Cristhian Inacua Tzontecomani, Subdirector

Cristhian Inacua Tzontecomani,
Subdirector Jurídico, TMSourcing
La aparición de la hipoteca en las operaciones diarias de las personas ha crecido desde mediados del
pasado siglo XX, la cual demostró un crecimiento considerable en las prácticas financieras. Este crecimiento ha sido
doble desde una manera cuantitativa y cualitativa; entendiendo a la primera con el crecimiento estadístico en el
número de hipotecas otorgadas para el aseguramiento de capitales; y a la segunda con la aparición de una nueva
tipología hipotecaria.
Es importante reconocer y puntualizar que el endeudamiento a través de la hipoteca ha crecido de una
manera gradual, pero también se ha fortalecido de igual manera el derecho real que lo garantiza. Esto es, en gran
medida a su fundamentación jurídica de sus propios principios inspiradores y por consiguiente, a una capacidad de
adaptación a las continuas alteraciones y exigencias del mercado inmobiliario y crediticio, resultando como tal el
cumplimiento de la verdadera exigencia de garantía y seguridad que demanda la sociedad.
Aunado a lo anterior, el crecimiento cualitativo se debe a diversos factores que derivan de los créditos u
obligaciones aseguradas, de igual manera a las nuevas modalidades demandadas de los propios préstamos y
créditos concedidos por las entidades financieras, dando como resultado las reformas a su regulación, así como el
nacimiento de nuevos tipos de hipotecas como lo es, la Hipoteca inversa.
El término de hipoteca inversa proviene del derecho anglosajón, del concepto Reverse mortage que al
traducirse literalmente significa hipoteca delantera o avanzada.
La hipoteca inversa surge de una necesidad social principalmente en personas cuyas características
principales es su edad avanzada, cuya problemática identificada es el no contar con recursos suficientes para
satisfacer ciertas necesidades primordiales durante sus últimos años de vida.
Esta hipoteca permite que el propietario de un bien inmueble destinado a su casa habitación realice
disposiciones periódicas, o en su caso, pueda ser de una sola vez hasta un importe máximo, el cual es determinado
por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución del préstamo, o en su caso crédito
hipotecario. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el acreditado deja de disponer de la renta, para la cual la deuda
sigue generando intereses, la recuperación por parte de la entidad de crédito de lo dispuesto más sus accesorios
se produce al fallecimiento del acreditado, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución
En esta hipoteca inversa, el acreedor otorga ciertas cantidades de dinero al acreditado, reduciendo el valor
líquido del bien inmueble, es decir, el acreedor proporciona cantidades de dinero que van reduciendo el valor
líquido del bien inmueble a medida que se acumulan con los intereses y demás accesorios. Este tipo de Hipoteca es
lo contrario de la hipoteca tradicional, en donde se obtiene un capital inicial y que en la medida en que se vaya
amortizando el crédito el bien inmueble irá aumentando su valor.
Su importancia, se encuentra en que no es necesario acreditar la solvencia del acreditado ni justificarla, ya
que la única garantía es el valor de la venta voluntaria o forzosa del bien inmueble, esto es, que a partir de una
edad determinada se otorga el crédito que por lo regular es en edad avanzada, cuyo crédito no vence en general
hasta el fallecimiento de la persona acreditada, en la cual llegara la decisión de los mismos herederos en decidir en
primer término de optar por el pago, o en un segundo término por la venta del bien inmueble para efectuar el
pago de la deuda contraída, a falta de herederos o por omisión de los mismos, el acreedor procederá a la venta
forzosa del bien inmueble.

Las principales características de este tipo de Hipoteca son las siguientes:

Es un producto financiero novedoso.
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Dirigido solo a personas físicas.
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Es de previsión de toda persona en una determinada edad.
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Se constituye sobre una propiedad destinada a uso exclusivo de habitación del acreditado.
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No es exigible la solvencia del acreditado.
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Se otorga un préstamo o crédito.
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Se transforman los activos patrimoniales en rentas.
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Se recibe una renta periódica o única.
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No se renuncia a la propiedad del bien inmueble.
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Es exigible el pago hasta al fallecimiento del acreditado, es decir no es exigible el pago del crédito antes
del fallecimiento.
Para que se dé un préstamo o crédito garantizado mediante la hipoteca inversa, se requerirá lo siguiente:
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El solicitante deberá ser persona física de edad avanzada (por lo general igual o superior a los 60 años) o
en su caso tener una dependencia severa o gran dependencia.
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Que el solicitante acredite la propiedad de un bien inmueble destinado a su casa habitación.
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Se solicite el importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas.
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Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos
establecidos.
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La utilización de estas hipotecas solo podrán ser concedidas por la entidades de crédito autorizadas.
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Permite que se puedan señalar posibles beneficiarios.
COMENTARIOS FINALES
Uno. Como se comento a lo largo de este trabajo este tipo de hipoteca puede ser un
vehículo muy útil para la sociedad en la actualidad, principalmente en un sector que
son aquellas personas que no obtienen una remuneración o recursos líquidos de una
manera periódica, pero que cuentan con bienes inmuebles que es su activo.
Dos. La hipoteca inversa puede entenderse como el medio idóneo por medio de la cual, toda persona propietaria
de alguna vivienda puede transformar en valor líquido de la misma en dinero efectivo. Esto es, el acreditado
percibe del acreedor cierta cantidad de dinero durante un plazo que puede ser de una manera periódica o en un
solo pago, asegurando al acreedor la devolución de lo prestado contra el valor que en su momento arroje el
inmueble en que proceda la devolución de lo estipulado en el crédito más sus accesorios.
Tres. El desarrollo e incremento de un mercado de hipotecas inversas ofrece en la actualidad un gran potencial de
beneficios económicos y sociales. Permitir a la sociedad el disfrute en su vida del ahorro acumulado en la vivienda
puede aumentar la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, resultando
consigo un efecto de bienestar personal y social.
Cuatro. Este tipo de hipoteca puede ser un instrumento adecuado, enfocado a movilizar patrimonios inmobiliarios
de personas que por su situación de edad, dependencia o insuficiencia de ingresos se hallan imposibilitados para
obtener recursos por otros instrumentos financieros.
Cinco. De conformidad a la realidad que hoy existe en México, es conveniente e importante su debida legislación
en nuestro país y su implementación en las nuevas prácticas financieras y crediticias, así como ya lo han empezado
a realizar diversos países.
Biografía
Lic. Cristhian Fdo. Inacua Tzontecomani.
En 2001 inició sus estudios profesionales en la Facultad de Derecho de la UNAM, donde obtuvo su título de
licenciado, con la defensa de la tesis La función notarial en la praxis de la voluntad anticipada en el Distrito Federal.
Su desarrollo profesional le ha permitido adquirir conocimientos en materia notarial, registral, corporativa,
judicial y financiera.