3.1.14. CADUCIDAD. PUBLICIDAD REGISTRAL

167
CONSULTA
3.1.14. CADUCIDAD. PUBLICIDAD REGISTRAL. COMPRAVENTADE COSA AJENA. PROMESA
DE COMPRAVENTA.
El Escribano Caumont sostiene que de estar vigente la inscripción de la promesa,
al producirse la venta a favor de uno de los ex cónyuges, se hubiera dado una cesión
legal del contrato, respecto del 50% indiviso (art. 17 de la ley 8.733): el adquirente se
convertía en dueño del todo y promitente vendedor del 50% a su ex cónyuge. Caducada
la inscripción, la titularidad del 50% del bien se mantuvo en el cónyuge adquirente
y el otro conserva un derecho personal contra el promitente vendedor para que le
otorgue la compraventa del 50%. La Comisión de Derecho Civil opina que si en la
promesa estuviera pactada la solidaridad activa y/o la indivisibilidad, la venta a uno
solo de los ex cónyuges operó válida y eficaz; si no estuvieran pactadas, la venta de
la mitad indivisa que correspondía a la cónyuge fue "pago de lo indebido", pero al haber
vendido su ex cónyuge a aquél su 50%, hace oponible a éste la enajenación y clausura
toda pretensión a futuras acciones.
CONSULTA
Hechos:
1) Por documento privado de fecha 31 de
enero de 1951, "L.I.F.P. S.A." prometió vender
al señor B.C. casado en primeras nupcias
con N.P., un solar de terreno N2 ..., el cual se
inscribió en el Registro correspondiente.
2) Por sentencia de divorcio dictada el día 31
de agosto de 1965 se disolvió el vínculo exis­
tente entre los cónyuges B.C. y N.P.
3) Según escritura de compraventa que el día
6 de agosto de 1986 autorizó el Escribano R.L.R.C.,
y cuya primera copia se inscribió en el Registro
correspondiente, el "B.C.delU."enrepresentación
de "L.I.F.P. S.A." y en cumplimiento de la promesa
relacionada en el apartado 1) del presente, vendió
al señor B.C. viudo de sus segundas nupcias
con M.G. (divorciado de N.P.) el solar de
terreno padrón Ns ...
4)Según escritura de compraventa autorizada
el día 22 de octubre de 1986 por el Escribano
R.L.R.C., y cuya primera copia se inscribió en el
Registro respectivo, la señora N.P. casada en
segundas nupcias con L.A. del P. y divor­
ciada de sus primeras nupcias con B.C.,
vendió al señor B.C. la mitad indivisa del solar de
terreno con el edifício y mejoras existentes en el
padrón de referencia.
5) El señor B.C. falleció intestado en M. el día
12 de julio de 1988 y previo a los trámites de
estilo, se declararonúnicosyuniversalesherederos del causante B.C. a sus hermanos naturales
A.R. y L.B.C.
6) El día 10 de febrero de 1994 se suscribió
Boleto de Reserva para posterior venta, del in­
mueble referido, encontrándonos al estudiar la
documentación mencionada, con las siguientes
irregularidades.
a) Al suscribir la promesa de compraventa el
señor B.C., era casado en primeras nupcias con
N.P., entonces debían otorgar la escritura de
compraventa B.C. y N.P., ya que al haberse
disuelto el vínculo matrimonial así como la
sociedad conyugal existente entre los referidos
cónyuges, consideramos que elB.C. del U., cuando
escrituró en cumplimiento de la promesa, debió
hacerlo a favor de ambos ex cónyuges conjunta­
mente, y no sólo a favor de B.C. por el todo, como
ocurrió, ya que el bien estaba en condominio.
b) La señora N.P. era promitente compradora
del bien y nunca se le escrituró a su favor.
Soluciones posibles, luego de disuelta la
sociedad conyugal:
a) Que la promitente compradoraN.P. hubiera
cedido a B.C. los derechos que tenía emergentes
de la promesa de compraventa y que luego el B.C.
del U. escriturara a favor de B.C. solamente.
b)En caso de que la sociedad conyugal de B.C.
y N.P. estuviera integrada por otros bienes,
efectuar la partición de los bienes quedados en
condominio, adjudicándose a uno de los ex-cónyuges los derechos emergentes de la promesa, y
que posteriormente procediera éste ala escritura­
ción.
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 80 (1-6),
168
c) La solución normal y viable hubiera
sido que en la escritura de compraventa de fecha
6 de agosto de 1986 hubieran comparecido ambos
ex cónyuges a efectuar la escrituración y que
luego, uno de ellos vendiera al otro la mitad
indivisa.
Dado que ninguna de las tres soluciones posi­
ble fue la adoptada por el profesional actuante en
esa opotunidad, que B.C. es fallecido y que se
desconoce el domicilio de N.P., como tampoco se
sabe si vive, consideramos que si bien la solución
adoptada no es la que hubiéramos tomado las
consultantes, entendemos que N.P., al efectuar
la venta de la mitad indivisa a su ex cónyuge
B.C., estaba haciendo un acto de dominio, ya que
estaba procediendo como si fuera la titular de la
mitad indivisa. Asimismo, entendemos que esas
escrituras del 6 de agosto de 1986 y 22 de octubre
de 1986, por la proximidad de las fechas, nos
indican que no hubo mala fe por parte del señor
B.C. en cuanto a escriturar el todo a su favor, ya
que inmediatamente después le compra la mitad
indivisa a su ex cónyuge, y en definitiva, todo se
resuelve entre las mismaspersonas involucradas.
Conclusiones:
Por lo dicho anteriormente, creemos que si
bien en la primera escritura debió comparecer
también N.P., como en la segunda es vendedora
de su mitad indivisa, habría allí una ratificación
de la actuación por B.C. convalidando la misma,
por lo que una escritura de ratificación por N.P.
(si estuviera viva y fuera ubicable) no agregaría
nada a esta situación.
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
1.- El informe que se desarrollará, parte de la
base de relato proporcionado porias consultantes
y a ellas se remite, en tanto la consulta como tal
pasa a ser parte de la respuesta que en concepto
de informe se brinda por el presente.
2.- El primer dato técnico que debe mantenerse
en consideración es la caducidad de la inscripción
registrai dela promesa de compraventa y con ella
el fenecimiento del derecho real menor de garantía
instaurado en el art. 15 de la ley 8.733.
La importancia del precedente dato reside en
que de estar vigente la inscripción y, por ende, el
derecho real menor de garantía antes indicado,
en verdad se hubiera producido con la compra­
venta tradición del B. C. del U. a B.C. una cesión
legal del contrato respecto del 50% indiviso de los
derechos enjuego, en razón de lo preceptuado por
el art. 17 de la ley 8.733, cuyo requisito de
operacionalidad es precisamente la vigencia de
la inscripción en tanto el mecanismo de la cesión
legal del contrato es una de las formas de funciona­
miento técnico del derecho real en su función de
garantía; así, se hubiese convertido a B.C. en
dueño del todo y promitente vendedor del 50%
respecto de su ex cónyuge.
3.- Caducada la inscripción y consecuente­
mente el derecho real que ella hizo nacer y
mantenía en vigencia, la solución del caso debe
orientarse en sentidos bien diversos.
4.- Al ser B.C. propietario respecto del total
del bien, la compraventa que celebró en calidad
de adquirente de su propia ex cónyuge non
domino resulta ser una curiosa situación negociai
de venta de cosa ajena y compra de cosa propia,
cuya problemática se resuelve por el régimen de
ésta y por su través como negocio jurídico
inexistente -en opinión personal del suscrito,
minoritaria- o al menos nulo absolutamente, en
opinión doctrinal vernácula mayoritaria, y en
ambas tendencias, por ausencia del elemento
estructural causa. Siendo ello así, la titularidad
del bien se mantuvo en B.C. y se traspasó mortis
causa a sus herederos A.R. y L.B.C.
5.-Y desde la perspectiva de N.P. es en verdad
ella titular de un derecho personal -no garantizado
con derecho real menor alguno, por caducidad de
la inscripción de la promesa originaria- consis­
tente en que el originario promitente vendedor
(L.I.F.P. S.A.) celebre con ella la compraventa
respecto del 50% de los derechos personales que
emergieron con el perfeccionamiento válido déla
promesa de compraventa, derecho personal cuyo
ejercicio puede ser para siempre obstaculizado
mediante la excepción de prescripción extintiva,
si delcaso fuera que transcurrieronmás de veinte
años de su exigibilidad, al conjuro del sistema
prescriptivo uruguayo.
6.- Si ello fuera así, la desprolijidad evidente
de la cadena negociai referida, en la consulta y
que no tiene forma alguna de remedio técnico, no
significará riesgo alguno para actuales adquiren­
tes.
169
CONSULTA
7.- Sobre si la compraventa de lamitadindivisa
que a non domino hizo la ex cónyuge N.P. a B.C.
tiene algún valor semántico en el trabajo de
interpretación jurídica con que debe analizarse
el caso, estima el suscrito que como negocio nulo
(doctrina mayoritaria) o inexistente (posición del
suscrito, inédita en Uruguay pero sostenida en
Corrientes, República Argentina, en ocasión de
las Jornadas Nacionales de Derecho Privado,
organizadas en abril de 1994 por la Universidad
Nacional del Nordeste), no puede ser fuente
referencial hermenéutica, y menos en cuanto no
involucra al originario promitente vendedor
(L.I.F.P. S.A.) cuyas obligaciones eran la contra­
cara de los derechos de N.P. que, obsérvese, son
hoy a su vez los que pueden eventualmente
preocupar a quienes intentan adquirir el bien.
En este sentido es el instituto de la prescrip­
ción extintiva el que coloca el manto tuitivo
aventando los riesgos aunque por el trayecto de
la excepción.
Esc. Arturo Caumont
Informante
Aprobado por unanimidad por la C.D. de la
AEU, Resol. Ns 28.006 de 30 de mayo de 1994. en
este sentido: "1) Si en la promesa de marras
estuviera pactada la cláusula de solidaridad
activa y/o la indivisibilidad, la venta operó válida
y eficaz. 2) Si no hubieran estado pactadas dichas
cláusulas, la Comisión entiende que la 'venta de
la mitad indivisa'que correspondía a la cónyuge
fue pago de lo indebido, y que la'venta de la mitad
indivisa'a su ex cónyuge hace oponible a ésta la
enajenación y clausura de toda eventual preten­
sión a futuras acciones".
3. 1.15. ENTREGA DE LEGADO. ELECCIÓN DE ESCRIBANO. HONORARIOS.
El legatario es el que designa el escribano para autorizar la escritura de entrega
de legado y los gastos y honorarios deben ser abonados por el heredero, salvo que el
testamento determine que esa carga sea del legatario.
CONSULTA
Debe otorgarse una escritura de entrega de
legado y surgen las siguientes dudas:
b)¿Quiénestáobligadoaabonarloshonorarios
y gastos de la escritura?
derecho de propiedad y los gastos y honorario s los
debe pagar el heredero, pues según el art. 905 del
Código Civil, el legado es un gravamen que el
testador impone al heredero y según el art. 939
del mismo Código: Los gastos necesarios para la
entrega de la cosa legada se mirarán como una
parte del mismo legado, siendo la escritura uno
de dichos gastos.
En mi opinión al Escribano lo designa el
legatario, pues es a su favor que se titula el
Se aclara que se trata de un legado de especie
cierta y determinada (un bien inmueble).
a) Quién designa al Escribano para autorizar
la escritura, ¿el heredero o el legatario?
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
La Comisión de Derecho Civil, integrada por
los Eses. Alvaro Mastroiani, Enrique Arezo,
Wladimiro Hurvich, Jacqueline Parnás, Raúl
Anido, Jorge Machado, Adriana Goldberg, Roque
Molla y Ana Olano, comparte la opinión de la
consultante. Respecto a gastos, se advierte que
pueden ser de cargo del legatario si así lo previo
el testamento.
Aprobado por unanimidad por la C.D. de la
AEU, Resol. Ns 28.007 de 30 de mayo de 1994.