manual de determinación del Aprovecham SubjetivoRV01

MANUAL DE DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO
SUBJETIVO
TITULO: Manual de Determinación del Aprovechamiento Subjetivo
AUTOR: Servicio de Administración Urbanística de la Dirección General de Urbanismo del
Gobierno de Aragón
OBJETO: el presente manual tiene por finalidad facilitar la determinación del
aprovechamiento subjetivo en suelos urbanizables delimitados, según la Ley 3/2009 de
Urbanismo de Aragón.
FECHA: Abril de 2.010
LA DIRECTORA GENERAL DE URBANISMO
Nuria Más Farré
INDICE
0.- INTRODUCCIÓN
A. SECTOR SUZ-D/R, USO CARACTERÍSTICO RESIDENCIAL
1.- DATOS GENERALES
2.- CALCULO DE EDIFICABILIDADES Y Nº DE VIVIENDAS SOMETIDAS A ALGÚN
RÉGIMEN DE PROTECCIÓN
3.- DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO OBJETIVO Y SUBJETIVO
4.- CALCULO DE RESERVAS DOTACIONES EN EL SECTOR
5.- CALCULO/COMPROBACION DE LA OCUPACIÓN DE SUELO EN EL SECTOR
B. SECTOR SUZ-D/I, USO CARACTERÍSTICO INDUSTRIAL
1.- DATOS GENERALES
2.- CALCULO DE RESERVAS DOTACIONES EN EL SECTOR
3.- CALCULO DE EDIFICABILIDAD
4.- DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO OBJETIVO Y SUBJETIVO
5.- CALCULO/COMPROBACION DE LA OCUPACIÓN DE SUELO EN EL SECTOR
0.- INTRODUCCIÓN
El objeto de este ejercicio es determinar el cálculo del aprovechamiento subjetivo en el
desarrollo de suelos urbanizables delimitados, según la nueva Ley 3/09, de Urbanismo de
Aragón. Para ello se han realizado dos ejercicios correspondiendo uno de ellos al desarrollo
de un suelo urbanizable con uso característico residencial, SUZ-D/R y el otro a un suelo
urbanizable de uso característico industrial SUZ-D/I; cada uno de ellos parte de la
Ordenación Estructural que tiene establecido el PGOU para dichos sectores. Con estos
datos se determinará el Aprovechamiento Objetivo y Subjetivo, también se calculará el
número máximo de habitantes potenciales y unidades de reserva, y a partir de ellos las
reservas de suelo para dotaciones locales exigidas o el número de plazas de aparcamiento,
así como el suelo que se podrá destinar a uso privado.
Todo ello de acuerdo con lo previsto en los artículos que regulan el aprovechamiento, art.
131 y siguientes de la Ley 3/2009.
Así como de conformidad con el art. 54 que regula los módulos de reservas tanto en
suelo residencial como industrial.
A. EJERCICIO DE APLICACIÓN DE LA LEY DE URBANISMO 3/2009
SECTOR SUZ-D/R RESIDENCIAL
Supongamos un Sector de Suelo Urbanizable Delimitado, SUZ-D/R, así clasificado en el
PGOU del municipio Y, con más de 3.000 habitantes, no capital de Provincia, y que se integra en
un Área de Reparto conformado por otros Sectores de Uso Residencial Unifamiliar.
1. DATOS GENERALES
Partimos de la Ordenación Estructural que el PGOU tiene establecidos para dicho
Sector:
Superficies:
Ámbito: 122.000 m²s, 12,20 Ha
Superficie Sistemas Generales Adscritos: 17.902,97 m²s, 1,79 Ha
Superficie Sector (m²s): 139.902,97 m²s, 13,99 Ha
Usos y tipologías de la edificación:
Uso característico o predominante: Residencial (R)
Uso compatible o permitido: Terciario o Servicios (T)
Aprovechamiento Urbanístico: (Art.131)
Densidad de viviendas (dv): 40 (viv/Ha)
Aprovechamiento medio del Área de Reparto (Am)= 0,36 (m²th/ m²s)(*) ó (Uas/ m²s)
Aprovechamiento medio del Sector (Am)= 0,371 (m²th/ m²s) ó (Uas/ m²s)
Porcentaje de Vivienda sometida a algún Régimen de Protección (VP): 30 %, s/ Ley de
vivienda
(*)m²th= metros cuadrados de techo homogeneizados o unidades de aprovechamiento,
en adelante Uas
Índice de Edificabilidad: 0,52 m²t/ m²s
Residencial: 0,48 m²t/ m²s
Terciario o Servicios: 0,04 m²t/ m²s
Tipología/Calificación:
Vivienda Libre, unifamiliar adosada: RU(L)
Vivienda R. Protección, bloque: VP(RP)
Terciario: T
Coeficientes de homogeneización respecto de usos y tipologías característicos:
Tomando en consideración que el Uso y Tipología Característico es el de Vivienda Libre
unifamiliar adosada, RU(L) al ser el que dispone de mayor edificabilidad.
Art.133 LUAr
“El plan general de ordenación urbana establecerá justificadamente un
sistema de coeficientes de homogenización de usos y tipologías edificatorias, en atención a
sus respectivos valores de repercusión de suelo urbanizado determinados sobre la base de
un estudio de mercado”. ...”Con la finalidad de garantizar la equitativa distribución de
beneficios y cargas, siempre que quede acreditado objetivamente mediante riguroso estudio
de mercado avalado por los servicios técnicos municipales o por sociedad de tasación
independiente que los coeficientes de homogeneización previstos en el planeamiento o en el
proyecto de reparcelación no se corresponden con la realidad de mercado, podrán
determinarse y aplicarse coeficiente de homogeneización específicos y actualizados
conforme al señalado estudio de mercado”.
El Estudio de Mercado debería constatar por ejemplo que:
1. Valores en Venta del Producto. VV(€/m²t)
i.
Vivienda Libre
1.500 €/ m²t (VRS=33,33%VV)
ii.
Vivienda R. Protección 1.000 €/ m²t (VRS=20,00%VV)
iii.
Terciario
1.200 €/ m²t (VRS=33,33%VV)
2. Valores de Repercusión del Suelo. VRS(€/m²t)
i.
Vivienda Libre
500 €/ m²t
ii.
Vivienda R. Protección 200 €/ m²t
iii.
Terciario
400 €/ m²t
Lo que comporta un mercado inmobiliario propio de un Municipio pequeño (como el
del ejercicio), con escasas tensiones entre productos.
Fruto del estudio de mercado se obtendrían los coeficientes de homogeneización.
Vivienda Libre
ChRU(L) = 1 (Uas/m²t)
Vivienda Regimén Protección
Ch VP(RP)= 0,4 (Uas/m²t)
Terciario
Ch T = 0,8 (Uas/m²t)
•
Aplicación de los parámetros al sector:
Tenemos un sector cuya edificabilidad bruta residencial es:
122.000,00 m²s*0,48 m²t/m²s= 58.560,00 m²t
Y la edificabilidad bruta del terciario o servicios es:
122.000,00 m²s*0,04 m²t/m²s= 4.880,00 m²t
Edificabilidad Total = 122.000,00 m²s*0,52 m²t/m²s= 63.440,00 m²t
El número total de viviendas que podrán construirse en ese sector serán:
40 viv/Ha*12,2 Ha= 488 viviendas
2. CALCULO DE EDIFICABILIDAD Y Nº DE VIVIENDAS SOMETIDAS A ALGÚN
RÉGIMEN DE PROTECCIÓN
La reserva para vivienda sometida a régimen de protección debe ser según la legislación
vigente de vivienda, el 30% de edificabilidad residencial prevista y el 30% del total del número de
viviendas.
Luego el mínimo de edificabilidad bruta residencial que habrá que destinar para viviendas
sometidas a algún régimen de protección (VP) será:
0,30*58.560,00 m²t = 17.568,00 m²t
Del total de 488 viviendas (viv) al menos el 30%, según la ley vigente de vivienda, se deben
destinar a VP
VP (30% del total)= 0,3*488= 146,4 viv. Luego tendremos un mínimo de 147 viviendas
destinadas a VP
Suponemos un tamaño medio para viviendas VP de 100 m²t que tendrán una superficie útil
“normalizada” (0,8 m²u/ m²t) menor de 90 m²u, como exige la legislación de vivienda protegida.
Éste tamaño de 100 m²t/vivienda cabe en la tipología vivienda VP en Bloque VP(RP). Así
mismo, conviene disponer de VPs de diversas superficies, por lo que lo aconsejable sería aumentar
el número de VPs (manteniendo el 30% de la Edificabilidad Residencial), en función de que la
superficie media de la VP fuera de 100 m²t, es decir:
17.568,00 m²t / 100 m²t/viv = 176 viviendas VP
Lo que comporta que el de número de viviendas destinadas a régimen libre (VL) serán:
488 – 176= 312 viviendas VL.
La edificabilidad bruta residencial que podremos destinar a vivienda libre será:
58.560,00 m²t – 17.600,00 m²t = 40.960,00 m²t
Luego el tamaño medio de las viviendas sometidas a régimen libre (VL) será
40.960,00 m²t / 312 viviendas = 131,28 m²t/viv
tipologia
VL(RU)
VP(RP)
total
nº viviendas
312
176
488
edificabilidad
m²t/viv
m²t
131,282
40.960,00
100,000
17.600,00
58.560,00
valores limite
edificabilidad m²t
17.568,00
58.560,00
3. DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO OBJETIVO Y SUBJETIVO
El sector SUZ-D/R tiene un aprovechamiento medio atribuido de 0,371 m²th/ m²s (*) y, por
consiguiente, se manifiesta en el procedimiento de equidistribución inicial establecido en la fase de
formulación del Plan General, como un Sector excedentario (en 0,011 m²th/ m²s), al resultarle
aplicable en su área de reparto (agrupación de sectores dotados de un mismo uso característico
residencial), el Am de 0,36 m²th/ m²s. El porcentaje de plusvalías que le corresponde al
Ayuntamiento, en este caso, el Plan lo establece en el 10% del aprovechamiento medio del área de
reparto.
(*)m²th= metros cuadrados de techo homogeneizados o unidades de aprovechamiento,
en adelante uas
Como el aprovechamiento medio atribuido al sector es 0,371 (Uas/ m²s) tendremos un
aprovechamiento objetivo de
139.902,97 m²s * 0,371 (Uas/m²s) = 51.904,00 uas
Calculamos el aprovechamiento objetivo resultante de la ordenación propuesta, los usos
que tienen aprovechamiento lucrativo son el residencial y el terciario. El uso característico será el
residencial, vivienda libre unifamiliar adosada VL(u).
Para el RESIDENCIAL diferenciamos, entre residencial unifamiliar adosado destinado a
vivienda libre RU(L) y el residencial en bloque destinado a vivienda protegida VP(RP). Estas
tipologías tienen coeficientes de homogeneización distintos, 1 y 0,4 respectivamente, siendo el uso
RU(L) el uso característico, ya que es el de mayoritario. Luego tendremos un aprovechamiento
residencial de:
Aprovechamiento urbanístico objetivo RU(L)= 40.960,00 m²t*1Uas/m²t= 40.960,00 Uas
Aprovechamiento urbanístico objetivo VP(RP)= 17.600,00 m²t*0,4Uas/m²t= 7.040,00
Uas
Para el TERCIARIO (T) tenemos un coeficiente de homogeneización igual a 0,8. Luego
tendremos un aprovechamiento terciario de:
Aprovechamiento urbanístico objetivo (T) = 4.880,00 m²t*0,8Uas/ m²t= 3.904,00 Uas
Luego el Aprovechamiento Objetivo de este sector es la suma de los distintos
aprovechamientos urbanísticos objetivos que hemos calculado anteriormente:
40.960,00 + 7.040,00 + 3.904,00 = 51.904,00 Uas
Teniendo en cuenta que este Sector, tal como se establece en la fase de planeamiento
general, es excedentario en un 2,96% (0,011 Uas/m²s / 0,371 Uas/m²s), al Ayuntamiento le
corresponderá, fiduciariamente, este excedente para compensar a los propietarios de los Sectores
deficitario integrados en la misma área de reparto (art. 136.1 de la LUA), así como del 10% del
aprovechamiento medio de dicha área, es decir 0,1*0,36 Uas/m²s = 0,036 Uas/m²s que es
aproximadamente un 9,70% (0,036/0,371), aunque en esta ocasión, este aprovechamiento se
integra en el patrimonio municipal de suelo (PMS) con destino a VP(RP).
Por tanto, el % de aprovechamiento público municipal, AP, asciende a:
PMS = (0,036/0,371)* 51.904,00 Uas = 5.036,51 Uas
Determinables, igualmente, como: 139.902,97 m²s *0,36 Uas/ m²s*10%= 5.036,51 Uas
Que en edificabilidad de VP(RP) supone:
5.036,51 Uas / 0,4 Uas/m²t =12.591,28 m²t
Edificabilidad que deberá materializarse en parcelas edificables para VP(RP) y que se
entregarán libre de cargas al Ayuntamiento, para integrar el Patrimonio Municipal de Suelo.
Asimismo, además, tal como se ha señalado y con carácter fiduciario, le corresponde
también
2,96%*51.904,00 Uas = 1.536,36 Uas para compensar a propietarios con aprovechamiento
deficitario en otros Sectores integrados en la misma área de reparto que el sector SUZ-D/R.
Obviamente, en este caso, el aprovechamiento sí debe participar en los costes de producción al
resultar patrimonializable por los particulares y formar parte, por tanto, del aprovechamiento
Subjetivo, debiendo asumir dichos costes el Ayuntamiento, bien en metálico, bien en unidades de
aprovechamiento de valor equivalente.
Finalmente, el porcentaje de aprovechamiento subjetivo que les corresponde a los
propietarios, tanto a los del sector como a los de sectores externos deficitarios, asciende a:
As = (100 – 9,70) %*51.904,00 Uas= 46.867,49 Uas
De los cuales a los propietarios del Sector y a los titulares de los Sistemas Generales
Adscritos al mismo, les corresponden
46.867,49 Uas – 1.536,36 uas = 45.331,13 Uas
Y a los propietarios de sectores exteriores: 1.536,36 Uas
El aprovechamiento Subjetivo patrimonializable por los propietarios del sector se
materializaría en toda la edificabilidad correspondiente a la vivienda libre RU(L), a la restante de
vivienda sometida a régimen de protección VP(RP) (17.600,00 m²t -12.591,28 m²t= 5.008,72 m²t) y
toda la edificabilidad terciaria.
Vivienda Libre RU(L): 40.960,00 m²t
Vivienda R. Protección VP(RP): 5.008,72 m²t
Terciario T: 4.880,00 m²t
4. CÁLCULO DE RESERVAS DOTACIONALES EN EL SECTOR
4.a) Módulos de reserva Art. 54 Ley de Urbanismo 2009
En el suelo residencial se calculan las reservas en función del número máximo de
habitantes potenciales, computándose un habitante por cada treinta metros cuadrados
construibles de uso residencial. Cuando existan varios usos en el sector las reservas mínimas
exigibles deberán calcularse respecto de las diferentes superficies afectadas correspondientes a
dichos usos. Todos los usos generarán las reservas que resulten exigibles. (Art. 54.1 y 3 LUAr)
En suelo industrial o de servicios se calculan las reservas en función de la superficie
construida permitida, computándose una unidad de reserva por cada treinta y cinco metros
cuadrados de superficie construida de tales usos. (Se interpreta que el habitante potencial es
equivalente a la unidad de reserva)
Nº máximo de habitantes potenciales = 58.560 m²tR /30 m²tR/Hab = 1.952 Hab
Unidad de reserva Terciario (Urt)= 4.880 m²tT /35 m²tT/Urt = 139,43 Urt
Espacio Libre o Zona Verde (DV)
La reserva de acuerdo al uso residencial será igual a la mayor de las superficies entre, el
10% de la Superficie del Sector ó 6 m²s/Hab *NºHab (Art. 54.4.a)
(DV)= 0,1*122.000= 12.200 m²s > 6 m²s/Hab*1.952 Hab = 11.712,00 m²s
La reserva de acuerdo al uso terciario es = 6 m²s/Ur * Ur
(DV)= 6 m²s/ Urt *139,43= 836,57 m²s
Zonas Verdes (total)= 12.200,00 + 836,57 = 13.036,57 m²s (10,69%)
Equipamiento (DE)
Equipamiento educativo, social, deportivo
La reserva de acuerdo al uso residencial es = 5 m²s/Hab *NºHab (Art.54.4.b)
(DE)= 5*1.952 = 9.760,00 m²s
La reserva de acuerdo al uso terciario es = 5 m²s/Ur * Ur
(DE)= 5 m²s/Ur *139,43 = 697,15 m²s
Equipamiento educativo, social, deportivo (total)= 9.760,00 + 697,15 = 10.457,15 m²s
Sistema Autonómico de Vivienda Social en alquiler (DVS) (Art.54.3)
La reserva de acuerdo al uso residencial es = 1,5 m²s/ NºHab *NºHab
(DVS)= 1,5*1.952= 2.928,00 m²s (2%)
Equipamiento (total)= 10.457,15 +2.928,00 = 13.385,15 m²s (10,97%)
Aparcamiento (Ap)
La reserva legal de aparcamiento respecto del uso residencial es de una plaza de
aparcamiento por cada tres habitantes, debiendo localizarse, además, un 20% más de plazas en
espacio de uso público, incluidos el subsuelo de redes viarias y espacios libres (Art.54.4.c)
Luego la reserva de plazas de aparcamiento respecto del uso residencial será:
(1 pl/3Hab*NºHab)*1,2= (1 pl/3Hab* 1.952Hab)*1,2= 780,80 pl. Luego el total de reservas de
aparcamiento 781,00
Debiéndose localizar en viario público, además el 20% (mínimo), correspondiente a las
plazas de aparcamiento, es decir un total de:
0,2*(1 pl/3Hab* 1.952Hab) =130,13 pl
Computamos que cada plaza de aparcamiento será como mínimo 2,2m*4,5m =9,9 m²s
(según la tipificación reglamentaria que permanece aún vigente), aproximadamente 10 m²s luego la
reserva de suelo público para aparcamiento será de:
130,13pl *10 m²s/pl= 1.301,33 m²s
La reserva de aparcamiento respecto del uso terciario será una plaza de aparcamiento por
cada tres unidades de reserva de terciario, debiendo localizarse, además, un 20% más de
plazas en espacio de uso público, incluidos el subsuelo de redes viarias y espacios libres.
(1 pl/ 3Urt * Urt)*1,2=(1 pl/ 3Urt *139,43 Urt)*1,2= 55,77 pl
Debiéndose localizar en viario público, además el 20% (mínimo), correspondiente a las
plazas de aparcamiento, lo que será:
0,2*(1 pl/ 3Urt *139,43 Urt) = 9,30 plazas aproximadamente
Luego la reserva de suelo público para aparcamiento será de: 9,30pl *10 m²s/pl= 93,00 m²s
Aparcamiento (total)= 1.301,33 + 93,00 = 1.394,33 m²s
Con lo cual la superficie total que habrá que ceder como cumplimiento del art.54 de la
LUAr módulos de reserva será: 13.036,57 + 13.385,15 +1.394,33 = 27.816,05 m²s
EN CUMPLIMIENTO DE LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA DÉCIMA DE LA LUAr
1. A los instrumentos de planeamiento urbanístico de desarrollo no aprobados inicialmente a
la entrada en vigor de esta Ley les será de aplicación el régimen de reservas establecido en la
misma completado, en cuanto resulte compatible, por el previsto en el Reglamento de desarrollo
parcial de la Ley 5/199, de 25 de marzo.
4. La aplicación de esta disposición transitoria no podrá suponer en ningún caso una
minoración de la superficie total de suelos objeto de cesión obligatoria y gratuita en cumplimiento
del régimen de reservas vigente antes de la entrada en vigor de esta Ley.
4.b) Módulos de reserva del Reglamento de desarrollo parcial de la Ley 5/ 1999
En el suelo residencial se calculan las reservas en función del número máximo de
viviendas permitidas, computándose una unidad de reserva por cada ochenta y cinco metro
cuadrados de superficie construida residencial autorizada por el planeamiento. Cuando existan
varios usos en el sector las reservas mínimas exigibles deberán calcularse respecto de las
diferentes superficies afectadas correspondientes a dichos usos. Todos los usos generarán las
reservas que resulten exigibles.
En suelo industrial o de servicios en función de la superficie construida permitida,
computándose una unidad de reserva por cada cien metros cuadrados.
Unidad de reserva Residencial UrR = 58.560/85 = 688,94 UrR
Unidad de reserva Terciario (Urt)= 4.880/100 = 48,80 Urt
Espacio Libre o Zona Verde (ZV)
La reserva respecto al uso residencial para sectores de hasta diez mil viviendas será igual
a la mayor de las superficies entre, el 10% de la Superficie del Sector ó 18 m²s/Ur *NºUr (Art.
82.1.a)
(ZV)= 0,1*122.000= 12.200 m²s < 18 m²s/ UrR *688,94 UrR = 12.400,92 m²s
La reserva de acuerdo al uso terciario es = 18 m²s/Ur * Ur
(ZV)= 18 m²s/ Urt *48,80= 878,40 m²s
Zonas Verdes (total)= 12.400,92 + 878,40 = 13.279,32 m²s (10,88%)
Equipamiento (EQ)
Equipamiento educativo
La reserva de acuerdo al uso residencial (Art.83.1)
Centro de educación primaria: sectores de más de 250 viviendas 6 m²s/ UrR *Nº UrR
(EQ)= 6*688,94 = 4.133,64 m²s
Centro de educación secundaria obligatoria: sectores de más de 250 viviendas
4 m²s/ UrR*Nº UrR
(EQ)= 4*688,94 = 2.755,76 m²s
La reserva de acuerdo al uso educativo es
(EQe)= 4.133,64 + 2.755,76 = 6.889,40 m²s
Equipamiento deportivo
La reserva de acuerdo al uso residencial para sectores de más de 250 viviendas
3 m²s/viv *Nºviv
(EQd)= 3*488 = 1.464,00 m²s
Equipamiento social
La reserva de acuerdo al uso residencial para sectores de más de 250 viviendas
4 m²s/viv *Nºviv
(EQs)= 4*488 = 1.952,00 m²s
Equipamiento educativo, social, deportivo (EQ)=6.889,40+1.464,00+1.952,00=10.305,40
m²s
La reserva de equipamiento educativo, social, deportivo respecto al uso terciario es de 10
m²s/Ur * Ur
(EQ)= 10 m²s/Ur *48,80 = 488 m²s
Equipamiento (total)= 10.305,40 + 488,00 = 10.793,40 m²s (8,85%)
Aparcamiento (Ap)
La reserva legal de aparcamiento respecto del uso residencial es de una plaza de
aparcamiento por cada ochenta y cinco metros cuadrados de superficie construida
residencial, debiendo localizarse un 25% de plazas en espacio de uso público, en las condiciones
de la letra c) del aparatado segundo del art. 47 de la Ley Urbanística.
Luego la reserva de plazas de aparcamiento respecto del uso residencial será:
1 pl/ UrR *Nº UrR =1 pl/ UrR * 688,94 UrR = 688,94 pl es el total de reservas de aparcamiento
De este total el 25% irán dispuestas en viario público, es decir un total de:
0,25*688,94 pl =172,24pl
Computamos que cada plaza de aparcamiento será como mínimo 2,2m*4,5m =9,9 m²s
(según la tipificación reglamentaria que permanece aún vigente), aproximadamente 10 m²s luego la
reserva de suelo público para aparcamiento será de:
172,24pl *10 m²s/pl= 1.722,40 m²s
La reserva de aparcamiento respecto del uso terciario será una plaza de aparcamiento por
cada cien metros cuadrados de edificación construida, debiendo localizarse un 50% de plazas
en espacio de uso público, en las condiciones de la letra c) del aparatado segundo del art. 47 de la
Ley Urbanística.
1 pl/ Urt * NºUrt =1 pl/ Urt *139,43 Urt = 48,80 pl
Debiéndose localizar en viario público un 50% de las plazas, lo que será:
0,50*48,80 pl = 24,40 plazas aproximadamente
Luego la reserva de suelo público para aparcamiento será de: 24,40pl *10 m²s/pl= 244,00
m²s
Aparcamiento (total)= 1.722,40 + 244,00 = 1.966,40 m²s
Con lo cual la superficie total que habrá que ceder como cumplimiento de los módulos
de reserva será: 13.279,32 + 10.793,40 +1.966,40 = 26.039,12 m²s
Al ser menor la superficie de cesión con el cumplimiento de los módulos de
reserva de la Ley 5/1999, la superficie total de cesión obligatoria se seguirá
cumpliendo el régimen de reservas del art. 54 de la Ley de Urbanismo 2009.
5. CÁLCULO/COMPROBACIÓN DE LA OCUPACIÓN DE SUELO EN EL SECTOR
La ordenación general del sector, fruto de un estudio territorial del ámbito, nos ha llevado a
un diseño de la red viaria que articula internamente las diferentes áreas, siendo el suelo destinado a
viario público (DC-VI), incluidas las plazas de aparcamiento en suelo público, aproximadamente el
28% del sector.
Luego el suelo destinado a viario público será de: 0,28*122.000 m²s = 34.160,00 m²s
Luego el total de suelo de reservas, Suelo Público asciende a: 13.036,57 (DV)+ 13.385,14
(DE)+ 34.160,00 (DC-VI)= 60.581,71 m²s,
En tanto por ciento resulta ser el: 60.581,72 /122.000=49,66%
Suelo Público
Equipamiento (incluido SAVS)
Esp. Libre
Viario Público (incluido aparcamiento)
DE
DV
DC-VI
Total Suelo Público
m2
13.385,14
13.036,57
34.160,00
%
10,97%
10,69%
28,00%
60.581,71
49,66%
Con las reservas descritas anteriormente, el suelo que se podrá destinar a Uso Privado será
122.000 m²s – 60.581,71 m²s = 61.418,29 m²s
Nuestro sector tiene como uso compatible el uso terciario (T), la superficie del sector que se
destinará a este uso será de 2.218,18 m²s. El uso terciario tendrá un índice de edificabilidad neta
de parcela 2,20 m²t/m²s, que se podrá corresponder con una tipología de edificatoria de edificio de
dos plantas.
Luego la superficie que se podrá destinar al uso residencial será de
61.418,29 m²s - 2.218,18 m²s = 59.200,11 m²s
Optamos por un producto de bloque (baja + 2 + bajo cubierta) para la vivienda sometida a
algún régimen de protección, el suelo para manzanas edificables en bloque podría ser
aproximadamente de 1.100,00 m²s y una ocupación aproximada de parcela del 60%.
El total de las viviendas VP se podrían ordenar en un total de 5 manzanas que guarden esta
tipología, con lo que tendrían una ocupación aproximada de:
8 manzanas*1.000,00 m²s = 8.000,00 m²s
Con lo que resulta que tenemos una superficie de 8.000,00 m²s que podremos destinar a
vivienda VP y una edificabilidad bruta residencial para vivienda sometida a algún régimen de
protección de 17.600,00 m²t.
Luego el índice de edificabilidad neta para vivienda en bloque será igual a:
17.600,00 m²t/8.000,00 m²s = 2,20 m²t/m²s
Fruto de esta ordenación la superficie del sector que podremos destinar a vivienda libre
unifamiliar RU(L) será:
59.200,11 m²s- 8.000,00 m²s = 51.200,11 m²s, esta ordenación posibilitará construir en
nuestro sector un total de 312 viviendas unifamiliares libres con un tamaño medio de parcela
de 164,10 m²s.
Al tener una superficie de 51.200,11 m²s que podemos destinar a vivienda RU(L) y una
edificabilidad bruta residencial para vivienda libre de 40.960,0 m²t.
Luego el índice de edificabilidad neta para unifamiliares adosados será igual a:
40.960,00 m²t/51.200,11 m²s = 0,8 m²t/m²s
Cuadro resumen del Suelo Privado
Nomencl.
Superficie
m2
%
Edificabilidad
m2/m2
m2
Aprovechamiento Objetivo
Cfte. Pond.
m2
Suelo Privado
RU
VP(RP)
Residencial
Terciario
Total Suelo Privado
total
T
51.200,11
8.000,00
59.200,11
2.218,18
0,80
2,20
48,52%
1,82%
2,20
40.960,00
17.600,00
58.560,00
4.880,00
61.418,29
50,34%
1,033
63.440,00
1,00
0,40
0,80
40.960,00
7.040,00
48.000,00
3.904,00
51.904,00
B. EJERCICIO DE APLICACIÓN DE LA LEY DE URBANISMO 2009
SECTOR SUZ-D/I INDUSTRIAL
Supongamos el único Sector de Suelo Urbanizable Delimitado Industrial, SUZ I, así
clasificado en el PGOU del municipio Q.
1. DATOS GENERALES
Partimos de la Ordenación Estructural que el PGOU tiene establecidos para dicho
Sector:
Superficies:
Ámbito: 225.160,96 m²s
Superficie Sistemas Generales Inscritos: 25.660,96 m²s (no generan aprovechamiento)
Superficie Sector (m²s): 199.500,00 m²s superficie del sector conforme al PGOU
Usos y tipologías de la edificación:
Uso característico o predominante: Industria (I)
Uso compatible o permitido: Terciario/Comercial (T)
Aprovechamiento Urbanístico: (Art.131)
Aprovechamiento medio (Am)= 0,47 (m²th/ m²s)(*) ó (Uas/ m²s)
(*)m²th= metros cuadrados de techo homogeneizados o unidades de aprovechamiento,
en adelante Uas
Índice de Edificabilidad Bruta: 0,53 m²t/ m²s
Tipología/Calificación:
Industria entre Medianera o Semiaislada: I2
Industria Aislada : I3
Terciario/Comercial: T1
Coeficientes
de
homogeneización
respecto de
usos
y
tipologías
característicos:
consideramos como uso y tipología característica la industria entre mediana o aislada (I2).
Art.133 LUAr
“El plan general de ordenación urbana establecerá justificadamente un
sistema de coeficientes de homogenización de usos y tipologías edificatorias, en atención a
sus respectivos valores de repercusión de suelo urbanizado determinados sobre la base de
un estudio de mercado”. ..”Con la finalidad de garantizar la equitativa distribución de
beneficios y cargas, siempre que quede acreditado objetivamente mediante riguroso estudio
de mercado avalado por los servicios técnicos municipales o por sociedad de tasación
independiente que los coeficientes de homogeneización previstos en el planeamiento o en el
proyecto de reparcelación no se corresponden con la realidad de mercado, podrán
determinarse y aplicarse coeficiente de homogeneización específicos y actualizados
conforme al señalado estudio de mercado”.
El Estudio de Mercado debería constatar por ejemplo que, siendo para la Industria
entre Medianera o Semiaislada el precio aproximado de venta 95 €/m²s, para la Industria
Aislada el precio aproximado de venta 80 €/m²s, y el Terciario/Comercial el precio
aproximado de venta 160 €/m²s; se determinarán los coeficientes de homogeneización en
función de los valores de repercusión, siendo:
1. Valores en Venta del Producto VV(€/m²t)
i.
Industria entre Medianera
95 €/ m²t (VRS=14,16%VV)
ii.
Industria Aislada
80 €/ m²t (VRS=14,75%VV)
iii.
Terciario/Comercial
160 €/ m²t (VRS=33,87%VV)
2. Valores de Repercusión del Suelo VRS(€/m²t)
i.
Industria entre Medianera
14,00 €/ m²t
ii.
Industria Aislada
12,60 €/ m²t
iii.
Terciario/Comercial
21,00 €/ m²t
Lo que comporta un mercado inmobiliario propio de un Municipio pequeño (como el
del ejercicio), con escasas tensiones entre productos.
Fruto del estudio de mercado se obtendrían los coeficientes de homogeneización.
•
Industria entre Medianera
Ch I2= 1 (Uas/m²t)
Industria Aislada
Ch I3= 0,9 (Uas/m²t)
Terciario/Comercial
Ch T1 = 1,5 (Uas/m²t)
Aplicación de los parámetros al sector:
Tenemos un sector cuya edificabilidad bruta es:
199.500,00 m²s*0,53 m²t/m²s= 105.735,00 m²t
El aprovechamiento medio del sector, Am=0,47 (Uas/m²s) tendremos un aprovechamiento
objetivo máximo de
225.160,96 m²s * 0,47 (Uas/m²s) = 105.825,65 Uas
2. CÁLCULO DE RESERVAS DOTACIONALES EN EL SECTOR
2.a) Módulos de reserva Art. 54 Ley de Urbanismo 2009
En suelo industrial o de servicios se calculan las reservas en función de la superficie
construida permitida, computándose una unidad de reserva por cada treinta y cinco metros
cuadrados de superficie construida de tales usos. (Se interpreta que el habitante potencial es
equivalente a la unidad de reserva).
Cuando existan varios usos en el sector las reservas mínimas exigibles deberán calcularse
respecto de las diferentes superficies afectadas correspondientes a dichos usos. Todos los usos
generarán las reservas que resulten exigibles. (Art. 54.1 y 3 LUAr)
Unidad de reserva Industrial y Terciario/Comercial (Ur)=105.735,00 m²t/ 35m²t/Ur =
3.021,00 Ur
Espacio Libre o Zona Verde (DV)
La reserva de acuerdo al uso industrial y terciario será igual a la mayor superficie de entre,
el 10% de la Superficie del Sector ó 6 m²s/ Ur *Nº Ur (Art. 54.4.a)
(DV)= 0,1*199.500= 19.950,00 m²s > 6 m²s/ Ur *3.021,00 Ur = 18.126,00 m²s
Zonas Verdes (total)= 19.950,00 m²s (10,00%)
Equipamiento (DE)
Equipamiento educativo, social, deportivo
La reserva de acuerdo al uso industrial y terciario es = 5 m²s/Ur * Ur
(DE)= 5 m²s/Ur *3.021,00 Ur = 15.105,00 m²s
Equipamiento (total)= 15.105,00 m²s (7,57%)
Aparcamiento (Ap)
La reserva legal de aparcamiento respecto del uso industrial y terciario será de una
plaza de aparcamiento por cada tres unidades de reserva de uso industrial y terciario,
debiendo localizarse, además, un 20% más de plazas en espacio de uso público, incluidos el
subsuelo de redes viarias y espacios libres. (Art.54.4.c).
Luego la reserva de plazas de aparcamiento respecto del uso industrial será:
(1 pl/ 3Ur * Ur)*1,2 =(1 pl/ 3Ur *3.021,00 Ur)*1,2 = 1.208,40 pl
Debiéndose localizar en viario público, además el 20% (mínimo), correspondiente a las
plazas de aparcamiento, lo que será:
0,2*(1 pl/ 3Ur *3.021,00 Ur)= 201,40 plazas aproximadamente
Computamos que cada plaza de aparcamiento será como mínimo 2,2m*4,5m =9,9 m²s
(según la tipificación reglamentaria que permanece aún vigente), aproximadamente 10 m²s luego la
reserva de suelo público para aparcamiento, salvo que una parte se prevea en el subsuelo de redes
viarias y espacios libre, será de:
201,40 pl*10 m²s/pl= 2.014,00 m²s
Con lo cual la superficie total que habrá que ceder como cumplimiento del art.54 de la
LUAr módulos de reserva será: 19.950,00 + 15.105,00 +2.014,00 = 37.069,00 m²s
EN CUMPLIMIENTO DE LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA DÉCIMA DE LA LUAr
1. A los instrumentos de planeamiento urbanístico de desarrollo no aprobados inicialmente a
la entrada en vigor de esta Ley les será de aplicación el régimen de reservas establecido en la
misma completado, en cuanto resulte compatible, por el previsto en el Reglamento de desarrollo
parcial de la Ley 5/199, de 25 de marzo.
4. La aplicación de esta disposición transitoria no podrá suponer en ningún caso una
minoración de la superficie total de suelos objeto de cesión obligatoria y gratuita en cumplimiento
del régimen de reservas vigente antes de la entrada en vigor de esta Ley.
2.b) Módulos de reserva del Reglamento de desarrollo parcial de la Ley 5/ 1999
En suelo industrial o de servicios en función de la superficie construida permitida,
computándose una unidad de reserva por cada cien metros cuadrados.
Unidad de reserva Industrial y Terciario/Comercial (Ur)= 105.735,00/100 = 1.057,35 Ur
Espacio Libre o Zona Verde (DV)
La reserva de suelo será de dieciocho metros cuadrados por cada cien metros cuadrados de
superficie industrial (terciario o servicios) construida sin que pueda ser inferior, en ningún caso, al
diez por ciento de la superficie del sector. El 10% de la Superficie del Sector ó 18 m²s/Ur *NºUr (Art.
85.2.a)
(DV)= 0,1*199.500= 19.950 m²s > 18 m²s/ Ur *1.057,35 Ur = 19.032,30 m²s
Zonas Verdes (total)= 19.950,00 m²s (10,00%)
Equipamiento (DE)
Equipamiento polivalente
La reserva en sectores de uso dominante industrial de más de cincuenta mil metros
cuadrados de superficie se establecerá, como sistema local de equipamientos, una reserva de
equipamiento polivalente del cuatro por ciento de su superficie. (Art.85.3)
(DE-PA)= 0,04*199.500 = 7.980,00 m²s
Equipamiento educativo, social, deportivo
El módulo de reserva de la dotación local de equipamiento educativo y social será de diez
metros cuadrados de terreno por cada cien metros cuadrados de superficie industrial construida,10
m²s/ UrR *Nº UrR (Art.85.5)
(DE-D/DP/DS)= 10 m²s/Ur *1.057,35 Ur = 10.573,50 m²s
Equipamiento (total)= 7.980,00 + 10.573,50 = 18.553,50 m²s (9,30%)
Aparcamiento (Ap)
La reserva de aparcamiento respecto del uso terciario será una plaza de aparcamiento por
cada cien metros cuadrados de edificación construida, debiendo localizarse un 50% de plazas
en espacio de uso público, en las condiciones de la letra c) del aparatado segundo del art. 47 de la
Ley Urbanística. Computamos que cada plaza de aparcamiento será como mínimo 2,2m*4,5m =9,9
m²s (según la tipificación reglamentaria que permanece aún vigente), aproximadamente 10 m²s
luego la reserva de suelo público para aparcamiento será de:
1 pl/ Ur * NºUr =1 pl/ Ur *1.057,35 Ur = 1.057,35 pl
Debiéndose localizar en viario público un 50% de las plazas, lo que será:
0,50*1.057,35 pl = 528,68 plazas aproximadamente
Luego la reserva de suelo público para aparcamiento será de: 528,68 *10 m²s/pl= 5.286,80
m²s
Aparcamiento (total)= 5.286,80 m²s
Con lo cual la superficie total que habrá que ceder como cumplimiento de los módulos
de reserva será: 19.950,00 + 18.553,50 +5.286,80 = 43.792,30 m²s
Al ser menor la superficie de cesión con el cumplimiento de los módulos de
reservas del art. 54 de la Ley de Urbanismo 2009, la superficie total de cesión
obligatoria se seguirá cumpliendo el régimen de reservas de la Ley 5/1999.
3. CALCULO DE EDIFICABILIDAD
El PGOU ha establecido un índice de edificabilidad de 0,53 m²t/ m²s, que aplicada a la
superficie del sector resulta una edificabilidad máxima de 199.500,00 m²s*0,53 m²t/m²s
=105.735,00 m²t. Con arreglo a la cual se han calculado los módulos de reserva. La distribución de
dicha edificabilidad ha sido repartida de forma diferente en función de los usos atribuidos a los
diversos tipos de suelo.
Nomencl.
Superficie
m2
I2
56.721,50
45.215,00
3.200,00
Edificabilidad
m2/m2
m2
Suelo Privado
Industria entre medianera o semiaislada
Industria Aislada
Terciario/Comercial
Total Suelo Privado
I3
T1
1,000
0,900
2,60
105.136,50
56.721,50
40.693,50
8.320,00
105.735,00
Con lo que la edificabilidad a materializar en este sector será:
105.735,00 m²t
4. DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO OBJETIVO Y SUBJETIVO
Calculamos el aprovechamiento objetivo resultante de la ordenación propuesta, los usos
que tienen aprovechamiento lucrativo son el industrial, y el terciario.
Aplicando el aprovechamiento medio del sector, Am=0,47 (Uas/m²s) tendremos un
aprovechamiento objetivo de
225.160,96 m²s * 0,47 (Uas/ m²s) = 105.825,65 Uas
Para el uso INDUSTRIAL diferenciamos, entre industria entre medianera o semiaislada I2,
Industria Aislada I3. Estas tipologías tienen coeficientes de homogeneización distintos siendo 1 y
0,9 respectivamente, siendo la tipología I2 la característica. Luego tendremos un aprovechamiento
industrial de:
Aprovechamiento urbanístico objetivo I2 = 56.721,50m²t *1,0 Uas/m²t= 56.721,50 Uas
Aprovechamiento urbanístico objetivo I3 = 40.693,50m²t *0,9 Uas/m²t= 36.624,15 Uas
Para el TERCIARIO (T) tenemos un coeficiente de homogeneización igual a 1,5. Luego
tendremos un aprovechamiento terciario de:
Aprovechamiento urbanístico objetivo T1 = 8.320,00m²t*1,5 Uas/m²t= 12.480,00 Uas
Luego el Aprovechamiento Objetivo de este sector es la suma de los distintos
aprovechamientos urbanísticos objetivos que hemos calculado anteriormente:
56.721,50 + 36.624,15 + 12.480,00 = 105.825,65 Uas
Esto comporta que a los propietarios les corresponda un aprovechamiento subjetivo de:
Sobre la base del Art.136.3 de la LUAr, el
Aprovechamiento Subjetivo
patrimonializable por los propietarios será de:
0,9*105.825,65 Uas =95.243,09 Uas
Y al Ayuntamiento:
105.825,65 Uas - 95.243,09 Uas = 10.582,56 Uas
Al Ayuntamiento le corresponderá un Aprovechamiento Subjetivo de 10.582,56 Uas. Este
aprovechamiento Subjetivo se podrá repartir entre las distintas tipologías/calificaciones en
proporción a los porcentajes de aprovechamiento que representa cada una de ellas:
Industria entre Mediana o Aislada (I2): 53,60%* 10.582,56 Uas =5.672,25 Uas
Industria Aislada (I3): 34,61%* 10.582,56 Uas =3.662,63 Uas
Terciario/Comercial (T1): 11,79%* 10.582,56 Uas =1.247,68 Uas
Transformando el aprovechamiento homogeneizado en edificabilidad real según las
distintas tipologías resulta:
Industria entre Mediana o Aislada (I2): 5.672,25 Uas /1,00 Uas/m²t =5.672,25 m²t
Industria Aislada (I3): 3.662,63 Uas /0,90 Uas/m²t =4.069,59 m²t
Terciario/Comercial (T1): 1.247,68 Uas /1,50 Uas/m²t =831,79 m²t
El Aprovechamiento Subjetivo patrimonializable por los propietarios de 68.221,38 Uas.
Transformando el aprovechamiento homogeneizado en edificabilidades de las distintas tipologías,
resulta que a los propietarios les corresponderán las siguientes edificabilidades:
Industria entre Mediana o Aislada (I2):
51.049,25 m²t (=56.721,50- 5.672,25)
Industria Aislada (I3):
36.623,91 m²t (=40.693,50- 4.069,59)
Terciario/Comercial (T1):
7.488,21 m²t (=8.320,00- 831,79)
5. CÁLCULO/COMPROBACIÓN DE LA OCUPACIÓN DE SUELO EN EL SECTOR
Fruto del estudio territorial del ámbito, nos ha llevado a una ordenación detallada que
permitirá la disposición de suelo apto para el asentamiento de empresas que desarrollen
actividades de tipo industrial y terciario o servicios acordes con las demandas actuales. El
desarrollo del Plan Parcial además de regular las condiciones de la actividad industrial y terciaria,
configurará las dotaciones, red de espacios libre, equipamientos; así como la red viaria que facilite
los accesos y circulaciones a las distintas actividades. El diseño de la red viaria que articula
internamente las diferentes áreas, siendo el suelo destinado a viario público (DC-VI), incluidas las
plazas de aparcamiento en suelo público, ocupa aproximadamente el 28% del sector.
Luego el suelo destinado a viario público será de: 0,28*199.500 m²s = 55.860,00 m²s
Luego el total de suelo de reservas, Suelo Público asciende a: 19.950,00 (DV)+ 18.553,50
(DE)+ 55.860,00 (VI)= 92.748,00 m²s,
En tanto por ciento resulta ser el: 92.748,00 /196.500=47,20%
Nomencl.
Superficie
m2
%
Suelo Público
Equipamiento
Esp. Libre
Viario Público (incluido aparcamiento)
Total Suelo Público
DE
DV
DC-VI
18.553,50
19.950,00
55.860,00
9,30%
10,00%
28,00%
94.363,50
47,30%
Con las reservas descritas anteriormente, el suelo que se podrá destinar a Uso Privado
será
199.500,00 m²s – 94.363,50 m²s = 105.136,50 m²s
Fruto del estudio territorial del ámbito, nos ha llevado a una ordenación detallada que
permitirá la disposición de suelo apto para el asentamiento de empresas que desarrollen
actividades de tipo industrial y terciario o servicios acordes con las demandas actuales. El
desarrollo del Plan Parcial además de regular las condiciones de la actividad industrial y terciaria,
configurará las dotaciones, red de espacios libre, equipamientos; así como la red viaria que facilite
los accesos y circulaciones a las distintas actividades.
Con las condiciones descritas anteriormente, la estructura de parcelación ha dado como
resultado las siguientes superficies (total) de parcelas industriales y terciarias.
Cuadro resumen del Suelo Privado
Nomencl.
Suelo Privado
Industria entre medianera o semiaislada
Industria aislada
Terciario/Comercial
Total Suelo Privado
I2
I3
T1
Superficie
Edificabilidad
m2/m2
m2
m2
%
56.721,50
45.215,00
3.200,00
28,43%
22,66%
1,60%
1,00
0,90
2,60
56.721,50
40.693,50
8.320,00
105.136,50
52,70%
1,01
105.735,00
Aprovechamiento
Cfte. Pond.
m2
1,00
0,90
1,50
56.721,50
36.624,15
12.480,00
105.825,65