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El impago de cuotas y la gestión de la morosidad en las comunidades de propietarios
b) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la
dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios
para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
Todo ello, en el tiempo y lugar determinados por la Junta.
Respecto a la ratio legis de este procedimiento y tal y como argumenta la
Sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara de fecha 04 de mayo de
2001:
“Se trata así de crear con rapidez un título de ejecución sobre la base de la
existencia de ciertos documentos que ofrecen una cierta base de fehaciencia,
mediante un previo requerimiento judicial al deudor, que determina que en
el supuesto de que éste no comparezca o no se oponga, la intención se convierte en un verdadero título de ejecución”.
De la misma manera, una Sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, ya citada anteriormente, de fecha 29 de junio de 2009 dice:
“La tutela monitoria prevista en el art. 21 LPH representa una fórmula de
protección de créditos en los que concurran determinadas características, que
se reputan idóneas, para permitir que aquellos puedan ser hechos efectivos
sin la sustanciación previa ineludible de un proceso declarativo, procurando
así a determinados acreedores un pronto acceso a la vía de apremio para la
realización de su derecho. De esta manera se logra luchar contra la morosidad
y que las comunidades puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los
copropietarios de las mismas”.
Estamos ante un monitorio especial o, cuando menos, dotado de especialidad, en la medida que, siendo cierto que, procesalmente, se halla regulado en
mayor medida en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los artículos 812 y ss.,
sin embargo, en la propia Ley de enjuiciamiento civil y en la ley especial de
propiedad horizontal, se establecen requisitos específicos sin los cuales no es
viable, o al menos no debería serlo, su admisibilidad procesal.
El artículo 812.2-2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite que se
pueda promover un procedimiento monitorio cuando la deuda se acredite
mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de
gastos comunes en Comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.
Por otro lado, las condiciones en las que podrá ejercitarse este tipo de
procedimiento, están reguladas en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo apartado primero establece que, para los supuestos de impago
de las obligaciones establecidas en los apartados e) y f) del artículo 9 de dicho
texto legal: “el presidente o administrador, si así lo acordase la Junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio”.
La reclamación de la deuda
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7.1. Requisitos para instar procedimiento monitorio
Requisito al hilo de lo dispuesto por el apartado 2 del artículo 21 LPH,
para la utilización del procedimiento monitorio, será la previa certificación
del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda del vecino moroso con la comunidad de propietarios. El certificado deberá ser expedido
por quien actúe como secretario de la Comunidad y deberá contener el visto
bueno del presidente.
Otro de los requisitos explícitos en el contenido del citado apartado del
artículo 21 LPH, es que tal acuerdo, es decir, el acuerdo de la Junta aprobando
la liquidación de la deuda, haya sido notificado a los propietarios afectados, en
la forma establecida en el artículo 9 LPH, que inmediatamente procedemos
a recordar.
El artículo 9.1. h) establece como obligación del propietario, comunicar
a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier
medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España
a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la
Comunidad. El citado artículo continúa diciendo que, en defecto de dicha
comunicación, se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones, el
piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos
las entregadas al ocupante del mismo.
Ahora bien, es posible que la comunicación no pueda llevarse a cabo de la
manera comentada en las líneas precedentes. En ese caso, la Ley de Propiedad
Horizontal, prevé una fórmula o medida que se asemeja a la notificación a
través de edictos, pero asentada en los principios y cimientos que resultan
del propio régimen de propiedad horizontal. Así, si intentada una citación o
notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido
porque el propietario ha incumplido la obligación de comunicar el domicilio
a efectos de notificaciones o porque la comunicación no ha sido exitosa por
cualquier motivo, ésta se entenderá realizada mediante la colocación de la
comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la Comunidad,
o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva
de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación,
firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, con el
visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá
plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
Por lo tanto y a modo de resumen, observamos que son varios los requisitos requeridos y que todos funcionarán como requisitos de procedibilidad.
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El impago de cuotas y la gestión de la morosidad en las comunidades de propietarios
a) Previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación
de la deuda.
b) Que dicho certificado cuente con el Visto Bueno del Presidente.
c) La notificación del acuerdo.
• Notas jurisprudenciales
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa de fecha
29 de junio de 2009, a mi entender con muy buen criterio, se pronuncia en
el sentido de dirimir el alcance de los deberes de notificación que la Ley de
Propiedad Horizontal impone para la Comunidad hacia los propietarios. De
esta manera, en su fundamento segundo, dice:
“A mayor abundamiento, debe manifestarse que no cabe entender infringida la previsión legal contemplada en el art. 21 LPH de notificación del
acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda a la propietaria afectada. El apartado h del art. 9 LPH no puede llegar al extremo de aplicar un
rigorismo excesivo tolerando que la pasividad o malicia del propietario entorpezca el funcionamiento de la vida de la comunidad, que es lo que sucede
en el caso de autos. No resulta cuestionado que se tuviera como domicilio de
la apelante a efectos de citaciones y notificaciones el del piso perteneciente
a la Comunidad, donde fue remitido un burofax que no pudo ser entregado,
enviándose aviso postal, que tampoco fue reclamado. La comunicación fue
remitida al domicilio correcto y era perfectamente posible que la misma hubiera llegado a conocimiento del apelante; y si finalmente no fue entregada,
ello obedeció a la desidia o desinterés del propio propietario, a sabiendas de
quien era el remitente, pero no por causa imputable a la comunidad, por lo
que no cabe entender que, para entender bien realizada la comunicación,
fuera preceptiva la publicación en el referido tablón”.
Sin embargo, en la práctica, es importante intentar toda vía posible y efectiva de comunicación y notificación. Por ello mi consejo es que, no obstante
intentada una comunicación por la vía postal o por requerimiento notarial,
sin un resultado exitoso, es decir, sin que se pueda constatar que la notificación ha sido recibida por su destinatario y teniendo en cuenta lo dispuesto a
modo de posibilidad en el artículo 9 apartado h de la LPH, es conveniente
exponer en el tablón de anuncios de la Comunidad o en el lugar habitual, la
notificación con la debida diligencia que exprese el motivo por el que se lleva
a cabo la comunicación por el citado medio.
La reclamación de la deuda
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7.2. Notificación
En un orden distinto, puesto que ya no hablamos de la notificación previa
al proceso y considerada esta requisito de procedibilidad, visto en el apartado
precedente para la admisibilidad y viabilidad del procedimiento monitorio,
sino de la notificación establecida en el íter procesal, es decir, una vez nos hallamos ya inmersos en el proceso, se recoge una excepción respecto al monitorio general, ya que en el monitorio surgido o instado por las Comunidades
de propietarios a raíz de la reclamación de deudas por el concepto de gastos
comunes (arts. 815.2 y 812.2.2.º LEC) en el que, la notificación del requerimiento de pago deberá efectuarse en el domicilio previamente designado por
el deudor para las notificaciones y citaciones de toda índole relacionadas con
los asuntos de la comunidad de propietarios, se contempla la comunicación
a través de edicto si no se hubiera designado tal domicilio o si se intentará
en el piso o local y tampoco pudiere hacerse efectiva de este modo. Ello de
conformidad a lo dispuesto en el art. 164 de la LEC.
En cambio, como se ha dicho, no se prevé esta última posibilidad, de notificación del requerimiento de pago de la deuda al deudor, para los demás
supuestos (art. 815. 1 LEC), pues la remisión que hace el art. 161 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, in fine, al art. 156 del mismo texto legal, se refiere
exclusivamente a los efectos del agotamiento por el tribunal de todas vías de
averiguación del domicilio del deudor.
• Notas Jurisprudenciales
En Auto de la Audiencia Provincial de Castellón de fecha 08 de
mayo de 2002, respecto a la inadmisión de una demanda instada por la Comunidad de propietarios, se dice:
“Carece de razón la parte impugnante. La reclamación a través del procedimiento monitorio de obligaciones comunes de las que prevé el apartado
e) del art. 9 de la LPH, que es lo que se pretende en el caso de autos, viene
condicionada, en la nueva redacción del art. 21 de dicha ley especial operada
por la Disposición Final Primera de la LEC/2000, a que exista un acuerdo de
la Junta de Propietarios acordando reclamar la deuda sobre el que, por quien
actúe como Secretario de la misma y con el visto bueno del Presidente, se
expedirá la correspondiente certificación y además, prueba bastante de que
dicho acuerdo ha sido notificado al copropietario moroso en la forma establecida en el al. 9 de la citada LPH, sobre cuyo particular ha dicho esta Sala,