Diario La Ley, núm. 8567, Sección Tribuna (23 de junio de 2015)

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El ejercicio de la acción reivindicatoria y las presunciones legales en favor del demandante
Alba PAÑOS PÉREZ
Profesora Ayudante Doctor de Derecho Civil. Universidad de Almería
Ramón HERRERA DE LAS HERAS
Profesor Contratado Doctor de Derecho Civil. Universidad de Almería
Diario La Ley, Nº 8567, Sección Tribuna, 23 de Junio de 2015, Ref. D-253, Editorial LA LEY
LA LEY 4289/2015
Como es sabido, son tres los requisitos esenciales para que prospere la acción reivindicatoria. El
primero de ellos es proceder a la correcta e inequívoca identificación del bien reivindicado. En
segundo lugar, que el actor tenga título de dominio y justifique su derecho de propiedad sobre el
bien o bienes reclamados por un título legítimo de dominio. Y, en último término, para que prospere
la acción reivindicatoria se requiere una posesión injusta del reclamado, es decir, que tenga el bien
en su poder y carezca de derecho alguno para ello. La problemática que suele presentarse en la
práctica de estas acciones es compleja, pero nos queremos centrar en dos puntos fundamentales,
las presunciones que operan en favor del demandante y la aportación para su valoración por el
Juzgador de escrituras públicas y certificaciones catastrales en las que no ha intervenido ni ha sido
notificado el demandado aun siendo colindante.
Empezaremos por el requisito mencionado en primer lugar, la identificación correcta del bien objeto
de la reivindicación. La jurisprudencia, entre otras la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de marzo
de 2005, considera que «está identificada la cosa reclamada cuando se fijan con precisión y claridad
la cabida, situación y linderos». Es cierto que suelen ser habituales los informes periciales en el
ejercicio de acciones reivindicatorias, pero no se trata de una obligación, sino que se configura como
un elemento más de prueba que, entendemos, es siempre conveniente para aclarar los
habitualmente complejos temas de lindes, cabidas y localizaciones físicas de las fincas, a pesar de
que se cuente entre la documentación aportada con certificación registral y catastral. Aun así, la
Sentencia de la Audiencia Provincial Córdoba de 20 de diciembre de 1999 pone de manifiesto que
«la experiencia procesal demuestra que lo normal es acompañar con la demanda informes periciales
acreditativos de la pretensión, es evidente que éstos, dado su carácter de formación unilateral y,
por tanto, sin las garantías de contradicción tienen un valor relativo (…). La Jurisprudencia, en este
sentido, se muestra reacia, por lo general, a reconocer valor probatorio a estos informes,
aportados a los autos, como prueba documental, aunque hayan sido ratificados por su autor por
medio de la prueba testifical».
En este sentido, el Juzgador ha de tener en cuenta que el art. 38.1 LH proclama que «A todos los
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efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a
su titular en la forma determinada por el asiento respectivo», amparando al inscribiente con una
vigorosa presunción iuris tantum de exactitud e integridad de lo que el Registro pregona. Así, la
Sentencia del Tribunal Supremo de 18 febrero de 1987 establece que «La sentencia recurrida, al
hacer suyos los fundamentos de la apelada, sienta con meridiana claridad que el actor presenta
título legítimo inscrito en el Registro de la Propiedad; estimación correcta, por cuanto el art. 38 LH
preceptúa que a todos los efectos se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, disponiendo el
art. 1250 CC que las presunciones que la ley establece dispensan de toda prueba a los favorecidos
por ella; (…) en definitiva el Registro se presumirá exacto e íntegro mientras judicialmente no se
declare lo contrario, presumiéndose igualmente que el derecho inscrito existe y corresponde al
titular, con lo que la presunción iuris tantum alcanza a todos los supuestos hipotecarios, gozando
asimismo el titular registral de una justa y adecuada protección al exonerarle de la carga de la
prueba».
Dicha presunción iuris tantum de exactitud e integridad tiene como una de sus manifestaciones la de
impedir ejercer toda acción contradictoria de dominio sobre bienes inscritos, sin que previamente o
a la vez se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente por las
causas taxativas que proclama el art. 40 LH (1) . Así, el art. 38.2 LH señala que: «Como
consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del
dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin
que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción
correspondiente».
Esta presunción a favor del titular registral de que su finca tiene la ubicación y delimitación que
expresa su base grafica inscrita, y de que el mismo tiene la posesión de toda ella, a todos los
efectos, incluidos la posible prescripción adquisitiva resulta, además del art. 38 LH, de otros
preceptos de la legislación hipotecaria y procesal que materializan el llamado principio de legitimación
registral a favor del titular tabular, con las importantes ventajas procesales que nuestro
ordenamiento le concede, tanto como actor —acciones posesorias, de protección sumaria de la
propiedad inscrita, cómputo privilegiado de plazos posesorios, etc.—, como en la hipótesis de ser
demandado —inadmisión procesal de documentos no inscritos, exigencia de simultánea impugnación
del contenido registral, tercería registral, etc…—.
En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de julio de 2001 establece en su
Fundamento de Derecho Segundo que «El art. 38 de la Ley Hipotecaria dispone en el inciso primero
del párrafo primero que "los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular
en la forma determinada por el asiento respectivo". Este principio, manifestación del de la fe pública
registral y denominada de legitimación registral para diferenciarlo del de fe pública registral en su
versión estricta (art. 34 LH), contiene según jurisprudencia pacifica una presunción legal iuris
tantum, que, por consiguiente, dispensa de prueba al favorecido por ella (art. 1250) si bien la parte
contraria puede desvirtuar la presunción de exactitud del contenido registral demostrando que no se
ajusta a la realidad mediante la prueba en contrario».
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Pero lo que realmente nos interesa en este trabajo es determinar qué sucede con la citada
presunción y si tiene un límite en los datos de mero hecho. A tal efecto, la SAP de Orense de 27 de
enero de 2009 especifica que «el que la fe pública no se extienda a los datos de mero hecho no
puede llevar a eludir el contenido de las descripciones que del inmueble al que se refieren se hacen
en el título y así el Tribunal Supremo ha indicado que lo esencial en la descripción de los inmuebles es
la determinación de los linderos exactos cuando la enajenación se refiere a predios. (...) Corolario
de lo anterior y sobre la base de la inscripción del título, la misma sentencia (STS de 17 de marzo de
2005) nos dice, en relación con el art. 38 de la Ley Hipotecaria…, que establece una presunción iuris
tantum, pues las inscripciones registrales no dan fe de las características físicas de los inmuebles que
comprenden y prevalece la realidad extra registral distinta cuando resulta cumplidamente probada».
Es decir, que sólo se destruye esa presunción de legitimación cuando quede probado que la realidad
física o de hecho es contraria a la descripción física registral.
Uno de los debates que se suelen presentar en estos procedimientos, en muchas ocasiones
complejos, se circunscribe a una cuestión de índole estrictamente fáctica, esto es, si ha quedado
acreditado, en base al acervo probatorio practicado, de forma suficiente e inequívoca, la destrucción
de la presunción de legitimación del art. 38 LH, en base a la cual los demandantes son legítimos
propietarios de la finca objeto de litigio. Para ello, la parte demandada tendría que aportar, por
cualquier medio probatorio admitido en derecho, evidencias al efecto de destruir la mencionada
presunción de legitimación que garantiza el art. 38 LH. Así, la SAP Córdoba de 2 de diciembre de
1999 señala: las SSTS 24-4-1991, 8-51992 y 18-5-1993 reiteran que «la doctrina de que la
presunción contenida en el art. 38 LH es una presunción iuris tantum y puede ser desvirtuada por
prueba en contrario, debiendo para ello los Tribunales atenerse a una razonable valoración jurídica
de los hechos que considere probados»; por lo que, de facto, lo que se estará produciendo es una
inversión de la carga de la prueba en razón de la cual el demandado que pretenda que no prevalezca
la presunción de la descripción física recogida en el Registro de la Propiedad, deberá alegar y
demostrar la inexactitud de ésta (2) .
Otro elemento angular en este tipo de situaciones es, no ya la presunción referida al Registro de la
Propiedad, sino el valor que pueden llegar a tener las certificaciones catastrales descriptivas y
gráficas de las correspondientes parcelas como medio que acredite la descripción física de las fincas.
Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Teruel de 3 de febrero de 2003, siguiendo la doctrina,
entre otras, de la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de mayo de 2000, señala que «es cierto
que,…, es doctrina jurisprudencial que el Catastro no sienta ninguna presunción de posesión
dominical a favor de quien en él aparece propietario, pero tampoco puede desconocerse que los
datos catastrales se presumen exactos en cuanto a los elementos de hecho, especialmente en
cuanto a los determinados por medios científicos y objetivos como lo es la extensión superficial». Es
decir, no se presume en cuanto a la posesión del bien, pero sí que existe una presunción de
exactitud de los elementos de hecho.
Por lo que respecta al segundo de los requisitos necesarios para el triunfo de la acción
reivindicatoria, la propiedad por parte de los demandantes del bien objeto de la acción, éstos han de
aportar los elementos necesarios para probar que adquirieron en su momento, por cualquiera de los
negocios jurídicos reconocidos por nuestro ordenamiento jurídico, la propiedad del bien (3) . Pero lo
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que no es necesario que los demandantes acrediten es su actual titularidad, porque ésta se
presume. Nuevamente, por lo tanto, serán los demandados los que tengan que probar que ese
derecho de propiedad no corresponde ya a los demandantes (4) . Lo normal es que sostenga esa
parte que es a ellos a quien le corresponde, al menos, el derecho de posesión del bien que, como
sabemos, destruiría el tercero de los requisitos de la acción estudiada consistente en la posesión sin
título que habilite para ello.
A mayor abundamiento, hemos de puntualizar que la citada presunción no puede ser destruida con
meras suposiciones del Juzgador, sino que han de estar basadas en hechos probados y
documentos obrantes en el procedimiento. No está de más señalar que, al tratarse de una
presunción, solamente se podrá modificar la conclusión si hay pruebas que la desmontan. Y, como
es lógico, quien se oponga a la presunción corre con la carga de la argumentación y de la prueba. En
este sentido, si hablamos de la trasmisión de la propiedad, por ejemplo, los demandados tendrán
que demostrar que existe título y modo. Es bien conocido que en nuestro derecho rige la teoría del
título y del modo, luego para transmitir la propiedad se requiere, según el art. 609 en conjunción
con el 1095, además de la perfección de un contrato, la traditio o efectiva entrega del bien
mediante cualquiera de los medios reconocidos en nuestro derecho.
En otro orden de cosas, es importante mencionar un elemento que suele ser habitual en el ejercicio
de esta acción, la modificación de las escrituras, inscritas en el Registro de la Propiedad, y su valor
probatorio si no se cuenta con la participación o el conocimiento de los colindantes demandados.
Hay algunas sentencias que señalan que las escrituras públicas que puedan aportar los demandantes
con tales circunstancias, no pueden «servir para justificar su derecho de propiedad, pues no
habiéndose realizado con el consentimiento de los demandados colindantes ni causado ningún
asiento en la finca de estos, tal modificación no les puede ser oponible» (5) .
Pues bien, no podemos compartir el criterio del Juzgador en ese caso, puesto que lo único que se
habría hecho en dicha escritura, elevada a pública e inscrita registralmente sin calificación negativa
por parte del Registrador de la propiedad correspondiente, es una modificación de los linderos, que
no de la cabida. Es decir, las fincas mantienen exactamente los mismo metros que tenían antes de
la realización de la escritura, y lo único que se ha adecuado a la realidad son los linderos, corrigiendo
los errores materiales existentes anteriormente. Solo habiéndose tratado de un exceso de cabida,
se tendría que haber notificado a los colindantes la correspondiente acta de notoriedad de exceso de
cabida. No se justifica ni se argumenta, en este supuesto, el por qué la escritura carece de validez y
no puede ser esgrimida frente a los demandantes. Cabría entonces preguntarse ¿Por qué ha sido
inscrita por el Registrador de la propiedad? Si fuese necesaria la participación de los colindantes el
Registrador se tendría que haber negado a inscribirla y la habría calificado negativamente.
Simplemente el Registrador la inscribió porque, como señala la Ley hipotecaria, «presentado un
título en el Registro de la Propiedad, éste debe ser calificado e inscrito cuando cumpla con todos los
requisitos previstos por la Ley».
Es más, si los demandados entendiesen en algún momento que esa modificación realizada les causa
algún perjuicio, tendrían que haber ejercitado ante los tribunales las correspondientes acciones
legales en defensa de sus intereses, cosa que podrían haber realizado a través incluso de una
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demanda reconvencional. En este sentido la Resolución de 20 de noviembre de 2012, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, señala que «presentado un título en el Registro
de la Propiedad, éste debe ser calificado e inscrito cuando cumpla con todos los requisitos previstos
por la Ley, tal como se deduce de los arts. 18 y 19 de la Ley Hipotecaria». Es decir, que las
escrituras que se aporten en la demanda, y hayan sido admitidas por el Registrador, por cumplir con
todas las exigencias legales, han de ser valoradas por el Juzgador. En la misma resolución citada se
establece que «en el caso de que considere que un determinado asiento perjudica sus derechos, y
puesto que los asientos regístrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales, sería ante ellos ante
quien debe ejercitar su derecho de oposición». Como hemos señalado, correspondería a la parte
demandada la plena acreditación de que los demandantes no ostentan el dominio sobre el bien
reivindicado y cuya propiedad puede estar perfectamente garantizada mediante certificaciones
registrales y catastrales.
(1)
Vid. Principios Hipotecarios (I). Monografías de Jurisprudencia, Redacción de la Revista LA LEY, en
Diario LA LEY, Ed. LA LEY, 1992, págs. 813 y ss.
Ver Texto
(2)
En el mismo sentido se ha pronunciado la Audiencia Provincial de Navarra en su Sentencia de 16
de noviembre de 2012, según la cual «constituida por la correspondiente inscripción a su favor en
el Registro de la Propiedad (…) lo que constituye aquí una prueba de peso de tal dominio por
cuanto no solo dispone a su favor la hoy actora del principio registral de la Legitimidad, conforme
al art. 38 de la LH, que presume a todos los efectos legales que los derechos reales inscritos en el
Registro pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento, (…) sin que en absoluto tal
presunción registral haya sido desvirtuada»
Ver Texto
(3)
Cft. BOTANA GARCÍA, G. A., «La acción reivindicatoria», en Actualidad Civil, núm. 11, Ed. LA LEY,
2004, págs. 13138 y ss., quien señala, respecto a este requisito, que «probar y acreditar la
propiedad de ciertos bienes podría devenir una auténtica probatio diabólica en relación con algunas
clases de bienes…Ante ello, la jurisprudencia ha optado por requerir rigurosamente la justificación o
la prueba de la titularidad dominical, pero sin que ello, simultáneamente, signifique que el actor ha
de aportar un título fomal y/o escrito de dominio, sino que basta demostrar la propiedad a través
de cualquier medio de prueba».
Ver Texto
(4)
Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cuenca de 8 de febrero de 2008 señala, en esta
línea, que «no se estima preciso que acredite el actor su actual titularidad, la cual se presume a su
favor, correspondiendo al demandado, si la niega o desconoce, probar que ese derecho ha dejado
de pertenecerle al actor o ha sido sustituido por otro que no conlleva la facultad o derecho de
posesión inmediata de la cosa objeto de la acción que se ejercita».
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Ver Texto
(5)
Vid. Sentencia de 22 de abril de 2015 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de
Vera, Almería.
Ver Texto
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