SENTENCIA DEFINITIVA 235/2015 Saltillo, Coahuila, a nueve (09

SENTENCIA DEFINITIVA 235/2015
Saltillo, Coahuila, a nueve (09) de septiembre de dos mil quince (2015).
Vistos para dictar sentencia definitiva del juicio ordinario civil, radicado
bajo el número de expediente 784/2014 acumulado al 14/2015,
promovido por XXXXXXXXXX, en contra de XXXXXXXXXX; y,
RESULTANDO
Primero. Mediante escrito presentando en Oficialía Común de Partes
compareció ante este juzgado XXXXXXXXXX a demandar en la vía ya
señalada
de
XXXXXXXXXX
la
PRÓRROGA
del
contrato
de
arrendamiento celebrado el uno (01) de octubre de dos mil cuatro
(2004), respecto del XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX, así como los
gastos y costas que se generen por el trámite del juicio.
Para obtener lo anterior, el interesado se fundó en el hecho de que el
uno (01) de octubre de dos mil cuatro (2004), los aquí litigantes
celebraron un contrato de arrendamiento respecto del XXXXXXXXXX
descrito en el párrafo anterior, en el que estableció un negocio de
paletería, estableciendo en la cláusula cuarta del mismo, que el término
del contrato de referencia sería por diez años que empezarían a partir
del día de su celebración para concluir el uno (01) de octubre de dos mil
catorce (2014) y, llegado dicho plazo el arrendador no se opuso a que
el aquí actor en el carácter de arrendatario, continuara en el uso del
inmueble, por lo que a su consideración ese convirtió en contrato por
tiempo indefinido.
Agregó, que con fecha trece (13) de octubre de dos mil catorce (2014),
el hoy demandado, le hizo saber que daba por terminado el contrato
que nos ocupa, que el importe de la renta era la cantidad de $32,120.00
(treinta y dos mil ciento veinte pesos 00/100 moneda nacional),
convirtiéndose de contrato por tiempo indefinido en contrato por tiempo
determinado, ya que estableció la fecha para concluir el día trece (13)
de diciembre de dos mil catorce (2014).
También dijo, que el hoy demandado le manifestó que daba por
terminado el contrato de arrendamiento y con ello lo hizo de tiempo
determinado, al establecer una fecha para su conclusión, por una parte
y por la otra, ante la negativa del hoy demandado de seguirle rentando
el bien respectivo, considera encontrarse en los supuestos legales para
solicitar las prórrogas normal y adicional de un año más cuatro meses
por cada año arrendado, toda vez que durante ese tiempo, acudiendo
para ello ante esta autoridad.
Segundo. Admitida que fue la demanda se le asignó el número
estadístico 784/2014, y se ordenó el emplazamiento a la parte
demandada para que en el plazo de nueve días compareciera a
manifestar lo que a su derecho conviniere, habiéndolo hecho
oportunamente mediante escrito presentado ante este juzgado, en la
cual, reconoció la existencia del contrato de arrendamiento, su posterior
reconducción por tiempo indefinido y el aviso indubitable.
Sin embargo, negó que el contrato se haya convertido en uno de tiempo
determinado en virtud del aviso indubitable ya que esa no fue la
voluntad del demandado, pues lo que pretendía fue la terminación del
negocio jurídico y otorgar el plazo legal de dos meses para la
desocupación.
Tercero. Por escrito presentando en Oficialía Común de Partes
compareció a este órgano jurisdiccional XXXXXXXXXX a demandar en
la vía ordinaria civil de XXXXXXXXXX la TERMINACIÓN del contrato de
arrendamiento
celebrado
entre
los
aquí
litigantes
sobre
el
XXXXXXXXXX, la desocupación y entrega del mismo, pago de rentas
pendientes, daños y perjuicios, así como los gastos y costas.
La parte interesada relató para justificar sus pretensiones, el hecho de
que el uno (01) de octubre de dos mil cuatro (2004) convino con su
contraparte un contrato de arrendamiento sobre el XXXXXXXXXX
descrito en líneas anteriores, cuyo vencimiento se pactó para el uno
(01) de octubre de dos mil catorce (2014).
Expuso, que una vez transcurrido el periodo de vigencia ninguna de las
partes definieron en forma verbal o escrita la renovación o modificación
de los términos y condiciones del negocio jurídico, ni tampoco sucedió
en ningún momento que el demandado solicitara extrajudicial o
judicialmente la prórroga legal, además, señaló que entre las partes se
recondujo tácitamente el contrato de arrendamiento objeto de la
demanda pues ambos siguieron cumpliendo las obligaciones del propio
contrato, destacando que ello fue sin pactar en forma verbal o escrita
nueva fecha de plazo de vigencia; pues a consideración del interesado
se renovó legalmente por una vigencia indefinida.
Manifestó, que dada la relación contractual de vigencia indefinida, el
trece (13) de octubre de dos mil catorce (2014) interpeló a su
contraparte, mediante aviso indubitable realizado ante la fe del Notario
Público XXXXXXXXXX con ejercicio en esta ciudad, informando por ese
acto en forma expresa y formalmente la terminación de la relación
contractual de arrendamiento, concediéndole el término de dos meses
para la desocupación y entrega del inmueble.
Finalmente, dijo que expirado el término concedido por medio de la
interpelación, es decir, el trece (13) de diciembre de dos mil catorce
(2014), el demandado no desocupó ni entregó la finca arrendada; y de
manera
extrajudicial
se
le
ha
requerido
desde
entonces
y
constantemente al mismo para que cumpla con dicha obligación, sin
embargo éste no lo ha hecho, razones por las cuales acude ante esta
autoridad.
Cuarto. Admitida que fue la demanda, se radicó bajo el número de
expediente 14/2015, y se ordenó el emplazamiento a la parte
demandada para que en el plazo legal compareciera a emitir su
contestación, la cual, llevó a cabo en escrito presentado ante este
juzgado, reconociendo la existencia del contrato de arrendamiento, su
posterior reconducción por tiempo indefinido y el aviso indubitable.
Sin embargo, refirió que desde la fecha de la interpelación realizada por
el actor el trece (13) de octubre del dos mil catorce (2014), se puede
apreciar que ya transcurrió con exceso el término de diez días para
promover el presente juicio, operando la tácita reconducción a favor del
demandado, a más de que, el propio actor ha estado recogiendo la
renta y entregado los recibos dentro del juicio 784/2014 tramitado en
este juzgado y también, en base a tal procedimiento opuso la excepción
de conexidad.
Así mismo, en sentencia interlocutoria 74/2015 dictada en audiencia
celebrada el veintisiete (27) de marzo del presente año, se ordenó la
acumulación del expediente 14/2015 al 784/2014, lo cuales, fueron
tramitados en forma separada y una vez concluidas todas las etapas
procesales, quedaron ambos juicios en estado de resolución; y
CONSIDERANDO
Primero. Es necesario hacer mención que el objeto de la acumulación
de autos, es que dos juicios conexos se resuelvan en una sola
sentencia, ello con el fin de evitar que dos sentencias distintas puedan
resultar contradictorias.
En tal contexto, se resalta que en ambos expedientes la litis planteada
se ciñe en determinar si el contrato de arredramiento de fecha uno (01)
de octubre de dos mil cuatro (2004) que fue reconducido tácitamente
por las partes quedando a virtud de ello por tiempo indefinido, se
convirtió o no, a consecuencia del aviso indubitable realizado por
XXXXXXXXXX, en uno de vigencia determinada; y partiendo de ello,
dilucidar sobre las prestaciones de las partes consistentes por un lado
sobre la prórroga, y por otro, la terminación del mismo.
Se
llega
a
esa
conclusión,
puesto
que
tanto
XXXXXXXXXX
(arrendatario), como XXXXXXXXXX (arrendador) reconocieron en sus
respectivos escritos que fijaron el debate en ambos juicios los
siguientes hechos, que en términos del artículo 409 del Código Procesal
Civil para el Estado de Coahuila quedan fuera de la controversia a
resolver.
1. La existencia del contrato celebrado el uno (01) de octubre de dos mil
cuatro (2004), al respecto del XXXXXXXXXX, que concluyó el día uno
(01) de octubre de dos mil catorce (2014).
2. La tácita reconducción de dicho contrato, a virtud de la falta de
oposición de las partes a seguir arrendando el inmueble, continuando si
vigencia por tiempo indefinido.
3. La existencia del aviso indubitable realizado el trece (13) de octubre
de dos mil catorce (2014), por el cual se hizo saber que daba por
terminado el contrato de arrendamiento.
Así pues, XXXXXXXXXX alegó que el contrato que se recondujo
tácitamente y que era por tiempo indeterminado, se convirtió en uno de
tiempo definido en virtud del aviso indubitable realizado por su
contraparte en el cual se le otorgaba un plazo de dos meses para
desocupar el bien que interesa; situación que el arrendatario interpreta
en el sentido de que tal manifestación de voluntad implica que el
negocio jurídico objeto de este juicio adquirió una fecha de vencimiento,
que lo fue el trece (13) de diciembre de dos mil catorce (2014).
Sin embargo, este juzgador no comparte tal interpretación ya que del
análisis de las pruebas documentales aportadas por las partes al juicio,
consistentes tanto en el acta fuera de protocolo levantada por el Notario
Público XXXXXXXXXX de este Distrito Notarial (véase foja 31 del
expediente 784/2014), como en el aviso signado por el arrendador
(véase foja 10 del mismo juicio), no se revela que la voluntad de
XXXXXXXXXXhaya
sido
la
de
modificar
el
contrato
en
un
arrendamiento por tiempo definido con vencimiento a la fecha que alega
su contraparte, y por el contario, de su lectura se obtiene que la
intención de éste último fue dar por terminado el negocio jurídico en
seguimiento a las reglas que establece para ello el artículo 2901 del
Código Civil para el Estado de Coahuila.
Dichas documentales que exhibió la parte actora junto con su demanda,
hacen prueba plena toda vez que no fueron objetadas en los términos
del artículo 463 del Código Procesal Civil para el Estado de Coahuila,
atribuyéndoles eficacia demostrativa de conformidad con lo dispuesto
por los artículos 461 y 513 del mismo ordenamiento.
Además, el resto del material probatorio ofertado y desahogado por
XXXXXXXXXX, tanto en el expediente 784/2014 como en el 14/2015,
no aportó certeza sobre el supuesto consentimiento del arrendador para
convertir la vigencia del contrato en determinada, pues en las
confesionales y declaraciones de parte XXXXXXXXXX negó tal
situación; igualmente, de las testimoniales que obran en las constancias
de ambos procesos se advierte que los declarantes nada manifestaron
con respecto a la voluntad de transformar la vigencia del contrato.
En mayor abono a lo anterior, debe destacarse que de una
interpretación sistemática de los artículos que integran el capítulo
relativo a la terminación del arrendamiento, en el cual se contiene el ya
referido numeral 2901, este juzgador estima que el plazo de dos meses
a que refiere el código civil en aplicación refiere únicamente a un lapso
prudente que se concede al inquilino para desocupar el inmueble
arrendado, sin que pueda considerarse que ello entrañe la voluntad del
requirente para otorgar nueva vigencia al contrato, pues, el fin de dicho
aviso indubitable es dar por terminada la relación contractual. Esto,
obtiene mayor sustento en base al siguiente criterio.
Séptima Época. 256993. Tribunales Colegiados de Circuito. Aislada.
Semanario Judicial de la Federación. Volumen 26, Sexta Parte.
Materia(s): Civil. Tesis: Página: 15. ARRENDAMIENTO. EL TERMINO
QUE SE CONCEDE AL ARRENDATARIO PARA QUE DESOCUPE LA
LOCALIDAD
ARRENDADA,
CUANDO
EL
ARRENDADOR
LE
NOTIFICA LA TERMINACION DEL CONTRATO, NO ES UN TERMINO
DE VIGENCIA, SINO EL DE LA INTERPELACION. No es exacto que el
término que se concede a un arrendatario para que desocupe el local
arrendado, cuando el arrendador quiere dar por terminado un contrato
de arrendamiento por tiempo indefinido o voluntario, o bien un contrato
de arrendamiento que siendo por tiempo fijo se ha convertido en
indefinido por virtud de la tácita reconducción, sea un término de
vigencia final que venga a transformar el contrato en definido o a tiempo
fijo, de tal manera que resulte aplicable al caso el artículo 2485 del
Código Civil referente a la prórroga del contrato por un año mas, si el
inquilino se encuentra al corriente en el pago de sus rentas. Se dice que
ese término de dos meses a que se refiere el artículo 2478 del Código
Civil o el convencional que las partes hubieren fijado en el contrato no
es de vigencia o de duración postrera del contrato de arrendamiento,
porque ese lapso sólo viene a ser el plazo de la interpelación que
resulta de la transformación de la obligación del arrendatario de
devolver la cosa dada en arrendamiento, de indeterminada, a
determinada o por tiempo fijo. En efecto, en el ámbito doctrinal de las
obligaciones, se distinguen obligaciones exigibles a cierto tiempo o a
plazo, que por esta circunstancia son obligaciones de duración definida,
en cuyo caso no se necesita interpelar al deudor u obligado para
ponerle en mora o para que cumpla con la obligación, porque el mismo
término interpela por el acreedor (dies interpellat pro homine). En
cambio, existen otras obligaciones cuyo cumplimiento o exigibilidad no
está previsto por las partes en el contrato o en la ley, y en tales
condiciones es menester transformar esa obligación de duración
indeterminada, por una obligación cierta o para día fijo. Esto se
consigue a través de la interpelación para poner en mora al deudor u
obligado y en el Código Civil se tiene una regla general en el artículo
2080, según el cual, si no se ha fijado el tiempo en que debe hacerse el
pago o cumplirse con una obligación, si se trata de obligaciones de dar,
se requiere poner en mora al deudor interpelándolo ya judicialmente (en
vía de jurisdicción voluntaria), o ya extrajudicialmente ante notario o por
medio de dos testigos. Trasladadas las anteriores ideas al contrato de
arrendamiento, se tiene que el artículo 2478 del Código Civil fija la regla
especial para transformar la obligación indeterminada del arrendatario
de entregar o devolver la cosa dada en arrendamiento, en obligación
determinada o a tiempo fijo; y así dispone este precepto que todos los
arrendamientos, sean de predios rústicos o urbanos, que no se hayan
celebrado por tiempo expresamente determinado entre los que también
se encuentran los reconductos, concluirán a voluntad de cualquiera de
las partes contratantes, previo aviso a la otra parte, dado en forma
indubitable con dos meses de anticipación si el predio es urbano, y con
un año si es rústico. Este aviso en forma indubitable obviamente se
puede efectuar en la forma como lo dispone el artículo 2080 del Código
Civil, o sea, judicialmente, ante notario o por medio de dos testigos. Por
tanto, ese término de dos meses o un año a que alude el artículo 2478
del Código Civil o bien el convencional que hayan estipulado los
contratantes en el contrato de arrendamiento, no es un término de
duración postrera del contrato, sino el término de la interpelación para
obligar al arrendatario a que haga entrega del local arrendado. En
consecuencia, explicada así la naturaleza jurídica de ese plazo para la
entrega o devolución de la cosa dada en arrendamiento, cuando el
arrendador le da aviso al arrendatario de la terminación del contrato de
arrendamiento, resulta absurdo jurídico hablar de una prórroga de
contrato fundada en lo dispuesto en el artículo 2485 del Código Civil,
puesto que la prórroga sólo procede cuando se trata de la expiración de
un contrato por tiempo fijo.
Por tanto, en atención a lo recién expuesto, aunado a lo narrado por
XXXXXXXXXX en sus escritos respectivos, así como la confesión
expresa que tiene valor probatorio pleno conforme al artículo 513 de la
normatividad procesal en aplicación, y que deriva del reconocimiento de
XXXXXXXXXX sobre la tácita reconducción del arrendamiento que
concluyó el uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014) en virtud de
la falta de oposición de las partes a seguir arrendando el inmueble, y
por tratarse de una finca urbana, con fundamento en el artículo 2908 de
la legislación sustantiva en cita se concluye que, tal y como lo señala el
arrendador, dicho contrato es por tiempo indefinido.
En este contexto, es el momento de analizar la PRÓRROGA del
contrato de arrendamiento recién examinado y que es solicitada por
XXXXXXXXXXdentro del juicio radicado en este bajo el número
estadístico 784/2014.
Sobre ello, debe decirse que el artículo 2904 del Código Civil para esta
Entidad, dispone que: "No proceden las prórrogas en los contratos
celebrados por tiempo indefinido". De ahí, tomando en consideración
que dentro de este juicio quedó acreditado que el contrato celebrado
por los aquí litigantes el uno (01) de octubre de dos mil cuatro (2004)
sobre el bien que ellos mismos refieren, fue reconducido tácitamente,
por ende, se trata de un arrendamiento por tiempo indefinido, al que
nuestra legislación no dá la posibilidad de prorrogar, y en consecuencia
a ello, con fundamento en tal disposición, este juzgador habrá de
declarar improcedente la acción por la que se pretende obtener la
prórroga del contrato que nos ocupa.
En consecuencia, es innecesario adentrarse al estudio de la acción
ejercida por XXXXXXXXXX y los motivos de prórroga que alega, así
como al examen de las defensas y excepciones formuladas por la parte
demandada. Esto, encuentra apoyo en los siguientes criterios,
aplicando el primero de ellos por analogía:
Sexta Época. 272563. Tercera Sala. Tesis Aislada. Semanario Judicial
de la Federación. Volumen XII, Cuarta Parte. Materia(s): Civil. Página:
9. ACCION, ESTUDIO DE SUS ELEMENTOS. Si la autoridad
responsable examinó exclusivamente un primer elemento de la acción
deducida, consistente en si el demandado cumplió o no con sus
obligaciones y concluyó que no se demostró este elemento,
lógicamente era innecesario estudiar los demás que debían concurrir
para la procedencia de la acción, y las omisiones en que incurrió
respecto al estudio de los demás elementos de la acción y otras
pruebas, no agravian a la actora.
Sexta Época. 272327. Tercera Sala. Tesis Aislada. Semanario Judicial
de la Federación. Volumen XVI, Cuarta Parte. Materia(s): Civil. Página:
87.
EXCEPCIONES,
INNECESARIO
ESTUDIO
DE
LAS
(LEGISLACION DEL ESTADO DE PUEBLA). Aun cuando es cierto que
el juzgador debe resolver el asunto planteado a su conocimiento de
acuerdo con las acciones y excepciones de las partes, es sabido que el
actor deberá comprobar los hechos constitutivos de su acción y cuando
no lo haga, es inútil e innecesario entrar a estudiar las excepciones
opuestas por la parte demandada, y si obra así la autoridad, no ha
infringido en perjuicio del promovente quejoso las disposiciones legales
que se reclaman en el concepto ni se han violado garantías
constitucionales. Aparte de que en todo caso, de no haberse hecho el
estudio de las excepciones opuestas, su reclamación incumbía al
demandado, que es a quien seguramente beneficiaría su procedencia y
no al actor.
Luego, por lo que hace a la TERMINACIÓN del contrato de
arrendamiento
que
nos
ocupa,
y
que
solicita
el
arrendador
XXXXXXXXXXdentro del juicio ordinario civil tramitado por esta
autoridad bajo el expediente 14/2015; acode a los hechos expuestos
por el interesado, y atento al contenido del artículo 2901 del Código
Civil para el estado de Coahuila, en relación con el numeral 423 de la
legislación procesal aplicable, le corresponde al actor a fin de obtener la
terminación del contrato que nos ocupa, justificar que le hizo saber al
arrendatario su voluntad de dar por concluido el contrato de
arrendamiento, mediante aviso indubitable.
Respecto a este hecho, obran en autos la documentales consistentes
en acta fuera de protocolo levantada por el Notario Público
XXXXXXXXXX de este Distrito Notarial (véase foja 31 del expediente
784/2014), y aviso signado por el arrendador (véase foja 10 del mismo
juicio), que fueron exhibidas por XXXXXXXXXX y XXXXXXXXXX,
respectivamente, mismas que fueron debidamente valoradas en
párrafos que anteceden.
De la lectura de tal material probatorio, se desprende que el arrendador
dio legal aviso indubitable, por efectuarse mediante fedatario público, al
arrendatario sobre su voluntad de dar por terminado el contrato en el
que operó la tácita reconducción; máxime, que (como ya se dijo)
XXXXXXXXXX no justificó que en dichos documentos se contenga una
intención distinta a esa. Igualmente, de los documentos se observa que
dicho aviso indubitable se efectuó el trece (13) de octubre de octubre
(2014), y que a partir de ese día se concedió un plazo de dos meses
para desocupar el inmueble, mismo que concluyó el trece (13) de
diciembre de dicho año.
No pasa desapercibido para este juzgador, el hecho narrado por el
propio XXXXXXXXXX en cuanto a que desde la fecha de la
interpelación, es decir, trece (13) de octubre de dos mil catorce (2014),
ha transcurrido en exceso el término de diez (10) días que ha
establecido la Suprema Corte de Justicia de la Nación para que el
arrendador se oponga a la tácita reconducción, operando ésta última a
favor del arrendatario, alegando también que la actualización de dicha
figura se corrobora con el hecho de que el actor ha estado recogiendo
la renta y entregado los recibos respectivos dentro del juicio ordinario
civil 784/2014 que también atañe en esta sentencia; y, para justificar
esto invocó la siguiente jurisprudencia en sus conclusiones.
Novena Época. 189248. Primera Sala. Jurisprudencia. Semanario
Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XIV, Julio de 2001.
Materia(s):
Civil.
Tesis:
1a./J.
31/2001.
Página:
352.
TÁCITA
RECONDUCCIÓN. LA OPOSICIÓN DEL ARRENDADOR PARA QUE
NO OPERE AQUÉLLA, DEBE MANIFESTARSE DENTRO DEL
TÉRMINO DE DIEZ DÍAS CONTADOS A PARTIR DEL SIGUIENTE AL
DE VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Si se
toma en consideración que la tácita reconducción es el resultado de una
presunción de consentimiento para la renovación del contrato de
arrendamiento, y que dicha presunción inicia una vez que éste ha
vencido, resulta inconcuso que todo hecho incompatible con la voluntad
de consentir esa novación (actos de oposición que pueden destruir esa
presunción), debe manifestarse después del vencimiento de dicho
contrato, ya que hasta que ocurra el vencimiento se inicia el término de
la presunción a favor del inquilino para que opere esa figura jurídica y,
por tanto, no puede legalmente manifestarse oposición cuando todavía
está vigente el contrato respectivo, pues sostener lo contrario sería
tanto como desnaturalizar la figura jurídica de la tácita reconducción.
Por consiguiente, la oposición para la continuación del arriendo debe
ser manifestada por el arrendador después del vencimiento del
contrato,
pero
dentro
del
término
prudente
que
señalan
las
jurisprudencias 122 y 765, publicadas en el Apéndice al Semanario
Judicial de la Federación 1917-1995, Tomo IV, Materia Civil, páginas 81
y 557, respectivamente, de rubros: "ARRENDAMIENTO, TÁCITA
RECONDUCCIÓN
DEL
CONTRATO
DE."
y
"TÁCITA
RECONDUCCIÓN. REQUISITOS PARA QUE NO OPERE.", que se ha
fijado de diez días contados a partir del siguiente al de vencimiento del
contrato.
No obstante a lo anterior, tales consideraciones son tendientes a
defender el derecho del arrendatario a obtener una tácita reconducción,
y por ello, no guardan relación con el conflicto que ahora se dilucida,
pues tanto arrendador como arrendatario han otorgado y reconocido
expresamente el derecho recién mencionado, según las constancias de
los juicios que ahora se resuelven; resultando innegable que ambas
partes han litigado en función a un contrato de arrendamiento en el que
ha operado la tácita reconducción, pues uno solicitó la prorroga de éste
y otro pidió su terminación, sin que la pretensión de ninguno de ellos
haya sido el reconocimiento de dicha figura jurídica. Es por tales
motivos, que la jurisprudencia invocada se estima inaplicable, y por
ende, tales manifestaciones infundadas.
Entonces, acorde a los motivos desarrollados en este fallo, se concluye
que XXXXXXXXXX, probó los elementos constitutivos de la acción de
terminación de contrato de arrendamiento que ejerció, en tanto que
XXXXXXXXXX, no justificó sus defensas; máxime, que (como ya se
dijo) su acción sobre prorroga a ese negocio jurídico, resultó
improcedente. Esto con fundamento en los artículos 2901 y 2094 del
Código Civil para el Estado de Coahuila.
Consecuentemente, deberá declararse la terminación del contrato de
arrendamiento del uno (01) de octubre de dos mil cuatro (2004) y en el
que operó la tácita reconducción volviendo su vigencia a tiempo
indefinido, celebrado entre XXXXXXXXXX, como arrendador, y
XXXXXXXXXX, en el carácter de arrendatario, respecto del inmueble
consistente en XXXXXXXXXX.
También, habrá de condenarse al arrendatario XXXXXXXXXX, a la
desocupación y entrega de la finca arrendada a XXXXXXXXXX; y, al
pago de las rentas que se encuentren pendientes, así como al
cumplimiento de las demás que se generen hasta el total desalojo del
inmueble objeto del contrato. Lo anterior, bajo el entendido de que
dichas prestaciones deberán de cumplirse dentro de los cinco días
siguientes al en que se requiera este fallo, siempre y cuando sea
legalmente ejecutable, además, de que respecto a la condena sobre
cantidades ilíquidas habrán de ser liquidadas en ejecución de
sentencia.
No ha lugar a condenar respecto de los daños y perjuicios solicitados
por XXXXXXXXXX, pues el interesado no sustentó tales prestaciones
en los hechos bajo los que considere se causaron tales afectaciones, y
aun sin conceder lo anterior, las pruebas que ofertó y le fueron
desahogadas no revelaron nada al respecto; ya que es necesario
justificar fehacientemente tales extremos dado a que no todo
incumplimiento genera necesariamente daños y perjuicios por lo que
éstos deben de acreditarse en forma independiente, pues sostener lo
contrario implicaría decretar una condena en forma automática incluso
en los casos en los que no se haya generado daño o perjuicio alguno;
por ende, deberá absolverse a XXXXXXXXXX de dicha pretensión. Ello
se apoya en la siguiente jurisprudencia.
Novena Época. 184165. Tribunales Colegiados de Circuito. Semanario
Judicial de la Federación y su Gaceta XVII. Junio de 2003. Página: 727.
Tesis: I.7o.C. J/9. Jurisprudencia. Materia(s): Civil.
DAÑOS Y
PERJUICIOS. EL DERECHO A ELLOS DEBE DEMOSTRARSE EN
FORMA AUTÓNOMA AL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN EN
QUE SE FUNDEN, EN TANTO ESTA ÚLTIMA NO IMPLICA QUE
NECESARIA E INDEFECTIBLEMENTE SE CAUSEN. Si bien conforme
a lo dispuesto por el artículo 2110 del Código Civil Federal, tales
renglones deben ser el resultado del incumplimiento de una obligación,
no puede sostenerse que ante tal supuesto el afectado forzosa y
necesariamente sufra pérdida o menoscabo en su patrimonio o se vea
privado de cualquier ganancia lícita de acuerdo con los artículos 2108 y
2109 del propio ordenamiento, pues casos habrá en que aun ante el
deber incumplido ninguna afectación de aquella índole traiga consigo.
De lo anterior se sigue que no basta con demostrar el extremo aludido
para sostener que se materializaron los daños y perjuicios, que por lo
mismo deben probarse en forma independiente, ya que sostener lo
contrario conduciría a decretar una condena en forma automática aun
en aquellos casos en que no se resintió ninguna de las afectaciones a
que se hizo mérito. Tal es el sentido de la jurisprudencia que puede
verse en el Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 19171985, Cuarta Parte, página 357, que dice: "DAÑOS Y PERJUICIOS.
CONDENA GENÉRICA.-Los artículos 85, 515 y 516 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, y los códigos procesales
de los Estados de la República que tienen iguales disposiciones,
permiten concluir que si el actor en un juicio que tiene por objeto
principal el pago de daños y perjuicios, probó su existencia y su
derecho a ser indemnizado, pero no rindió pruebas que permitan
precisar su importe, ni establecer las bases con arreglo a las cuales
debe hacerse la liquidación, la condena al pago genérico de los mismos
es procedente, reservándose la determinación de su cuantía para el
procedimiento de ejecución de sentencia.". Desde el momento en que el
criterio exige las pruebas del derecho a ser indemnizado, éste no puede
ser otro que la presencia de la pérdida, menoscabo o privación que ya
quedaron mencionados y, por tanto, si no quedan acreditadas no habrá
lugar a la condena por daños y perjuicios, aunque prevalezca la
relacionada con que la obligación debe cumplirse.
Segundo. Estimando que el caso en estudio no se encuentra
comprendido en ninguno de los supuestos previstos por el artículo 136
del Código Procesal Civil, no ha lugar a hacer especial condenación en
costas en esta instancia.
Por lo expuesto y fundado, se concretan los siguientes:
PUNTOS RESOLUTIVOS
Primero. Es improcedente la acción ejercida por XXXXXXXXXX en la
que se solicitó la prórroga del contrato de arrendamiento objeto de este
juicio.
Segundo. XXXXXXXXXX probó los elementos constitutivos de la acción
de terminación de contrato de arrendamiento que ejerció, en tanto que
XXXXXXXXXX, no justificó sus defensas.
Tercero. Se declara la terminación del contrato de arrendamiento del
uno (01) de octubre de dos mil cuatro (2004) y en el que operó la tácita
reconducción volviendo su vigencia a tiempo indefinido, celebrado entre
XXXXXXXXXX, como arrendador, y XXXXXXXXXX, en el carácter de
arrendatario, respecto del inmueble consistente en XXXXXXXXXX.
Cuarto. Se condena al arrendatario XXXXXXXXXX, a la desocupación y
entrega de la finca arrendada a XXXXXXXXXX; y, al pago de las rentas
que se encuentren pendientes, así como al cumplimiento de las demás
que se generen hasta el total desalojo del inmueble objeto del contrato.
Lo anterior, bajo el entendido de que dichas prestaciones deberán de
cumplirse dentro de los cinco días siguientes al en que se requiera este
fallo, siempre y cuando sea legalmente ejecutable, además, de que
respecto a la condena sobre cantidades ilíquidas habrán de ser
liquidadas en ejecución de sentencia.
Quinto. Se absuelve a XXXXXXXXXX del pago de los daños y
perjuicios que se le reclamaron.
Sexto. No ha lugar a hacer especial condenación en costas en esta
instancia.
Notifíquese personalmente.
Así lo resolvió y firma el licenciado Jesús Antonio Dávila Villanueva
Juez Tercero de Primera Instancia en Materia Civil del Distrito Judicial
de Saltillo, ante el licenciado Juan Alberto Valdés Cardona Secretario
de Acuerdo y Trámite que autoriza y da fe de sus actos. Doy fe.
En la misma fecha se fijó la resolución que antecede en la lista de
acuerdo. Conste.
Expediente 784/2014 acumulado al 14/2015. javc