Quem pode ser locador

IMOBILIARIA BRASOUZA IMOVEIS - ALUGUEL E VENDA DE CASAS, APARTAMENTOS E TERRENOS
Quem pode ser locador
Contribuição de Administrator
21 de September de 2006
Última Atualização 22 de September de 2006
Quem pode ser locador?
Normalmente é o proprietário, com tÃ-tulo de propriedade registrado no Registro de Imóveis. Mas, há outras
possibilidades. Por exemplo,
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Quem pode ser locador?
Normalmente é o proprietário, com tÃ-tulo de propriedade registrado no Registro de Imóveis. Mas, há outras
possibilidades. Por exemplo,
- o espólio do proprietário falecido, antes da partilha do inventário
- o usufrutuário
- os pais do menor proprietário
- o possuidor
- o condômino de condomÃ-nio indiviso
- o cônjuge do proprietário
- o mandatário (procurador)
- o próprio locatário (na sublocação)
1. Pode ser locador o espólio do proprietário falecido
Imagine-se que, depois do falecimento de uma pessoa, proprietária de um imóvel alugado, este ficou desocupado.
O seu espólio, representado pelo(a) inventariante, tem legitimidade para locar. De fato, não seria lógico ter de
aguardar o término de um demorado inventário, para se saber qual o herdeiro que vai ficar com o imóvel e que, então,
o alugará em definitivo.
Pode ocorrer, ainda, que o imóvel já estava alugado quando do falecimento do proprietário. O espólio continuará
como locador até a partilha, quando será indicado o herdeiro que será o seu proprietário.
2. Pode ser locador o usufrutuário
O que é usufruto
Suponhamos que um casal de certa idade faça uma doação de um imóvel a seu filho, reservando-se o usufruto
vitalÃ-cio.
Aqueles doadores serão usufrutuários. Terão a possibilidade de uso do imóvel (isto é, podem morar nele) ou de
colher seus frutos civis (alugando-o). Terá o gozo do imóvel.
O donatário será chamado de nu-proprietário, porque é dono da propriedade nua, sem possibilidade de uso ou de
colher frutos.
Então, só os usufrutuários podem alugar o imóvel gravado com usufruto.
Como saber se o imóvel tem esse gravame? A certidão de propriedade, do Registro de Imóveis, informa isso.
A extinção do usufruto
O usufruto termina, entre outras causas, com a morte do usufrutuário. Se for um casal e morre o varão, continua com a
viúva e vice-versa. Mas, falecendo ambos, o usufruto extingue-se.
Atenção: nesta hipótese, o contrato de locação firmado pelo(s) usufrutuário(s) extingue-se também.
Mesmo dentro do perÃ-odo de contrato escrito. Mesmo em uma locação por cinco anos!
O consentimento do nu-proprietário
Esta extinção do contrato, que pode ser um desastre para o inquilino, será evitada se o nu proprietário assinar o
contrato de locação.
Assim no contrato de locação assinado por usufrutuário, deverá ser colocada a seguinte cláusula:
"Na qualidade de nu-proprietário do imóvel locado, comparece e assina também
o presente contrato o senhor     (qualificação) que concorda expressaÂmente com a locação ajustada".
3. Podem ser locadores os pais do menor proprietário
Diz o art. 389 do Código Civil que o usufruto dos bens dos filhos é inerente ao exercÃ-cio do pátrio poder.
A isto chama-se usufruto legal, pois que é determinado pela lei. Nessa qualidade de usufrutuários, os pais podem alugar
os imóveis dos seus filhos, se estiverem exercendo o pátrio poder (que é a situação normal).
4. Pode ser locador o simples possuidor (posseiro)
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Pode parecer estranho que uma pessoa, não sendo proprietária, tenha legitimidade para locar.
Ocorre que o que se transmite, na locação, é a posse. O locador tem uma posse integrada: direta e indireta. Pelo
contrato de locação, transfere, ao locatário, a posse direta.
Assim, todo aquele que tem a posse direta pode ser locador. Até um posseiro, que tenha invadido o imóvel e que, por
omissão do proprietário e na sua ausência, tenha uma posse justa (de mais de um ano e um dia).
 Quando o locador precisa ser proprietário
Entretanto, há algumas exceções, pelas quais o locador é obrigado a apresentar o tÃ-tulo de propriedade. Pode-se citar,
na Lei 8.245/91:
Pedido de retomada para uso próprio (art. 47, III)
Pedido para demolição, edificação licenciada ou reforma com aumento de área (art.
47, IV e 53, II)
Pedido para reparações urgentes determinadas pelo poder público (art. 9o, IV)
Necessidade de ser proprietário, para o registro do contrato
Além disso, o art. 81 da Lei de Locações alterou o inciso III do art. 169 da Lei dos Registros Públicos, dizendo que, para
o registro ou a averbação do contrato de locação no Registro Imobiliário é preciso que nele haja coincidência entre o
nome do locador e o do proprietário.
Deste modo, quando o locador não é proprietário, o contrato não pode ser registrado no Registro de Imóveis.
A administradora da locação deve exigir a certidão de que o locador é o proprietário?
Imagine-se que apareça na Administradora, oferecendo um imóvel para alugar, um possuidor sem tÃ-tulo (por exemplo,
um posseiro que invadiu a propriedade). Já vimos, acima, que ele tem legitimidade para locar.
Por outro lado, não se pode negar que essa pessoa cometeu um esbulho, assumindo a posse de maneira clandestina,
ou mesmo violenta.
Se o esbulho data de menos de um ano e um dia, esse esbulhador poderá ser rapidamente retirado do imóvel por
ação de reintegração de posse com liminar (ou mesmo, se o esbulho for recentÃ-ssimo, pelas próprias forças do
possuidor anterior).
Então, não será possÃ-vel aceitá-lo como locador, pois poderá aparecer subitamente quem conteste sua posse (por
exemplo, o proprietário) e tomar satisfações da imobiliária, até com razão.
Mas, se o esbulho (ou seja, a invasão) ocorreu há mais de um ano e um dia, o
esbulhador só poderá ser retirado do imóvel por ação ordinária, bastante demorada (vários anos, se houver recurso
de apelação).
Neste caso, mesmo que sua posse seja contestada, o posseiro não sairá tão cedo, podendo ele ser aceito como
locador, durante, é claro, o tempo em que permanecer no imóvel como possuidor justo.
5. Pode ser locador o condômino de condomÃ-nio indiviso
O condomÃ-nio indiviso ocorre quando uma coisa - um imóvel - tem vários donos. Por exemplo, morre uma pessoa e
deixa uma casa para seus três filhos.
Todos eles são donos, exercem o domÃ-nio em comum.
Este condomÃ-nio é chamado indiviso, porque a casa não pode ser repartida em partes ficando, por exemplo, um dos
condôminos com a sala e os outros com os quartos.
A solução jurÃ-dica consiste em atribuir a cada, um quinhão, que seria, no caso, uma fração ideal de 33,3%.
O Código Civil estabelece, no art. 633, que nenhum condômino pode, sem prévio consentimento dos outros, dar posse,
uso, ou gozo da propriedade a estranhos.
Portanto, o contrato de locação, em tese, teria de ser assinado por todos os condôminos, ou, então, é preciso que
haja autorização escrita, ou uma procuração dos demais, se um só consta do contrato.
Mas, a Lei de Locações diz, no art. 2o: havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são
solidários, se o contrário não se estipulou.
6. Pode ser locador o cônjuge do proprietário
Pergunta-se: o cônjuge do proprietário pode assinar, sozinho, o contrato, como locador?
Se estiver na posse direta, sim. Ou, se o regime  é de comunhão universal de bens, ou o imóvel foi adquirido na
constância do casamento com comunhão parcial de bens, ou de separação legal. Em todos esses casos o cônjuge
é, pois, co-proprietário.
Com maior razão, se for proprietário único - hipótese de casamento com separação total convencional, cujo pacto
antenupcial lhe atribua a propriedade. Ou então se o imóvel já era dele, antes de se casar pelo regime de comunhão
parcial. Sendo o cônjuge co-proprietário, poderá assinar o contrato. Observe-se que a Constituição Federal de 1988
estabeleceu a absoluta igualdade entre os cônjuges.
7. Pode assinar o contrato o mandatário
Mandatário é o mesmo que procurador.
A administradora de imóveis é mandatária do locador, não tendo poderes amplos, mas somente os de simples
administração, podendo receber aluguéis, depositar o valor na conta bancária do locador, após retirar o valor do
percentual que lhe cabe como prestadora de serviços.
Poderá assinar o contrato de locação, no lugar do locador, se a procuração lhe der poderes para tanto.
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8. Pode ser locador o próprio locatário (na sublocação)
Se a sublocação é permitida, o locatário tem legitimidade para ser locador, no caso, sublocador.
Haverá duas relações jurÃ-dicas, ou seja, dois contratos: um, entre o locador e o seu locatário.
Outro entre este locatário, agora sublocador, e o sublocatário.
Não há contrato (portanto não há relação jurÃ-dica) entre o locador e o sublocatário.
Já vimos quem pode ser locador. E quem pode ser locatário?
Pode ser locatária qualquer pessoa capaz de direitos e obrigações, que esteja na plena disponibilidade da sua
capacidade jurÃ-dica.
Não o poderá, pessoalmente, se for incapaz. Código Civil, art. 5o:
"São absolutamente incapazes para exercer pessoalmente os atos da vida civil:
IÂ Â Â Â Â Â Â Â Â Â - Os menores de dezesseis anos.
II         - Os loucos de todo o gênero.
III         - Os surdos-mudos que não puderem exprimir a sua vontade.
IVÂ Â Â Â Â Â Â Â - Os ausentes, declarados tais por ato do juiz.
Art. 6o: São incapazes, relativamente a certos atos, ou à maneira de os exercer:
IÂ Â Â Â Â Â Â Â Â Â - Os maiores de dezesseis anos e menores de vinte e um anos.
II         - Os pródigos
III         - Os silvÃ-colas não aculturados ou não emancipados.
Notas: Os menores de 16 anos podem exercer os atos da vida civil, mas sequer assinam. Serão representados por
seus pais ou tutor ou curador especial.
Os maiores de 16 anos e menores de 21 serão assistidos pelos pais ou tutor ou curador especial. Podem assinar os
atos, mas é necessária, também, a assinatura do representante legal, para a sua validade.
Os demais incapazes, absoluta e relativamente, serão representados por seus curadores.
As mesmas regras valem para a capacidade do locador.
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