Dentro de los objetivos que se cumplen en el PUI Nororiental esta el

Dentro de los objetivos que se cumplen en el PUI Nororiental esta el Proyecto de
Consolidación Habitacional en la Quebrada Juan Bobo, el cual “propone una estrategia integral de
recuperación de ecosistemas urbanos invadidos para responder a las condiciones precarias de las
viviendas y del entorno, con la implementación de acciones sostenibles en términos físicos, sociales y
económicos, mejorando el estándar habitacional y recuperando el medio ambiente urbano y natural.”
En el sector de la micro-cuenca de la quebrada Juan Bobo el diagnóstico que se tenía al principio
de la operación era: un estado de vivienda inadecuado: 80% con carencias estructurales y funcionales y
35% en zona de alto riesgo, una clara tendencia hacia el hacinamiento, 29m2/viv, 4.2 hab/viv
=>7m2/hab , ilegalidad de la tenencia,
64% compraventas, 30% posesión, 6% escritura, Servicios
básicos inadecuados, 50% acueducto en fraude,
35% energía en fraude,
100% alcantarillado
informal, Condiciones precarias del medio-ambiente, 90% de caudal de la quebrada son aguas negras,
discontinuidad y mal estado sistema de movilidad, 200 ml de taludes desprotegidos de hasta 7 mt .
Después de la operación se tienen los siguientes indicadores: se mejora en un 100% las viviendas
inadecuadas y no quedan viviendas en zonas de alto riesgo ya que las familias son reubicadas en el
sitio, las vivienda cambia a un área de 38m2/viv, los servicios básicos pasan a ser 100% formales y se
legaliza la tenencia en un 100%, se protegen las laderas y se limpia la quebrada (EDU, 2005).
42
AÑO 2005
AÑO 2010
Imágenes: Diapositivas EDU.
Ilustración 5. JUAN BOBO ANTES Y DESPUES.
Lo más novedoso fue el Metrocable o sistema de transporte público mediante cables aéreos
conectados al sistema Metro de la ciudad. Este proyecto quedo inscrito en el Plan de Desarrollo 20012003, “Medellín competitiva”, y en los primeros días de julio del año 2004 la obra es entregada al
Metro de Medellín para iniciar su explotación comercial a partir del 30 de julio de ese año.
Estación Andalucía
Paseo Urbano Andalucía- calle 107
Fotógrafa: Diana Moreno
Taller de Diseño Urbano EDU
2006
Ilustración 6. ESTACION ANDALUCIA Y PASEO URBANO CALLE 107.
43
La estación Acevedo es la estación matriz donde confluyen ambos sistemas metro y cable. Las
estaciones intermedias están localizadas en puntos clave con excelente potencial de desarrollo en los
principales cruces vehiculares y peatonales de la zona, donde se concentra gran actividad barrial. Estas
estaciones son: Andalucía, Popular y Santo Domingo.
El área del PUI recibe del Metro-cable 9.000 m2 de urbanismo28 alrededor de las estaciones y
mejoramiento de la conectividad del sector, además que este sistema al contar con tecnología limpia
beneficia el medio ambiente del sector. Con este sistema se beneficiaron incluyendo las comunas 1 y 2,
150.000 habitantes de manera directa y 350.000 de manera indirecta.
Uno de los hechos a resaltar es la integración urbana que se ha generado con este sistema, ya que
las zonas marginales que se encuentran en la periferia de la ciudad pueden conectarse y sentirse parte
de la ciudad formal, así mismo se abrieron las puertas al turismo local, nacional e internacional (Brand,
2010).
En cuanto a la conformación predial de la zona de análisis es en su mayoría de tipo planeada,
esto es, la parcelación es ordenada y los trazados son de tipo ortogonal lo que genera parcelas de
tamaños uniformes y agrupadas en manzanas. Esta conformación se pierde hacia la margen de las
quebradas Juan Bobo, La Herrera, Blanquizala y Santa Ana 2, ya que los predios allí asentados son de
tipo invasivo. El trazado vial es lineal, estructurado a lo largo de las calles 105, 107, 110 y el
Tirabuzón.
2.2 FASE DE OCUPACIÓN POR AÑOS29 .
Evolución histórica.
Finalizando el año 1950 se disparó la alarma del crecimiento acelerado de la ciudad de Medellín,
en los años 1960 y 1970 ya era posible visualizar la ocupación de las franjas perimetrales de la ciudad
en las laderas oriental y occidental, vecinas de los barrios tradicionales de la ciudad, como
28
29
http://www.metrodemedellin.org.co/portal/
Este aparte es tomado de: Convenio 4800000316 de 2004.Empresa de Desarrollo Urbano – Departamento Administrativo de Planeación.
Informe final. PUI NORORIENTAL. Etapa de DIAGNÓST ICO y FORMULACIÓN.-Mayo 21 de 2005.
44
consecuencia de los desplazamientos a raíz de la violencia. Se produjo entonces una colonización
urbana, que en aquella época caracterizó a la gran mayoría de las ciudades Colombianas.
CONVENCIONES IMÁGENES DE LA EVOLUCIÒN HISTÒRICA
Estaciones Metrocable
. .. ... .
Eje Metrocable
Calle 107
Cra 52
Zona Nororiental década de 1950 (Fuente EDU 2005)
Ilustración 7. DECADA DE LOS AÑOS 50. PRIMEROS ASENTAMIENTOS DISPERSOS
Comienzan a aparecer algunos asentamientos a lo largo de la carrera 52, única vía estructurante
existente en la zona y otros asentamientos se presentan en formas de fragmentos independientes y
separados por la estructura geográfica del área, caracterizada por la presencia de un sistema de
quebradas que no permiten una fácil integración espacial. Entre estos se encuentran los barrios
Andalucía, La Francia y, consolidados, Moscú 1 y Santa Cruz, delimitados en dirección norte sur por
las quebradas La Herrera, Juan Bobo, La Rosa y Blanquizala.
Estos barrios muestran acciones planificadas, constituyendo una malla vial ortogonal, dentro de
las que se destaca la calle 107, que se constituye como única vía de acceso al barrio Andalucía y el
primer tramo de la calle 110, único acceso al barrio La Francia.
45
La presencia de la vivienda, es aún poco densificada en los barrios Andalucía y La Francia, sin
embargo los barrios como Santa Cruz y Moscú presentan un estado más avanzado.
Estos nuevos asentamientos, son de tipo informal y procedente de la parcelación y venta ilegal de unas
fincas privadas localizadas anteriormente en el sector. Resulta ausente hasta el momento la fase de
urbanización y el proceso de edificación se hace por autoconstrucción.
Calle 107
Cra 52
Zona Nororiental década de 1960 (Fuente EDU 2005)
Ilustración 8. ADICION DE NUEVO SUELO INFORMAL
El sector se transforma por la presencia de nuevos asentamientos. Entre los barrios Andalucía y
Santa Cruz, aparecen los barrios Villa Niza y Villa del Socorro, como muestra de las operaciones
públicas generadas para cubrir el déficit de vivienda social.
Se nota una serie de módulos de vivienda localizados a lo largo del acceso al barrio, denominado
“El Tirabuzón”. Los lotes todos iguales y de menor tamaño que en los barrios informales obedecen a la
necesidad de generar el mayor numero de soluciones de vivienda.
Al mismo tiempo, empiezan a verse en las laderas una multitud de otro tipo de asentamientos,
que son el resultado de una serie de invasiones en la zona. Son los barrios Granizal, Popular 1 y 2, y
Santo Domingo 1, mostrando una continuación del proceso de “colonización urbana”. Aparecen
algunas carreteras destapadas y en su mayoría la movilidad se da por senderos peatonales. Los barrios
46
preexistentes lentamente se consolidan, como en el caso de La Francia, que ya muestra su forma urbana
definitiva.
Calle 107
Zona Nororiental década de 1970 (Fuente EDU 2005)
Ilustración 9. FASE DE OCUPACION EN SUELO RESIDUAL
En los años setenta la zona nororiental ya presentaba un estado de formación bien definido.
Las últimas fincas habían sido ocupadas por otros nuevos asentamientos como los barrios Moscú 2, La
Isla y el Playón de Los Comuneros. Es una etapa de relleno y conexión, ya que por un lado los
asentamientos han venido ocupando todo el terreno, y por el otro aparecen unas primeras conexiones
entre los barrios, prueba de la intervención estatal con pequeñas operaciones en la infraestructura vial.
Territorialmente se dan unas tipologías bien definidas: la parte baja, la comprenden las
urbanizaciones ilegales y los desarrollos formales de las intervenciones estatales (que coinciden con la
actual comuna 2), y la parte alta con un entramado orgánico, que comprende las invasiones (que
coinciden con la actual comuna 1).
Por primera vez en el área se produce una comunicación en sentido norte sur. El Tirabuzón y la
calle 107 siguen consolidando su rol de ejes estructurantes y de accesos preferenciales a la zona.
47
El nivel de densificación resulta aumentado a lo largo de todo el sector, así como el tamaño de
las edificaciones, que crecen en superficie y altura. Disminuye el espacio libre, debido a los continuos
fenómenos de invasión, principalmente a lo largo de las cuencas de las quebradas La Herrera y Juan
Bobo. En los años ochenta, se logra consolidar un poco más el sector, e incluso aumentando su
densidad, ocupando entonces hasta las zonas de las quebradas y aumentando la altura de las
edificaciones. La topografía, el tipo de habitantes y la manera como se asentaron en el sector, le dieron
un carácter y estética específica a estos barrios de invasión.
Calle 107
Zona Nororiental década de 1980 (Fuente EDU 2005)
Ilustración 10. FASE DE DENSIFICACION
Con los años 80 el sector ha llegado a un estado de maduración y consolidación muy alto en
todos sus sectores. Continúan aumentando las edificaciones, así como el nivel de definición de los
trazados. Se reduce notablemente el espacio libre en las cañadas, bajo el continuo efecto de las
invasiones.
Este fenómeno hace que los barrios, de procedencia y características distintas, empiecen a
aparecer como una única aglomeración urbana sin límites definidos, con excepción de los quiebres de
las cuencas de quebradas.
48
Al nivel barrial sigue el proceso de densificación, donde se identifica la consolidación de
posteriores vías peatonales, que ya tienen el carácter de calle. Entre estas se evidencia la carrera 37, que
por su continuidad espacial, se propone como otro eje estructurante de comunicación fundamental para
el sector.
La morfología del terreno, la alta densificación de la zona y las problemáticas sociales y
económicas, hace que las milicias urbanas dominen el territorio y lo zonifiquen a partir de “cuadras
arriba y cuadras abajo” y del paso de una quebrada a la otra, obligando esto a la restricción de las
personas a ciertos lugares, e influyendo así en las relaciones entre los sectores y la apropiación del
espacio público.
Calle 107
Zona Nororiental década de 1990 (Fuente EDU 2005)
Ilustración 11 FASE DE CONSOLIDACION
El área de análisis, no se ha modificado sustancialmente en el transcurso de la última década,
sin embargo el sector continúa en su proceso de consolidación y densificación.
La evolución que ha tenido los barrios Villa Socorro y Villa Niza, los cuales fueron
construidos mediante desarrollos formales de manera convencional y visible hasta la década de los
noventa, se empiezan ahora a mezclar visualmente con las urbanizaciones ilegales y las invasiones.
Esta particularidad demuestra por un lado, la adición por autoconstrucción de nuevos niveles en estos
49
asentamientos, e igualmente es un indicador del proceso de densificación en altura de las viviendas de
todo el sector.
Con respecto a la dotación de servicios e infraestructuras públicas, la zona se presenta dotada,
en la mayoría de sus sectores, con vías asfaltadas, equipamientos colectivos, con iluminación pública, y
servicios básicos. Se denota también la creación de una última conexión vehicular entre el barrio Villa
del Socorro y Moscú 1. Todo esto demuestra como una zona de desarrollo informal y con muchas
deficiencias en su etapa de formación, está finalmente en un proceso de formalización, gracias a las
intervenciones públicas, apoyo necesario para llenar las carencias de un sector marginal de la ciudad.
2.3 NORMAS URBANÍSTICAS.
El polígono del área de influencia de la estación del metro Andalucía, corresponde a una zona a
la cual se confiere un tratamiento de consolidación nivel 2, el cual se describe según el Acuerdo 46 de
2006 de la siguiente manera:
Consolidación nivel 2: Cualificación y dotación. Corresponde a sectores donde la infraestructura, el
espacio público y los equipamientos son insuficientes e inadecuados con relación al volumen de la
población o al funcionamiento adecuado de las actividades, no obstante la tendencia general de estas
zonas se da hacia la redensificación. Con este tratamiento se pretende suplir esta deficiencia con nuevas
dotaciones y cualificación de las existentes, además de cubrir los nuevos requerimientos que se
generarán en su desarrollo a futuro.
Las dotaciones necesarias se obtendrán mediante la intervención asociada público–privada por
parte de los constructores en cumplimiento de obligaciones urbanísticas y constructivas o a cargo de
las entidades públicas dependiendo de la conformación de la zona homogénea y las características
socio económicas de la población que la habita.
Adicionalmente estas nuevas dotaciones también se podrán obtener mediante aportes de suelo y
de recursos para la financiación de las obras a través de mecanismos especiales de gestión asociada e
instrumentos como la contribución de valorización o la participación de plusvalías entre otros.
Todas las construcciones nuevas y los cambios de uso que se desarrollen en las áreas sujetas al
tratamiento de consolidación deberán cumplir con las obligaciones urbanísticas que se contemplan en
50
el plan, sea que se construyan de manera individual o mediante la formulación de cualquier otro tipo de
instrumento complementario.
Para determinar las obligaciones urbanísticas, nos remitimos también al Acuerdo 46 de 2006
específicamente a los siguientes artículos:
Artículo 324: Áreas de cesión pública y obligaciones especiales en suelo urbano y de expansión.
Se considera la disposición de unas áreas de cesión obligatoria y obligaciones especiales, según la
densidad poblacional y las necesidades de la comunidad. En este se determina como áreas de cesión
pública las siguientes:
Las requeridas para vías públicas, tanto vehiculares como peatonales, que estén dentro del lote
incluidas en los proyectos viales aprobados por el Departamento Administrativo de Planeación,
Zonas verdes, parques o plazoletas de uso público, con el amoblamiento y la dotación que los
mismos requieren.
Suelo apto para la dotación y construcción de equipamiento.
Construcción de equipamiento público, en metros cuadrados de acuerdo con el número de
destinaciones, uso y tipo de urbanización o edificación.
Las obligaciones especiales, que no son objeto de cesión obligatoria, son:
Vías peatonales y vehiculares privadas, cumpliendo con los requerimientos establecidos para el
efecto en las normas específicas.
Suelo para áreas verdes privadas de uso común.
Parqueaderos privados y de visitantes.
Artículo 325. Sobre la obligación de cesión gratuita de áreas para zonas verdes recreacionales y
equipamientos. El derecho a construir y densificar el territorio genera unas obligaciones urbanísticas
que el interesado debe asumir cumpliendo los siguientes criterios:
51
Cumplir con las áreas de cesión obligatoria para zonas verdes recreacionales y equipamientos
dentro de los ámbitos de reparto correspondientes, de acuerdo con lo establecido en el presente
plan.
Que la cesión resultante contribuya a la consolidación del sistema de espacio público y
equipamiento de la ciudad.
Aumentar el indicador de espacio público por habitante aproximándolo al establecido por el
Documento Colombia 2019, en el cual se establece para el horizonte de largo plazo un estándar de
10 metros cuadrados de espacio público por habitante.
Mantener el indicador al año 2006 de equipamiento de ciudad de 5,17 m2 por habitante.
Cuantificar las áreas a ceder para zonas verdes recreacionales y equipamientos considerando el
número de habitantes por vivienda El indicador promedio de número de habitantes por vivienda
será el establecido por la Encuesta de Calidad de Vida del año inmediatamente anterior. Su
modificación y ajustes se realizarán anualmente de acuerdo con los resultados actualizados de
dicha encuesta.
Las obligaciones para zonas verdes recreacionales y equipamientos, se aplican en forma diferencial
en el territorio dependiendo del tipo de desarrollo y su localización, tal como se señala en la Tabla
"Densidades, Aprovechamientos y Obligaciones" de éste Acuerdo.
Para alcanzar el estándar de espacio público ya determinado, la Administración Municipal podrá
utilizar los instrumentos de financiación de acuerdo con la ley.
En proyectos, en los cuales se construyen viviendas y/o otros usos diferentes, la cesión de suelo
para zonas verdes recreacionales y equipamientos se cumple de la siguiente forma: En las viviendas de
acuerdo con el indicador de espacio público en M2 por habitante y en otros usos, con una porción de la
cantidad de construcción en metros cuadrados. Se determina así mismo en los casos anteriores, la
exigencia de un porcentaje del área mínima de lote. Para cumplir con la obligación se tomará la
resultante mayor de las anteriores formas de cálculo.
Cumplir con las exigencias sobre áreas de cesión establecidas por el Gobierno Nacional en el
Decreto Nacional 564 de 2006, o en la norma que la modifique o complemente.
52
Cuando la cesión sea en suelo de conformidad con lo señalado en el artículo 336 se podrán
aceptar como parte del área de cesión, fajas de retiro a quebradas exceptuando los primeros 15 metros a
respetar para protección del cauce natural de la corriente de agua, por servidumbres para paso de redes
de servicios públicos domiciliarias o para otras obras que se requieran de carácter público con respecto
al tratamiento de conservación de la quebrada. Estas se recibirán siempre y cuando sean útiles para el
fin que se persigue, es decir, ser aptas para la recreación y el encuentro ciudadano de cobertura mínima
local.
El suelo de cesión destinado a la construcción de equipamientos básicos que se requieran de
acuerdo con la población que habitará el área de planeamiento, deberá ser estable.
PARÁGRAFO 1: Las exigencias de cesiones para zonas verdes recreacionales y equipamientos
está establecida en la tabla "Densidades Aprovechamientos y Obligaciones" incluida en este Acuerdo.
PARÁGRAFO 2: Las obligaciones en suelo para equipamiento y espacio público, no se exigirán
en edificaciones que generen tres o menos destinaciones para vivienda o un local como máximo,
siempre y cuando el predio no supere los 200 m² área.
Para obtener las normas urbanísticas de este sector según el POT (Acuerdo 46 de 2006),
identificamos densidades, alturas máximas, índices de ocupación. La densidad se define como el
número de viviendas por hectárea, podrán ser mayores o menores, teniendo en cuenta condiciones
naturales del terreno. Los aprovechamientos podrán complementarse adicionalmente en forma de
índices de construcción, de ocupación y alturas.
En los polígonos de tratamiento se aplicarán los aprovechamientos que se establecen a
continuación.
Tabla 3. TABLA DE DENSIDADES, APROVECHAMIENTOS Y OBLIGACIONES. ZONA 1.30
POLIGONO
CÓDIGO
Notas
Polígono 2006
30
APROVECHAMIENTOS
Densidad
IC
Altura
[Viv/Ha]
[AN]
OBLIGACIONES
m²/100 m²
% AN
m²/Hab
Otros Usos
mínima
Artículo 252. Acuerdo 46 de 2006.
53
POLIGONO
APROVECHAMIENTOS
OBLIGACIONES
Z1_CN2_2
300
3
2,0
5
18%
Z1_CN2_3
350
4
2,0
5
18%
Z1_CN2_4
300
3
2,0
5
18%
(Gral) En los corredores de actividad múltiple que hacen parte de los diferentes polígonos se aumentará
el aprovechamiento en 1 piso adicional si el máximo para el polígono se establece por pisos y en 0,8 de
I.C. si se establece en índice de construcción.
(Gral) El indicador promedio de número de habitantes por vivienda de 3.94 ha sido determinado por la
Encuesta de Calidad de Vida. Su modificación y ajustes se realizarán anualmente de acuerdo con los
resultados actualizados de dicha encuesta.
(Gral) En algunos sectores se podrán determinar alturas mínimas de conformidad con lo establecido en
el Artículo 256° "De las Alturas"
(Gral) La obligación de construcción de equipamientos se establece en el Artículo 338° de este
Acuerdo.
Ilustración 12. POLIGONOS DE CONSOLIDACION NIVEL 2 EN EL AREA DE INFLUENCIA DE
LA ESTACION ANDALUCIA.
Fuente: http://poseidon.medellin.gov.co/MapasProtocolizados/resources/mapas/PDFmedia/12%20TRATAMIENTOS%20E%20INTERVENCIONES.pdf
54
El índice de ocupación para Z1, uso residencial y lotes menores a 2000 m2, es de 60% del
área neta del lote. El índice de ocupación para Z1, uso residencial y lotes mayores a 2000 m2 es de
35% área neta del lote. Para el desarrollo de predios localizados en zonas de tratamiento de
consolidación no se requiere plan parcial.
Según el POT (Plan de Ordenamiento Territorial) en Medellín se pueden identificar los
siguientes barrios de Consolidación Nivel 2 en las comunas 1 y 2.
Tabla 4.BARRIOS DE CONSOLIDACIÓN NIVEL 2. COMUNAS 1 Y 2.
NOMBRE
Z1_CN2_1
COD_BARRIO NOMBRE_BARRIO
Santo Domingo
0101
Savio No. 1
Santo Domingo
0102
Savio No. 2
Z1_CN2_4
0105
Moscú No. 2
Z1_CN2_4
0106
Villa Guadalupe
Z1_CN2_1
Z1_CN2_2
0201
Z1_CN2_2
0202
La Isla
Playón de los
Comuneros
Z1_CN2_2
0203
Pablo VI
Z1_CN2_2
0204
La Frontera
Z1_CN2_2
0205
La Francia
Z1_CN2_3
0206
Andalucía
Z1_CN2_2
0206
Andalucía
Z1_CN2_4
0206
Andalucía
Z1_CN2_3
0207
Villa del Socorro
Z1_CN2_4
0207
Villa del Socorro
Z1_CN2_4
0208
Villa Niza
Z1_CN2_4
0209
Moscú No. 1
Z1_CN2_4
0210
Santa Cruz
Z1_CN2_6
0211
La Rosa
Z1_CN2_5
0211
La Rosa
Z1_CN2_4
0211
La Rosa
Los barrios consolidación nivel dos que pertenecen al polígono objeto de estudio son: Andalucía,
y parte de los barrios Villa del Socorro, Villa Niza, La Francia.
2.4 CARTOGRAFÍA TEMÁTICA.
Usos del suelo: Este sector es esencialmente residencial, pero se permite una sana mezcla de
usos con algunos locales comerciales al interior de los barrios sobre todo de tiendas y con dos
corredores comerciales claramente definidos como son la calle 107 y la vía “El Tirabuzón”.
El principal corredor comercial está sobre la Calle 107 en donde se fortalecen los locales
comerciales de mayor tamaño sobre todo a niveles de primeros pisos, conservándose las viviendas
en los pisos superiores.
55
MAPA DE USOS DEL SUELO
56
Si observamos el mapa de usos del suelo según el Plan de Ordenamiento Territorial,
encontramos cuatro clasificaciones de usos principales, el color amarillo claro corresponde al uso
residencial, el verde más claro identifica las áreas y corredores de actividad múltiple, los
equipamientos se identifican con el color verde oscuro y con café se muestran las áreas de espacio
público.
Ilustración 13. USOS DEL SUELO. Fotografías: Recorridos de la autora por el sector. 2011.
Hay diversidad de establecimientos de comercio como panaderías, restaurantes, carnicerías,
mini-mercados, peluquerías, billares, bares y discotecas entre otros. Encontramos una panadería la
cual abre al público las veinticuatro horas, lo cual muestra la gran afluencia de personas que tiene el
sector.
Es difícil encontrar ofertas para alquiler o compra de locales comerciales sobre este
importante corredor vial. Las ofertas sobre la calle 107 son a nivel de pisos superiores y
esencialmente residenciales.
Igualmente la calle denominada el Tirabuzón la cual toma diferentes nomenclaturas dada su
forma sinusoidal entre otras la calle 105, carrera 48ª, etc., también es un importante corredor de
actividad múltiple, pero de menor importancia que el paseo urbano de la calle 107.
Existen además importantes equipamientos en el sector como Escuela Urbana La Francia,
Escuela Gerardo David Giraldo, Escuela Manuel Uribe Ángel, parroquia Nuestra Señora de las
Victorias, Iglesia Emanuel de Andalucía, Ídem Villa del Socorro, Unidad Hospitalaria de Metrosalud,
Escuela República de Nicaragua, Parroquia San Martin, Estación Metro Andalucía.
57
.
Ilustración 14. ALGUNOS EQUIPAMIENTOS DEL SECTOR. Fotografías: Recorridos de la autora
por el sector. 2011.
En cuanto al espacio público, indudablemente el más importante lo constituye el paseo urbano
de la calle 107, el cual se convirtió en un amplio bulevar en donde se privilegia al peatón con una
amplia sección de andenes, permitiendo el disfrute y la apropiación de la zona. Además de ser una de
las principales vías de acceso al sector.
Otros espacios de movilidad que contribuyen al aumento del espacio público son el puente
peatonal en la carrera 48A sobre la quebrada la Herrera, el cual además de convertirse en un espacio
para los habitantes del sector une los barrios de Andalucía y La Francia, y el puente peatonal de La Paz
sobre la carrera 48ª el cual une los barrios de Andalucía y Villa del Socorro.
58
Ilustración 15. PUENTES PEATONALES. Fotografías: recorridos de la autora por el sector. 2011
Existe un importante sector de espacio público, con zonas verdes a lo largo de las quebradas la
Herrera, Blanquizala y Santa Ana; en su mayoría se trata de una zona de alto riesgo no recuperable la
cual sirve de pulmón verde. Con la construcción del conjunto habitacional La Herrera se hizo este
urbanismo verde que impacto positivamente este sector. Sin embargo aun se observa la presencia de
algunas casas en el área de retiro de dichas quebradas, las cuales deberán ser reubicadas y protegido el
sector para evitar futuras nuevas invasiones. (Ver mapa de zonas de riesgo).
También encontramos un área importante de espacio público, en el margen de la quebrada
Juan Bobo en el barrio Villa del Socorro.
Estos nuevos espacios se dan por la incorporación territorial de las micro-cuencas de las
quebradas Juan Bobo y La Herrera, en las cuales se presentaban asentamientos humanos que ponían en
peligro la sostenibilidad ambiental del sector al estar invadiendo las márgenes de dichas quebradas,
además de la contaminación generada por el vertimiento de estas viviendas. Con la reubicación de
dichos asentamientos y la construcción de redes de alcantarillado y colectores se logro la recuperación
de estos ecosistemas urbanos críticos.
59
Ilustración 16. ESPACIO PÚBLICO. Fotografías: recorridos de la autora por el sector. 2011
Se pudo observar en el recorrido por el sector que a falta de suficientes parques para el
esparcimiento y recreación de los niños, los bajos de la Estación del Metrocable de Andalucía es un
importante punto de encuentro, reunión y juego de adultos, jóvenes y niños.
Ilustración 17. BAJOS DE LA ESTACION ANDALUCIA
En el polígono de estudio tenemos 6,07 Ha de espacio público y 23,08 Ha de espacio
privado, lo que equivale a decir que el 20,82% del territorio corresponde a espacio público (parques,
retiros de quebrada, vías y andenes entre otros) que es para el uso y disfrute de toda la comunidad y
la movilidad tanto vehicular como peatonal, y el 79,18% es propiedad privada.
Calculemos el área de espacio público por habitante que tenemos para el área de estudio,
tomando los datos de hogares por vivienda y personas por hogar de la encuesta de calidad de vida
para Medellín del año 2010.
4561,2 viv*1,02 hogares/viv = 4652,4 hogares
4652,4 hogares * 3,54 personas/hogar= 16.469,6 personas
60
Calculando tenemos que:
Espacio público= 60.700 m2/16.469,6 habitantes = 3,68 m2/ hab
Este indicador corresponde al espacio público total el cual está compuesto por el espacio
público efectivo, el cual según el Acuerdo 46 de 2006 es el espacio público de carácter permanente
que corresponde a parques, plazas, plazoletas y zonas verdes, y el no efectivo, que corresponde a la
sección vial.
En resumen podemos decir que sí aumento el espacio público (0,5 m2/hab 31 antes de la
intervención del PUI) pero principalmente en movilidad tanto vehicular como peatonal con la
construcción entre otros de varios puentes peatonales; también se incremento el espacio público
de parques y zonas verdes con la reubicación de viviendas tanto en los retiros de las quebradas
Juan Bobo y La Herrera, privilegiando en este sector la construcción en altura con los conjuntos
habitacionales construidos; Pero en general el espacio público efectivo se evidencia deficitario
para la recreación y aun está lejos de llegar a lo deseado que según el Documento Colombia 2019
establece para el horizonte de largo plazo un estándar de 10 metros cuadrados de espacio público
por habitante.
Aún es necesario considerar para desarrollos futuros la reubicación de viviendas
existentes en construcciones en altura y lograr así recuperar los terrenos necesarios para la
construcción de parques y zonas verdes para el uso y disfrute de la comunidad del sector.
Zonas de riesgo: el área objeto de análisis presenta un considerable sector que corresponde
a los retiros de las quebradas La Herrera, Blanquizala y Santa Ana 2, en su mayoría de alto riesgo
no recuperable (en el mapa de zonas de riesgo corresponde a una mancha rosada), es decir, no hay
obras de mitigación que vuelvan este suelo apto para soporte de construcciones. Estas zonas fueron
objeto de invasiones desde hace varias décadas y solo ahora con la intervención estatal se lograron
recuperar estos ecosistemas. Se observa aun la presencia de algunas casas en esta zona. (Ver mapa
de Zonas de Riesgo).
31
EMPRESA Desarrollo Urbano –Departamento Administrativo de Planeación. Convenio 4800000316 de 2004. Informe final. PUI
NORORIENTAL. Etapa de DIAGNÓST ICO y FORMULACIÓN. Medellín. 2005
61
MAPA DE RIESGO
62
Otra área menor pero no despreciable corresponde a riesgo recuperable (en el mapa de
zonas de riesgo se identifica con el color beige), la cual mediante obras de ingeniería se puede
mitigar el impacto.
En general en el área del PUI se realizaron obras de mitigación de riesgo y se construyeron
obras de estabilización del suelo. Lo que se observaba al momento de la intervención eran procesos
erosivos asociados a zonas de alta pendiente, a cortes del terreno verticales y desprotegidos y al
inadecuado manejo de las aguas En la actualidad esta zona contribuye con el espacio público del
sector.
Edificio La Herrera
Casas en zona de alto
riesgo no recuperable.
Margen Quebrada la
Herrera.
Ilustración 18. VIVIENDAS EN ZONA DE RIESGO. .Fotografías: recorrido de la autora por el
sector. 2011.
63
Niveles de piso: si observamos el mapa de niveles de piso, vemos que en su mayoría el
sector está conformado por construcciones de uno, dos y tres niveles, con algunas construcciones
de 4 pisos, identificados en el mapa de niveles de pisos con los colores verde agua, verde oscuro,
amarillo y rosado respectivamente, y de color café para cinco pisos y negro para seis pisos. Ver
mapa análisis de alturas.
En el recorrido por el sector, se destacan el Conjunto habitacional Juan Bobo y La Herrera
como las construcciones de mayor altura, logrando aprovechamientos de hasta 9 niveles. Cinco
niveles sobre el nivel de acceso a los edificios y el resto por debajo del nivel del acceso principal.
Se evidencia que el sector tiende hacia la redensificación dada la rentabilidad que la propiedad raíz
ha logrado en el sector, y para ello se espera que se de un crecimiento en altura de las viviendas
hasta donde la norma lo permita (en la actualidad son cuatro pisos), lo cual es coherente con el
imaginario de ciudad de crecimiento hacia adentro y máxime cuando este sector ha sido dotado de
un buen sistema de movilidad y equipamientos.
.
Ilustración 19. ALTURAS TIPICAS DEL SECTOR Fotografías: recorrido de la autora por el sector.
2011.
64
MAPA NIVELES DE PISO
65
Análisis de densidades: En el mapa de densidad predial se observan diferentes colores de
acuerdo al número de predios que se asientan en cada lote. En color verde oscuro están los lotes que
tienen un predio, es decir a un lote le corresponde una vivienda y eso es lo que predomina en la
zona, al menos jurídicamente, ya veremos más adelante en el análisis a un micro-territorio que la
mayoría de los lotes soportan varios predios. Se observa de color verde claro los lotes que tienen
entre dos y tres predios, de color amarillo los lotes que tienen cuatro a nueve predios, de naranja los
lotes de diez a veintitrés predios y en color rojo los lotes que tienen más de veinticuatro predios.
Los lotes con más de 10 predios son pocos puntos que se encuentran sobre la carrera 52, al
borde de la quebrada Juan Bobo, otros dos puntos cercanos a esta y uno más próximo a la Estación
Andalucía. Solo encontramos un territorio marcado de color rojo correspondiente a lotes de más de
veinticuatro unidades prediales el cual corresponde al conjunto habitacional Juan Bobo.
Existe una clara tendencia hacia la redensificación, es decir, cada lote tiende a convertirse en
soporte de varias unidades prediales llegando a más de seis viviendas en un lote. Esto jurídicamente
se realiza mediante reglamento de propiedad horizontal en donde el dueño del predio y previa
autorización de una curaduría urbana según los lineamientos del POT, les da permiso para construir
varias unidades habitacionales pudiendo
incluir otros usos como locales comerciales o
parqueaderos.
Una situación muy común y la cual observaremos más adelante en el análisis realizado a una
manzana del polígono, es lo que podríamos denominar la propiedad horizontal no reglamentada. Esta
situación se da cuando el dueño del predio decide fraccionar su propiedad, pero por diferentes motivos
entre otros los costos que implica una licencia de construcción o por no cumplir con la normatividad
vigente decide simplemente vender con documento privado de compraventa parte de su propiedad
dividiendo lo existente o adicionando por autoconstrucción la nueva área objeto de venta.
En total en el polígono de estudio tenemos 2445 lotes, como ya explicamos anteriormente un
lote puede tener varias matrículas inmobiliarias, en el caso de reglamentos de propiedad horizontal,
en este caso existe un total de 3.620 32 matrículas, lo que equivale a la misma cantidad de viviendas
en teoría. En el análisis que realizamos más adelante de dos micro-territorios, sacamos
32
Información tomada de la Geodatabase Catastral. Subsecretaria de Catastro. Municipio de Medellín. 2012.
66
MAPA DE DENSIDADES
67
.
Ilustración 20. LOTES CON VARIAS UNIDADES PREDIALES. Fotografías: recorrido de la autora
por el sector. 2011.
interpolando la información resultante de ambas manzanas que existe aproximadamente un 26%
más de predios sin matrícula inmobiliaria, asumimos ese dato para calcular el total de viviendas
reales del polígono, lo cual nos da un total de 4.561 predios.
Con esta información calculamos la densidad real del polígono, sabiendo que el área del
mismo es de 29,15 Ha. Y obtenemos una densidad de 156,47 viv/ha.
Esto comparado con la densidad mínima del sector que es de 300 viv/ha, muestra el gran
potencial que tiene para redensificarse y es el comportamiento que observamos se ha venido
presentando en el mismo.
Este indicador de la densidad es esperado ya que si observamos el mapa de niveles de piso
se observa en su mayoría que las construcciones son de 1 y 2 pisos dejando esto un gran potencial
de desarrollo futuro.
68
2.5 ANÁLISIS DE UN MICRO-TERRITORIO
Se toman dos manzanas del polígono
para analizar y dar una lectura territorial, según
información tomada de la oficina de Catastro
del Municipio de Medellín, la información
jurídica (matricula inmobiliaria) y física (área
de lote y construcción, usos, número de pisos y
calificación de la construcción) de los predios,
lo cual nos dará una
idea de cómo es la
conformación de las manzanas en su aspecto
predial.
Ilustración 21. MAPA DEL MICRO TERRITORIO
Fuente: Subsecretaria de Catastro. Municipio
de Medellín.2011.
De acuerdo a los códigos catastrales una manzana está identificada por el COBAMA (Comuna,
Barrio, Manzana). En este caso la comuna 2 (Santa Cruz), los barrios objeto de este análisis son
Andalucía (0206), Villa del Socorro (0207), y un número de tres dígitos que corresponde a la
numeración de la manzana dentro del barrio.
2.5.1 Manzana 0206003.
Analicemos la manzana 0206003, la cual corresponde a la manzana 3 del barrio Andalucía, la cual está
comprendida entre la calle 107 y la Quebrada La Herrera y las carreras 47 y 48ª. Esta manzana se
encuentra próxima a la estación Andalucía del Metrocable. Describimos en esta el uso el cual puede ser
residencial (R), comercial (C) o lote (L).
Tabla 5. Manzana 0206003
LO TE MATRICULA
DIRECCION
5158014
CL 107 47-4
5158015
CR 047 107 007
5158016
CR 047 107 009
5158017
CR 047 107 015
1
A LO TE
A CONST
#PISOS
USO
CALIF
A LIBRE
I.O
133
404
3
R
45
0
100
69
LO TE MATRICULA
5158018
DIRECCION
A LO TE
A CONST
#PISOS
USO
CALIF
A LIBRE
I.O
182
213
2
R
35
70
61.54
174
219
3
R
38
93.6
46.21
176
151
2
R
19
76
56.82
148
20.79
3
C
42
0
5158019
5158020
CL 107 47-12
2
128356
CL 107 47-8 (202)
CL 107 47-8 (208)
3
5277725
CL 107 47-18
5277726
CL 107 47-22(201)
5277727
CL 107 47-22(301)
4
900025499
5
166377
CL 107 47-28
CL 107 47-36
CL 107 47-36(201)
6
5302067
5239216
7
CL 107 47-48
100.00
48
48.28
3
R
32
0
CL 107 47-46
CR 48A 107-12
(101)
5239217
CR 48A 107-8 (201)
5239218
CR 48A 107-8 (301)
100.00
55
55.07
3
R
15
1
C
0
100.00
8
950072241
CR 48A 107-20
63
9
139855
CR 48A 107-24
189
86
1
10
252554
179
181
185
101
CR 48A 107-34
39
29
0
100.00
R
39
88
53.44
2
R
40
63
64.80
288
3
R
36
70
62.16
105
2
R
31
32
68.32
3
R
36
65.15
64.97
46
95
49.20
48
R
CR 48A 107-38
11
316780
CR 48A 107-40
CR 48A 107-42(301)
12
171436
CR 48A 107-52
CR 48A 107-48
13
5028238
CR 48A 107-60
5028239
CR 48A 107-56(201)
5283453
CR 48A 107-56(301)
72
CR 48A 107-68(101)
14.62
5219504
140.12
186
220.7
C
77.38
14
15
16
187
5219505
R
3
CR 48A 107-72(201)
77.74
R
5219506
CR 48A 107-72(301)
81.26
R
700007308
CR 48A 107-78(101)
700007309
CR 48A 107-76(201)
700007310
CR 48A 107-80(201)
50438
CR 48A 107-86
88.48
183
78.32
2
R
17
80
56.28
37.2
199
121
2
R
16
78
60.80
174
199
2
R
34
56
67.82
247
116
2
R
26
125
49.39
CR 48A 107-84
17
28681
CR 48A 107-94
CR 48A 107-94(201)
18
136809
cr 48a 107-98
70
LO TE MATRICULA
DIRECCION
A LO TE
A CONST
#PISOS
USO
CALIF
A LIBRE
I.O
2
R
33
20
89.90
cr 48A 107-100
900076982
CR 48A 107-112
700034440
CR 48A 107-116
19
99.93
85.77
198.05
700034441
CR 48A 107-110
66.16
700034442
CR 48A 107-114
42.76
20
700002919
CR 47 X CL 107
31
0
0
L
31
0.00
21
960036551
CR 47 X CL 107
CR 47 10785(97001)
CR 47 10785(97001)
37.75
0
0
L
37.75
0.00
3
R
34
40
72.03
2
R
15
50
74.69
4
R
26
60.06
65.48
2
R
19
60.84
58.24
3
R
27
10
93.87
2
R
14
0
100.00
2
R
15
45
64.57
R
29
63
60.87
C
44
427795
427796
22
67.78
85.18
143
427797
CR 47 107-87 (102)
74.51
427798
CR 47 107-87 (201)
53.53
CR 47 107-91 (106)
700018864
23
CR 47 107-77(101)
35.3
960115871
CR 47 107-81(102)
66.74
960115873
CR 47 107-79
86.41
960115874
CR 47 107-75
25.74
491800
CR 47 107-65
36.36
491801
CR 47 107-69
80
491802
CR 47 107-71(201)
491803
CR 47 107-71(201)
59.1
491804
CR 47 107-81(301)
85.54
52000300
CR 47 107-71(401)
82.5
24
25
197.56
900051553
CR 47 107-61
43.01
174
168
184
CR 47 107-59
26
5069481
CR 47 107-51(9802)
63.6
5069482
CR 47 107-51(9902)
21.52
5069483
CR 47 107-51(9801)
33.74
5069484
CR 47 107-51(101)
65.48
5069485
CR 47 107-51(202)
5069486
163
80.25
70.61
CR 47 107-51(201)
CR 47 107-51(9901)
CR 47 107-51(9902)
CR 47 107-51(9903)
27
950072021
CR 47 107-43
950072022
CR 47 107-45
960038313
CR 47 107-43(102)
49.98
88
34.51
34.51
CR 47 107-45(101)
28
900084690
CR 47 107-41
127
129
CR 47 107-41(201)
165196
29
CR 47 107-31
CR 47 107-33
274.04
161
3
11.96
71
LO TE MATRICULA
DIRECCION
A LO TE
A CONST
#PISOS
USO
CALIF
A LIBRE
I.O
30
74
58.43
13
6
89.66
0
100.00
CR 47 107-35(301)
598
30
100.94
CR 47 107-29
CR 47 107-27
178
33
34
960112532
CR 47 107-99(150)
5165774
CR 47 107-23
5165775
CR 47 107-25(201)
5165776
5165777
999993985
35
3
157.94
CR 47 107-29(201)
32
15.12
R
58
52
despacho
iglesia
1
50
50
47.69
34
4
R
34
CR 47 107-25(301)
47.69
45
CR 47 107-25(401)
41.62
34
106
149
2
R
17
20
81.13
46
46
1
R
36
0
100.00
13.73
13.73
1
R
12
0
100.00
CR 47 107-116(102)
28
28
1
R
15
0
100.00
CR 47 107-99(150)
24
24
1
R
9
0
100.00
30
0
0
L
0
30
0.00
27
0
0
L
0
27
0.00
CR 48A 107-48
CR 48A 107116(112)
CR 48A 107116(104)
36
70007401
37
999993981
38
999993976
39
700007409
40
70007413
CR 47 X CL 107
41
960077971
CR 47 107-99(112)
42
700017416
43
CR 47 X CL 107
62
62
1
R
9
0
100.00
CR 47 X CL 107
24.5
0
0
L
0
24.5
0.00
700017418
CR 47 X CL 107
35
0
0
L
0
35
0.00
44
999993980
CR 47 107-21(117)
22
22
1
R
8
0
100.00
45
999993983
CR 47 107-91(216)
15
30
2
R
9
0
100.00
46
999993978
CR 47 107-91(115)
30
30
1
R
15
0
100.00
47
700017341
CR 47 107-91(101)
39.39
76.1
2
R
24
0
100.00
Podemos ver como la mayoría de los predios que están sobre la calle 107 y más cercanos a esta
tienen matrícula inmobiliaria lo que indica una legalidad en la tenencia de dichos predios (como el lote
9). En la totalidad de la manzana estos representan el 46% de los predios.
72
Ilustración 22. MAPA DIVISION PREDIAL MANZANA 0206003. Fuente: Subsecretaria de
Catastro. Municipio de Medellín.2011.
También se observa como una matrícula tiene varias nomenclaturas. Por ejemplo los lotes 2, 5
y 6 por citar algunos. Esto muestra la informalidad en la subdivisión de los predios. Se trata de
propiedades horizontales no reglamentadas en donde el propietario del predio vende parte de este en
proindiviso, o sea, jurídicamente el nuevo propietario es dueño de un porcentaje de toda la propiedad,
pero en la práctica ellos traducen este porcentaje en un área privada exclusiva para su uso. Todos los
propietarios son dueños de todo en el porcentaje que se determine en las escrituras.
Otra forma de vender es mediante documento de compra-venta el cual es un documento
privado sin ninguna validez legal. Estos compradores resultan siendo poseedores del predio, mas no
propietarios (ver lote 27).
En esta muestra representativa se observan pocos reglamentos de propiedad horizontal y cabe
anotar que su ubicación es próxima a la estación del metro de Andalucía y tiene un costado sobre la
calle 107, el cual es un importante corredor de uso predominantemente comercial. De 47 predios se
73
observan que 9 están sometidos a propiedad horizontal (lotes 1, 3, 7, 13, 14, 22, 24, 26, 33) lo que
equivale a un 19%, y 4 predios están constituidos en propiedad horizontal no reglamentada (lotes 15,
19, 23, 27), el resto son propiedades que a pesar de tener solo una matrícula al tener varias
nomenclaturas evidencian un fraccionamiento de la propiedad, lo que demuestra la gran informalidad
que existe en este sentido.
El predio 26 a pesar de estar sometido al régimen de propiedad horizontal, se observan otras
tres nomenclaturas sin matrícula inmobiliaria, lo cual significa que dichos predios no están legalizados
jurídicamente, no tienen escrituras.
Se observan también unos predios que no poseen matrícula inmobiliaria y el número de
matrícula que poseen es meramente una numeración catastral. Estos obedecen a invasiones. De acuerdo
al mapa de riesgos los lotes 36, 37, 38, 39 y 40 se encuentran en zona de riesgo no recuperable. Los
lotes 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 32, 41, 42, 43, 44, 45, 46 y 47 se encuentran en zona de riesgo
recuperable. Si observamos el tamaño de los lotes son en su mayoría menores de 40 m2 , .De estos, se
observa varios lotes ya sin viviendas por haber sido objeto de restitución por parte del municipio de
Medellín (lotes 39, 40, 42, 43), y entrarán a ser parte del espacio público. Los que aún permanecen
como vivienda se puede observar por su calificación que son construcciones muy precarias dada la
inseguridad de la tenencia. (Ver lotes 34 a 47 entre otros).
De acuerdo al gráfico que se muestra,
en el cual se clasifican los lotes de acuerdo a su
área, se observa dos tendencias, 39% de los
lotes están entre 151 y 200 m2 y en general
corresponden
a
propiedades
horizontales
reglamentadas con algunas excepciones. El
35% corresponde a lotes menores de 50m2 los
Ilustración 23 .RELACIÓN DE LAS ÁREAS
DE LOTE
cuales son posesiones. Además encontramos
11% de los lotes con áreas entre 51 y 100 m2,
13% con áreas entre 101 y 150 m2 y 2% con
áreas entre 201 y 250 m2.
74
En cuanto a las áreas construidas,
tenemos que se distribuyen de la siguiente
manera: 33% de las
viviendas tienen
construcciones entre cero y 50 m2; 13% entre
51 y 100 m2; 24% entre 101 y 200 m2; 22%
entre 201 y 300 m2 y 9% entre 301 y 430 m2.
Ilustración 24. RELACIÓN DE LAS ÁREAS
CONSTRUIDAS POR LOTE.
Las áreas construidas mayores se dan por los
predios con propiedad horizontal reglamentada
o no reglamentada. Se puede observar que hay
un gran potencial de predios por densificar.
Ahora, si sacamos la relacion del area
construida por vivienda, tenemos que el 35%
corresponde a viviendas menores a 50m2, el
56% son viviendas entre 51 y 100m2, el 7%
entre 101 y 200m2 y el 2% entre 201 y 300m2,
este ùltimo 9% debe corresponder a viviendas
Ilustración 25. RELACIÒN DEL ÀREA
CONSTRUÌDA POR VIVIENDA.
que estan fraccionadas informalmente.
El número de pisos en esta muestra
es en su mayoría de 2 y 3 niveles de piso
(35% y 20%) con solo dos casos de 4 pisos
(4%). De un nivel tenemos el 22% y lotes
sin construcción el 13%.
Ilustración 26. RELACIÒN DEL NÙMERO DE PISOS.
También se observan varios usos bajo una sola matrícula inmobiliaria. El otro uso
generalmente es comercial y obedecen a negocios como tiendas, carnicerías, papelerías, los cuales
generalmente se alquilan para generar una renta al dueño del predio o es el mismo dueño quien posee
además el establecimiento de comercio como una actividad económica familiar (véase lote 29).
75
La calificación dada a la propiedad nos muestra que se trata de un sector de estrato bajo con
calificaciones entre 15 y 45 puntos. Algunos casos aislados de calificaciones menores obedecen a las
invasiones localizadas en el margen de la quebrada la Herrera, estos predios ya no tienen una
disposición ortogonal como el resto de la manzana sino que su ubicación es desordenada, no obedece a
ningún planeamiento. (Lotes 34 a 47).
Fotografias: recorridos
de la autora por el
sector. 2011.
Ilustración 27. IMÁGENES DE VIVIENDAS DEL SECTOR.
Otro dato que se tomo en esta manzana fue el área libre de cada lote. Si observamos el mapa de
dicha manzana podemos ver cómo queda un área libre en la mitad de esta. Con el área construida
ocupada en planta y el área de lote calculamos el índice de ocupación de los lotes de la manzana.
En general el índice de ocupación de la manzana 0206003 es del 69%. Esto significa que de
4608m2 de área de lote privada ocupada de manera planificada (se excluyen los lotes 20, 21, 32 y del
36 en adelante), 3517 m2 están ocupados con construcción, quedando un área libre de
La densidad permitida en este polígono es de 350 viv/Ha. Esta manzana en su parte formal y
planificada, esto es, sin considerar los lotes 20, 21, 32, y del 36 al 47, ocupa un área de 0,46086 Ha; o
sea que se permitiría un desarrollo de hasta 161 viviendas y en la actualidad cuenta con noventa y dos
(92) viviendas. Tiene la posibilidad de un 43% más de viviendas. Otro dato que demuestra la gran
capacidad que tiene el sector para redensificarse.
2.5.2 Manzana 0207064.
Tomamos la manzana 64 del barrio Villa del Socorro (0207). Esta manzana linda por el oriente
con la carrera 48A, por el occidente con la carrera 49B, por el norte con la calle 105C y por el sur con
la calle105A.
76
Tabla 6. MANZANA 0207064
No. LO TE
MATRICULA DIRECCION
1
2
3
5174071
5112467
960032063
4
175888
5
241477
6
5030571
7
205799
8
205582
9
5046185
10
254244
11
112775
12
13
960032064
249866
14
282575
15
9770
16
5066520
17
244219
18
5276838
5276839
5263869
19
5263870
5263871
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CR
CR
CR
CR
CL
CL
CR
CR
CL
CL
105 A 048 C 004
105 A 048 A 008
105 A 048 C 014
105 A 048 C 018
105 A 048 C 020
105 A 048 C 022(201)
105 A 048 C 022(301)
105 A 048 C 028
105 A 048 C 032
105 A 048 C 034
105 A 048 C 038
105 A 049 004
105 A 049 014
105 A 049 008
105 A 049 010
105 A 049 022
105 A 049 022(201)
105 A 049 028
105 A 049 026
105 A 049 030
105 A 049 038
105 A 049 042(201)
105 A 049 046
105 A 049 054
105 A 049 062 (102)
105 A 049 062 (103)
105 A 049 060
105 A 049 070 (104)
105 A 049 070 (103)
048 B 105 A 004
049 B 105 A 010
049 B 105 A 010(201)
049 B 105 A 030
106 048 C 107
106 048 C 101
049 B 105 A 020 00102
049 B 105 A 020 00104
106 048 C 095
106 048 C 097
A LO TE
A CONST
PISOS
USO
CALIF
AREA
LIBRE
I.O
35,0
54,0
41,0
35,0
108,0
41,0
1
2
1
R
R
R
23
23
16
0
0
0
100
100
100
99,0
199,0
3
R
30
0
100
95,0
187,0
2
R
33
0
100
95,0
55,0
1
R
26
40,0
58
93,0
116,0
2
R
0
100
95,0
85,0
1
R
17
10
89
47,0
67,0
2
R
21
0
100
45,0
45,0
1
R
22
0
100
109,0
151,0
2
R
32
0
100
95,0
92,0
43,0
42,0
1
1
R
R
14
52,0
50,0
45
46
93,0
103,0
2
R
30
2
97,85
113,0
80,0
2
R
21
70,8
37,35
30,0
69,0
3
R
38
0
100
56,0
87,0
2
R
28
4
92,86
34
4,5
94,18
28,2
81,47
72,5
77,0
73,5
2
66,7
152,2
14,5
57,3
2
R
R
R
R
R
R
terraza
26
0
77
No. LO TE
MATRICULA DIRECCION
22
23
5308390
5308391
5308392
5215456
5215457
5215458
273163
960110687
24
180039
25
244725
20
21
27
5162597
5162598
188717
28
279007
29
30
31
32
33
34
36
274443
960032070
204519
195787
5059385
5059386
5234391
5234392
5234393
403471
37
5174069
26
35
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CL
CR
CR
CR
CR
CR
CR
CR
106 048 C 093
106 048 C 091 00202
106 048 C 091 00302
105 C 048 C 087 00101
105 C 048 C 087 00201
105 C 048 C 087 00301
106 048 C 083
106 048 C 073
106 048 A 067
106 048 A 065
106 048 A 069
106 048 A 059
106 048 A 059(101)
106 048 C 051 00101
106 048 C 053 00201
106 048 C 043
106 048 C 039
106 048 C 041
105 C 048 C 035
106 048 C 025
105 C 048 C 019
105 C 048 C 011
106 048 C 003
048 C 105 A 019
048 A 105 A 017
048 A 105 A 015 00201
048 A 105 A 015 00301
048 A 105 A 011
048 C 105 A 007
048 C 105 A 007(201)
A LO TE
A CONST
PISOS
USO
CALIF
1
1
R
R
R
R
R
R
R
R
29
29
29
29
29
29
15
15
AREA
LIBRE
I.O
6,7
86,46
0
100
38,0
48,0
60
49
94,0
94,0
42,7
47,1
36,5
48,3
41,2
45,5
56,0
46,0
94,0
178,0
3
R
24
15
84,04
94,0
94,0
1
R
16
0,0
100
33
23
16
9,2
90,39
1
R
R
R
0
100
49,4
47,0
3
3
42,0
86,8
48,2
42,0
52,0
20,0
1
R
18
32,0
38
97,0
95,0
96,0
95,0
23,0
25,0
1
1
1
1
1
1
16
20
26
17
21
15
39
24
24
23
71
52
89
85
100
100
3,9
91,44
2
R
R
R
R
R
R
R
R
R
R
28,0
46,0
11,0
14,0
0,0
0,0
33,0
69,0
49,0
85,0
81,0
23,0
25,0
41,2
44,7
39,2
66,0
0
100
26,0
56,0
2
R
26
0
100
96,0
45,0
2
3
Se observa una legalidad en el origen de la tenencia de la propiedad ya que de 37 predios solo
4 no tienen matrícula inmobiliaria, como los predios 3, 12, 23, 30. El porcentaje de legalidad es del
89%. Esto corrobora lo dicho anteriormente en la evolución histórica del barrio, ya que el barrio Villa
del Socorro corresponde a un barrio planificado por el Municipio de Medellín y construido con el fin
de proveer de vivienda de interés social a la población de la época.
Pero al igual que en la manzana analizada anteriormente hay una informalidad en la
subdivisión de los predios ya que un predio con una matrícula inmobiliaria posee varias nomenclaturas,
lo que llamamos propiedad horizontal no reglamentada, lo que demuestra la existencia de varias
unidades prediales cuya venta no se ha legalizado o las tienen en alquiler. Esto se observa en los
predios 4, 5, 7, 8, 9, 11, 14, 15, 17, 18, 19, 24, 25, 28, 35 y 37, para un total de 16 predios y un
porcentaje de 43%.
78
Ilustración 28. MAPA DE DIVISIÓN PREDIAL. MANZANA 0207064. Fuente: Subsecretaria de
Catastro. Municipio de Medellin.2011
En cuanto a los reglamentos de propiedad horizontal hay 6 predios sometidos a la Ley 675 de
2001 lo que equivale a un 16,2% del total de predios de la manzana.
Las áreas de los lotes en
relación con la manzana analizada
anteriormente son de menor tamaño.
Encontramos el 35% de los lotes
menores de 50m2, 57% de los
predios entre 51 y 100 m2 y 8%
entre 101 y 153.
Ilustración 29.COMPARATIVO ÁREA DE LOTES
79
El área construida en el caso
de
propiedad
horizontal
no
reglamentada corresponde al total de
las unidades prediales de dicho lote,
por lo que esta se debe dividir entre
las unidades prediales existentes.
Esto nos da una idea aproximada del
área construida individual. En su
Ilustración 30. RELACIÓN ÁREAS CONSTRUIDAS
mayoría, el área construida de los
predios de esta manzana es menor de
50 m2(76%) , y con áreas entre 51 y
100 m2 construidos estan el 24%.
En cuanto al número de
pisos que tienen construido
los
predios de esta manzana hay
19
predios (51,35%) con un solo nivel,
12 predios (32,43%) con dos niveles
y 6 predios (16,22%) con tres niveles
construidos. Esto evidencia el gran
Ilustración 31 .RELACIÒN DEL NÚMERO DE PISOS
POR LOTE.
potencial que tiene el sector para su
re densificación y se esperaría que
con la alta demanda que existe de
vivienda y la alta rentabilidad que
ofrece el sector, se empiecen a
observan adiciones en los niveles de
piso.
El uso que se observa es exclusivamente residencial, y esto se debe a que es una manzana muy
al interior del barrio sin ninguna via importante que la colinde por lo que no es atractivo para el
comercio. El predio 19 el cual esta sometido a propiedad horizontal tiene la matrícula 5263871 cuyo
uso es terraza, lo que indica que constituyeron el reglamento pero aún no se ha construido dicha unidad
predial.
80
La calificación oscila entre 14 y 39 puntos lo que muestra un estado de las propiedades mucho
mas precario que la manzana analizada anteriormente.
Hallamos el índice de ocupación de la manzana el cual es del 85%. Lo cual significa que de
2713 m2 de área privada que tiene la manzana, tiene ocupados con construcción 2320 m2 de lote y
libres 393 m2.
La densidad permitida de esta manzana es de 300 viv/Ha. Esta manzana ocupa un área de 0,27
Ha, permitiría una ocupación máxima de 81 viviendas y en la actualidad cuenta con 69 viviendas.
Tiene la posibilidad de densificarse un 15% mas.
2.6 COMPORTAMIENTO DEL VALOR DE LA PROPIEDAD (COMPARATIVO
AÑOS 2002,
2007
(ESTUDIO LINCOLN) 2011, DE LAS RENTAS
INMOBILIARIAS Y FACTORES DE VALORIZACIÓN33 .
La oferta inmobiliaria que se da en este sector es informal. No existen agencias legalmente
constituidas que estén comercializando los bienes inmuebles. La venta o alquiler la realizan los mismos
dueños de las propiedades o a través de comisionistas del sector. El mercadeo se da con letreros
pegados a las ventanas de las viviendas, en los postes de la luz o en las tiendas.
La oferta en general es de vivienda usada o reutilizada para comercio.
El único referente de valor de vivienda nueva es el conjunto habitacional de Juan Bobo, y La
Herrera, pero cabe señalar que el valor del suelo lo asumió el Municipio de Medellín, lo mismo que el
urbanismo que requirió el sector. El valor de estas propiedades (por su tipología de VIP34 ) está en un
valor de 70 SMMLV35 .
El valor de la vivienda es de tipo especulativo. Y en general son propiedades de baja
valorización y alta rentabilidad. La evolución de los precios es muestra de las externalidades positivas:
sistema de transporte integrado metro, grandes equipamientos, paseo comercial sobre la calle 107,
estaciones del metro, entre otras.
33
Cardona Querubín, Iván Darío y Henry Quesada Gómez. 2006. Cuantificación y mapeo de la valorización en inmuebles próximos a
intervenciones urbanas, lineares y puntuales desarrolladas en Medellín, Colombia. Instituto Lincoln de Políticas de suelo
34
Sigla de Vivienda de Interés Prioritario.
35
El valor del salario mínimo mensual legal vigente para el año 2011 es $535.600.
81
Hay grandes contrastes en las características y servicios de las viviendas. En la misma cuadra
se observa desde condiciones muy precarias de vivienda, hasta vivienda con muy buenos acabados.
El mercado inmobiliario es dinámico, muestra de ello es la poca oferta que se observa en el
sector. Se identifica como una tendencia el que se mantendrá el mercado informal del suelo, ya que los
agentes reguladores no tienen interés en entrar en ese territorio. Además porque este mercado es
autosuficiente en la demanda y la oferta (Estrada, 2010).
Las intervenciones realizadas por el Estado, han generado una plusvalía en el suelo, y esto
depende de la ubicación que se tenga dentro del mismo sector. Indudablemente las propiedades
ubicadas sobre la calle 107, son las de mayor valor, dada su ubicación preferencial que las sitúa en un
lugar cercano a la estación Acevedo y Andalucía y por su vocación comercial. Igualmente las
propiedades ubicadas sobre la vía “El Tirabuzón” y sobre las carreras 52 y 49.
Realizando un comparativo de la cantidad de transacciones realizadas en el año 2006, se
observa de acuerdo a estudios realizados por el OSMI, que el barrio que mayor cantidad de
transacciones inmobiliarias tuvo en las comunas 1 y 2, fue Santo Domingo y de último se sitúan
Andalucía y Villa del Socorro. Pero igualmente en Villa del Socorro fue el sector donde se realizaron
por mayor valor total las transacciones inmobiliarias en el 2006.
Los años 2007 y 2008 fueron una buena época para el mercado inmobiliario del sector, pero en
el año 2009 se freno el crecimiento, se estancó.
Los procesos económicos que se han llevado a cabo en la comuna, especialmente por sus
comerciantes, han generado un amplio corredor comercial en la calle 107 en donde según datos del PUI
de la Nororiental a noviembre de 2007, existían 252 negocios.
Se determina un corredor comercial sobre la calle 107, la vía denominada “El Tirabuzón” y las
carreras 52 y 49.
Investigación de mercado
La tasa de crecimiento anual del valor del suelo en el año 2009 fue de IPC -2,98%.
El promedio de los puntos avaluados se mantuvo en $288.095/m2 en el 2009.
82