9 pasos para comprar su casa en Israel
Al comprar una vivienda en Israel, el proceso puede que sea probablemente
algo diferente a lo que está acostumbrado. Los siguientes pasos están
destinados a proporcionarle información general sobre este proceso y ayudarle
a entender sus opciones. Como se trata de una compra importante le
recomendamos consultar con un profesional antes de tomar decisiones.
1. Elección Y Evaluación De Un Departamento
Hay muchos sitios que ofrecen departamentos nuevos y/o usados.
Como es de esperar, algunos de ellos están en mejores condiciones y
tienen una valoración superior a los demás. Recomendamos tener
cuidado con quién se trata y asegurarse de que cuando se trata de
vendedores inmobiliarios, estos estén debidamente autorizados.
Cosas que hay que considerar al elegir un departamento:
o
Presupuesto
o
Distrito escolar (si fuera relevante para usted)
o
Los servicios ofrecidos en el Vecindario para una población
mayor / menor, etc.
o
Proximidad a los centros religiosos y comunitarios
Situación Física: Al considerar la compra de un nuevo departamento es
posible que desee consultar con un ingeniero o un arquitecto para
revisar los planos y especificaciones técnicas, pudiendo estar
interesado en hacer cambios en el diseño, lo que debe ser discutido con
un profesional (verificando si lo que quiera hacer sea estructuralmente
viable, cuáles serían los costos, y que puedan haber más posibilidades en
las que no haya pensado).
Ubicación: Residencial vs. Comercial, considerando los futuros planes
municipales y de desarrollo del área.
Legal: ¿A nombre de quién están las escrituras de la propiedad,
gravámenes pendientes, etc.
2. Negociación
Cuando viene a comprar una vivienda, el mejor consejo que podemos
darle es venir preparado. Prepararse con antelación significa conocer el
mercado y el barrio. Entender los pros y los contras de la vivienda y
recordar - no todos los departamentos son para usted. Si el precio no
está a su alcance, esté dispuesto a desistir e irse. Ya encontrará otros
apartamentos. Eso quiere decir, no ser demasiado obstinado.
3. Zichron Devarim-Memorandum
Este es un documento de una sola página que resume las condiciones
puntuales del acuerdo. Hoy en día, muchos abogados no recomiendan
firmar un Zichron Devarim, ya que es jurídicamente comprometedor. Si
se trata de un mercado con pocas ventas es posible que se sienta
presionado a firmar con el fin de reservar el apartamento y poner al
departamento fuera del mercado. Lo mejor es consultar con un abogado
antes de firmar cualquier documento.
Cuando se trata de comprar un departamento nuevo, se acostumbra a
pagar al constructor ´un pago como seña para reservarlo hasta que esté
listo el contrato definitivo.
4. Financiación Del Acuerdo:
El primer paso para solicitar una hipoteca es determinar cuánto dinero
usted necesita - normalmente hay costes adicionales (ampliaciones,
mejoras, renovaciones) que pueden añadir un 5% -15% al costo.
Si ha vivido en los EE.UU., usted tendrá que mostrar los impuestos del
año anterior, por ejemplo. W2 o un formulario 1040, así como los
informes de historial de crédito.
Por lo general los bancos están dispuestos a prestar hasta el 70% del
saldo sin EMI y hasta un 85% con EMI
Solicitud de "Ishur Ekroni" - Confirmación en Principio
o
Esta es una aprobación de la hipoteca general del banco. En esta
etapa se le debe proporcionar toda la documentación y el banco le
dará una aprobación general y le indicará la cantidad que está
dispuesto a prestar.
o
ItToma generalmente 3-10 días obtener esta aprobación, la norma
general es quela misma tiene una validez de tres meses
o
Si el plazo de tres meses expira antes de que usted saque la
hipoteca, entonces será necesario actualizar el formulario de la
solicitud
5. La Firma Del Contrato Con El Vendedor:
Nota: Programarla con antelación para que la firma del contrato con el
vendedor sea inmediatamente después que se recibe el Ishur Ekroni.
Hearat Azhara - Nota de advertencia (en el Registro de la Propiedad del
Inmueble): Una vez que el contrato se firma, esta nota debe agregarse a
la escritura para indicar sus derechos sobre la propiedad. Esta es una
nota para poner en conocimiento de cualquier comprador potencial,
diciendo que existe un contrato de venta para esta vivienda y que su
venta está en curso.
Al igual que con cualquier otro contrato importante le recomendamos
que consulte con un abogado para cubrir los aspectos jurídicos de la
compra.
6. La Finalización Del Préstamo - Mashkanta:
Regresar al banco y abrir una carpeta de solicitud (esto no se puede
hacer sin un contrato firmado por la venta de la casa)
Para los nuevos departamentos el banco sólo requiere una copia del
contrato y la aprobación por parte del vendedor. Para los departamentos
de segunda mano, el banco exige también un comprobante del registro
en el Registro de la Propiedad.
El banco prepara su carpeta de solicitud y a los pocos días le notifica de
que el contrato de préstamo está listo para la firma.
7. REGISTRO:
Si usted ya tiene un abogado, él es quien debe manejar el registro de la
vivienda.
Si el departamento que compra es nuevo, el abogado del vendedor
registrará la vivienda a su nombre (a veces el vendedor solicita un cargo
adicional por gestionar este trámite legal).
8. PAGO DE IMPUESTO:
Hay varios tipos de impuestos y tasas que pueden estar relacionados
con su nuevo departamento y son:
El Impuesto sobre la Adquisición de una propiedad Inmueble - Mas
Rejishá – La Tasa es progresiva y el Impuesto graduable, lo que
significa que aumenta con el precio de la vivienda. Por lo general a
pagar dentro de 50 días de firmado el contrato por la compra de la
propiedad.
Arnona - impuestos municipales - está determinada por el tamaño de su
apartamento y por su ubicación. En las zonas más exclusivas de la
ciudad se paga una tasa de Arnona más alta.
Mantenimiento - Mantenimiento de los bienes comunes o el Vaad Bait
(Consejo de vecinos) suelen ser un requisito en edificios de
departamentos. Esta tarifa puede llegar a ser bastante cara si su edificio
requiere de una empresa administradora externa o si el estado físico del
edificio requiere muchas reparaciones. Le sugerimos consultar con los
responsables del Vaad Bait antes de firmar su contrato de compra.
Nota: Antes de realizar la transferencia de la vivienda a su nombre
asegúrese de que el dueño anterior o inquilino pagó todas sus deudas,
impuestos y facturas de servicios públicos.
9. ¡Mudarse y disfrutar!
Aunque esta pueda parecer la parte más agradable del proceso, en caso
de que se trate de un departamento nuevo, asegúrese de recordar sus
derechos legales. Existen algunos plazos, estipulados por la ley, que le
permiten al comprador verificar su departamento, luego que se
acordaron con el vendedor arreglos y/o cambios escritos en el contrato.
En caso de no hacer uso de este derecho, el mismo caducará
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