propiedad horizontal, o inscritos, en su caso, los conjuntos inmobiliarios, el
Registrador de la Propiedad notificará a la Comunidad Autónoma
competente la realización de las inscripciones correspondientes, con los
datos resultantes del Registro. A la comunicación, de la que se dejará
constancia por nota al margen de las inscripciones correspondientes, se
acompañará certificación de las operaciones realizadas y de la
autorización administrativa que se incorpore o acompañe al título
inscrito.”
En el seno de la comisión colegial de consultas doctrinales, subcomisión de
urbanismo, se han preparado unos modelos de notificación que, creemos,
sirven para cumplir con esas obligaciones legales posteriores a la
inscripción.
Os los adjuntamos como anexos por si sirven de ayuda en vuestro trabajo.
Un saludo,
Eugenio Rodríguez Cepeda.
Director del Servicio de Estudios Registrales.
Anexo I. Nota el pie del título inscrito (llamada en la ley “nota de
despacho”).
En la nota de despacho al pie del título inscrito se añadirá el siguiente
párrafo:
La inscripción realizada se notifica al Ayuntamiento correspondiente
conforme al artículo 20.4 de la Ley de Suelo, por no haberse acreditado
que la obra declarada haya obtenido la correspondiente licencia municipal
de obras ni que se ajusta a la vigente ordenación urbanística.
Anexo II. Para añadir a la publicidad formal que se expida de la finca.
En la publicidad formal de la finca en cuestión se añadirá la siguiente
advertencia (bien entendido que sólo es necesaria en tanto que la
Administración no propicie la constancia en el Registro de la incoación del
expediente de disciplina urbanística que proceda o en tanto no solicite la
constancia de la situación urbanística de la finca).
En cumplimiento del artículo 20.4 de la Ley de Suelo se ha notificado al
Ayuntamiento la práctica de la inscripción de esta obra nueva al no
haberse acreditado que dicha obra se ejecutara con la preceptiva licencia
municipal, a fin de que dicho Ayuntamiento haga constar en el Registro la
situación urbanística de la finca y las medidas de disciplina que, en su
caso, pudiera adoptar, dada la posibilidad de que la obra no se ajuste a la
ordenación urbanística.
Anexo III. Modelo de oficio para notificación al Ayuntamiento.
En cumplimiento del apartado c) del artículo 24 de la Ley de Suelo, texto
refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio,
según la redacción dada por Ley 8/2013, de 20 de junio, pongo en
conocimiento de V. que, con fecha ……… se ha practicado en este Registro
una inscripción de declaración de obra nueva al amparo del apartado a)
del citado artículo 20.4, con apoyo en ……………. (Catastro, certificación
técnica, acta notarial o certificación municipal. Adaptar a cada caso……)
acreditando la antigüedad de la obra.
La descripción de la obra es como sigue: ………………………………………………….
La inscripción es la …. de la finca registral …….., obrante al folio …… del
tomo ……. libro…..de………………..
El propietario es: …………………………………………………………………………………..,
con domicilio en …………………………………………………………………………………
(Caso A.- La certificación municipal previa NO se ha aportado)
Dado que no se ha acreditado que la obra declarada obtuvo la preceptiva
licencia municipal de obras, ni que se ajuste a la ordenación urbanística, se
efectúa la presente notificación a fin de que por ese Ayuntamiento se
proceda a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro
de la Propiedad la concreta situación urbanística de la finca, con la
delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que
imponga al propietario.
Se hace constar, asimismo, la obligación de promover la constancia en el
Registro de la Propiedad, por medio de anotación preventiva, de la
incoación de expedientes de disciplina urbanística que pudieran afectar a
la obra declarada y, en su caso, a poner el hecho en conocimiento del
Ministerio Fiscal, conforme a lo dispuesto en los artículos 20.4, 42 y 51 de
la Ley de Suelo.
(Caso B.- La certificación municipal previa ha sido aportada)
Dado que no se ha acreditado que la obra declarada haya obtenido la
preceptiva licencia municipal de obras, se efectúa la presente notificación
a fin de poner en conocimiento de ese Ayuntamiento la obligación de hacer
constar en el Registro, por medio de anotación preventiva, la incoación de
expedientes de disciplina urbanística que pudieran afectar a la obra
declarada y, en su caso, a poner el hecho en conocimiento del Ministerio
Fiscal, conforme a lo dispuesto en los artículos 20.4, 42 y 51 de la Ley del
Suelo.
……….………….., ………….. de ………………………. de 20….
El registrador,
Fdo.: ……………………………………………….
SR. ALCALDE-PRESIDENTE DEL AYUNTAMIENTO DE ……………………………………
Anexo IV. Modelo de comunicación a la Comunidad Autónoma.
En cumplimiento del artículo 51.3 de la Ley de Suelo, texto refundido
aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, redacción
dada por Ley 8/2013, de 26 de junio, pongo en conocimiento de V. que,
con esta fecha, se ha inscrito la siguiente obra nueva:
……………………………………………………………………………………………………………………
……………………………
Inscrita el tomo ……., folio…………, libro ….. del Ayuntamiento de …..
(sección en su caso), finca registral nº ……………………………….., inscripción
…….
Nombre
del
……………………………………………………………………………………..
Domicilio:
……………………………………………………………………………………………………
De todo lo cual, como registrador, certifico.
titular:
No es posible certificar acerca de la autorización administrativa que
ampare la obra nueva por no haberse ésta incorporado al título ni
acompañado a él al tratarse de una obra nueva antigua, inscrita al
amparo del artículo 20.4 de la Ley de Suelo.
………………………………, …… de …………………………………. de 20……
El registrador,
Fdo.: …………………………………………….
SR. DIRECTOR GENERAL DE ………………………… (cada Comunidad Autónoma
ha determinado un órgano para recibir esta comunicación)