¿ADÓNDE VAS M ?
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1 ¿ADÓNDE VAS 2 M? ENTENDIENDO EL PRECIO DEL SEGUNDO ACTIVO MÁS BUSCADO POR LOS ARGENTINOS Juan José Cruces [email protected] Junio de 2014 PRECIO DEL METRO CUADRADO (en dólares) 2 $ 4,000 CEPO CAMBIARIO US$ por m2 $ 3,000 $ 2,000 $ 1,000 $0 Aug-76 Aug-82 Aug-88 US$ corrientes Aug-94 Aug-00 Aug-06 Aug-12 US$ constantes Dptos. nuevos en el corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires. En US$ corrientes de cada mes y en US$ constantes de Febrero 2014. Elaborado por Juan José Cruces ([email protected]) a partir de datos de precios de M2 de Giménez-Zapiola (Ago-1976 a Sep-2000), CEAV-UADE (Oct-2000 a Feb-2012) y Reporte Inmobiliario (Mar-2012 hasta ahora) y de CPI de US Bureau of Labor Statistics. © Juan José Cruces, 2014 PRECIO DEL METRO CUADRADO (en pesos ajustados por inflación) 3 $ 40,000 $ 36,000 Pesos de Febrero-2014 por m2 $ 32,000 $ 28,000 $ 24,000 $20.000 $ 20,000 $ 16,000 $15.000 $ 12,000 $9.000 $ 8,000 $ 4,000 Aug-76 Aug-82 Aug-88 Aug-94 Aug-00 Aug-06 Aug-12 Pesos de poder adquisitivo constante de Feb-2014. Fuentes: IPC-INDEC (1976 a 2006) e IPC-Buenos Aires City (Ene-2007 hasta ahora). Desde Oct2011 los precios de oferta en dólares se convierten a pesos usando el dólar libre (Reuters). © Juan José Cruces, 2014 4 NIVEL DE ACTIVIDAD Y CRÉDITO TOTAL DE ESCRITURAS EN CAPITAL FEDERAL Y FRACCIÓN DE ELLAS QUE SON CON HIPOTECAS 120 40% Miles de escrituras 80 93k 30% 91k 73k 72k 60 73k 64k 59k 60k 40 20% 35k 36k 10% Fracción hipotecas 98k 100 20 0 0% 1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 2012 Escrituras de traslación de dominio en Capital Federal - Reg. Púb. Propiedad Inmueble CABA (eje izquierdo) Estimación 2014 a partir de relación lineal con datos Colegio CABA (eje izq.) Compraventa de Inmuebles - Colegio de Escribanos CABA (eje izq.) Estimación 2014 extrapolando meses corridos - Colegio de Escribanos CABA (eje izq.) Porcentaje de escrituras hipotecarias sobre el total de escrituras traslativas de dominio - RPPI CABA (eje derecho) Fuentes : 1) Registro de la Propiedad Inmueble CABA. Cantidad de escrituras con las cuales se llevó a cabo una traslación de dominio sobre inmueble de la CABA (incluye compraventa, permuta, donación, aceptación de gestión de negocios, adjudicación por partición, adjudicación por disolución de sociedad conyugal, declaratoria de herederos, testamento, subasta pública, etc.). Incluye escrituras realizadas por escribanos matriculados en cualquier provincia. 2) Colegio de Escribanos CABA. Incluye sólo escrituras de compraventa de inmuebles realizadas por escribanos matriculados en este Colegio. © Juan José Cruces, 2014 5 CONSTRUCCIÓN: METROS CUADRADOS PERMISADOS EN CABA 03 2006:2,7M Millones de metros cuadrados 03 2007:2,5M 2011:2M 02 2008:1,9M 2005:1,8M 02 2012:1,4M 2004:1,2M 2009:1,2M 2000:1,2M 01 2003:1,1M 2010:1M 2001:0,6M 01 2013:0,6M 2002:0,2M 00 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Solicitudes de permisos para construcciones nuevas y ampliaciones con destino residencial en CABA. Fuentes: “Relevamiento del Mercado Inmobiliario 2001-2011 en la CABA” (1990-2008) y Sistema Estadístico de Dirección General de Estadística y Censos (2009-2013) sobre la base de datos del Ministerio de Desarrollo Urbano. Dirección General de Registro de Obras y Catastro, GCBA. © Juan José Cruces, 2014 6 PARA PENSAR… • ¿Son seguros los inmuebles? – Tienen mucho riesgo de mercado. – Tienen bajo riesgo de perder el control del bien. Mala experiencia colectiva con inversiones que implican separación entre propiedad y control. • Devaluaciones reales: transitorias y permanentes. El costo de los sustitutos. • Aquí el precio subió sin crédito/financiamiento (al revés que en los países desarrollados). • Salvedad: ¿índices de calidad constante? © Juan José Cruces, 2014 HISTORIA DE LOS DEPTOS. FRENTE AL RIESGO DE SEPARACIÓN ENTRE PROPIEDAD Y CONTROL DEL INVERSOR 1. Norma base: Código Civil de Vélez Sarsfield. Pone al propietario y al inquilino en igualdad de condiciones. 2. Crisis habitacional de 1920: por la gran inmigración, se producen situaciones que la justicia considera abusos por parte de los propietarios. La Corte Suprema avala cambios en el Código a favor de los inquilinos. 3. Legislación de Emergencia (1943-1976): sucesión de leyes y decretos que fijan precios máximos, plazos mínimos de alquiler y otras regulaciones. Crisis del mercado de inversión en inmuebles para cederlos en alquiler. 4. Normalización de 1976: Fin de las leyes de emergencia, aumento gradual de precios. 5. Situación actual (post ley de 1984, ley de 1989 y ley de Convertibilidad): Situación de razonable protección a los derechos del inversor. Si bien se prohíbe indexar los contratos, en los hechos se hace indirectamente. Referencia: Locación Inmobiliaria: Un recorrido por más de 80 años de emergencia. Por Marcelo Borka , Diario La Ley – Suplemento Actualidad, 5-Oct-2004. © Juan José Cruces, 2014 7 8 EL PRECIO DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LOS INTERESADOS EN HABITAR LOS DEPTOS.: LA CLASE MEDIA PROFESIONAL URBANA © Juan José Cruces, 2014 9 PRECIO M2 Y SALARIO JOVEN PROFESIONAL $ 3,600 $ 3,200 US$ corrientes $ 2,800 $ 2,400 $ 2,000 $ 1,600 $ 1,200 $ 800 $ 400 $0 Aug-76 Aug-82 Aug-88 Aug-94 Salario de joven profesional Aug-00 Aug-06 Aug-12 Precio m2 depto. nuevo © Juan José Cruces, 2014 ¿CUÁNTOS M2 COMPRA UN JOVEN PROFESIONAL CON UN MES DE TRABAJO? 3 Metros cuadrados 1976-2001: 1,31 m2/mes Depto. 60 m2 = 45 meses Promedio 1991-2001: 1,38 2 Costo sube 62% en términos de salario propio!!! 1 2002-2012: 0,81 m2/mes Depto. 60 m2 = 74 meses Promedio 1976-1991: 1,27 0 Aug-1976 Aug-1982 Aug-1988 Aug-1994 Aug-2000 Aug-2006 Aug-2012 © Juan José Cruces, 2014 11 ENTENDIENDO LA EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LOS DEPARTAMENTOS 2002-2014 1. Una caricatura 2. Una explicación más formal © Juan José Cruces, 2014 1. ROMEO Y JULIETA QUIEREN TECHO PROPIO “EL CASADO CASA QUIERE” 12 2. APARECE UN CLIENTE INESPERADO… “EL SOJERO CASAS TAMBIÉN QUIERE…” 3. EL SOJERO OFRECE MEJOR PRECIO 4. LA SOLUCIÓN (¿SERÁ EL DESENLACE?) … BOOM DE LA CONSTRUCCIÓN ¡CADA CUAL A SU LUGAR! © Juan José Cruces, 2014 13 13 AÑOS DE RENTA POR ALQUILERES © Juan José Cruces, 2014 14 34 AÑOS DE RENTA POR ALQUILERES 12% Fuente: Reporte Inmobiliario y elaboración propia 9% 4,2% 6% 3% 2,01% 0% 1980 1985 1990 1995 Renta Bruta 2000 2005 2010 2015 Renta Neta © Juan José Cruces, 2014 15 DETERMINANTES DEL PRECIO g Tasa de crecimient o esperado de los alquileres Alquiler1 Alquiler1 1 g Alquiler1 1 g Alquiler1 1 g Precio venta año T Precio hoy 1 R 1 R 2 1 R 3 1 R T 2 Precio hoy T 1 Alquiler1 Rg 1. ¿Qué relación hay entre los alquileres y los salarios de los inquilinos? 2. ¿Qué pasaría con el precio del m2 si sube la tasa de crecimiento esperado de los salarios (g)? 3. ¿Qué pasaría si baja R, el rendimiento esperado de inversiones alternativas de riesgo similar a los deptos.? © Juan José Cruces, 2014 ¿CUÁNTO DEBERÍA VALER EL M2 SI LOS INVERSORES LO CONSIDERAN IGUALMENTE SEGURO QUE EL BONO DE EEUU A 10 AÑOS? Precio Febrero-2014 (US$/m2) $2.625 Renta neta anual por alquiler 2,01% Monto de alquiler anual por m2 (US$/m2) 16 $53 Rendimiento US Treasury Bond a 10 años Febrero-2014 2,66% Abril-2014 2,69% ¿Cuánto debería valer el m2 para que rinda lo mismo que un US Treasury Bond a 10 años? Febrero-2014 $1.983 Abril-2014 $1.961 © Juan José Cruces, 2014 17 VALOR DE DISTINTOS ACTIVOS DE CAPITAL A LO LARGO DEL TIEMPO (expresado en cantidad de años de los beneficios anuales que cada uno produce o Price to Earnings Ratio) Valor (en años de recupero) 30 25 ¿Burbuja o prima por seguridad? 20 15 10 5 © Juan José Cruces, 2011 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Año Bolsa Bonos Departamentos © Juan José Cruces, 2014 18 PROSPECTIVA 2014 - 2018 “Predecir es difícil; especialmente el futuro“ Yogui Berra. © Juan José Cruces, 2014 19 PRONÓSTICOS EN DISTINTOS ESCENARIOS Argentina Mundo (Tasa libre de riesgo) Modelo K Gobierno promercado (y exitoso) Igual ? ? Sube ? ? © Juan José Cruces, 2014 ENTENDIENDO EL VALOR QUE BUSCAREMOS 20 Precio Oferta Corto Plazo 2014 Oferta Largo Plazo 2.625 US$/m2 ? Dem. Tradicional2014 + “Sojeros” Demanda Tradicional2014 Q2014 Cantidad © Juan José Cruces, 2014 21 Pregunta 1 ¿Qué pasaría si los inversores regresan a los bancos y a los bonos gubernamentales y los principales compradores de deptos. vuelven a ser los miembros de la clase media? ¡CADA CUAL A SU LUGAR! © Juan José Cruces, 2014 PROYECCIÓN A TRAVÉS DEL NIVEL DE SALARIOS ESPERADOS 22 Precio Abril-2012 (US$/m2) $2.954 Salario Febrero 2014* Salario joven profesional Abril-2012 (US$/mes) $2.233 $1.539 Salario mensual esperado 2012-2016 (US$/mes) (g=0) $2.233 $1.539 Actual 0,76 0,52 Promedio 1976-2001 1,31 1,31 Promedio 1976-2012 1,17 1,17 Salario real (m2/mes) ¿Cuánto debería valer el m2 para volver al salario real histórico? Promedio 1976-2001 (US$/m2) $1.704 $1.175 Promedio 1976-2012 (US$/m2) $1.908 $1.316 * Salario de Febrero-2014 en pesos convertido a dólar libre 11,22 (Reuters) © Juan José Cruces, 2014 23 Pregunta 2 • ¿Qué pasaría si la Fed sube la tasa de interés? CANTIDAD DE MESES 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 DISTRIBUCIÓN DE FRECUENCIA DE LA TASA DEL BONO EEUU A 10 AÑOS Abril-1953 a Marzo-2014 More 15,46 14,83 14,20 13,58 12,95 12,32 11,69 11,06 10,43 9,80 9,17 8,55 7,92 7,29 6,66 6,03 5,40 4,77 4,14 3,51 2,89 2,26 US TREASURY BOND RATE • O ¿si los departamentos en Buenos Aires pasan a competir con los bonos del Gobierno Nacional o de YPF en lugar de con los US Treasury Bonds? © Juan José Cruces, 2014 ¿QUÉ PASARÍA SI LA FED SUBE LA TASA O SI LOS DEPTOS. PASAN A COMPETIR CON LOS BONOS DEL GOBIERNO NACIONAL? Precio Febrero-2014 (US$/m2) $2.625 Renta neta anual por alquiler 2,01% Monto de alquiler anual por m2 (US$/m2) 24 $53 Rendimiento US Treasury Bond a 10 años + 3% Febrero-2014 5,66% Abril-2014 5,69% ¿Cuánto debería valer el m2 para que rinda lo mismo que un US Treasury Bond a 10 años + 3%? Febrero-2014 $932 Abril-2014 $927 © Juan José Cruces, 2014 SÍNTESIS Precio Febrero-2014 (US$/m2) 25 $2.625 ¿Cuánto debería valer el m2 para que rinda lo mismo que un US Treasury Bond a 10 años? Febrero-2014 $1.983 Abril-2014 $1.961 ¿Cuánto debería valer el m2 para volver al salario real histórico? Promedio 1976-2001 (US$/m2) $1.704 $1.175 Promedio 1976-2012 (US$/m2) $1.908 $1.316 Salario Abril-12 Salario Febrero-14 ¿Cuánto debería valer el m2 para que rinda lo mismo que un US Treasury Bond a 10 años + 3%? Febrero-2014 $932 Abril-2014 $927 © Juan José Cruces, 2014 26 © Juan José Cruces, 2014 PRONÓSTICOS EN DISTINTOS ESCENARIOS 27 Argentina Modelo K Mundo (Tasa libre de riesgo) Gobierno promercado (y exitoso) Sin cepo cambiario Con cepo cambiario Igual Precios estables (o si commodities ) Muy baja actividad. Precios (¿ó Precios Sube Precios Precios Precios © Juan José Cruces, 2014 RECOMENDACIONES 28 1. SI LA QUERÉS PARA VIVIR: a. Si podés comprarla, ¡comprála y ponela como bien de familia! Asegurar el techo familiar vale más que comprar barato. b. Si no podés comprarla, ¡hacé varias ofertas de alquiler MUY agresivas! Ahorrá todo lo que puedas para comprar cuando bajen los precios. 2. SI LA QUERÉS PARA INVERTIR: En las condiciones actuales, hay mejores opciones que los departamentos. 3. SI TENÉS UN TERRENO O SI SOS DESARROLLADOR: Parece un buen momento para vender. Si vas a desarrollar un edificio, usá para tus pronósticos un precio razonable, no “el de mercado porque sí”. 4. SI TENÉS UNA INMOBILIARIA: Tratá que los dueños de los deptos. comprendan que es difícil que los precios vigentes hasta hace poco duren por mucho tiempo. © Juan José Cruces, 2014 CONCLUSIONES (1) 29 1. El precio de la vivienda depende de cuán confiables sean, y desarrollados estén, los mercados de vehículos tradicionales de inversión: bonos, depósitos bancarios y acciones. 2. Los precios actuales son anómalos. ¿Qué pasa si se termina la anomalía? 3. Enemigos por derecha: - Suba de tasas en EEUU (no va a pasar hasta 2015 según Reserva Federal) - Gobierno que se reconcilie con el mercado y quiera financiar proyectos en infraestructura e inversión reproductiva. © Juan José Cruces, 2014 30 CONCLUSIONES (2) 4. Enemigos por izquierda: Malhumor de clase media por inaccesibilidad de la vivienda. Alteración de derechos de propiedad sobre los inmuebles (i.e. ley de alquileres Quintela). 5. Gran aliado del precio actual: Modelo Kirchner!! Si el gobierno sigue destruyendo confianza en vehículos de inversión pero resguarda los derechos de propiedad sobre inmuebles, entonces el precio de la propiedad puede permanecer constante o inclusive subir si hay un shock económico favorable. 6. Ojo: “Los mercados pueden permanecer irracionales por más tiempo que lo que Ud. puede permanecer solvente”, John M. Keynes. © Juan José Cruces, 2014 31 PREGUNTAS, COMENTARIOS, etc. ¡Muchas gracias! Juan José Cruces 32 Cruces, Juan José Profesor de la Escuela de Negocios Tel: (+54-11) 5169-7301 Email: [email protected] Entre 2011 y 2014 fue Decano de la Escuela de Negocios. Recibió su doctorado en Economía, University of Washington, Seattle, en 2001, obtuvo un Master en Economía Internacional y Desarrollo, Yale University, en 1994, y es Licenciado en Economía, Universidad de Buenos Aires, 1989. Ha sido profesor visitante de ESCP-EAP European School of Management en París y de American University of Paris. Ha recibido becas y subsidios de investigación de la Comisión Fulbright, del Gobierno de Japón, de la Universidad de Washington, del Banco Interamericano de Desarrollo y del Instituto Argentino de Ejecutivos de Finanzas. Ha sido Profesor del Departamento de Economía de la Universidad de San Andrés y Director de la Maestría en Finanzas de esa casa de estudios y de la UTDT. Se especializa en Economía Financiera con énfasis en temas relacionados a Mercados Emergentes. Ha realizado trabajos sobre el costo de defaults soberanos, sobre medición de la bonanza externa, sobre el uso de información privilegiada en la negociación de títulos valores. Recientemente ha estudiado cuestiones relacionadas a las finanzas personales y propiedad inmobiliaria. Sus trabajos han sido publicados por American Economic Journals: Macroeconomics, por Stanford University Press y por Emerging Markets Review. Ha realizado trabajos de consultoría para la Superintendencia de Valores y Seguros de Chile, para el Banco Interamericano de Desarrollo y para el Grupo CCR; ha asesorado a un Diputado de la Nación y ha sido perito experto frente a la Comisión Nacional de Valores. Sus investigaciones han sido comentadas en importantes medios internacionales incluyendo al Wall Street Journal, Roubini Global Economics (EEUU), Le Temps (Suiza), Nikkei Shimbun (Japón), Die Welt y Handelsblatt (Alemania), El País (España), etc. 33 ANEXO 34 ¿SÓLO UN FENÓMENO DE BARRIOS PAQUETES? Índice de precios por m2 en dólares en barrios de precio alto, medio y bajo (Base 2001=100) 200 150 Alto: Recoleta - Bº Norte, Palermo Nuevo, Belgrano Res., Plaza Guemes, Cañitas - Imprenta. Medio: Belgrano ctro., Olivos centro, Palermo Soho. Bajo: Villa Urquiza, Palermo Hollywood, Flores, Colegiales, Almagro. Fuente: Reporte Inmobiliario 100 © Juan José Cruces, 2011 50 2000 2001 2002 2003 Alto 2004 Medio 2005 2006 2007 2008 Bajo © Juan José Cruces, 2014 35 FALLO DE LA CORTE SUPREMA DE 1946 “Por aplicación de esos principios ha declarado esta Corte Suprema que ocurriendo una grave perturbación económica y social, es lícita la reducción temporal por el Estado de los alquileres, la prórroga de los contratos de locación y de las obligaciones hipotecarias, como así también la rebaja del interés de las mismas, como medidas razonables para combatir los efectos futuros de la situación de emergencia...“ Jose Almed vs. Gath & Chaves, CSJN, fallo 204 - 195. (1946). “Castro Alfredo, su sucesión", CSJN, mar. 22/1946, LA LEY, 41873 y "Galarza Isabelino c. Dopacio José", CSJN, mar. 27/1946, LA LEY, 42-872. © Juan José Cruces, 2014 TASA DE RENDIMIENTO DE US TREASURY BONDS 36 http://research.stlouisfed.org/fred2/series/GS10 © Juan José Cruces, 2014 37
