Gran Vía de Madrid

Gran Vía de Madrid
-Valor actual de expropiación-
1
Gran Vía de Madrid
-Valor actual de expropiación-
INTRODUCCIÓN
El 4 de abril de 1910, el Rey Alfonso XIII firmaba el acta de inauguración de las obras de demolición de los inmuebles afectados por
el “Proyecto de Reforma y prolongación de la calle Preciados, y
enlace de la Plaza del Callao con la calle de Alcalá”. Es así como
se denominó el proyecto de lo que, a partir de 1982, conoceríamos
como la Gran Vía. Las obras comenzaron en esa misma jornada,
tras el acto simbólico en el que Alfonso XIII iniciaba la demolición
de la casa del párroco, anexa a la iglesia de San José.
Esta actuación urbanística sin precedentes nació no carente de
polémica. De hecho, su desarrollo sufriría un sinfín de incidencias
hasta que en 1935 se dieron por concluidas las obras de urbanización. Hoy se ha convertido en la calle más emblemática de la capital, totalmente integrada en la estructura urbana y en la memoria
colectiva de los madrileños.
Hay que reconocer la trascendencia y el valor de esta actuación en
su momento histórico, sobre todo teniendo en cuenta el contexto
social y económico de la época, así como la capacidad tecnológica
de la España de principios del siglo XX. Sería muy complejo repetir
un proyecto de cirugía urbana de tal envergadura, tanto por el
coste económico como por las implicaciones sociales y culturales
que conllevaría.
La valoración de una actuación urbanística como la de la Gran
Vía requiere analizar previamente ciertos aspectos, como son: la
estructura urbana y social preexistente del área ordenada y su
entorno, la determinación de los bienes y derechos afectados, los
hitos temporales y las distintas etapas en las que se ejecutó. También es necesario estudiar la equivalencia del marco legislativo
que posibilitó la actuación en relación con la legislación actual, a
fin de determinar los bienes y derechos perjudicados objeto de su
valoración actual. Hagamos un poco de historia.
2
3
Gran Vía de Madrid
-Valor actual de expropiación-
Contexto histórico
La Gran Vía se concibe en épocas de cambio, se pasa del antiguo
sistema monetario, basado en el maravedí y el real a la peseta,
aparece la primera república y llegan nuevas influencias y tecnologías. Es el caso de la electrificación urbana, que posibilita
la creación de la primera línea de metro y la instalación de los
primeros ascensores, que hacen viable la construcción en altura.
También llegan las “nuevas tecnologías”, con aplicaciones como la
cinematografía, que implicará la construcción de nuevos espacios.
Es, además, un periodo en el que se hace patente el problema de
la movilidad urbana: con una población aún escasa para lo que
estaba por llegar, y con unas dimensiones cada vez mayores, el
desplazamiento en Madrid era una cuestión que empezaba a cobrar una gran relevancia.
Atocha y Príncipe Pío. Hemos de pensar en un Madrid con un crecimiento poblacional excepcional, se pasa de 270.000 habitantes
en 1860, a 360.000 en 1874, y 540.000 habitantes en 1900. A ello
hay que sumar que el modelo radial de ciudad, con centro en la
Puerta del Sol, iba perdiendo protagonismo frente al barrio de
Salamanca, un nuevo ensanche por el que apostaba la burguesía
de la época.
El proyecto se fragua a mediados del siglo XIX, durante el reinado
de Isabel II. En esos años se comienza a observar una práctica por
entonces poco común: la especulación del suelo. Son numerosos
los proyectos urbanísticos que empiezan a ver la luz, como son la
conexión de Atocha con la carretera de Valencia, la prolongación
del Paseo del Prado, la reforma de todo el entorno de la Puerta
del Sol, la creación de una calle que unirá Sol con Santo Domingo,
las Estaciones de Atocha y Príncipe Pío, entre muchos otros. Casi
todas las propuestas eran formuladas por representantes de empresas extranjeras. Entre las actuaciones más importantes cabe
destacar el plan de ensanche de Madrid (Plan Castro) y el trazado
de la Gran Vía.
A principios del siglo XX, Madrid era una ciudad que, a pesar de
disponer de la capitalidad, sólo tenía una población de 540.109
habitantes. Su estructura estaba dominada por el antiguo núcleo
urbano de la ciudad de los Austrias, que limitaba al oeste por el río
Manzanares y al este con el gran eje de la Castellana-Recoletos.
Los edificios eran de una gran sencillez y humildad, ubicados en
calles de escasa anchura y que formaban una estructura urbana
escasamente jerarquizada.
Las condiciones medioambientales de aquel hábitat habían calado hondo en intelectuales y arquitectos, que propugnaron modelos urbanos en los que primaba el ideal higienista. Al amparo de
aquellos planteamientos surgieron el Plan Cerdá, en Barcelona, y
el Plan Castro, en Madrid. Éste último daría lugar a la corona del
ensanche madrileño.
La ciudad requería de actuaciones que permitieran el desarrollo
de una sociedad cambiante, como la remodelación de la Puerta
del Sol y la reestructuración y ampliación del sistema ferroviario,
con la construcción de las dos grandes estaciones de ferrocarril:
4
5
Gran Vía de Madrid
-Valor actual de expropiación-
EL PROYECTO DE LA GRAN VÍA
En este contexto nace la idea de comunicar la calle de Alcalá con
la que posteriormente sería la Plaza de España, a través de la conexión y ampliación de diversas vías y plazoletas que requirieron
ingentes obras de demolición y modificación del viario urbano.
El primer proyecto de la Gran Vía fue redactado por el arquitecto
Carlos Velasco Peinado en 1886, aunque se descartó por los grandes costes que suponía. Posteriormente, los arquitectos municipales José López Sallaberry y Francisco Andrés Octavio recogieron el
testigo y el plan fue aprobado en 1898:
Planos del proyecto de la Gran Vía elaborado por José López Sallaberry y Francisco Andrés Octavio
“Desde la calle de Leganitos se propone la apertura de una
calle, en línea recta, con un ancho de 20 metros. Esta calle
desemboca en la plaza del Callao, que adquiere en el proyecto las proporciones de una verdadera plaza. Desde este
punto hasta la Red de San Luis se proyecta un paseo de 35
metros de ancho, y esta última plaza se une con la calle de
Alcalá por medio de otra vía que tiene como la primera, un
ancho de 20 metros.
Sanea la zona que atraviesa, puesto que desaparecen la
travesía del Desengaño y calles de los Leones, San Jacinto,
Perro, Peralta, Altamira, Ceres, Garduña, Parada, Rosal, San Cipriano, Eguiluz, Santa Margarita y travesía del
Conservatorio, calles inmundas que no conoce de seguro la
mayoría de los madrileños, a pesar de encontrarse casi en
el centro de la población.(Memoria del proyecto de reforma de la prolongación de la Calle Preciados y enlace con la
Plaza de Callao con la Calle Alcalá.)
El proyecto fue diseñado en tres fases:
- Fase I, desde la calle de Alcalá hasta la Red de San Luis.
- Fase II, desde la Red de San Luis a la Plaza de Callao.
- Fase III, desde la Plaza de Callao hasta la Plaza de España.
La idea originaria planteaba que las obras se ejecutaran en el orden inverso al que se había diseñado, pero finalmente se comenzó
por la Fase I.
Junto con el proyecto, se presentó un inventario con los terrenos
y edificios que se verían afectados por el nuevo vial. El nuevo trazado tendría que reconvertir 358 fincas, de las que 315 albergaban
viviendas y 43 eran solares sin construir. En total las obras dieron
forma a 141.510 m2 de superficie de terreno, e hicieron desaparecer 15 calles, a la vez que se reformaron otras 35.
Sobre los edificios, hay documentación que describe cómo eran las
construcciones de la época. Se trataba de casas de vecinos de tres,
cuatro y cinco plantas, ubicados en calles estrechas y organizadas
en torno a patios con ventilación al interior. Habitualmente, estos
edificios disponían de un sótano para los trasteros y almacenes de
las tiendas de la planta baja. En muchos casos, los locales tenían
espacio suficiente para un taller, e incluso los comerciantes o sus
empleados residían en la trastienda. También existían porterías,
éstas se ubicaban en espacios residuales de los edificios.
Plano del proyecto de la Gran Vía en superposición al plano catastral de 1870.
6
7
Gran Vía de Madrid
-Valor actual de expropiación-
1. Fase I o Avenida B - Calle del Conde de Peñalver
Los trabajos comenzaron el 4 de abril de 1910 y finalizaron en
1917. La primera fase requería el derribo de siete manzanas,
desde la calle de Alcalá hasta la Red de San Luis, entre las calles
de Caballero de Gracia y de la Reina, y así quedó reflejado en el
artículo primero del pliego de condiciones.
En los planos siguientes aparece los cambios introducidos por el
proyecto sobre la trama urbana existente con la delimitación de
las manzanas afectadas.
Plano de 1870 donde se puede ver el viario inicial y las reducidas dimensiones
de los patios interiores
El plano del proyecto superpuesto en el plano parcelario de 1870,
indica el estado en que se encontraban las edificaciones y calles
de la zona.
También hay que señalar que el proyecto requería además de
instrumentos legales, ya que la mayoría de los terrenos que
ocupaban el trazado de la Gran Vía estaban edificados y había
que expropiar un gran número de viviendas. En 1879 se aprobó
la Ley de Expropiación Forzosa que posibilitó la posterior Ley de
Saneamiento, Reforma y Ensanche Interior de Poblaciones de 1895,
y que calificó de “utilidad pública” las obras del nuevo ensanche.
Con esta ley, se consiguió expropiar las zonas de los inmuebles,
más allá de los 20 metros de fondo que fijaba la normativa anterior.
La Ley de Expropiación Forzosa dio origen a dos preceptos que
hoy siguen vigentes, como son la Declaración de Utilidad Pública
y la necesidad de fijar un Justo Precio, con el objetivo de que
no se perjudicara económicamente a los propietarios. Asimismo,
la normativa fijaba que los bienes debían tener un precio que
se ajustara al valor del mercado, tal y como se contempla en la
vigente actual Ley de Expropiación Forzosa de 1954.
Una vez que se creó el marco legal para promover grandes obras
públicas, los responsables del proyecto pudieron concretar y definir
el diseño de la Gran Vía, así como indicar qué áreas y edificios se
verían afectados por las obras. La actuación se financió con la
venta de los solares resultantes y para que fuera viable se dotó a
los distintos tramos de una edificabilidad superior a la superficie
construida inicialmente.
8
Plano de la Fase I
Manzanas afectadas
9
Gran Vía de Madrid
-Valor actual de expropiación-
2. Fase II o “Bulevard” / Avenida de Pi y Margall
3. Fase III, Avenida A o de Eduardo Dato
En septiembre de 1917, una vez finalizadas las obras de la primera
fase, se comenzó a urbanizar la segunda. Un año antes, ya se
habían demolido 35 edificios de los 254 que era necesario derribar
para acometer el siguiente tramo.
La fase tres, que debía ser la primera en ejecutarse, no se acometió
hasta el 16 de febrero de 1925 y se terminó cuatro años después.
No obstante, no fue entregada hasta el 22 de septiembre de 1932
e incluso algunos edificios no se concluyeron hasta después de la
Guerra Civil.
En este punto, el proyecto contemplaba una vía con un ancho de
35 metros y una longitud de 408,60 metros. Por su parte, la Plaza
de Callao también sería reformada y ampliada (48 metros de ancho
por 105 de largo).
Desaparecieron las vías de San Jacinto, Travesía del Desengaño y
Jacometrezo, mientras que otras fueron modificadas, como fue el
caso de Desengaño, Mesonero Romanos, Chinchilla, Abadas, Tres
Cruces, Salud, Carmen o Valverde, entre otras.
Asimismo, la remodelación dio lugar a doce manzanas nuevas donde
se levantaron edificios de gran altura y de carácter monumental,
mientras que las vías adyacentes se caracterizaban por inmuebles
más sencillos.
Para desarrollar el último tramo de la Gran Vía fue necesario
hacer frente a varias complicaciones. Además de ser la fase más
compleja de ejecutar por el número de edificios que hubo que
demoler, los vecinos interpusieron numerosas reclamaciones
a las expropiaciones que llevó a cabo el ayuntamiento. Esas
complicaciones surgieron por la decisión de ampliar el ancho de
vía previsto. Finalmente, se indultó a edificios como el Palacio
de la Prensa, construido anticipadamente sin someterse a la
alineación prevista y que motivó el desplazamiento hacia el sur
del trazado del tercer tramo, por lo que esa modificación sólo se
ejecutó en la zona sur y conllevó la demolición de la Casa Profesa
de la Compañía de Jesús. En total desaparecieron diez calles, se
reformaron nueve vías y tres plazas. El resultado fue que por fin la
calle de Alcalá y la Plaza de España estaban conectadas.
El nombre elegido para la calle que unía la Red de San Luis y la
Plaza de Callao fue Bulevard, aunque en 1918, el ayuntamiento lo
cambió por Avenida de Francisco Pi y Margall. El segundo tramo se
inauguró en 1921.
Plano de la Fase III
Plano de la Fase II
Manzanas afectadas
Manzanas afectadas
10
11
Gran Vía de Madrid
-Valor actual de expropiación-
EL COSTE ACTUAL DE LA GRAN VIA
Al no disponer de datos exactos sobre superficies construidas ni
número de viviendas existentes en el momento en que comenzó
a diseñarse el proyecto, planteamos un cálculo aproximado y una
serie de supuestos que nos pueden dar unos valores aproximados
de lo que supuso el proyecto.
Sabemos que los terrenos estaban ocupados por edificios de 3, 4,
5 o más plantas, y algunos terrenos se encontraban vacíos. Por los
datos con que sí contamos, sabemos que la distribución de edificios
por número de plantas es el siguiente: 56 edificios de 3 plantas, 110
edificios de 4 plantas y 113 edificios de 5 o más plantas. De estos
inmuebles, el 29% se encontraba en buen estado de conservación,
el 55% en estado medio o regular y el 16 % mal conservados.
Las edificaciones requerirían un conjunto de patios de ventilación
que deberían deducirse de la superficie de cada planta, como
simplificación supondremos que en los edificios de tres plantas
habría un 10% de su superficie destinada a patios, en los edificios
de cuatro plantas un 15 % y en los de cinco o más plantas un 20%.
Tendríamos, por tanto, una superficie total construida de 348.000
m2 aproximadamente (plano parcelario de 1870).
Por otro lado, si analizamos las zonas contiguas a la Gran Vía donde
aún existen edificios coetáneos con la actuación urbanística,
encontraríamos viviendas que oscilan desde 40 m2 a 250 m2 y
superiores, aunque la mayoría estaría entre los 110 y 150 m2. Los
inmuebles de superficies menores corresponden a subdivisiones
posteriores. Según esto, el número de viviendas pudo oscilar
de 1.900 a 2.600 unidades. Las plantas bajas de los edificios se
destinarían a tiendas, almacenes y trastiendas, viviendas de los
propietarios de los locales, portales, patios, porterías, etc.
En base a este modelo, las superficies residenciales serían en torno
a 283.000 m2 y a otros usos se destinarían 65.000 m2.
No contamos con datos de carácter más generalista como superficies
construidas o número de viviendas, talleres, comercios, etc., tampoco
tenemos información sobre el estado de arrendamiento de los inmuebles.
Disponemos de un buen ejemplo del tipo de residentes de la zona
y que puede ser extrapolable a esa área. Nos referimos a los
inmuebles números 4 y 6 de la desaparecida calle Horno de la Mata.
Aquí residían 201 personas de las cuales el 42% serían asalariados,
posiblemente albañiles en su mayoría. Su jornal oscilaba entre 2
y 3 pesetas diarias. Había otros con rentas diarias de entre 3,9
pesetas y un duro, que es lo que cobraba un pintor y un estuquista
respectivamente. Otro colectivo relevante eran los “industriales” un
12
colectivo con rentas sensiblemente superiores. De ellos se conocen
las contribuciones urbanas que pagaban, unas 10 pesetas al año.
En el caso del zapatero, esa anualidad subía hasta las 12 pesetas,
bordadores 67, sombrerería 63, libreros 79 pesetas y el que más
pagaba era la fábrica de pan, con una contribución de 584 pesetas.
(La Gran Vía, Historia de una Calle, Autor José Corral, Ed Silex).
Se puede comprobar, por tanto, que en la zona de la Red de San
Luis, Alcalá y Callao vivían asalariados y artesanos con un nivel
adquisitivo medio-bajo, aunque también había empleados de la
administración.
Según los datos conocidos, el 32,2% de las viviendas estaban
alquiladas. Este modelo de estructura social nos da la pauta para
el análisis de rentas que pudieran darse en la actualidad si aquellos
inmuebles siguieran existiendo.
El proyecto determinaba la necesidad de realojar a los residentes
en viviendas alternativas, hecho que se realizó parcialmente en
nuevas edificaciones en la periferia. Tal vez sea este uno de los
aspectos peor resueltos por la cantidad de reclamaciones que
motivó.
¿Se podría acometer un proyecto de esta envergadura en la
actualidad? ¿Qué problemas plantearía? ¿Qué coste de expropiación
tendría la operación urbanística de la Gran Vía?
Según la Ley de Expropiación Forzosa de 1954 (reglamento de 26
de abril de 1957) y la Ley de Suelo 2/2008 de 20 de agosto, nadie
puede ser privado de su patrimonio si no es por causa de interés
público o interés social y sin la correspondiente indemnización del
justiprecio equivalente al valor de los bienes expropiados.
La valoración de las edificaciones objeto de expropiación
debe realizarse según un doble cálculo, adoptándose como
valor resultante el mayor de los valores obtenidos por los dos
procedimientos siguientes:
a) Valoración conjunta de suelo y edificaciones por el método
de comparación.
b)Valoración del terreno resultante de la actuación
urbanística sin consideración alguna de las edificaciones
preexistentes, calculado por el método residual estático.
Así pues nos encontramos con procedimientos de valoración
perfectamente definidos. Los métodos de valoración quedan
expuestos en la OM ECO/805/2003.
13
Gran Vía de Madrid
-Valor actual de expropiación-
Si en la actualidad se llevara a cabo la valoración de aquellos
inmuebles habría que contemplar los siguientes aspectos:
1.- El coste de adquisición por vía de expropiación de las
edificaciones.
2.- El coste de demolición y de urbanización.
3.- Los gastos del proyecto de urbanización, la tramitación
de los expedientes de expropiación, y otros gastos de
gestión.
Al igual que se hizo entonces, una actuación urbanística de tal
dimensión material y económica habría que acometerla en tres
fases. Las expropiaciones se producirían en diferentes periodos,
de manera secuencial, por tanto las inversiones y adquisiciones de
los edificios se harían en las distintas fases por la propia dinámica
del mercado inmobiliario y por la ejecución de las obras de
urbanización.
El desarrollo por tramos supone incluir el efecto que el tiempo
produce en el valor de todo tipo de bienes, ya que cualquier
expropiación se hace como pieza separada y referida siempre
al momento en el que el acuerdo de necesidad de ocupación
alcanza el carácter de firme por vía administrativa. Por tanto, se
determinará el valor de las expropiaciones en cada fase.
La distribución de las superficies construidas por fases se ha
determinado según el plano general de expropiaciones del proyecto
de 1904 y el modelo de edificaciones definido previamente.
El resultado del análisis en cuanto a la distribución de superficies
por usos y fases, y valores unitarios de mercado, es el siguiente:
Usos
Residencial
Comercial
Totales
Superficies en m2
V. Mercado
Total
Fase I
Fase II
Fase III
(€/m2)
288.576
86.573 115.430
86.573
3.300
59.924
17.977
23.969
17.977
3.255
348.500 104.550 139.400 104.550
Se adopta un coste de demolición de 150 €/ m2 de media y un
coste de urbanización sobre superficie bruta de suelo (141.510 m2)
de 75 €/m2, incluidos los gastos de proyectos y gestión como media
de la actuaciones urbanísticas que se están desarrollando en la
actualidad en Madrid.
El escenario temporal se muestra en el gráfico siguiente:
ANUALIDAD
Descripción de los Cálculos
a) Valoración conjunta del suelo y de las edificaciones
preexistentes:
Para determinar el valor de mercado por el método de comparación,
es necesario multiplicar el valor unitario de mercado por la
superficie edificada. Hay que definir por tanto el tipo de edificación,
las superficies y usos, y el valor medio de mercado. La primera
cuestión ya ha quedado analizada anteriormente y en relación con
la determinación del valor unitario de mercado, se ha realizado un
estudio de mercado de viviendas y locales en las zonas contiguas a la
Gran Vía en las que aún existen edificios coetáneos con la actuación
urbanística. El análisis se ha extendido también a otros barrios de
trazado antiguo que han permanecido sin grandes cambios desde
finales del siglo XIX y principios del XX. Se ha obtenido una muestra
de 40 viviendas y 22 locales comerciales. La muestra analizada es
suficientemente amplia y representativa para determinar el valor
de mercado del uso residencial y comercial, entendiendo que no
procede contemplar en el valor por comparación las plusvalías de
la actuación urbanística, según dispone la vigente Ley de Suelo. Por
este motivo, las muestras analizadas no participan de la influencia
de la Gran Vía y se ha elegido su ubicación en viales secundarios,
similares a los que existían antes del inicio del proyecto.
14
FASE I
FASE II
FASE III
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
EXPROPIACIONES
DEMOLICIONES
URBANIZACIÓN
Las superficies objeto de expropiación queda distribuida en
104.550 m2 en la Fase I, 139.400 m2 en la Fase II, y 104.550 m2 en la
Fase III. La distribución anual de dichas superficies se ha realizado
linealmente. De igual forma, la urbanización de los terrenos se
realizaría con las siguientes superficies: 49.493 m2 en la Fase I;
56.564 m2 en la Fase II y los restantes 35.352 m2 hasta alcanzar la
totalidad del ámbito, se ejecutarían en la Fase III.
La actualización de costes se determina aplicando un tipo de
actualización variable partiendo de una prima de riesgo de
1,5% para el primer ejercicio que se incrementa anualmente en
un 0,25% como incremento de prima de riesgo por el efecto de
la incertidumbre que acarrearía la dilatada temporalidad de la
actuación. No obstante, como el promotor de la actuación es la
Administración, el riesgo de impago no existiría, así que solo se
contempla la incertidumbre de las posibles demoras en los pagos
de las indemnizaciones. Ante esto, se partirá de las rentabilidades
de las letras bonos y obligaciones del estado para cada uno de
los periodos. En aquellos periodos en los que no existe tal tipo
de inversiones, se ha interpolado las rentabilidades conocidas. De
todo ello resulta un tipo de actualización que varía desde 3,451 %
hasta el 11,92% de la última anualidad.
15
Gran Vía de Madrid
-Valor actual de expropiación-
Conforme a lo anteriormente descrito, se obtiene un coste
total de la actuación que asciende a 619,1 millones de Euros
y que superarían 103.000 millones de las antiguas pesetas. De
esta cantidad correspondería exclusivamente al importe de las
expropiaciones 592,6 millones de Euros.
horizontales que se han realizado. Las fichas catastrales, además
de facilitar la superficie de cada elemento o edificio, expresa el
uso de cada unidad, por tanto se dispone de datos ciertos de cada
uno de los edificios que se construyeron a partir de la urbanización
de la Gran Vía.
b) Valor de los terrenos resultantes según el desarrollo
urbanístico de la Gran Vía.
Por similitud de cálculo con la estrategia de valoración de las
edificaciones preexistentes desarrolladas en el apartado A, se
determinarán las superficies para cada una de las fases en que se
ejecutó el proyecto.
Para conocer el valor de mercado actual de los terrenos
resultantes de la actuación urbanística, es necesario calcular
el aprovechamiento y los usos contemplados por la normativa
urbanística. Dado que la ordenanza fue aprobada con el desarrollo
del proyecto que fijó las condiciones para la construcción de los
edificios existentes, la valoración de los terrenos han de contemplar
el aprovechamiento materializado y que está consolidado mediante
sucesivos planeamientos urbanísticos.
En primer lugar, ha de determinarse la superficie de los terrenos
resultantes y sus condiciones de aprovechamiento. Según el PGOUM
de 1997, vigente en la actualidad, los terrenos que fueron afectados
por la actuación urbanística de la Gran Vía, están clasificados como
urbanos y calificados con la Norma Zonal NZ-1 grado 5º, Nivel D,
Protección del Patrimonio Histórico. Los terrenos analizados son
parcelas ocupadas por edificios que constituyen una singularidad
en la trama urbana, bien por sus valores histórico-artísticos, bien
por sus características constructivas, de catálogo o de uso. Las
condiciones de edificabilidad fijan cómo debe ser la construcción
posterior, tanto sobre, como bajo rasante. En el caso de sustitución
de los edificios, la posición será la inicial, sin estar obligada su
reconstrucción. El uso cualificado es el residencial. Entre los
usos alternativos, complementarios y asociados se contemplan:
dotacional, terciario (comercial y oficinas) y hospedaje.
La norma permite todo tipo de obras en los edificios, incluso
su demolición siempre que no se encuentren catalogados. Se
permite la modificación de usos según las siguientes categorías:
Transformación de usos implantados con autorizaciones obtenidas
según licencias o planeamientos urbanísticos anteriores, siempre
que no supongan el incremento del número de viviendas u
ocupación; Intensificación, la norma zonal potencia la permanencia
de la edificación y de los usos implantados en edificaciones de
nueva planta. Los cambios sobre los usos existentes requieren la
realización de un Plan Especial.
Debido a que no hay un índice de edificabilidad que se pueda
aplicar a las parcelas resultantes, se opta por la medición de
los edificios ya existentes, (esta edificabilidad está determinada
desde la aprobación de la ordenanza en los momentos iniciales
de la actuación urbanística), para lo cual, se recurre a las fichas
catastrales de cada edificio o unidad resultante de las divisiones
16
El resultado de las mediciones realizadas se expresa en el siguiente
cuadro:
Residencial
Terciarios
Otros
Garajes (m2)
Total por fases
Total
SUPERFICIES en m2
Vivienda
11.629
34.767
Comercial
21.717
47.084
Almacenes
11.780
14.473
Oficinas
58.079
118.678
Hotelero
19.413
38.929
Espectáculos
16.905
12.173
1.828
15.221
139.523
266.104
642.666 m2
40.991
22.041
11.561
92.667
49.190
20.589
7.728
237.039
A partir de las superficies construidas y de los usos urbanísticos
establecidos o alternativos, se determina el Valor de Mercado de los
terrenos por el método residual estático. Como en el caso anterior,
se analizará el valor de los terrenos en cada fase. A partir de aquí,
se determinará el Valor Actual de los mismos por aplicación del
tipo de descuento adoptado para el cálculo del valor conjunto de
suelo y edificaciones.
La aplicación del método residual estático requiere definir los
parámetros que intervienen en su formulación. A continuación se
expresan:
• Formulación •
VS = VM x (1-b) - ∑Ci, donde:
VS es el Valor del Suelo a determinar.
VM es el Valor de Mercado de las edificaciones que posibilitaran
el mayor valor en aplicación del principio de mayor y mejor uso.
b es el beneficio del promotor expresado en tanto por uno y que
queda definido en la EHA/3011/2007. Para el uso residencial queda
fijado en 18%.
17
Gran Vía de Madrid
-Valor actual de expropiación-
∑Ci es el sumatorio de costes, entre ellos se encuentran el Coste
de Construcción y los gastos asociados a la construcción, los gastos
del promotor, costes de comercialización y otros.
La aplicación de la formula requiere la determinación del valor de
mercado de las edificaciones existentes, para ello se ha realizado
un estudio de mercado de los usos implantados en la Gran Vía.
Valores de Mercado en €/ m2
Usos
FASE I FASE II FASE III C. Const.
Residencial
Vivienda
4.738
4.738
4.738
1.000
Terciarios
Comercial
6.803 15.700
8.736
300
Almacenes
3.402
7.850
4.368
250
Oficinas
4.000
6.000
5.000
1.200
Hotelero
4.738
4.738
4.738
1.500
Otros
Espectáculos
4.738
4.738
4.738
1.000
Garajes (plazas)
77.500 77.500 77.500
400
actuación urbanística de la Gran Vía.
El valor así calculado resulta significativamente más elevado que el
obtenido en la valoración conjunta de los terrenos y edificaciones
preexistentes, bajo el supuesto de que la actuación urbanística se
ejecutara justo 100 años después de su construcción.
Con los cálculos realizados se habrían obtenido los solares, ya
urbanizados, de los edificios que conocemos, quedaría pendiente
ejecutar la edificación cuyo coste no es objeto de este análisis.
Nota: los valores de los garajes están referidos al precio por plaza.
El resultado del estudio de mercado manifiesta que el interés
comercial de la Gran Vía varía en cada una de las fases, de forma
que la segunda es la más cara y la tercera la más barata. Ello se debe
a que ese tramo discurre entre dos plazas de gran interés como son
la de Callao y la Red de San Luís, y además tiene topografía casi en
horizontal, lo que potencia el tránsito peatonal y la proliferación
de comercios.
Según lo anterior, el Valor de Mercado de los edificios existentes
no sería inferior a 3.950 Millones de Euros, o 325.000 Millones de
pesetas según las estimaciones actuales.
También se tiene en consideración que parte importante de los
almacenes son superficies en planta sótano, vinculada a los locales
comerciales, por ello hay diferencia de valor unitario según
los tramos. También se ha contemplado que gran parte del uso
residencial ha sido aprovechado por los hoteles, aunque ello no
implica que haya un cambio en la calificación del uso de ese suelo.
Asimismo, el valor del suelo se incrementa por la escasa oferta de
locales comerciales, además de la reducidísima dotación de plazas
de aparcamiento.
Una vez determinados los valores de cada fase, se obtiene su valor
actual aplicando el mismo tipo de actualización definido para la
determinación del valor actual de las edificaciones.
El resultado del cálculo asciende a VS=1.100 Millones de Euros,
que supone un importe próximo a 183.000 Millones de las antiguas
pesetas. Este sería, en definitiva, el coste de las expropiaciones,
las demoliciones y la urbanización necesarios para reproducir la
18
19
Gran Vía de Madrid
-Valor actual de expropiación-
conclusión
La operación urbanística de la Gran Vía supuso una ruptura con el
trazado viario de la época, dando lugar a la vía más emblemática de
la ciudad. Convertida en una de las principales calles comerciales
de Madrid, en el momento de su construcción atrajo el interés de
muchas compañías que no dudaron en ubicar sus oficinas en los
imponentes edificios que se levantaron en la zona.
En estos momentos, el uso comercial de la Gran Vía destaca sobre
otras, como es la residencia y la de oficinas, este último ha perdido
protagonismo frente a otras ubicaciones como el eje RecoletosCastellana y su prolongación. La escasa oferta de aparcamientos,
algo que resulta paradójico para una vía con tanta actividad,
puede ser una de las causas por las que el área de negocios se
haya desplazado a otras áreas de Madrid.
De la Gran Vía destaca también su oferta hotelera y su cada vez
más efímera actividad cinematográfica y teatral.
El modelo de cirugía urbana es difícilmente repetible, ya que no se
cumplirían los porcentajes mínimos de distribución de usos exigidos
por la legislación vigente. Como curiosidad destacamos que solo el
13% de la superficie edificada se destina al uso residencial y no
existe protección pública en toda la actuación.
Las operaciones urbanísticas de grandes dimensiones que pudieran
tener similitud con esta, se sustentan en la implantación de
uso residencial en sus diferentes tipologías, hecho que en esta
actuación no es posible. Por otro lado la concentración de usos
terciarios parece inviable por su gran dimensión y por la saturación
del mercado inmobiliario. Además, cualquier transformación
importante de los usos no sería viable por no cumplir las dotaciones
mínimas requeridas por el planeamiento urbanístico, entre ellas,
la más significativa es la dotación de aparcamientos.
El trazado actual de la Gran Vía es prácticamente igual que el que
se proyectó. Se cambió el ancho del tercer tramo de la calle y su
posición relativa, también se eliminaron algunos viales y ciertas
manzanas fueron modificadas posteriormente. Los cambios se
han sucedido con ciertas ampliaciones y renovaciones, aun hoy se
encuentra en construcción el edificio de Gran Vía 48 que no se ha
computado por falta de datos catastrales y de proyecto.
En el actual contexto, no sería viable acometer un proyecto de esas
dimensiones, sobre todo si se atiende al elevadísimo importe de las
indemnizaciones, el coste de traslados, realojos, lucros cesantes,
etc. Es por este motivo por el que la actuación urbanística goza de
un mayor interés, el de ser un proyecto, tal vez, irrepetible.
20
21
Gran Vía de Madrid
-Valor actual de expropiación-
• Bibliografía •
Madrid Cosmopolita, Eduard Baker. Villaverde Editores.
La Gran Vía, Historia de una calle. José Corral- Ediciones Silex.
La Gran Vía, Cien años de Historia, Mª Isabel Gea Ortigas. Ediciones
la Librería.
Los Planos de Madrid y su Epoca. Museo de la Ciudad - Ayuntamiento
de Madrid.
La Gran Vía de Madrid. Gloria Esparraguera Calvo. Ed Ayto de
Madrid.
Biografía de la Gran Vía. Ignacio Merino. Ediciones B.
La Gran Vía de Madrid Tomo IV. José Corral. Ed. Espasa Calpe.
La Gran Vía de Madrid. Pedro Navascués y J.R. Alonso. Ed Encuentro.
Diversos artículos en Hemeroteca Municipal.
• Trabajos complementarios •
Estudios de mercado de Viviendas y locales en edificaciones
centenarias en áreas colindantes con la Gran Vía.
Estudio de Mercado de las tipologías inmobiliarias existentes en la
Gran Vía y en las áreas de influencia de la misma.
Obtención de las fichas catastrales de los edificios y unidades
procedentes de la división horizontal de los edificios existentes.
Medición aproximada de las edificaciones existentes según
catastro de 1870.
Medición de las superficies construidas de los edificios y de cada
unidad procedente de las divisiones horizontales realizadas.
22
23
24