La restitución de la posesión en el procedimiento de desahucio

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F IRMAS I NVITADAS
La restitución
de la posesión en el
procedimiento de desahucio
L
Por ANTONIO
NAVARRO
LOZANO
Procurador
de los Tribunales
de Albacete
a reciente aparición de la sentencia del Tribunal Supremo dictada
por la Sala Primera de lo Civil
con fecha 28 de octubre de 2005, en
materia de arrendamientos urbanos,
nos encamina a uno de los problemáticos objetivos que el demandante
arrendador persigue conseguir mediante la incoación del correspondiente procedimiento de desahucio: la restitución de la posesión del inmueble
arrendado.
Entiende grosso modo la referida
sentencia que la negativa del arrendador a
recibir las llaves ofrecidas por el arrendatario iniciado el procedimiento judicial conlleva la pérdida de la posibilidad de reclamar por
los deterioros de inmueble. El punto de partida es a mi modo de ver irrefutable: el comportamiento del arrendatario que hace entrega del inmueble y manifiesta la voluntad de
abandonarlo mediante la entrega de llaves
faculta al propietario a tomar posesión del
mismo y verificar desde entonces su estado,
dando parte de sus posibles deterioros y quedando posibilitado para llevar a cabo las medidas oportunas para evitar otros.
Es sin duda el centro de las incertidumbres
y desasosiegos del arrendador demandante: el
inmueble objeto de litis se encuentra arrendado a quien, por incumplimiento contractual
generalmente basado en la falta de pago de
rentas, ha sido demandado. El objetivo principal es recuperarlo, y después, si puede, conseguir el abono de las rentas adeudadas y en
su caso la reparación de los posibles daños
ocasionados en la finca; acaba de iniciar un
procedimiento judicial con tales fines cuyo
grado de dificultad y celeridad dependerá en
gran medida de la actitud del demandado y su
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mayor o menor implicación con la buena fe
procesal. Cuando esta última es nula, el temor
es evidente, transcurre el tiempo y el propietario que ya ha dejado de dar importancia el
hecho de haber dejado de percibir renta alguna en concepto de arrendamiento espera el
momento de poder acceder al inmueble y
comprobar que se encuentra en el mismo estado en que fue arrendado, con la lógica incertidumbre de quien desconoce cuál haya podido ser la actitud del arrentatario que recibe
una demanda interesando el desahucio por incumplimiento contractual, el lanzamiento y la
reclamación de rentas adeudadas.
La sentencia a que nos referimos indica
que el acreedor de la restitución tiene una carga que impone la buena fe y que consiste en
proveer a la seguridad del bien desde que puede tomar posesión, sin perjuicio de realizar
posterior inventario y comprobar fehacientemente el estado de la cosa de cara a exigir responsabilidades al arrendatario por los desperfectos ocasionados. Indica también que
la toma de posesión no hubiera impedido la
comprobación del estado de la cosa y exigir las
reparaciones oportunas. De modo que implicaría falta en el deber de diligencia del propietario el hecho mismo de rehusar la entrega
de llaves por cuanto que estaría consintiendo
una situación de abandono y los daños posteriores a la consignación de llaves no cabría
exigirlos al arrendatario demandado sino más
bien achacarlos a la actitud del arrendador,
que correría con la carga de su reparación.
En mi opinión, por lo que a la práctica
judicial atañe, he de mostrarme conforme con
la doctrina aplicada pero no sin importantes
matices. El primer interesado en recuperar la
posesión del inmueble es sin duda su propietario, pero entiendo que dicho trámite ha de
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realizarse con las cautelas de rigor
pues no será el primero ni el último
de los arrendadores que, precisamente en su afán de cumplir con el
deber de diligencia que legalmente se
le confiere, incluso con un exceso de
aquella que no ha sino de perjudicarle, acude a la vivienda con certeza abandonada por el arrendatario
para llevar a cabo actuaciones puntuales y urgentes de preservación del
inmueble y resulta denunciado por
el demandando que conoce de tal
actuación, aunque efectivamente
sea consciente del abandono de la
vivienda, con la consecuente incoación de procedimiento penal por
coacciones cuando no por otras acusaciones más graves que pudieran
esgrimirse por el arrendatario en
un peculiar ejercicio del derecho de
defensa (estamos hablando de situaciones tan concretas como cerrar la
puerta de la vivienda que los vecinos
aseguran lleva abierta desde hace
días, o cerrar un grifo que puede
ocasionar daños en la propia y en las
vecinas).
No cabe duda de que la actuación es correcta si nos atenemos al
deber de diligencia que pesa sobre
el propietario del inmueble, pero
estaría mal ejercitada y resultaría
poco segura para el arrendador si
se realiza sin la mediación del órgano judicial. Entiendo procedente
en estos casos la solicitud o autorización al juzgado que conozca del
procedimiento de desahucio iniciado, ya sea para lograr el simple acceso a la vivienda e intentar
evitar futuribles daños de cercanía
evidente, ya para interesar directamente la entrega de posesión del
inmueble. La solución no es fácil,
porque el órgano judicial no va a
resolver en todos los casos con la
prontitud que el asunto requiera y el
propietario exija, y porque cuando
resuelva será necesario oficiar a la
comisión judicial adscrita a dicho
juzgado que se encargará de señalar fecha en que practicar tal dili-
gencia. El tiempo corre en contra
del arrendador.
Diferenciamos entonces dos posibles supuestos mientras se tramita el procedimiento judicial de
desahucio. Por un lado el que supone que, por encontrarse la finca
arrendada en claro peligro de sufrir
daños inminentes provocados por
el arrendatario que actúa de mala
fe, nos hace dirigirnos al órgano
judicial que conoce del procedimiento judicial para solicitar autorización de entrada y poner los
medios para evitar los daños en
cuestión. Ante el juzgado, muchos
arrendadores “recelosos” interesarían primordialmente actuaciones,
zafándose temporalmente el que
únicamente impulsaría el retorno
obligado de la cosa al propietario. El
juzgado no ha de oponer mayores
inconvenientes a la obtención de la
autorización solicitada, pero en ocasiones se mostrará reacio a proveer
en el sentido de considerar entregada la posesión cuando así lo solicita el demandante de cara a actuar en
estos casos con garantías de que su
actuación está respaldada judicialmente, evitando posibles sorpresas
que el demandado pudiera oponer
a la labor del propietario. Y realmente puede resultar curioso que se
acceda a autorizar la entrada en el
inmueble propiedad del demandante y por claros indicios abandonado (si realmente no partiese el
órgano judicial de tal calificación
resultaría más conveniente no otorgar autorización alguna para no
vulnerar el derecho del arrendatario
demandado a quien en todo caso se
le podrían dirigir las pertinentes reclamaciones por los daños generados o consentidos); y sin embargo
no acceda a proveer en el sentido de
dar por restituida la posesión.
El mejor argumento alegado por
el órgano judicial para evitar tal
declaración en resolución al efecto
es considerar que si la vivienda se
encuentra en el estado que el pro-
pietario describe en su solicitud es
porque efectivamente se encuentra
abandonada, convirtiéndose tal circunstancia en licencia suficiente
para que quien lo solicite realice
los actos propios de preservación
del inmueble. No es, en mi opinión,
la solución perfecta, entendiendo
que si ha de suponerse restituida la
posesión por el hecho de que el
arrendador comunique al juzgado
una presunta entrega de llaves por
parte del arrendatario, no habría
de adoptarse solución distinta si
comunicamos la situación de abandono de la finca y la necesaria y
urgente adopción de medidas para
evitar daños en la misma. Entiendo
que todo ello redundaría en la protección del arrendador de buena fe
que evita realizar actuaciones sobre
el inmueble que, pendiente la resolución del procedimiento judicial,
carezcan de respaldo del juzgado.
El otro supuesto a que nos referíamos arriba, y menos traumático,
se produce precisamente cuando
iniciado el procedimiento judicial
y seguramente citado a juicio el
arrendatario, el arrendador se encuentra con las llaves del inmueble
objeto de litis, por entrega más o
menos personal del segundo al primero pero sin que medie el órgano
judicial en labores de depositario.
Lo normal es que el demandante
comunique tal circunstancia al juzgado para que, a partir de aquí, el
procedimiento se encamine por dispares derroteros.
En ocasiones el órgano judicial
espera del demandante un allanamiento respecto de la acción de desahucio ejercitada, sin perjuicio de la
continuación del procedimiento
respecto de la posible reclamación
de rentas adeudadas. Es aquí donde
a mi juicio ha de andarse con suficientes cautelas como para no dar
lugar a la inseguridad jurídica que
supone la falta de prueba sobre
dicha entrega de llaves (si el órgano
judicial acepta y da por bueno tal
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suceso, resultaría facilísima la mera
comunicación del mismo para adelantar de forma envidiable la finalización del procedimiento). En ocasiones, comunicado este hecho, el
procedimiento continúa para transformar la diligencia en su día señalada y definida como lanzamiento a
entrega de posesión, con la simple
finalidad de permitir al arrendador
levantar acta del estado del inmueble por medio de la comisión judicial correspondiente.
Situémonos ahora en el supuesto que concretamente contempla la
sentencia a que nos referimos: presentada demanda, se da traslado
de la misma al arrendatario con fecha para juicio e incluso para lanzamiento. Llegado el momento de
celebración del juicio o incluso en
un momento anterior, es comunicada al demandante la consignación
judicial de las llaves de la vivienda
objeto de litis. La actitud que propugna el Tribunal Supremo conllevaría la aceptación de las llaves, su
recogida física y con ello la entrega
de la posesión. Pero a mi entender es
aquí cuando nos encontramos con el
que ha de ser el núcleo de toda actividad encaminada a la reclamación
de daños y perjuicios en este caso
derivados de la existencia de un inicial contrato de arrendamiento: la
prueba. Recogidas las llaves por el
propietario en sede judicial, la única
fuente de prueba que se me ocurre
para acreditar la preexistencia de
daños ocasionados por el arrendatario es la notarial. Sería una forma de
acelerar la diligencia que se pretende, supliendo la falta de celeridad en
que pudiera incurrir el órgano judicial. Se trataría entonces de que un
fedatario público hiciera constar en
acta la recogida de las llaves en el juzgado y, en un momento determinado, su posterior e inmediata visita
a la vivienda y el estado en que la
misma se encontrare.
He de adelantar que se trata de
una labor de difícil logro: reticen44 / PROCURADORES • Febrero 2006
cias profesionales de diversa índole
lo impiden. Con ello, el arrendador
se encuentra con que puede recoger sus llaves, puede acudir a la vivienda, puede observar la existencia de daños o incluso la falta de
elementos en su día inventariados
pero, sin prueba que acredite la preexistencia de los daños anterior a su
entrada en la vivienda, difícilmente
podrá atribuirlos a la acción del
arrendatario ni por supuesto se presumirá una exitosa reclamación. El
propietario ha recuperado la posesión del inmueble pero carece de
medios para reclamar los daños en
él producidos o los bienes de él sustraídos.
La segunda opción es la más
extendida: comunicada la consignación de llaves en sede judicial, el
propietario, arrendador y demandante interesa del juzgado se oficie
al órgano adscrito al mismo para tales menesteres llevando a cabo la diligencia de entrega de posesión de la
vivienda y levantando acta sobre el
estado en que la misma se encontrare. Sería el juzgado quien junto
con el oficio remitiría las llaves del
inmueble a la comisión encargada
de practicar la diligencia de entrega
de posesión, de modo que quedaría
garantizada la prueba de que los
daños o sustracciones producidas
en el inmueble lo fueron en un
momento anterior a la entrada en la
vivienda por el propietario y por
tanto son achacables únicamente al
arrendatario. Es en mi opinión la
forma más ortodoxa de llevar a
cabo la restitución de la posesión y
asegurarse la prueba sobre la existencia de daños en el inmueble.
Pero claro, implicaría el supuesto de
que habla la sentencia: el arrendador demora la entrega de posesión
“directa” porque quiere garantizarse la prueba de los posibles daños,
pero si en ese interin se producen
otros habríamos de atribuirlos al
arrendador por su falta de diligencia en el cuidado del inmueble.
Otra de las cuestiones que estudia la sentencia a que venimos
aludiendo se centra en la casi siempre ejercitada de modo acumulada acción de reclamación de rentas
adeudadas. También en este caso la
restitución de la posesión, el momento en que se considere producida, afectará de forma determinante
a la aceptación o no de la petición
cursada. La duda en este caso se genera sobre la base de atribuir al
momento de entrega de llaves por el
arrendatario demandado un carácter determinante para ser considerado el final de la relación arrendaticia y en consecuencia el punto en
que no habrán de devengarse más
rentas. Se trataría de determinar si
la relación arrendaticia concluye en
el momento en que se procede a la
entrega de llaves o más bien con la
sentencia que pone fin al procedimiento. La Sala aboga en este caso
por la existencia de una sentencia
firme con efectos de cosa juzgada
que determine la resolución contractual, y ello siempre y cuando la
entrega de llaves no vaya acompañada de un expreso allanamiento a
la demanda de desahucio y acción
de resolución de contrato ejercitada.
Así, si no existe allanamiento por
parte del arrendatario demandado,
la sola entrega de llaves no evitará
que el procedimiento continúe hasta sentencia y que el demandante
se encuentre plenamente facultado
para exigir rentas adeudadas hasta
ese mismo momento. Conservo sin
embargo mis dudas acerca de la falta de exigibilidad de rentas hasta el
momento en que vía lanzamiento o
diligencia de entrega de posesión
por parte de la comisión judicial
pertinente se restituya real y efectivamente el inmueble a su propietario, pues hasta ese mismo momento el arrendador bien ha podido
estar haciendo uso y disfrute de él.
Entramos de nuevo en lo que la
práctica judicial menos atractiva
puede generar en los casos en que,
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ería a mi entender injusto por excesivo acusar
de falta de diligencia a todo propietario
arrendador que rehusa la entrega de llaves
en el momento en que el juzgado las ofrece,
y ello porque no es que rechace la entrega
de la posesión, sino que la exige con las
garantías de cualquier otra actuación judicial
por falta de medios o celeridad, el
propietario del inmueble que goza
de una sentencia firme espera la
entrega del bien objeto de litis semanas o incluso meses si se hiciera
uso del derecho a solicitar prorroga
contemplada en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el arrendatario
que la precisa para un correcto
abandono de la finca.
Discute por tanto la sentencia la
duda que refleja la resolución que
se recurre y que se plasma en la discusión sobre si la sola entrega de
llaves implica la restitución de la
posesión y la avenencia respecto de
la pretensión deducida en el juicio
de desahucio. La sala convierte la
restitución de la posesión en una
diligencia más compleja que ha de
gozar de las garantías judiciales que
posibiliten al propietario arrendador la facultad de constatar fehacientemente el estado de la finca
y la existencia de posibles daños
en ella; de ahí la insistencia por el
arrendador demandante en la práctica judicial a la hora de interesar
del juzgado una resolución que exprese claramente la entrega de la
posesión del inmueble, como medio habilitador de cualesquiera actuaciones posteriores efectuadas en
aras de proteger la integridad de
aquél.
Como indicábamos más arriba,
en conclusión y como casi siempre
en Derecho, quien gana es quien
prueba, y no había de ser menos tal
afirmación en el caso que nos
ocupa. Así lo refiere también el
Tribunal Supremo al remitirse al
art. 1.563 del Código Civil, haciendo responsable al arrendatario del
deterioro o pérdida que tuviere la
cosa arrendada a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa
suya. La no aceptación inmediata
de las llaves del inmueble no habría
de significar la repentina asunción
de posibles daños desde ese momento y contra el arrendador, entre
otras circunstancias porque nos
quedaría discutir si no procede decretar directamente la responsabilidad de quien todavía no ha sido
despojado de la posesión del inmueble y por tanto continúa con
la carga de cuidar de su guardia y
custodia, pues en mi opinión, y así
parece contemplarlo el Tribunal Supremo tal y como anunciábamos
anteriormente, resultaría demasiado aventurado entender que la unilateral decisión del arrendatario de
entregar las llaves ha de significar la
automática restitución de la posesión, sin mediar aceptación por el
arrendador ni resolución judicial al
efecto.
Si llegado el caso se produjeren
circunstancias que hubieran de significar menoscabo en el inmueble
objeto de litis, entiendo habríamos
de acudir a probar el origen de las
mismas. No creo aceptable que, por
ejemplo, el arrendatario que hubiera dejado abierto un grifo, y choca
con el arrendador que requiere la
restitución de la posesión de la vivienda con todas las garantías legales, pueda quedar exento de culpa
en el hipotético caso de que se produjera una inundación, pues cuando menos compensación de culpas
cabría aplicar si el órgano judicial
no dispone con la urgencia que el
momento precise de los medios
con que practicar la diligencia requerida. Nos encontraríamos, como
en otros tantos casos, en un supuesto en que la celeridad del órgano judicial se convierte en imprescindible. Sería a mi entender injusto
por excesivo acusar de falta de diligencia a todo propietario arrendador que rehusa la entrega de llaves
en el mismo momento en que el
juzgado se las ofrece, y ello porque
con su actitud no es que rechace la
entrega de la posesión, sino que la
precisa y exige con las garantías
propias de cualquier otra actuación
judicial, de modo que sería el órgano judicial quien debería en este
caso actuar con suficiente celeridad
como para proceder a la restitución
de la posesión en los términos apuntados antes evitando con retrasos
indebidos en la tramitación la posibilidad de que se produzcan daños
de cualquier índole precisamente en
el espacio temporal en que el arrendatario se despoja de las llaves y al
arrendador le es entregada la posesión.
Todo ello redundando en que no
es posible propiciar que el suceso
de un hecho jurídico tan relevante
en el procedimiento de desahucio
como lo es la restitución de la posesión se deje al antojo del arrendatario demandado que, de mala fe,
aprovecharía para escudar su aparente desistimiento en un auténtico acto de huída de las responsabilidades que en el seno de todo
procedimiento judicial han de exigírsele. Febrero 2006 • PROCURADORES / 45