TRANSFERENCIAS DE DOMINIO CON CONSTITUCION

TRACTO ABREVIADO Y ESCRITURAS SIMULTANEAS
Dra. María Victoria Gonzalía
SUMARIO: A.- Documentos registrables.- B.- Principio de Tracto Sucesivo.Concepto.- Requisito de la Previa Inscripción: Alcance.- Tracto Sucesivo Abreviado o
Comprimido o de la Prescindencia de la Previa Inscripción.- Artículos 16 y 26 de la Ley
17.801.- Constancias Notariales.- Relación de Antecedentes.- Inscripción Registral de las
Escrituras Simultaneas.- Certificaciones Registrales.- Artículos 37 y 63 del Decreto 2080/80,
texto ordenado 466/99 Reglamentario de la Ley 17801 para la Capital Federal.-
A.- DOCUMENTOS REGISTRABLES. Nuestra Ley 17.801 contempla los mismos
en el Artículo 2º y entre ellos se encuentran: a) Los que constituyan, transmitan, declaren,
modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles... Los Requisitos de los mismos los
contempla en el Artículo 3º y 3º bis que agrega la Clase o código de identificación de las
partes intervinientes otorgado por la Administración Federal de Ingresos Públicos o por la
Administración Nacional de la Seguridad Social, de corresponder.- (Incorp. Ley 25345).-
B.- PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.- LEGISLACIÓN VIGENTE.- En el
orden nacional las normas principales están dadas por los arts. 15 y 16 de la dictada con el
número 17801/68.
De acuerdo con lo resuelto en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral
bajo la denominación de "Carta de Buenos Aires", se declaró que "Los principios del derecho
registral son las orientaciones fundamentales que informan esta disciplina y dan la pauta en la
solución de los problemas jurídicos planteados en el derecho positivo". Uno de esos
"principios" es el denominado de "tracto sucesivo" o de "previa inscripción" o "continuo", y
consiste en que: la historia jurídica de la propiedad de un inmueble aparezca un
encadenamiento lógico, en el cual las sucesivas transmisiones, derivándose una de otras,
aseguren la preexistencia de la cosa en el patrimonio del transmitente. Conforme este
principio, sólo se inscriben los documentos otorgados por quienes del Registro aparecen como
titulares del mismo.
Exige, que "cada acto dispositivo se verifique en un asiento independiente y que el
acto que pretenda inscribirse derive de otro previamente inscripto, de tal manera que el
Registro refleje las transmisiones en perfecta sucesión". Los caracteres son los siguientes: 1. ES UN MECANISMO TECNICO.- 2. - NEMO PLUS IURIS: Nadie puede transmitir más
derechos que los que tiene, nemo plus jure, es decir que debe ser su propietario titular del
dominio para poder transmitir o gravar el inmueble. No es posible saltear las inscripciones,
debiendo la correlación de las mismas ser estricta.
CONCEPTO DE TRACTO SUCESIVO:
Es organizar los asientos Registrales de manera que expresen con la mayor exactitud
la sucesión de los derechos que se refieren a un inmueble previamente determinado y
matriculado, de suerte que haya siempre un enlace entre el derecho del titular actual con el
que tenía sentado su causante inmediato anterior.- El medio normal para alcanzar este
resultado exige 2 requisitos:
1. - El derecho debe estar previamente INSCRIPTO a favor del transmisor o
constituyente con el alcance que a continuación detallaré.2. - Cada derecho que se inscriba, conste en ASIENTO SEPARADO distinto en
cuanto a su contenido jurídico.- de asiento hecho acto por acto, temporalmente independientes
uno de otro.REQUISITO DE LA PREVIA INSCRIPCION.- ALCANCE:
EL asiento DEBE: 1) Debe reunir calidad de inmediatez. 2) Debe servir como el valor
de nexo de una concatenación, 3) Debe haber sido provocado por hechos o actos continuos y
contiguos, correspondientes al desenvolvimiento historiográfico registral de cada finca.
El principio de tracto es FORMAL. Veamos:
1. - El registrador no tiene que comprobar la previa inscripción para que quede justificada la
existencia de la facultad o el poder de disposición del dueño, porque éste puede transferir su
derecho aunque él no figure inscripto en el registro.2. - Lo que sí debe comprobar es el DOCUMENTO que se pretende inscribir ya que el mismo
debe ser suficiente para probar que el poder de disposición que ejerce, lo tiene como
consecuencia e los efectos propios de un acto o negocio jurídico derivativo-traslativo de quien
en 1º instancia figura como titular del derecho.Roca Sastre comentando el Art. 20 de la Ley Hipotecaria Española dice: No puede
interpretarse a la Previa Inscripción como un requisito necesario para el ejercicio de la
facultad dispositiva, sino únicamente como requisito para que el acto dispositivo otorgado
pueda inscribirse.- Por lo tanto el Poder de disposición es independiente de que conste el
derecho del disponente.TRACTO SUCESIVO ABREVIADO O COMPRIMIDO o PRESCINDENCIA
DE LA PREVIA INSCRIPCION.- :
Sin embargo, la exigencia de que cada acto tenga su propio asiento en el Registro,
cede ante ciertos supuestos que en doctrina se conocen como "tracto sucesivo abreviado" o
"tracto sucesivo comprimido" o “de la Prescindencia de la Previa Inscripción”. Ello en
manera alguna quiere significar que el tracto sucesivo se rompa o interrumpa, por el contrario,
LO ÚNICO QUE SE EVITA ES LA "PREVIA" INSCRIPCIÓN.
Caracteres: 1) Es una Modalidad y no excepción, 2)Es Enunciativa y no taxativa 3)Debe
cumplirse siempre con la Relación de antecedentes.CASOS CONTEMPLADOS.-: En los tres primeros incisos se alude a transmisiones
mortis causa.- Se aplica tanto a Sucesiones Ab-Intestato como Testamentarias.- El único
supuesto de transmisión inter vivos es el previsto en el inciso d), Art. 16, ley 17801, para las
operaciones simultáneas.
El presente estudio se circunscribe a este último supuesto y en el caso concreto
de TRANSFERENCIAS DE DOMINIO CON CONSTITUCIÓN SIMULTANEA CON
DERECHO REAL DE HIPOTECA COMO SUPUESTOS NO CONTEMPLADOS EN
FORMA EXPRESA POR LA LEY.- PRESCINDENCIA DE LA INSCRIPCION
PREVIA.-
El caso más típico y corriente se presenta cuando: una persona adquiere un
inmueble, para lo cual otorga la correspondiente escritura de Compraventa en la que se
documenta el negocio derivativo traslativo, y en ese mismo momento, por otra escritura se
Constituye Derecho real de Hipoteca sobre el inmueble que adquiere a favor de un acreedor
(en muchos
casos una institución crediticia) que le facilita el dinero en préstamo para
financiar la compra.- Dichas escrituras (la que documenta la adquisición del inmueble y la que
formaliza el mutuo con la garantía hipotecaria) se las denomina “simultaneas” en razón de
que los dos actos documentadores y los dos documentos se verifican en un mismo lugar y en
un mismo tiempo.- Entonces: por la primera "A" vende a "B"; y por la segunda "B" hipoteca a
favor del Banco "N".
Es una caso de ESCRITURAS SIMULTÁNEAS contempladas en los arts. 16 y 26
de la Ley 17801, y las preguntas más frecuentes son: ¿Cuál de las dos escrituras se inscribe
primero?, ¿Es necesaria la previa inscripción de la escritura de Compraventa para
inscribir la Escritura de Hipoteca? ¿Es esencial contemplar en la Escritura de Hipoteca
la Relación de Antecedentes a que se refiere la ultima parte del artículo 16 y 26 de la ley
17801? ¿Cada escribano interviniente debe solicitar individualmente las certificaciones
Registrales?
El presente trabajo tiene como objetivo fundamental responder estas preguntas de la
manera mas satisfactoria posible.- Así veamos que el Artículo 16 Inciso d) dice: "No será
necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con
respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos: ...d) Cuando se trate de
instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que
versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido
distintos funcionarios...... En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de
los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a
partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio
respectivo... y el ARTICULO 26 contempla expresamente la Relación de Antecedentes y el
tema de las Certificaciones Registrales diciendo: “En los casos de escrituras simultáneas o
cuando deban mediar referencias de expedientes, la relación que se hará respecto a los
antecedentes del acto que se instrumenta, se podrá verificar directamente en los documentos
originales o en sus testimonios. En lo que se refiere a las constancias de la certificación
registral en escrituras simultáneas, la que se autorice como consecuencia podrá utilizar la
información que al respecto contenga la que le antecede.” 1
CONCEPTO DE LA SIMULTANEIDAD
Se discute todavía el alcance de la expresión "forma simultánea", pues hay quienes
opinan que es un concepto absoluto, casi metafísico, y así lo considera el Art. 36 del decreto
2080/80 en cuanto establece que "se entenderá por instrumentaciones simultáneas las
autorizadas en un mismo momento".
SU VINCULACIÓN CON EL PRINCIPIO DE TRACTO
Los presupuestos normativos para la procedencia de este caso particular de tracto abreviado o
comprimido son: A)Multiplicidad de negocios jurídicos. B) Que versen sobre el mismo
inmueble. C) Que se trate de negocios jurídicos registrables (conf. art. 2° de la ley 17801).
D)Intervención de un mismo funcionario o funcionarios distintos. E)Relación mediante tracto
documental, a partir del negocio que resultó inscrito, del dominio o derecho real de que se
tratare. F) Cumplimiento del recaudo témporo-espacial. 2
A) Multiplicidad de negocios jurídicos
Es de la esencia de las escrituras simultáneas la existencia de actos múltiples a
instrumentar. La ley no especifica qué tipo de actos jurídicos pueden ser materia de las
escrituras simultáneas. Es menester que tales actos sean inscribibles (conf. art.2°, ley 17801).
1
Ley 17.801
Así, puede tratarse de actos de transmisión de dominio sucesivos; actos de transmisión de
dominio y constitución de otros derechos reales (v. gr. venta e hipoteca); actos declarativos y
transmisivos del dominio.
B) Que versen sobre el mismo inmueble: Identidad de Objeto
La multiplicidad de actos o negocios jurídicos deben corresponder al mismo inmueble
y ello también hace a la esencia de las escrituras simultáneas. Sin identidad de objeto, no
habrá escrituras simultáneas.
C) Que los negocios jurídicos sean registrables
La simultaneidad resulta relevante para configurar un supuesto especial de tracto, a los
fines de la publicidad jurídica registral inmobiliaria. De allí pues que, tratándose de negocios
jurídicos no inscribibles, habrá coetaneidad, pero no simultaneidad jurídica.
D) Intervención de un funcionario o funcionarios distintos
El art. 16, inc. d) de la ley 17801 menciona: "...aunque en las respectivas
autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios". El tipo legal, configurativo de la
simultaneidad jurídica, pareciera partir del supuesto de que las distintas autorizaciones
tuvieren un mismo funcionario, ya que la expresión "aunque hayan intervenido distintos
funcionarios" indicaría la permisibilidad, para el supuesto de intervención de funcionarios
distintos. Como veremos, al analizar el requisito de la unidad témporo-espacial, según fuere el
criterio que se establezca a su respecto, la indeterminación de los funcionarios en torno a su
generalización puede verse comprometida y condicionada.
E) Tracto documental a partir de la inscripción del derecho, que se dispone mediante
escrituras simultáneas.- Frente a este tipo especial de tracto (según doctrina española
dominante), éste se cumple indicándose en la escritura ulterior, que se apoya en la no inscrita,
la relación ordenada de las disposiciones a partir del derecho inscrito pasando por el negocio
2
Falbo, Miguel N.: “Doctrina general del Tracto Sucesivo en el Derecho Inmobiliario Registral Argentino” RN.
no inscrito, para llegar al negocio que se pretende inscribir, como coincidencia entre la
realidad jurídica extrarregistral y la registral.
F) Cumplimiento del requisito témporo-espacial
¿qué debe entenderse por simultaneidad jurídica ? De allí pues, que desde los primeros
tiempos del dictado de esa ley la doctrina, especialmente la notarial y la registral, abordaron
esta cuestión, tratándose de contestar al interrogante: "¿Cómo debe ocurrir la simultaneidad a
los fines del Art. 16 de la ley 17801?" La tesis registral, considera que dicha unidad témporoespacial exigía que las distintas escrituras fueran autorizadas en el mismo momento, es decir
"en la misma mesa de trabajo" (véase resoluciones de Reuniones Nacionales de Directores de
Registros). Este concepto se conciliaba quizás más con el concepto de "simultaneidad", y
consideraba que la calificación jurídica instrumental que los notarios debían efectuar a los
fines de esos actos, exigían la compulsa de los instrumentos matrices y no testimonios o
copias de aquellas escrituras. Esta fue la tesis que prevaleció en el Decreto 2080/80,
reglamentario de la Ley Nacional de Registros para el ámbito de la Capital Federal, ya que su
Art. 36 dispone: "En el supuesto enumerado en el inciso d) del artículo 16 de la ley 17801 se
entenderá por instrumentaciones simultáneas las autorizadas en un mismo momento...".
En consecuencia, las escrituras simultáneas en el ámbito de las que se instrumenten en
la Capital Federal, pueden reconocer como autorizantes a distintos funcionarios, pero todos
con competencia territorial en la Capital Federal, por lo que la permisión del Art. 16 en orden
a la autorización por "distintos funcionarios" queda limitada por la reglamentación de la ley,
en la forma que comentamos.
Siendo dos los funcionarios intervinientes, y cumplidos todos los extremos ya
enunciados, desarrollaremos los medios que exteriorizan la legitimación para el acto
dispositivo intermedio.
Veamos como el caso en estudio está contemplado expresamente en el artículo 37
del Decreto 2080/80 reglamentario de la Ley 17.801 para la Capital Federal.- El mismo
es del siguiente tenor: “ En el caso previsto por el artículo anterior, y tratándose de
transferencias de dominio con constitución simultánea de otros derechos reales, se practicará
la inscripción de éstos aunque no se practique la del dominio, cuando fueren instrumentados
en documentos distintos. El documento deberá bastarse a sí mismo en cuanto a la relación de
antecedentes que legitimen al disponente del derecho y el asiento se practicará indicándolos a
partir del titular inscripto, con mención de la escritura de adquisición (número, fecha y
escribano autorizante). La titularidad de dominio variará con la inscripción del documento
transmisivo correspondiente, el que se regirá en cuanto a su prioridad por las reglas generales
(artículos 5º, 9º, 17, 18 y 19 de la ley Nº 17.801 y sus modificatorias). 3
CONSTANCIAS
NOTARIALES.-
RELACION
DE
ANTECEDENTES.-
Debemos tener presente que el vendedor es el titular registral del derecho real de dominio, y
que el comprador- que adquiere y de inmediato hipoteca el inmueble- no es el titular registral,
por lo que es indispensable como Técnica notarial en la Escritura de Constitución de
Hipoteca, en las Constancias Notariales, la redacción de la “Relación de Antecedentes”
teniendo a la vista los título respectivos, comenzando: 1º) por el Titular registral inscripto
(vendedor) y el título debe ser en el que conste el dominio inscripto en el registro y 2º) se
consagrará “por escritura simultánea del día de la fecha pasada ante el Escribano.......al
Folio.......del Registro Notarial número..... a su cargo (o de su adscripción) donde A le
Transmite el dominio a B.- Esta escritura simultánea, será la de compraventa, la que aún no se
encuentra inscripta, pero que debemos tener a la vista como la “escritura matriz extendida en
el protocolo” para dar cumplimiento con el artículo 23 de la Ley 17.801.3
Decreto 2080/80, Texto ordenado Decreto 466/99.- Reglamentario de la Ley 17801 para la Capital Federal.-
INSCRIPCION REGISTRAL DE LAS ESCRITURAS SIMULTANEAS
Cabe destacar que esta clase de escrituras donde se transmite el dominio de un
inmueble y simultáneamente el adquirente constituya un derecho real limitativo (como por
ejemplo, hipoteca, usufructo, etc.) la disposición admite que se inscriba ese derecho real antes
que el dominio, es decir que se Prescinde de la previa Inscripción del dominio, evitando, de
esa manera, que la segunda escritura pueda perder frente a terceros la prioridad que le hubiere
correspondido en razón de la fecha en que se otorgó el acto y a la reserva de prioridad
indirecta obtenida mediante la certificación registral, circunstancia que podría producirse en
caso que la transmisión de dominio no se presentara a inscribir dentro del plazo legal.- Por tal
motivo, el segundo documento deberá bastarse a sí mismo en cuanto a la relación de
antecedentes que legitimen al disponente del derecho.CERTIFICACIONES REGISTRALES.- Además de la economía procesal que
proporciona el tracto abreviado, también existe la que se obtiene al compartir certificaciones
en las operaciones simultáneas. En principio, las certificaciones son intransferibles, pero nada
obsta a que: "... En lo que se refiere a las constancias de la certificación registral en escrituras
simultáneas, la que se autorice como consecuencia podrá utilizar la información que al
respecto contenga la que antecede" (Art. 26, ley 17801. Para estos supuestos el certificado
debe ser omnicomprensivo de todas las operaciones en trámite y el notario de la escritura
preliminar deberá pedir informes sobre otros sujetos negociales, ajenos a su propia
instrumentación.
Asimismo el artículo 63 del Decreto 2.080/80 dice expresamente que: “Cuando se
solicite certificado para más de un acto, se expresará esa circunstancia en la solicitud y el
registrador la anotará en el asiento de reserva de prioridad, de igual modo se procederá
cuando la certificación se solicita para ser utilizada por funcionario distinto del requirente, en
cuyo caso se lo individualizará con los mismos datos establecidos en el articulo 61 de este
reglamento”.La Disposición Técnico Registral N° 6/02 dictada por el Director del Registro de
la Propiedad Inmueble de Capital Federal contempla el caso de la Certificación sobre la
situación jurídica de un inmueble para más de un acto (simultáneos) y la Reserva de prioridad
para cada uno de los trámites iniciados. La presente deroga expresamente la antigua
Disposición Técnico registral Nº 2 /01 que establecía que "las certificaciones solicitadas para
autorizar actos simultáneos por quienes aún no son titulares registrales no generarán en
ningún caso la reserva de prioridad a que hace referencia el artículo 25 de la ley 17.801", la
cual dio origen a reclamos por interpretaciones diversas.- El mencionado texto dispositivo, ha
generado dudas entre registradores y notarios, como lo puso de manifiesto lo solicitado al
respecto por el Instituto de Derecho Registral del Colegio de Escribanos de la Ciudad de
Buenos Aires, en nota del 7 de mayo de 2002 en la que se requiere su derogación o
reformulación como asimismo lo hizo el Instituto de Derecho Registral del Colegio de
Escribanos. Así dice la mencionada Disposición Técnico Registral en su ART. 1° – Cuando
se solicite certificación sobre la situación jurídica de un inmueble para más de un acto
(simultáneo), se asentará la reserva de prioridad para cada uno de ellos, en los lugares
correspondientes del folio, cualquiera fuere la especie de simultaneidad que se va a utilizar, de
modo que sea conocido por los terceros la simultaneidad, el notario y por qué tipo de actos se
anuncia.- ART. 2° – A los fines de la calificación registral, déjase establecido que los actos
simultáneos contemplados en el artículo 26 in fine de la ley 17.801, gozan de la protección
registral que concede la reserva de prioridad. Y ART. 3° – Derógase la Disposición técnico
registral N° 2 del 23 de noviembre de 2001. 4
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Disposición Técnico Registral Nº6/2002 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital
Federal.-