otorgada la Compraventa definitiva por el ver

415
CONSULTA
3.2.27. PRECIO. PROMESA DE CONTRATAR. EMBARGO.
es
Un "boleto de promesa de compraventa" en el cual el promitente vendedor no
titular, es un negocio válido y eficaz (cosa ajena). También es válido que diga
el
que
parte del precio
se
pague al que
no
figura
como
promitente vendedor
pues
se
cesión de contrato que por no ser solemne se podrá haber otorgado
incluso verbalmente. El embargo genérico trabado contra uno de los cedentes del
trataría de
una
"boleto"
afecta al inmueble pues la
no
obligación de la promesa
es
de
hacer,
mue
ble: otorgar el contrato de compraventa.
CONSULTA
La que suscribe se dirige a Ud. por la pre
a efectos de formular una consulta a la
sente
juntan fotocopias de Boleto, cesión
y
Compra
venta de 1994.
Comisión de Derecho Civil y/o Procesal o Asun
tos Judiciales si
guiente
correspondiere,
sobre el si
Consulta.
tema:
La misma consiste
Hechos.
1
la A.E.U. respecto
"B.E.P. S.A."
-
prometió vender
a
Z.Z.,
con
N.N.,
un
el saldo de
obtener la
opinión de
1) Si afecta a la titulación el hecho de que el
ca
solar baldío según documen
to caratulado "Boleto de Compromiso de
Compra" de fecha 10/7/1969 debiéndose abo
sado
en
a:
"Boleto de Promesa de
sido
Compraventa" haya
por "B.E.P. S.A." a través de un
representante y no por la entonces titular del
otorgado
precio a "I. S.A.". Se deja cons
según la titulación "I. S.A." era due
ño desde 12/7/1967 por compraventa-tradición
bien "I. S.A." que figura en el mismo como
acreedora del precio. O sea que quien figura co
mo parte futura vendedora es "B.E.P. S.A." que
que le hizo
no era
nar
tancia que
S.A." y
(estando "en formación") "B.E. P.
posterior ratificación
en
1968.
El 6/3/1988 fallece Z.Z.
civil y le heredan tres hijos
en igual estado
legítimos A., B. y C
natural
en
2
y
-
hijo
un
D.,
y
se
declaran
dueño del bien. La compraventa
en
1994
otorgada por el verdadero dueño "I. S.A."
quien hace tradición dando por cumplido el
boleto (cláusula 5* y 1^ de la Compraventa)
es
la
suce
aunque
hace referencia
se
a
que "I. S.A. pro
metió vender...".
sión los "derechos de
con
promitente comprador"
precio totalmente integrado sobre el bien
de referencia entre otros.
2) Si el embargo genérico que afecta
partición de fecha 29/9/
objeto de esta con
sulta a la cón3ruge supérstite N.N. y a los tres
hijos legítimos (A., B. y C) entre otros bienes.
3
92
-
se
Por escritura de
adjudica
el inmueble
Opinión
de la consultante.
A pesar de que el documento está caratula
do "Boleto" de
4
-
Por documento privado de "Cesión de Bo
leto de Promesa de Compraventa" del 6/12/93
con firmas certificadas, las personas indica
das en el apartado anterior cedieron los dere
chos emergentes del documento indicado en el
apartado 1
a
los
cónsoiges Q.
y R.
quienes
es
crituran el bien a su nombre en cumplimiento
del Boleto y cesión relacionadas en escritura
otorgada
y
luego
5
-
a una
de las cedentes del "Boleto de Promesa de Com
praventa" afecta al inmueble.
por I. S.A.
lo venden
a
taba afectada por
por lo que
sa
de
En cuanto
Se ad
se
entre
a
la
un
como una
simple
Prome
primera consulta entende
que las discordancias existentes de
dacción
embargo genérico.
contenido excede el de
puede catalogarse
Compraventa.
mi cliente.
un
su
"Boleto" y
mos
Al momento de otorgarse la cesión rela
en apartado 4, una de las cedentes es
contenido surge que
inmueble, que se paga parte del precio,
que asume el promitente comprador obligación
de pagar contribución inmobiliaria, etcétera,
(titular registral del bien)
cionada
su
ga el
re
lo referente a quien prometió ven
der no afectan a la titulación al haber sido
otorgada la Compraventa definitiva por el ver
dadero propietario del bien y acreedor del sal
do de precio, o sea "I. S.A." quien manifiesta en
en
416
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 81
(7-12), 1995
dicha escritura que "prometió vender a Z.Z." y
en la misma da carta de pago y hace tradición
opinión
al cesionario. Se
puede entender que con su
actuar ratifica lo actuado por "B.E.P. S.A." en
dicho Boleto y no que se está ante un caso de
tulación.
"causa falsa"
rencia, A estaba afectada por embargo genérico
inexistencia de la misma.
o
Corrobora la existencia y veracidad de la
"causa" la Tarjeta de estado de cuenta de dicho
solar
cuya fotocopia también se acompaña
—
—
donde consta impreso I. S.A., el nombre del
promitente comprador, datos del bien, número
de Boleto de Compra y fecha 10/7/1969 y deta
lle de todos los pagos con constancia de salda
do y anotación de escrituración 29/9/1994.
Para el
se
caso de que la Comisión tenga otra
desea saber modo de subsanar la ti
2) Al momento de ceder el "Boleto" de refe
y la suscrita entiende que el mismo afecta la
cesión por cuanto el art. 380.2 del C.G.P. define
el alcance del mismo: comprenderá los bienes
presentes y futuros de naturaleza inmueble. Y
según el art. 474 del Código Civil, los derechos
se reputan muebles o inmuebles
según el objeto
sobre el que recaen por lo que el derecho de
pro
mitente comprador sobre un inmueble entiende
la
compareciente
es
de naturaleza inmueble.
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
Se da por reproducida la relación de hechos
formulada por la consultante.
de la promesa de compraventa referida y en és
ta declara ser la parte promitente vendedora
la misma.
en
Consulta.
Se realizan dos consultas referentes al mis
mo caso:
1) Si afecta
Este orden de cosas puede explicarse argu
mentando que B.E.P. S.A. otorgó cesión de con
trato al. S.A., quedando esta última en lugar
de la primera como parte promitente vende
en la promesa referida.
la titularidad el hecho de que
el "Boleto de Promesa de Compraventa" haya
dora
sido otorgado por "B.E.P. S.A." y no por la en
tonces titular del bien "I. S.A." que figura en el
Si bien el dicente no tiene conocimiento de
la existencia de un instrumento en el que se ha
mismo
ya
figura
acreedora del
como
como
S.A." que no
1994
a
precio. O
parte futura vendedora
era
sea
es
quien
"B.E.P.
dueña del bien. La compraven
plasmado tal cesión, por tratarse de un ne
gocio no solemne, puede otorgarse en cual
quier forma, incluso en forma verbal.
por el verdadero dueño
"I. S .A." quien hace tradición dando por cumpli
ta
en
es
otorgada
do el Boleto (cláusula 5'^ y V de la Compraven
ta) aunque se hace referencia a que "I. S.A.
prometió vender...".
2) Si el embargo genérico
que afectaba
a uno
de los cedentes del "Boleto de Promesa de Com
praventa" afecta al inmueble.
Análisis de consulta N" 1.
Además puede observarse una serie de indi
cios que conducen necesariamente
sión,
a
tal conclu
como ser:
a) El haberse establecido que parte del pre
(el que se abonaría a partir de determinado
cio
tiempo o más precisamente en el
cronograma de cumplimiento del contrato por
parte del promitente comprador), debía ser
lugar
en
abonado
el
a
I. S.A. (lo que también
es
aceptado
promitente comprador original). De esto
puede extraer que por lo menos existía en
por el
de
Del estudio del llamado "Boleto de promesa
se
compraventa" resulta
momento la intención de ceder su calidad
de parte en el contrato preliminar de referencia
o por lo menos parte
importante de ella (el cré
ese
que:
a) B.E.P. S.A. promete vender (cosa ajena:
lo que
constituye
un
negocio jurídico válido
y
eficaz).
b) Se establece que parte del precio
nará
a
se
abo
dito); pero si se tiene presente quien era titular
del dominio sobre el bien prometido en venta,
parecería más probable la hipótesis de la totali
dad.
I. S.A.
I. S.A.
otorga compraventa en cumplimiento
b) El hecho de que I. S.A. reconoce dentro
del texto de 1.a psrrituiaLrlp onn^r\T^xTr.ni-'i en
417
CONSULTA
cumplimiento de la promesa de referencia, ser
la parte promitente vendedora en la misma;
reconociendo que también hace la parte adqui
rente.
marras
piedad
no es
se
concluye
que el título de pro
observable.
que dice:
.
personal
Por tanto,
Código Civil
el art. 475 del
"Los hechos que se deben se reputan muebles ".
Es decir, que siendo una obligación de hacer la
que nace del contrato en estudio, el derecho
del
.
.
promitente adquirente (crédito)
de naturaleza mueble y no queda compren
dido entre los bienes que son afectados por el
embargo genérico (art. 380.2 del C.G.P.).
es
Análisis de consulta N° 2.
Conclusiones.
Mientras que en la Promesa de Enajenación
de Inmuebles a Plazo el promitente enajenante
obliga a transferir el dominio del inmueble,
art. 1° Ley 8.733
en la
obligación de dar
de
el
vende
compraventa
promitente
promesa
dor se obliga a otorgar un contrato de compra
venta del inmueble, obligación de hacer. El ob
jeto en la primera es el bien inmueble y en la
segunda es el otorgamiento de un contrato de
compraventa.
1) El título del bien
no merece
observación.
se
—
Por
2) El embargo genérico que afectaba
—
tanto, será de aplicación
en
el
caso
de
de los cedentes de la Promesa de
ta
no
a uno
Compraven
afecta al inmueble.
Esc.
Jorge Julio
Machado
Informante
Aprobado por unanimidad por la C.D. de la
A.E.U., Resol. N° 30451, de 2 de octubre de
1995.
3.2.28. PROMESA DE COMPRAVENTA.
CESIÓN DE PROMESA DE COMPRAVENTA.
PUBLICIDAD REGISTRAD. PRECIO.
La discriminación del precio la pueden practicar las partes en el momento del
otorgamiento de la compraventa a favor del cesionario en la forma que determinen.
CONSULTA
I) El 21 de mayo de 1993, A.A. prometió ven
der dos fracciones de campo, padrones N° 123
Sección Judicial de M. a los
y 456, sitos en la
.
.
.
,
cónyuges entre sí B.B. y C.C, por la suma de
U$S 60.000, que se integrarían: a) U$S 15.000
en el acto de la promesa, b) U$S 13.000 el 10 de
agosto de 1993 y c) U$S 32.000 en el plazo de un
contar de la promesa, o sea el día 21 de
de
mayo
1994, en el momento de otorgarse la
escritura de compraventa. El documento de
año
de 1994, contra el otorgamiento de la escritura
de compraventa.
III) Dicho plano proyecto de fracciona
miento, fue debidamente aprobado el 25 de no
viembre de 1993
e
inscripto
el 2 de diciembre
del mismo año.
a
IV) El 21 de mayo de 1994, la Escribana Z.Z.
procedió
inscripto. El señor B.B.,
a
fraccionar
el
procedió
padrón N° 456, en siete
venta,
fracciones.
B.B. y
promesa debidamente
II) El 16 de julio de 1993, B.B.
y C.C. cedie
parcialmente los derechos de la promesa
relacionada al señor D.D., sobre los siguientes
ron
bienes: padrón N° 123 y una cuota parte indivi
sa del
padrón N" 456, señalada como fracción
N° 1 (hoy padrón 789) en el plano proyecto de
fraccionamiento del Agrimensor X.X., siendo
el 13.33 por ciento de la superficie total. El pre
es la suma de U$S 28.000, que
se
a) U$S 13.000 en el acto de la ce
nada
autorizar la escritura de compra
de la promesa relacio
el numeral I, entre A.A. y los cónyuges
en
en
a
cumplimiento
C.C, siendo el objeto de la misma, los
padrones N° 123 y los padrones en que se frac
cionó el padrón N° 456, en su totalidad, relacio
nando en una cláusula de antecedentes, la ce
sión de promesa mencionada por mí en el nu
meral II. En dicha compraventa, se establece
que se vende libre de gravámenes y obligacio
excepto las referidas (no mencionadas
cuáles). Dicha escritura se encuentra en trámite
nes,
de
inscripción.
cio de la cesión
integran:
sión
-'
^^ °i
=aldQ.Q.s:a-nJT4iS
1 5
tyjfeel 16 de julio
V) El motivo de la consulta es el siguiente:
DD debe abonar el saldo de precio y escriturar