¿Qué son los Fondos Inmobiliarios de Capital Privado

SEMINARIO: ALTERNATIVAS DEL MERCADO DE VALORES PARA
FINANCIAR LA CONSTRUCCIÓN
24 de abril de 2008
Experiencia Internacional en Fondos Inmobiliarios de Capital Privado –
Índice
JER Partners
¿Qué es un Fondo Inmobiliario de Capital Privado (“Private Equity”)?
Papel de los fondos de capital privado en el desarrollo inmobiliario
Una típica transacción de sociedad (“Joint Venture”)
Conclusiones y Preguntas
Christopher T. Bruneau
2
JER Partners
Sector inversionista de J. E. Robert Companies (JER)
27 años de exitoso desempeño dedicado a bienes raíces
Con sede en Washington DC, y oficinas en Nueva York, Los Ángeles, Chicago, Londres, Moscú y
Luxemburgo
Administra nueve fondos inmobiliarios
US $ 4,6 mil millones en capital comprometido ($ 1,8 mil millones en fondos centrados en el
mercado internacional)
Inversiones brotas de más de US $ 17 mil millones en 17 países
Cerca de 120 inversores líderes institucionales y de individuos de alto valor neto (“high net worth
idividuals”).
Plataforma prominente de titularización de bienes raíces en EE.UU.
Avezado equipo de liderazgo
Aproximadamente 170 empleados dedicados en 8 oficinas
Disciplinado proceso de inversión
Christopher T. Bruneau
3
27 años de centrarse en la administración de inversiones inmobiliarias
Fundacion
de
JER
JER
Founded
Lider como
Compania de
Se ofrecen
Fondos de
socio operativo
Financiamiento
fondos
capital privado
Premier global private equity
Contratista
para
especial
inmobiliarios de
se lanzan en
real estate firm
Leading operating
administrativos
instituciones
(JER Investors
capital privado
EEUU y Europa
Specialty
finance company
partner for financial
Largest
mas grande
de private
incluyendo a
Trust-NYSE:JRT)
para mercados
(JER Investors Trustinstitutions,
government asset
activos
Goldman Sachs
emergentes
NYSE:JRT)
including Goldman Sachs
management contractor
gubernamentales
1981
1986 – 1991
1991 – 1997
• Las tasas de interes
en EEUU
incrementan y
ponen presion a los
S&Ls
•Crisis bancaria de
EEUU
• Venta a gran nivel
de bienes
inmobiliarios
problematicos
Christopher T. Bruneau
1997 – Futuro
•
4
Inmobiliarias
prosperan junto
a una economía
sana
2004 – Futuro
• Crecimietno
rapido de
titularizacion
de hipotecas
comerciales
Presente – Futuro
• Crecimiento de
oportunidades
internacionales
Oficinas de JER y equipo local que se basa en los mercados estratégicos
Kiev
Luxembourgo
Moscu
Londres
Chicago
Los Angeles
Dallas
Cheshire
New York City
Washington
Miami
UAE
Ciudad de
Mexico
Oficinas de JER
Mercados Estrategicos
São Paulo
En proceso
Oficinas actuales de socios
Christopher T. Bruneau
5
Junta Consultiva de América Latina
JER Latin American Advisory Board
Name
José María Aznar, Chairman
Position
(1)
Nationality
El ex Primer Ministro de España; Académico Distinguido en la
Práctica de Liderazgo Mundial en la Universidad de
Georgetown, miembro del directorio de News Corporation
Pedro Aspe
Principal, Evercore Partners; ex Secretario de Hacienda de
Mexico
Roberto Dañino
Vicepresidente y Director Ejecutivo de Hocschild Mining PLC,
y ex Primer Ministro de Perú, y ex Vicepresidente Senior y
Consejero General del Banco Mundial
Francisco Gros
Director, OGX SA, un miembro del grupo de empresas EBX;
ex jefe del Banco Central de Brasil y Petrobras
Dr. Moisés Naím
Editor-in-Chief de Foreign Policy; Presidente del Group of
50, y ex Ministro de Comercio e Industria de Venezuela
Alvaro Saieh Bendeck
Presidente de COPESA (un conglomerado de medios de
comunicación) y Corp Group Interhold (una sociedad
financiera de cartera co.); Vicepresidente de Corpbanca
(uno de los bancos privados mas grandes de Chile), Director
de la Bolsa de Comercio de Santiago
Alejandro Santo Domingo
Director Gerente, Quadrant Capital Advisors, Inc, miembro
de la Junta de SABMiller Plc y Vicepresidente de SABMiller
Plc para América Latina
Christopher T. Bruneau
6
¿Qué son los Fondos Inmobiliarios de Capital Privado?
Similar al capital privado tradicional.
 El objetivo es la compra o el desarrollo de bienes inmuebles, tales como hoteles, oficinas, centros
comerciales y obtener una ganancia a su venta




Los administradores de fondos de inversión de capital de los inversores cobran una comisión de la gestión
y una porción de las ganancias conocido como el “promote” o "traspaso"
Los administradores de fondos de capital privado actúan como intermediarios entre los mercados capitales
y de bienes raíces.
La duración típica de un fondo de capital privado de bienes inmuebles es de 8-10 años
Capital privado de bienes raíces es ahora el tercer segmento principal del capital privado después de
fondos de adquisición (“buyout funds”) y de fondos de capital de riesgo (“venture funds”)
Historia de Capital Privado de Bienes Raíces
 Comenzó con la crisis inmobiliario a finales de 1980
 Sam Zell y Merrill Lynch crearon un vehículo para comprar activos inmobiliarios problemáticos.
 Goldman Sachs y JE Robert Company crearon el primer fondo de Whitehall de $166 millones en 1991.


Inicialmente, el capital provino de los bancos de inversión como Goldman Sachs, Merrill Lynch y Lehman
Brothers
Los inversores institucionales como los fondos de pensiones no estaban interesados inicialmente, pero se
han convertido en grandes inversores
Christopher T. Bruneau
7
¿Qué son los Fondos Inmobiliarios de Capital Privado
Inversores
 Fondos administrados por bancos de inversión
 Los fondos de pensiones ahora invierten una parte de su capital - actualmente hasta el
10% en bienes raíces como categoría
 Ahora fundaciones y oficinas de familias (“family offices”) están invirtiendo
 Fondos soberanos se han convertido en importantes inversores en grupos de capital
privado (Abu Dhabi Investment Authority 3 mil millones de dólares en Blackstone)
Real Estate Fundraising (1998 - 2007)
90
$84.9
$83.0
80
140
70
$64.5
120
($ in billions)
60
100
50
80
40
$27.6
30
20
$13.2
$16.1
60
$27.7
40
$13.6
$12.7
$12.2
20
10
46
49
39
54
53
45
72
140
152
148
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
0
Aggregate Capital Raised
Christopher T. Bruneau
160
8
# of Funds raised
0
# Funds
Grandes Actores de Hoy
 Blackstone
 Walton Street
 Lone Star
 Colony Capital
 Apollo
 JER
¿Qué son los Fondos Inmobiliarios de Capital Privado?
¿Cómo difieren los Fondos de Capital Privado de REITS?:
 REITs tiene capital permanente, lo que les da más largo plazo
 Los REITs de EEUU no pagan impuestos y deben distribuir 90-95% de las utilidades
netas de ingresos a los inversionistas.
 La estrategia de un REIT es una estrategia adecuada para los activos que producen
ingresos estables, pero menos bien adaptado para el desarrollo.
 Es normal que los REITs compren activos estabilizados de fondos de capital privado.
 En general no invierten transfronteriza, con algunas excepciones.
Camino al mercado internacional
 La mayoria de los fondos
inmobiliarios de capital privado
comenzaron en EEUU y
expandieron a Europa a finales
de los 1990s
 Ahora los fondos estan
invirtiendo acitvamente Asia,
Latino America, el Medio
Oriente and El Este de Europa
 Los inversores quieren ahora
estrategias globales y exposición
a los mercados emergentes
Christopher T. Bruneau
100%
80%
2007
25%
60%
40%
35%
2006
17%
47%
51%
17%
41%
10%10%
51%
America
15%
18%
20%
0%
20%
0%
9
35%
40%
60%
% of funds raised
2006
80%
North
Global
20%
100%
2007
Asia/RoW
Europe
Europe
Asia/Ro
North
America
W
Global
¿Qué son los Fondos Inmobiliarios de Capital Privado - diferentes estrategias?
Retorno al inversor
“Core”
Apalancamiento
: 0-25%
“Valor Agregado”
Apalancamiento :
50-65%
“Core Plus”
Apalancamiento:
25-50%
“Oportunistico”
Apalancamiento:
65-75%
TIR
(18%+)
TIR
(14-17%)
TIR
(11-13%)
Residencias
para ancianos
TIR
(7-10%)
Alquiler de
departamentos
Retail
Urbano
Oficinas
de Class A
Industrial
Retail
suburanos
Oficinas
Suburbanas
Riesgo
Christopher T. Bruneau
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Desarollo
Papel de los fondos de capital privado en el desarrollo inmobiliario
Fondos de Capital Privado buscan Retornos
 Rendimientos oportunistas de alrededor de un 20% a los inversores son difíciles de
lograr con los bienes existentes en el competitivo mercado actual
 Antes de la crisis de crédito en EE.UU., las partes hacían apalancamiento para
alcanzar altos retornos
 Los fondos se centran más en las estrategias internacionales y las estrategias que
incluyen el desarrollo
Demanda para bienes raíces de calidad existe.
 En la mayoría de los mercados emergentes hay una fuerte demanda de la calidad
del producto: oficinas, residencias, centros comerciales, centros logísticos
El capital es lo que normalmente falta para los proyectos
Capital privado puede ser una atractiva fuente de capital
 Capital con paciencia - 4-5 años horizonte de inversión
 Proporciona más que solo dinero - la experiencia de muchos proyectos e
inversiones.
 Menos el peso de lidiar con familias
Christopher T. Bruneau
11
Una típica empresa conjunta - Partes
Emprendedor
 El emprendedor del proyecto es quien inventa el proyecto
 Responsable para identificar la tierra, obtener de los permisos necesarios, realizar el estudio de
mercado, confirmar los costos de construcción y, en general, impulsando el negocio hacia
delante.
 Reúne todas las piezas del proyecto: la tierra, el capital, la financiación, etc.
 En general tiene un perfil muy emprendedor.
Inversores
 Proporciona la mayoría del capital para el proyecto
 Habitualmente juega un papel más limitado en el día a día de decisiones
 Tiene una influencia significativa en las decisiones del proyecto que tengan que ver con el
Presupuesto
Prestamista
 El que quiere el menor riesgo
 Financia el proyecto si es cómodo que el proyecto pueda pagarle la deuda
 Generalmente recibe una hipoteca sobre los bienes
Contratista
 En general no tiene una participación accionaria en el proyecto
 Gana una tasa fija o una tasa basada en los costos de la construcción
Arquitectos y otros profesionales
 Ganan honorarios por los servicios del proyecto
Christopher T. Bruneau
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Una típica empresa conjunta - Expectativas y preocupaciones
Emprendedor
 "Yo nunca conocí a un proyecto que no me gustó"
 A menudo se centra en ganar honorarios y menos centrado en la rentabilidad del proyecto
 El éxito se define en completar el proyecto
Inversores
 El éxito se define como un retorno del capital y de las ganancias
 Perfil de menos riesgo que el emprendedor
 Tres grandes preocupaciones:
• ¿Puede ser construido por lo que el emprendedor dice que se puede construir?
• ¿Puede ser arrendada por lo que el emprendedor dice que se puede arrendar?
• ¿Puede ser vendido por lo que el emprendedor dice que se puede vender?
Prestamista
 El éxito es un préstamo que se devuelve al plazo acordado
 No le gustan las sorpresas
Contratista
 Quiere construir el proyecto de acuerdo al presupuesto, además de obtener más negocios
Arquitectos
 Quiere hacer una marca – proyectos de trofeo
Christopher T. Bruneau
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Una típica sociedad - Estructura
Inversor
Arquitecto
Emprendedor
Honorarios
Honorarios
Ingeniero
75% del Capital
Honorarios
25% del Capital
Contratista
Subcontratista
Christopher T. Bruneau
Subcontratista
Prestamo
Proyecto
Fiduciario o
Vehículo de
Fines Especiales
Subcontratista
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Prestamista
Comprador or
Inquilino
Compra o Alquiler
Una típica sociedad – Aspectos Financieros
Emprendedor
 Por lo general, invierte el 15-30% del capital para el proyecto
 Recibe honorarios, su parte de los beneficios del proyecto más una tarifa por
"promover" (“promote”)
 El “promote” que se calcula como un porcentaje de las ganancias del proyecto
sobre el TIR esperado
 El “promote” alinea los intereses del emprendedor con los del inversor
Inversores
 Invierte el resto del capital para el proyecto
 Recibe un retorno del capital y la porción de las utilidades después del pago del
proyecto de todos los honorarios, gastos y financiación.
Christopher T. Bruneau
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Conclusiones y Preguntas
Conclusiones
 Fondos inmobiliarios de capital privado se han convertido en una fuente importante
de capital para inversiones en bienes raíces, en particular para el desarrollo
inmobiliario.
 Los proyectos de desarrollo tienen participación de muchas partes con diferentes
intereses y necesidades
 Si bien estructurado, el proyecto puede ser un éxito para todas las partes
involucradas
Preguntas
Christopher T. Bruneau
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Responsabilidad y confidencialidad
Esta presentación es propiedad exclusiva de JER. Esta presentación no puede ser
reproducida o utilizada en su totalidad o en parte para ningún otro fin.
Christopher T. Bruneau
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