mod. nº 3 pp ballena - seg. condominios

AYUNTAMIENTO
DE
CHIPIONA
MODIFICACIÓN PUNTUAL DE LAS NORMAS
URBANÍSTICAS DEL PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN
DE LA UNIDAD URBANÍSTICA INTEGRADA DE COSTA
BALLENA CHIPIONA, REFERIDA A LA ORDENANZA
MUNICIPAL DE EDIFICACIÓN PARA REGULACIÓN DE
APARTAMENTO VACACIONAL EN TIPOLOGÍA DE
VIVIENDA COLECTIVA DE LA ZONA DE CONDOMINIOS
MODIFICACIÓN Nº 4
APROBACIÓN DEFINITIVA
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ANTECEDENTES.
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Oficina: Obras y Urbanismo
PROVIDENCIA
El Plan Parcial de Ordenación Urbanística de La Ballena de Chipiona prevé en
el Título Séptimo: Condiciones Particulares de las Zonas. Capitulo 3°:
Condiciones Particulares de la Zona de Condominios. Apart. 1 del Art. 219
"Condiciones Particulares de Densidad y Diseño de las Viviendas", que todas
sus viviendas, sea cual sea su programa, tengan una Superficie Útil minima de 70,00
m².
La realidad existente ha cambiado sustancialmente, tal y como todos
conocemos, llegando a la conclusión que el Apart. 1 del Art. 219 "Condiciones
Particulares de Densidad y Diseño de las Viviendas", limita en exceso las
posibilidades de creación de viviendas con un programa de uno (1) y dos (2)
dormitorios, con superficies ajustadas al Art. 23 "Programa de la Vivienda", donde
se determinan los mínimos que debe cumplir cada pieza; teniendo además presente
que en la zona de La Ballena perteneciente al municipio de Rota, no existía esta
limitación de superficie útil minima, y queda constancia como modelo ya desarrollado
la viabilidad del mismo.
Al objeto de viabilizar la urbanización, sin menoscabo de su calidad urbanística,
por medio del presente vengo a Ordenar:
- Que por la Oficina Técnica Municipal se proceda a redactar la modificación
del Plan Parcial de La Ballena de Chipiona al objeto de incorporar la edificación de
apartamento vacacional con superficie mínima de 40 m².
Chipiona, a 14 de diciembre de 2010.
EL CONCEJAL DELEGADO
DEL ÁREA DE PLANEAMIENTO URBANÍSTICO,
Fdo.: José Antonio Sotomayor Palacios.-
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MEMORIA.
AYUNTAMIENTO
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MEMORIA
J U S T I F I C A T I VA
El Plan Parcial de Ordenación Urbanística de La Ballena de Chipiona prevé en
el Título Séptimo: Condiciones Particulares de las Zonas. Capitulo 3°:
Condiciones Particulares de la Zona de Condominios. Apart. 1 del Art. 219
"Condiciones Particulares de Densidad y Diseño de las Viviendas", que todas
sus viviendas, sea cual sea su programa, tengan una Superficie Útil minima de 70,00
m².
La realidad existente ha cambiado sustancialmente, tal y como todos
conocemos, llegando a la conclusión que el Apart. 1 del Art. 219 "Condiciones
Particulares de Densidad y Diseño de las Viviendas", limita en exceso las
posibilidades de creación de viviendas con un programa de uno (1) y dos (2)
dormitorios, con superficies ajustadas al Art. 23 "Programa de la Vivienda", donde
se determinan los mínimos que debe cumplir cada pieza; teniendo además presente
que en la zona de La Ballena perteneciente al municipio de Rota, no existía esta
limitación de superficie útil minima, y queda constancia como modelo ya desarrollado
la viabilidad del mismo.
El Plan Parcial con su Articulo 23 que regula las dimensiones mínimas de las
estancias de las viviendas, garantiza que estas tengan la calidad que la Norma
pretende, si bien y comparándolas con la Normativa Municipal recogida en su PGOU,
esas dimensiones están por encima de los parámetros que se .aplican en el Municipio
de Chipiona en su núcleo de población.
Es reconocido que el planeamiento de Costa Ballena se inició conjunto para la
zona de Rota y Chipiona.
En un momento del desarrollo del planeamiento de la Unidad Urbanística
Integrada de Costa Ballena, donde el ámbito de actuación inicial contemplaba ambas
zonas como unidad integrada, se separó por municipio.
El hecho que la normativa naciera como única para ambo municipios Rota y
Chipiona, ha genera a la hora de su separación, que hereden prácticamente las
mismas ordenanzas, salvo matizaciones.
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La zona de Costa Ballena de Rota está desarrollada completamente, siendo
notorio el buen resultado que en la práctica, se ha conseguido en la configuración
formal de los edificios y viviendas.
La densidad de vivienda en la zona de Rota también estaba controlada por la
misma norma que en la de Chipiona. El número máximo de viviendas la determina el
número de piezas que tienen cada parcela y que corresponde a la regla de dividir la
edificabilidad de la parcela por veinticinco (25). En cuanto al programa y superficies
útiles mínimas de las estancias o piezas para las viviendas son las mismas.
En el Plan Parcial de la zona de Rota, para la zona de condominios y según
establecen las Ordenanzas de las subzonas, las superficies útiles mínimas de las
viviendas se establecen en 40,00 m² para la viviendas plurifamiliares y 60,00 m² para
las viviendas son unifamiliares.
Artículos del Plan Parcial de Costa Ballena de Rota.
Art.229 Condiciones Particulares de Densidad y Diseño de las Viviendas.
1. La superficie útil minima por vivienda será:
* En la subzona C01 de cuarenta (40) metros cuadrados.
* En la subzona C02 de sesenta (60) metros cuadrados.
2. El número máximo de piezas de vivienda por parcela, excluidas las cocinas, baños
y vestíbulos, será el resultado de dividir la superficie edificable por veinticinco (25).
Art.233 Condiciones Particulares de Uso.
1. El uso determinado será el residencial en las clases siguientes:
a) Para la subzona C01: residencial plurifamiliar.
b) Para la subzona C02: residencial unifamiliar.
Al estar totalmente desarrollado Costa Ballena de Rota, se puede analizar, cual
ha sido la consecuencia de la aplicación de sus normas directoras. El resultado de
dicho análisis nos lleva a poder extrapolar a nuestro ámbito algunas conclusiones:
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Se ha visto que no es necesario limitar la superficie útil mínima de la vivienda
a una superficie grande, como garantía de vivienda de calidad.
Es el parámetro del número de piezas que dispone una parcela, la que ha
definido la densidad máxima de viviendas y las superficies mínimas de cada estancia
o pieza la que ha dado calidad en cuanto a tamaño, al programa de las viviendas.
La posibilidad de permitir programas mas flexibles en las promociones ha dado
riqueza al producto y respuesta a las necesidades que en cada momento se han
planteado.
El ejemplo del desarrollo urbanístico de Costa Ballena de Rota nos tendría que
hacer reflexionar. Pensar que las circunstancias varían a lo largo del tiempo y permitir
una cierta flexibilidad, da como resultado poder ofrecer en cada momento un producto
que satisfaga a la demanda.
Concretando, la Normativa del Plan Parcial que nos afecta en Costa Ballena de
Chipiona, en su Art.219 .Condiciones Particulares de Densidad y Diseño de las
Viviendas, no hace posible proyectar viviendas de uno (1) y dos (2) dormitorios con
superficies ajustadas al Art. 23 "Programa de la Vivienda", donde se determinan los
mínimos que deben cumplir cada pieza.
Actualmente esta limitación produce un efecto de encorsetamiento, que
dificulta la posibilidad de creación dentro de la tipología de vivienda colectiva de una
mayor variedad dentro del programa de vivienda en las Parcelas de Condominios
como hemos visto, y teniendo en cuenta la situación de estancamiento actual en una
zona con vocación vacacional y turística, esto supone el freno en el desarrollo
urbanístico, implicando una perdida de valores de la zona y un deterioro en su
cuidado, y puesta en valor de la misma.
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MEMORIA
DE
ORDENACIÓN
No podemos olvidar que la ordenación urbanística tiene que dar respuesta a
las necesidades específicas de su territorio, y que el ejercicio de esta potestad de
ordenación urbanística debe ser motivada con expresión de los intereses generales a
los que sirve, y que como cualquier otra actuación urbanística está subordinada a los
principios inspiradores de ésta, establecidos en el artículo 103 de la Constitución, y en
consecuencia el servicio al interés general, debe figurar, como principal principio
inspirador, tanto en la concepción del conjunto, como al establecer las
determinaciones entre las distintas alternativas posibles, y que debe estar en armonía
con los intereses de los particulares de modo que estos se vean afectados
negativamente en la menor medida posible, dentro del contexto de la prevalencia del
interés general.
Pues bien, el interés general, actualmente en la zona de La Ballena y en
Chipiona en general está en su desarrollo urbanístico.
La Ballena Chipiona es una zona totalmente urbanizada, si bien ínfimamente
construida, debido a la situación de crisis.
El freno en el desarrollo urbanístico, significa una pérdida de valores de la zona
y un deterioro en su cuidado, y puesta en valor de la misma.
Se propone, con el espíritu de poner a disposición del mercado productos
inmobiliarios que puedan ser puestos en valor.
El apartamento con vocación vacacional que permita una mayor flexibilidad y
aprovechamiento de los parámetros que el mismo Plan Parcial contempla, sin
modificar edificabilidad, ni el número de piezas habitables.
Queda garantizado que el producto de Costa Ballena, es de mayor calidad en
cuanto a superficies mínimas, que en la población.
Art. 23. Programa de la Vivienda.
1. El programa funcional y la superficie útil de toda vivienda estará relacionado
con el número de plazas para el que se destine según los siguientes parámetros:
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USO DE LAS PIEZAS
M2 POR PLAZA
M2 MINIMOS/PIEZA
Estar
Comedor
Estar-Comedor
Cocina
Estar-Comedor-Cocina
Dormitorio doble
Dormitorio simple
Estar-Comedor-Dormitorio
3,5
2,5
4,5
2
5,5
----10
12
9
15
5
18
11
8
20
2. El número de plazas de un vivienda se considerará a todos los efectos igual
al de piezas, excluidas las cocinas, baños y vestíbulos. Pieza es toda habitación
interior a la vivienda destinada a la permanencia de las personas, incluyendo el estar,
el comedor, los dormitorios, la cocina y los baños.
En base al Artículo 23, podríamos tener apartamentos cumpliendo las
superficies mínimas de las piezas para 1 y 2 dormitorios:
Tabla 1
SUPERFICIES ÚTILES MÍNIMAS APARTAMENTO (Según Art. 23)
Nº Dormitorios
1D / 2 piezas
2D / 3 piezas
Estar-comedor-cocina
Estar-comedor
15,00 m²
15,00 m²
Cocina
5,00 m²
6,00 m²
Dormitorio principal
11,00 m²
11,00 m²
Dormitorio doble
11,00 m²
Dormitorio simple
Baño
3,50 m²
3,50 m²
Aseo
2,50 m²
Total Superficie Útil
34,50 m²
49,00 m²
En la Tabla 1 solo se han considerado la composición de los apartamentos con
las estancias o piezas que el Artículo 23 contempla.
La realidad, con lleva en el diseño de distribución de un apartamento o
vivienda, casi siempre, la necesidad de zonas de tránsito como vestíbulos, pasillos y
distribuidores que aumentarían la superficie útil de la vivienda.
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De este análisis se desprende que seria necesario:
• Flexibilizar el producto, permitiendo viviendas con una superficies útiles
ajustadas al programa de necesidades, situación inviable a causa del Art.219.
• Garantizar unas calidades del producto con minimos (en cuanto a superficies
útiles).
En la aprobación inicial de la Modificación nº 4 del Plan Parcial de La Ballena
se proponía:
• La aparición del "Apartamento vacacional"
• Que la superficie útil minima de estos apartamentos sea la equivalente a la
zona en el planeamiento de Costa Ballena - Rota para la vivienda plurifamiliar,
40,00 m² y que cumpla el “Art. 23 Programa de la vivienda" ya que este
regula perfectamente las dimensiones mínimas de las estancias.
• Limitar el nº de Apartamentos vacacionales en función del computo de piezas
como determina el “Art. 219. en su apartado 2": El número máximo de piezas
de Apartamentos vacacionales por parcelas, excluidas las cocinas, baños y
vestíbulos, será el resultado de dividir la superficie edificable por veinticinco
(25)”
La de aparición del "Apartamento vacacional", no supone modificación de sus
condiciones urbanísticas en cuanto a Edificabilidad, ni en el número de piezas
edificables.
Con fecha 25 de abril de 2011 se ha emitido Informe de la Delegación
Provincial de Cádiz de la Consejería de Obras Públicas y Vivienda por el cual se
informa favorablemente la Modificación Puntual de las Normas Urbanísticas del Plan
Parcial de Ordenación de la Unidad Urbanística Integrada Costa Ballena Chipiona,
referida a la Ordenanza municipal de edificación para regulación de apartamento
vacacional en tipología colectiva de la zona de condominios, modificación nº 4, con el
siguiente condicionado:
•
No procede la modificación del artículo 21 del Plan Parcial, al no definirse ni
regularse el uso de apartamento vacacional.
No obstante, esta determinación no impide conseguir la finalidad
perseguida por la modificación.
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•
De acuerdo con el punto anterior, en el artículo 219 del Plan Parcial
únicamente se modificará el primer punto, manteniéndose el segundo
punto invariable, quedando de la siguiente forma:
1.
2.
La superficie útil minima por vivienda será de cuarenta (40)
metros cuadrados.
El número máximo de piezas de vivienda por parcela, excluidas
las cocinas, baños y vestíbulos, será el resultado de dividir la
superficie edificable por veinticinco (25).
Chipiona, a 27 de abril de 2011.
LA TÉCNICO JURÍDICA
JEFA DE URBANISMO,
EL ARQUITECTO TCO. MPAL.,
Fdo.: Leonor Hidalgo Patino.-
Fdo.: José Mateos Pérez-Luna.
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PROPUESTA DE MODIFICACIÓN.
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REDACCIÓN ACTUAL DEL ARTÍCULO QUE SE MODIFICA:
Art.219 Condiciones Particulares de Densidad y Diseño de las Viviendas.
1. La superficie útil mínima por vivienda será de setenta (70) metros cuadrados.
2. El número máximo de piezas de vivienda por parcela, excluidas las cocinas, baños
y vestíbulos, será el resultado de dividir la superficie edificable por veinticinco (25).
PROPUESTA DE MODIFICACIÓN:
ARTÍCULO 219.
Se modifica el primer punto, manteniéndose el segundo punto invariable.
REDACCIÓN COMPLETA DEL ARTÍCULO MODIFIADO:
Art.219 Condiciones Particulares de Densidad y Diseño de las Viviendas.
1.
La superficie útil minima por vivienda será de cuarenta (40) metros cuadrados.
2.
El número máximo de piezas de vivienda por parcela, excluidas las cocinas,
baños y vestíbulos, será el resultado de dividir la superficie edificable por
veinticinco (25).
Chipiona, a 27 de abril de 2011.
LA TÉCNICO JURÍDICA
JEFA DE URBANISMO,
EL ARQUITECTO TCO. MPAL.,
Fdo.: Leonor Hidalgo Patino.-
Fdo.: José Mateos Pérez-Luna.