T E M A Objetivos: Exposición de las teorías y métodos básicos de

BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. SISTEMAS DE LA INFORMACIÓN. GESTIÓN PATRIMONIAL.
TEMA
4
Valoración del suelo. Aprovechamiento idóneo. La parcela tipo y los
coeficientes correctores. Método residual de valoración del suelo. Valor
de repercusión y valor unitario. Correcciones del valor.
Objetivos: Exposición de las teorías y métodos básicos de valoración
inmobiliaria del suelo, con especial referencia a la obtención del valor a
partir de productos inmobiliarios finales. Caracterización de los valores de
suelo en función de la influencia de la edificabilidad real o potencial del
mismo. Conocimiento de las posibilidades de corrección del valor del
suelo en atención a los condicionantes legales y físicos del mismo.
1. Valoración del suelo.
La valoración inmobiliaria y, en consecuencia, la valoración del suelo
como uno de los factores del producto inmobiliario, puede ser enfocada
desde muy diferentes puntos de partida que determinarán metodologías
diferentes, utilización de herramientas diferentes y, en consecuencia,
previsiblemente, resultados diferentes.
Como punto de partida, puede apuntarse que todo método o criterio de
valoración de suelo que considere a éste parte de un producto
inmobiliario parte de un estudio del mercado:
• El mercado inmobiliario de suelo no es un mercado equilibrado, y
tampoco es un mercado transparente.
• El mercado inmobiliario rústico se caracteriza por su escasa
movilidad en proporción al tamaño superficial que ocupa, y por la
fuerte influencia –en cuanto a valores de suelo se refiere- de las
expectativas urbanísticas, más o menos intensas.
• El mercado inmobiliario urbano, desde la óptica de los valores del
suelo, puede ser estudiado a su vez desde muchos puntos de vista.
Teorías sobre la formación de los valores del suelo.
El profesor Roca Cladera agrupa el debate en torno al
mercado de suelo en función de tres ejes principales: la
accesibilidad,
las
externalidades
urbanísticas
y
la
jerarquización social del espacio urbano.
Desde Ricardo, la economía espacial ha venido señalando la
relación inversa entre los valores urbanos y los costes de
transporte. Esta teoría ha sido interpretada a lo largo del
tiempo en clave de fenómenos urbanos: a la masificación del
automóvil, la mejora de los transportes urbanos y de los
medios de comunicación interurbanos, el salto al suburbio,
el éxodo masivo de los sectores sociales con cierto nivel
adquisitivo, y otros fenómenos.
En cualquier caso, el
modelo clásico y sus variantes siempre han reconocido una
relación proporcional entre el valor del suelo y la
accesibilidad, interpretando ésta en términos distintos según
la variable demanda de suelo.
La teoría clásica más pura explica el modelo de valores de la
ciudad en forma de gradiente de suelo negativo (desde
valores máximos en el centro a valores mínimos,
eventualmente iguales a los agrícolas, en el margen
urbano), tendiendo a minimizarse los recursos destinados al
transporte en el centro. Paralelamente, se interpreta el
mapa de valores de las ciudades suburbanizadas
entendiendo que la demanda de accesibilidad que proviene
de los sectores sociales más ricos se interpreta menos en el
sentido de valor del tiempo destinado a transporte, y más en
el sentido de mayor espacio a consumir.
Esta visión tan simplista pone de manifiesto la insuficiencia
de la teoría de la accesibilidad para explicar la formación de
los valores de suelo urbano. La conocida teoría de las
externalidades ha cuestionado si la accesibilidad es el único
factor determinante de la formación y distribución de los
valores urbanos. Intervienen entonces en la ecuación otras
variables, que calibran la idoneidad del espacio urbano para
determinadas actividades.
La teoría de las externalidades pretende explicar el valor del
suelo, más allá de sus características intrínsecas
(localización respecto a la estructura urbana, altitud,
microclima, subsuelo), por factores externos: calidad del
entorno urbanístico o arquitectónico, dotación de servicios
públicos, densidad urbana, multicentralidad, entre otros. La
localización idónea para cada tipo de demanda sería, según
esta teoría, la que optimizara
los factores externos
relacionados con la misma.
La mayoría de los trabajos teóricos sobre el mercado
espacial del suelo se han reducido a considerar la
importancia relativa de la accesibilidad frente a las
externalidades urbanísticas. Roca Cladera insiste en la
necesidad de hablar de rentas sociales, juntamente a las de
accesibilidad y externalidad urbanística, como determinantes
de los valores del suelo.
El mercado urbano, según esta última teoría, tiende a
segmentarse, junto con factores objetivo-urbanísticos, por
criterios sociales. Existe una jerarquización social del espacio
urbano que sólo puede ser entendida en términos como el
prestigio que representa la residencia en determinados
entornos, la atracción de la residencia de alta categoría
respecto al terciario de entidad, la preferencia de grupos
socialmente homogéneos a vivir interrelacionadamente en
barrios tendencialmente homogéneos, …
Más allá de las teorías sobre el mercado urbano de suelo, muchos
autores coinciden en señalar que existe una diferencia importante,
en cuanto a la transparencia en la formación de los valores, entre
los municipios de distinta dinámica inmobiliaria:
• En el mercado urbano de municipios con escasa o nula
dinámica inmobiliaria, el valor del suelo es bastante
transparente por las características propias de la actividad
de autopromoción, y está poco relacionado con las
expectativas urbanísticas.
• En el mercado urbano de municipios con fuerte dinámica
inmobiliaria es donde la opacidad es más patente. No existe
información sobre la actividad urbanística de promoción del
suelo, no se conocen los beneficios y gastos asociados a la
actividad, y es necesario aplicar metodologías diversas para
destilar el valor del suelo.
En este último caso, la información sobre oferta en los últimos
años ha sido muy abundante y ha redundado en mayor
transparencia del mercado inmobiliario urbano, pero lo cierto es
que ha sido limitada a una parte sectorial del mismo: el mercado
de uso residencial. No obstante, la doctrina coincide en señalar que
el mercado de vivienda no es un derivado del mercado de suelo,
sino que precisamente al contrario, el de éste es un resultado de
aquél. Puesto que el espacio físico es limitado y único, en la
medida en que se demandan productos inmobiliarios de usos
urbanos (residencial, de oficina, de comercio o industrial) se
demanda el sustento material de los mismos, su localización, una
situación específica. No es posible hablar de la valoración del suelo,
del mercado de suelo, si se desvincula de la valoración o del
mercado espacial urbano.
Como conclusión, puede decirse que poca o nula información existe
sobre el mercado de suelo, opaco por definición; pero mucha es la
información de otros mercados sectoriales, que puede utilizarse
para destilar el valor del suelo.
En la valoración del suelo se suelen observar unos principios
generalmente aceptados, que incluso recogen normas administrativas de
valoración a distintos efectos (como la ejemplar Orden ECO/805/2003, de
27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras). Entre ellos
destacan:
• Principio de anticipación.
El valor de un inmueble que se encuentre en explotación
económica es función de las expectativas de renta que
previsiblemente proporcionará en el futuro.
Referido a la valoración del suelo, avala la utilización de métodos
de actualización o capitalización de rentas.
• La capitalización de rentas agrarias, reales o potenciales,
es un método muy utilizado en la valoración del suelo
rústico a futuro.
• La actualización de las rentas que produce o es capaz de
producir una explotación inmobiliaria tiene por objeto
calcular un valor actual de la misma.
Los suelos que se podrían valorar por este método son:
• Los suelos arrendados por sus propietarios: las rentas
netas se obtendrán deduciendo de los ingresos del
alquiler los gastos necesarios para el mismo.
• Los suelos vinculados a alguna actividad económica: las
rentas a capitalizar se obtienen deduciendo de los
ingresos del negocio los gastos que permiten obtenerlos.
En cuanto al procedimiento de cálculo, es preciso:
• Estimar los flujos de caja, esto es, la diferencia entre los
ingresos y los gastos, o entre los cobros y pagos, futuros,
que traigan causa del inmueble objeto de valoración.
• Estimar el valor de reversión (valor residual del inmueble
al terminar el arrendamiento o explotación).
• Elegir el tipo de
rentabilidad anual).
actualización
(tipo
de
interés
o
• Aplicar la fórmula de cálculo:
Va = ∑ingresos - ∑gastos + valor de reversión
Donde Va es igual al Valor actual o valor de
actualización de las rentas
• Principio de sustitución.
El valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de
similares características sustitutivos de aquel.
Referido al valor del suelo, viene a avalar el uso del método de
comparación. Para la utilización del método de comparación será
necesario, fundamentalmente, que se cumpla el siguiente
requisito:
• Existencia de un mercado representativo de los
inmuebles comparables, con disposición de suficientes
datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la
zona de que se trate, identificar parámetros adecuados
para realizar la homogeneización de comparables.
En este sentido, cabe hacer dos observaciones fundamentales:
•
El espacio físico es único, y limitado. Cada suelo posee
unos atributos intrínsecos (localización) y extrínsecos
(servicios urbanísticos, infraestructura, accesibilidad,
calidad ambiental, caracterización) que hacen que dos
suelos sólo sean comparables en términos relativos.
•
En el mercado urbano de municipios con fuerte dinámica
inmobiliaria es donde la opacidad es más patente. No
existe información sobre la actividad urbanística de
promoción del suelo, la oferta de suelo es limitada, y es
difícil admitir que existen suficientes datos para
representar o modelizar el mercado. La escasez de
información también se produce en los municipios de
escasa dinámica inmobiliaria, aunque en menor medida
relativa.
El método de comparación se suele aplicar entre productos
inmobiliarios finales (inmuebles construidos) para proceder luego a
la destilación de valores de suelo, que se homogeneizarán
posteriormente, en el caso de que no sean comparables en una
medida aceptable.
• Principio del valor residual.
El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un
inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los
valores atribuibles al resto de los factores.
Este principio universal es el que avala la aplicación del método
residual de valoración del suelo, el más utilizado en la práctica,
puesto que puede decirse que poca o nula información existe sobre
el mercado de suelo, opaco por definición; pero mucha es la
información de otros mercados sectoriales, que puede utilizarse
para destilar el valor del suelo.
El método presenta dos variantes:
-
Método residual estático o análisis de inversiones con
valores actuales. El cálculo se hace sin tener en cuenta el
factor tiempo, pero sí todos los componentes que inciden
en el valor del producto inmobiliario terminado.
-
Método residual dinámico o análisis de inversiones con
valores esperados. El cálculo se hará teniendo en cuenta
el momento en el que se realizará cada gasto o ingreso
así como la finalización del proceso, afectándolos con la
tasa de mercado correspondiente.
El otro gran fundamento del método residual es el principio del
mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble
susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de
destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al
económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser
construido con distintas intensidades edificatorias, será el que
resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas,
con la intensidad que permita obtener su mayor valor.
El método residual de análisis de inversiones consta de las
siguientes etapas:
- Determinación de la promoción inmobiliaria más probable
de acuerdo con el mayor y mejor uso.
- Establecimiento del valor de mercado de los productos
inmobiliarios
determinados,
por
el
método
de
comparación.
- Cálculo de los costes de construcción.
- Estimación de los gastos de promoción y el margen bruto
del promotor.
- Formulación: VM = VS + CC + G + Bp VS = VM – CC – G – Bp
Donde los factores que contribuyen al valor de mercado
(VM) del producto inmobiliario terminado son:
- valor del suelo (VS)
- coste de la construcción (CC)
- gastos de la promoción (G)
- remuneración del capital invertido (Bp)
2. Aprovechamiento idóneo.
El concepto aprovechamiento idóneo, en sentido amplio, proviene de uno
de los principios universales de la valoración inmobiliaria, el principio de
mayor y mejor uso, aceptado de forma generalizada en la teoría y en la
práctica valorativa:
• El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes
usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades
legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es
susceptible de ser construido con distintas intensidades
edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las
posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita
obtener su mayor valor.
Es un principio inspirado en la realidad del mercado inmobiliario, puesto
que cuanto mayor sea el rendimiento económico esperado a obtener de
un inmueble, mayor precio está dispuesto el comprador a ofrecer por él
en el mercado.
Este principio es básico para la utilización de los métodos de valoración
por comparación, por actualización de rentas, y especialmente, el método
residual de análisis de inversiones.
La aplicación del método residual permite determinar el valor de mercado
de un terreno edificable como el precio más probable que, en el momento
de su tasación pagaría por él un promotor inmobiliario de tipo medio, que
lo comprara y aprovechara su mejor y mayor uso.
En la aplicación del método residual dinámico es preciso determinar la
promoción inmobiliaria más probable a desarrollar sobre el suelo a
valorar según el principio de mayor y mejor uso, y estimar las fechas y
plazos de la construcción y de la comercialización del inmueble
terminado, según las hipótesis más probables atendiendo a sus
cualidades y características, al grado de desarrollo del planeamiento, de
la gestión urbanística y de la urbanización. Es imprescindible aplicar el
método de comparación en la búsqueda de la promoción óptima.
En todo caso, en el aprovechamiento idóneo del suelo intervienen dos
importantes limitaciones: las legales y las físicas.
Por limitaciones legales, entendemos todos aquellos condicionantes que
impone el urbanismo.
Por urbanismo se entiende el conjunto de reglas y técnicas, jurídicas y
extrajurídicas, tendentes a garantizar la ordenación y el desarrollo,
presentes y futuros, de los espacios físicos horizontales y verticales de los
asentamientos humanos, con arreglo a un modelo ideal.
De acuerdo con el artículo 148 de la Constitución Española, la
competencia en materia de planeamiento corresponde a las Entidades
Locales y a las Comunidades Autónomas. Entre dichas competencias
destacan las siguientes funciones:
• Redactar el planeamiento general de ordenación.
• Formar planes directores territoriales, planes de ordenación
urbana, normas complementarias y subsidiarias de planeamiento,
instrumentos de ordenación.
• Emplazar centros de producción y de residencia.
• Formular el trazado de vías públicas y medios de comunicación.
• Orientar la composición arquitectónica de edificios y sus
circunstancias estéticas.
• Clasificar el suelo municipal.
• Calificar el suelo municipal.
La calificación es la decisión pública contenida en el planeamiento sobre
el posible destino urbanístico del terreno mediante la fijación concreta de
uso y destino del suelo y volumetría de la edificación permitida, en su
caso.
Son parámetros urbanísticos relativos a la intensidad de la edificación:
• Coeficiente de ocupación y número de plantas (superficie
libre/superficie ocupada/superficie construída por planta).
• Edificabilidad.
• Coeficiente de edificabilidad neta/Coeficiente de edificabilidad
bruta.
• Profundidad edificable y número de plantas.
El aprovechamiento idóneo del suelo vacante debe estar siempre dentro
de los parámetros que fije el planeamiento, como limitaciones legales que
son.
El otro tipo de limitaciones es el que se refiere a las características físicas
del suelo. Éstas (pendiente, altitud, subsuelo) condicionan el rendimiento,
en términos urbanísticos, del suelo, pudiendo incluso llegar a
imposibilitarlo.
3. La parcela tipo y los coeficientes correctores.
Se considera parcela tipo a aquella que reúne condiciones normales, real
o teóricamente, y se encuentra de por sí en condiciones, sin necesidad de
coste añadido alguno, de poner el suelo en situación de aprovechamiento
normal con arreglo a la calificación permitida por la normativa urbanística
vigente.
La calificación es la decisión pública contenida en el planeamiento sobre
el posible destino urbanístico del terreno mediante la fijación concreta de
uso y destino del suelo y volumetría de la edificación permitida, en su
caso.
La calificación suele hacerse en forma de zonificación o delimitación de
zonas por integración de tres variables urbanísticas: sistema de
ordenación, tipología edificatoria, y uso global.
• Son sistemas de ordenación los modos de regular las edificaciones.
• Por alineación de calle o sistema de manzana: se
especifica la necesidad de alineación a vial, y se
concretan la profundidad edificable y el número de
plantas (mínimo y máximo) de la parcela tipo.
• Por edificación aislada o sistema de bloque: se concretan
el coeficiente de edificabilidad neta, el coeficiente de
ocupación, las distancias mínimas a lindes, y la altura
reguladora de la parcela tipo.
• Por definición volumétrica o sistema de volumen
edificable: se determinan el coeficiente de edificabilidad
neta, las alineaciones del volumen, y la altura reguladora
de la parcela tipo.
Suele determinarse también, como condición para todos sistemas
anteriores, la determinación de la superficie mínima permitida por
el planeamiento para edificar, o incluso la longitud mínima de
fachada.
• Son tipologías edificatorias los modos de disponer las edificaciones
en relación a la parcela, y cabe distinguir los siguientes:
•
•
•
•
•
Manzana compacta.
Manzana cerrada.
Bloque exento.
Volumen específico.
Volumen contenedor
• Son usos globales los predominantes de las edificaciones de un
área definida por el plan, y cabe distinguir los siguientes:
• Residencial (unitario/múltiple).
• Industrial.
• Terciario.
Desde el punto de vista de la valoración del suelo, la parcela tipo se
caracteriza porque no se corrige su valor en atención a la falta de
“normalidad”. Los valores de suelo que se definen para las parcelas tipo
son valores estándar, y cabe corregirlos para determinar el valor de
suelo de las parcelas atípicas, en un intento de homogeneizar las
variables en la aplicación del método de valoración por comparación.
La corrección del valor del suelo de las parcelas que difieren de la parcela
tipo definida por el modelo de valoración suele realizarse en forma de
coeficientes. Estos coeficientes pueden corregir circunstancias propias de
la configuración urbanística de las parcelas, y por lo tanto relacionadas
con el aprovechamiento urbanístico; o situaciones en las que es previsible
un determinado comportamiento del mercado, aunque urbanísticamente
la situación sea sobrevenida o admitida. Los coeficientes más empleados
en la práctica ponderan circunstancias como las siguientes:
• Parcelas con varias fachadas a vía pública.
El coeficiente que sirve a la valoración de parcelas con más de una
fachada a la vía pública y formando una o más esquinas pondera el
mayor valor que se supone en estos casos, respecto a una parcela
tipo en la que no concurre esta circunstancia. Su campo lógico de
aplicación son las zonas de ordenación en manzana cerrada, y sólo
tiene sentido en parcelas sin edificar.
• Longitud de fachada inferior a la mínima establecida por el
planeamiento.
El posible coeficiente minorador es de aplicación a las parcelas
cuya longitud de fachada sea inferior a la mínima establecida por el
planeamiento. Pondera el menor valor esperado, debido a las
restricciones urbanísticas que conlleva esta circunstancia. Tiene
sentido en parcelas edificadas y no edificadas, puesto que en
ambos casos es de esperar que el valor del suelo respecto a la
parcela tipo sea inferior.
• Forma irregular.
Puede aplicarse un coeficiente corrector cuando las características
geométricas de una parcela impidan o dificulten la obtención del
rendimiento previsto en el planeamiento, y debe ser un coeficiente
minorador.
• Fondo excesivo.
Es común aplicar un coeficiente corrector para el caso de parcelas
ordenadas para edificación en manzana cerrada con exceso de
fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de
edificabilidad definidas por el planeamiento para la parcela tipo,
puede preverse un coeficiente minorador del valor que supondría el
aprovechamiento idóneo de la parcela.
• Superficie distinta a la mínima.
Se puede emplear un coeficiente corrector minorador del valor en
la valoración de parcelas ordenadas para edificación abierta, cuya
superficie sea inferior a la mínima establecida por el planeamiento
para la parcela tipo, o superior al doble ésta. Es conveniente que
se aplique exclusivamente para el caso de que no se pueda
subdividir la parcelación, y sólo a la subparcela en exceso en el
caso de que se supere el doble de la mínima de planeamiento.
• Inedificabilidad temporal.
Puede ser aplicación un coeficiente corrector en el caso de parcelas
o subparcelas no edificadas que por circunstancias urbanísticas o
legales, debidamente justificadas, resulten total o parcialmente
inedificables, y mientras subsista esta condición. Es el caso de
coeficiente que pondera el previsible comportamiento del mercado,
frente a la situación libre de obstáculos administrativos que supone
la parcela tipo.
• Depreciación funcional o inadecuación.
En el caso de suelo ocupado por construcción, diseño, instalaciones
o usos inadecuados, puede ser necesario corregir la circunstancia
de que no pueda obtenerse el rendimiento óptimo del suelo.
• Fincas afectadas por cargas singulares.
Se podrá aplicar un coeficiente en caso de fincas con cargas
singulares, por formar parte de conjuntos oficialmente declarados
histórico-artísticos o estar incluidas en catálogos o planes
especiales de protección. El suelo de estas fincas tiene
previsiblemente una carga respecto al suelo de la parcela tipo libre
de restricciones.
• Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco.
Se puede aplicar un coeficiente corrector en la valoración de fincas
afectadas
por
futuros
viales,
inconcreción
urbanística,
expropiación, reparcelación, compensación o fuera de ordenación
por uso.
• Apreciación o depreciación económica.
Este coeficiente se aplicará para adecuar los resultados obtenidos
por aplicación de un determinado método, en casos de sobreprecio
en el producto inmobiliario -por razones contrastadas de alta
demanda en el mercado, inexistencia de otro producto similar, por
alta calidad en las características constructivas- y también para
evaluar un bajo precio -por falta de mercado y caída en desuso.
Este tipo de coeficientes debe aplicarse con respaldo técnico
suficiente, y en circunstancias muy concretas. No tiene su
justificación en las condiciones establecidas por el planeamiento
para la parcela tipo, pondera el comportamiento previsible del
valor en un mercado en el que concurran las circunstancias
señaladas.
4. Método residual de valoración del suelo.
Es un hecho aceptado que el mercado inmobiliario de suelo urbano es
opaco, no existe información sobre la actividad urbanística de promoción
del suelo, no se conocen los beneficios y gastos asociados a la actividad,
y es necesario aplicar metodologías diversas para destilar el valor del
suelo.
El principio universal del valor residual es el que avala la aplicación del
método residual de valoración del suelo, el más utilizado en la práctica,
puesto que puede decirse que poca o nula información existe sobre el
mercado de suelo, opaco por definición; pero mucha es la información de
otros mercados sectoriales, que puede utilizarse para destilar el valor del
suelo.
Este principio del valor residual señala que el valor atribuible a cada uno
de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el
valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los
factores. El método se desarrolla considerando que el valor de un bien
inmueble se compone de forma aditiva por integración de los distintos
costes -el del suelo y el de la construcción- y considerando los gastos y
beneficios de la promoción como un coste más.
El valor en venta del producto inmobiliario final (Vv) es igual a la suma
del coste de la construcción (real o potencial) Vc, del coste del suelo Vs, y
de los gastos y los beneficios de la promoción (G + B) según la siguiente
fórmula general:
Vv = Vc + Vs + G + B
Considerando el coste del suelo como “residuo” de la deducción del valor
en venta de todos los gastos y beneficios más los costes de la
construcción, tendremos:
Vs = Vv – (Vc + G + B)
El método residual tiene dos variantes: el método residual estático y el
método residual dinámico:
• Método residual estático o análisis de inversiones con valores
actuales. El cálculo se hace sin tener en cuenta el factor tiempo,
pero sí todos los componentes que inciden en el valor del producto
inmobiliario terminado.
• Método residual dinámico o análisis de inversiones con valores
esperados. El cálculo se hará teniendo en cuenta el momento en el
que se realizará cada gasto o ingreso así como la finalización del
proceso, afectándolos con la tasa de mercado correspondiente.
La diferencia fundamental del método residual estático, frente al residual
dinámico, es que los factores considerados (valor en venta, valor de la
construcción, gastos y beneficios de la promoción) son considerados
valores actuales. Este método puede ser empleado para calcular el valor
de suelos consolidados por la edificación y con la urbanización ejecutada.
Por el contrario, el método residual dinámico es el más empleado para el
cálculo del valor del suelo urbanizable, urbano no consolidado, con
urbanización pendiente o sin urbanizar, y requiere de la aplicación del
principio del mayor y mejor uso y de un estudio temporal de la
promoción más probable.
Especial referencia al método residual estático.
Siendo la formulación:
Vv = Vc + Vs + G + B
Donde:
•
•
•
•
•
Vv: valor en venta del inmueble
Vc: valor de la construcción
Vs: valor del suelo
G: gastos de la promoción
B: beneficios de la promoción
El método residual estático requiere del conocimiento de:
• Valor en venta. El valor en venta óptimo se
de comparación de inmuebles. Aunque
información sobre el mercado de suelo,
mucha es la información de otros mercados
utilizarse para destilar el valor del suelo.
obtiene por el método
existe poca o nula
opaco por definición;
sectoriales, que puede
• Valor de la construcción. Para el cálculo del valor de la
construcción suele emplearse el método del coste o de reposición.
El valor de reemplazamiento o reposición se basa en el principio de
sustitución, y es el coste de las inversiones necesarias para
reemplazar, en la fecha de valoración, un inmueble por otro nuevo
de sus mismas características pero en el que se utilice tecnología y
materiales de construcción actuales.
El coste de reemplazamiento bruto es la suma de:
• Presupuesto de contrata (a su vez es igual al presupuesto
de ejecución material, más los beneficios industriales y
los
gastos
generales,
sumandos
estos
últimos
equiparables a un porcentaje sobre el presupuesto de
ejecución material (normalmente el 20%).
• Suma de importes no recuperables (costes de inscripción
registral,
honorarios
de
notaría,
impuesto
de
transmisiones patrimoniales, impuesto sobre el valor
añadido).
• Honorarios técnicos (según tipo de obra, se puede
estimar entre el 5 y el 8 % del presupuesto de ejecución
material).
• Licencias urbanísticas y tasas municipales (se estiman
entre el 8-17% y el 4-8% del presupuesto).
• Gastos de control técnico, seguros de responsabilidad
obligatorios, gastos de administración de la promoción.
• Gastos de proyectos y estudios técnicos necesarios.
Sólo en el caso de edificios o productos inmobiliarios terminados, el
valor de reemplazamiento bruto ha de ser transformado en valor
de reemplazamiento neto de la construcción, por miedo de la
depreciación:
• económica: devaluación del entorno del edificio por
causas extrínsecas que afectan al valor del suelo.
• funcional: en el caso de diseño o uso inapropiado para el
fin a que se destina.
• física: debido a la antigüedad y el estado de
conservación.
• Los gastos de la promoción son los gastos generales, los gastos
fiscales y los gastos financieros, y los beneficios de la promoción se
suelen estimar en un 20%.
Tal como hemos dicho:
Vs = Vv – (Vc + G + B)
Si llamamos:
(Vc + G) = Ci (costo de la inversión)
Bp = b Vv (ya que es en realidad un % del Vv)
Obtendremos:
VS = VM (1-b) – Ci
Especial referencia al método residual dinámico.
En este método se considera que la obtención de un producto inmobiliario
final es un proyecto empresarial de inversión que se lleva a cabo a lo
largo del tiempo, y que como tal implica un riesgo. Es la modalidad del
método residual más apropiada cuando se habla de suelos escasamente
consolidados, brutos o urbanizables.
Para el cálculo del valor residual por el procedimiento de cálculo dinámico
se seguirán los siguientes pasos:
• Se estimarán los flujos de caja.
• Se elegirá el tipo de actualización.
• Se aplicará la fórmula de cálculo.
Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se
tendrá en cuenta el principio de mayor y mejor uso, esto es, se
determinará la promoción inmobiliaria más probable y rentable a
desarrollar. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la
propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística, es
más prudente atender al mismo.
Son flujos de caja, cashflow, o flujos de fondos en el método residual
dinámico aplicado a la valoración inmobiliaria:
• Los cobros que se estime obtener por la
promover. Para estimarlos se parte de
previstos, por el método de comparación
rentas, en la fecha de comercialización en
terminado.
venta del inmueble a
los valores en venta
o de actualización de
la hipótesis de edificio
• Los pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos
durante la construcción o rehabilitación, incluso los pagos
financieros. Son pagos a considerar los costes de construcción, los
de comercialización, y los financieros para promociones
equivalentes a la que se estima probable promover.
Dichos cobros y pagos se aplicarán en las fechas previstas para la
comercialización y construcción del inmueble. Para determinar las fechas
y plazos previstos se tendrán en cuenta los sistemas de pago acordados y
las hipótesis más probables atendiendo a las características del inmueble
proyectado y al estado de la promoción. Si los ingresos superan a los
gastos, el flujo de caja en el período será positivo, y negativo en caso
contrario.
La tasa de descuento o tipo de actualización evaluará el umbral mínimo
de rentabilidad del proyecto, y debe considerar la retribución que se da a
un capital sin riesgo y el riesgo asociado al tipo de proyecto de inversión
a acometer, teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir,
su ubicación, liquidez, plazo de ejecución, y el volumen de la inversión
necesaria. El tipo de actualización debe ser representativo de la tasa de
rentabilidad media anual sobre fondos propios que obtendría un promotor
medio en una promoción de las características de la analizada.
El valor residual del inmueble objeto de la valoración será la diferencia
entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble
terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes
y gastos, para el tipo de actualización fijado.
La fórmula a utilizar es:
F = [Ej / (1 + i)tj] - [Sk / (1 + i)tk]
donde:
•
•
•
•
•
•
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J.
Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.
tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de
la valoración hasta que se produce cada uno de los cobros.
tk = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de
la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos.
i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de
cada uno de los períodos de tiempo considerados.
Una variante simplificada del método residual dinámico parte de la
hipótesis de considerar concentrados todos los ingresos en un único
período, y de igual manera con los gastos, de forma que la ecuación
anterior se formulará:
F = I / (1 + i)nI - G / (1 + i)nG
•
•
•
•
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
ΣI = Suma de todos los cobros previstos.
ΣG = Suma de todos los pagos previstos.
i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de
los períodos de tiempo considerados.
•
•
nI = Año en el que se concentran los cobros.
nG = Año en el que se concentran los pagos.
5. Valor de repercusión y valor unitario.
Las diferencias teóricas entre el valor unitario de repercusión del suelo (a
partir de ahora, valor de repercusión del suelo) y el valor unitario del
suelo cobran especial importancia cuando se habla de distribución
espacial de valores urbanos.
El valor unitario de suelo se expresa en forma de unidades monetarias
(euros) por unidad superficial (metros cuadrados de suelo). El valor de
repercusión del suelo también se expresa en forma de unidades
monetarias (euros) por unidad superficial (metros cuadrados), pero esta
vez, de constricción real o potencial de determinado uso.
Cuando se habla de distribuciones espaciales del valor del suelo urbano
pueden darse dos grandes circunstancias:
• Que el valor del suelo no dependa fundamentalmente de las
rentas de edificabilidad que permita el planeamiento en el
mismo. En el mercado inmobiliario urbano de municipios
con escasa o nula dinámica inmobiliaria, el valor del suelo es
bastante transparente por las características propias de la
actividad de autopromoción, y está poco relacionado con las
expectativas urbanísticas. Las circunstancias de reducido
tamaño del suelo urbano consolidado, el número de
habitantes, la inexistencia o escasa actividad del mercado
inmobiliario, la indefinición del planeamiento, y los casos en
los que la edificabilidad es consecuencia del tamaño de las
parcelas o del volumen de las construcciones, suelen ser
características de este tipo de distribuciones espaciales de
valores de suelo.
• Que el valor del suelo dependa fundamentalmente de las
condiciones de calificación que confiera el planeamiento, y
en su caso, de la edificación que sustenta. En estas
circunstancias, puede afirmarse que el mercado del suelo es
un producto del mercado de productos espaciales urbanos.
En particular, estando todo parque inmobiliario urbano
compuesto fundamentalmente por viviendas, permite
afirmar que el mercado de suelo es un derivado del mercado
de vivienda. Es lógico llegar a esta conclusión si se considera
que el espacio físico es limitado y único, y en la medida en
que se demandan productos inmobiliarios de usos urbanos
(residencial, de oficina, de comercio o industrial) se
demanda el sustento material de los mismos, su
localización, una situación específica. Es decir, no es posible
hablar de la valoración del suelo, del mercado de suelo, si se
desvincula de la valoración o del mercado espacial urbano,
de los productos inmobiliarios globales.
Así pues, se habla de dos grandes mercados de suelo:
•
Mercados de valores unitarios de suelo.
Este tipo de mercado es muy característico de
urbanizaciones de edificación residencial aislada y de
polígonos industriales, en los que el planeamiento no señala
edificabilidades concretas, las señala en forma de
parámetros de parcela (forma, distancia a lindes,
volumetría) o éstas no se agotan. El suelo se compra y se
vende en términos de superficie absoluta, esto es, por metro
cuadrado de superficie de terreno.
Esta definición del valor del suelo es muy propia también de
los suelos urbanizables, en los que el planeamiento
establece un uso y una edificabilidad bruta, no existen
edificabilidades concretas, y en los que no se conoce aún la
proporción entre parcela bruta y parcela neta.
El valor unitario de suelo es el más adecuado para
establecer mapas espaciales de distribución de valores de
suelo en este tipo de mercado.
•
Mercados de valores de repercusión de suelo.
En ellos, el valor del suelo está profundamente influenciado
por la calificación y aprovechamiento (uso y edificabilidad)
que le es fijado por el planeamiento; es decir, que la
superficie construida o susceptible de ser construida, y el
uso al que se destina, determinan su valor. En este tipo de
mercados alcanza todo su sentido el aprovechamiento
idóneo, esto es, el principio de mayor y mejor uso, por el
que el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a
diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de
las posibilidades legales y físicas, al económicamente más
aconsejable, o si es susceptible de ser construido con
distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de
construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con
la intensidad que permita obtener su mayor valor.
En este tipo de mercados, la distribución espacial de valores
del suelo debe quedar representada en forma de mapas de
valores de repercusión por usos.
El valor de repercusión reconoce de forma explícita la
relación de dependencia de los mercados de productos
inmobiliarios de distintos usos, puesto que el valor del suelo
se pone en relación a los mismos factores que definen los
productos (uso e intensidad). Es por tanto el indicador más
adecuado para representar mapas espaciales de valor del
suelo en municipios de cierta dinámica inmobiliaria.
Aunque la teoría y la práctica avalen el mejor uso de uno u otro tipo de
valor en la formación de mapas espaciales de valores, lo cierto es que
entre ambos existe una relación matemática que permite la conversión. Y
además, todos los métodos de valoración del suelo, y en particular, el
método residual en sus distintas modalidades, son utilizable para la
obtención de valores unitarios (euros por metro cuadrado de suelo) y de
repercusión (euros por metro cuadrado de construcción real o teórica).
La expresión que relaciona valores de repercusión y valores unitarios es
la siguiente:
VU = VR0 x E0 + VR1 x E1 + VR2 x E2 + ....
En la que:
•
VU: valor unitario de suelo, expresado en euros por metro
cuadrado de suelo.
VR0, VR1, VR2: valores de repercusión diferenciados por usos, en
euros por metro cuadrado de construcción.
• E0, E1, E2: edificabilidades diferenciadas por usos, en metros
cuadrados de construcción por cada metro cuadrado de suelo,
donde la edificabilidad puede ser la teórica o la real, según el caso.
•
6. Correcciones del valor.
Es preciso realizar un análisis sobre las posibilidades de aplicación de
coeficientes correctores que ponderen la divergencia respecto a la parcela
tipo definida por el modelo de formación de valores de suelo, atendiendo
al tipo de valor que se emplee (unitario o de repercusión).
El valor de repercusión del suelo lleva implícitos la mayoría de los
condicionantes, tanto intrínsecos como extrínsecos, del valor del producto
inmobiliario. No ocurre así con el valor unitario.
• Es un hecho admitido en la teoría y en la práctica de la valoración
inmobiliaria, que el valor del suelo de parcelas con más de una
fachada a la vía pública y formando una o más esquinas es mayor
que el que se supone en estos casos para una parcela tipo en la
que no concurre esta circunstancia. El campo lógico de aplicación
del coeficiente corrector que pondere esta circunstancia son las
zonas de ordenación en manzana cerrada, parcelas sin edificar.
De ser necesario ponderar esta circunstancia, debe hacerse
cualquiera que sea el tipo de valor de suelo empleado, puesto que
ni la valoración por repercusión ni la valoración por unitario la
contemplan.
• En el supuesto de que la longitud de fachada de la parcela a
valorar sea inferior a la mínima establecida para la parcela tipo, es
posible aplicar un coeficiente corrector que pondere la
circunstancia.
Este coeficiente tiene sentido cualquiera que sea el tipo de valor a
emplear, puesto que ni el valor unitario, ni el valor de repercusión
tipo establecido por el modelo tienen en cuenta esta posibilidad.
• Puede aplicarse un coeficiente corrector minorador del valor del
suelo cuando las características geométricas de una parcela
impidan o dificulten la obtención del rendimiento previsto en el
planeamiento.
En este caso, el valor de repercusión real o teórica lleva implícita
esta circunstancia, puesto que afecta a la edificabilidad real o
teórica de la parcela a valorar. Por lo tanto, sólo tiene sentido
cuando se empleen valores unitarios para representar la
distribución espacial de valores de suelo.
• Es común aplicar un coeficiente corrector para el caso de parcelas
ordenadas para edificación en manzana cerrada con exceso de
fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de
edificabilidad definidas por el planeamiento para la parcela tipo.
Puede preverse un coeficiente minorador del valor unitario que
supondría el aprovechamiento idóneo de la parcela. No tiene
sentido aplicarlo sobre el valor de repercusión que el modelo
prevea, puesto que en la edificabilidad real o teórica concreta de la
parcela ya se pondera la circunstancia.
• Se puede emplear un coeficiente corrector minorador del valor en
la valoración de parcelas ordenadas para edificación abierta, cuya
superficie sea inferior a la mínima establecida por el planeamiento
para la parcela tipo, o superior al doble ésta. Es conveniente que
se aplique exclusivamente para el caso de que no se pueda
subdividir la parcelación, y sólo a la subparcela en exceso en el
caso de que se supere el doble de la mínima de planeamiento.
También en este caso, el coeficiente sólo sería de aplicación para el
caso de que el suelo se valorara por unitario, puesto que el
condicionante se entiende implícito en la valoración por
repercusión real o teórica.
• Puede ser aplicación un coeficiente corrector en la valoración de
parcelas o subparcelas no edificadas que por circunstancias
urbanísticas o legales, debidamente justificadas, resulten total o
parcialmente inedificables, y mientras subsista esta condición. Es
el caso de coeficiente que pondera el previsible comportamiento
del mercado, frente a la situación
administrativos que supone la parcela tipo.
libre
de
obstáculos
La edificabilidad real o teórica que se tiene en cuenta en la
valoración por repercusión ya tiene en cuenta este condicionante
del producto inmobiliario, y por lo tanto este coeficiente corrector
sólo debe ser empleado en modelos de valoración por unitario.
•
En el caso de suelo ocupado por construcción, diseño, instalaciones
o usos inadecuados, puede ser necesario corregir la circunstancia
de que no pueda obtenerse el rendimiento óptimo del suelo.
También se podrá aplicar un coeficiente en caso de fincas con
cargas singulares, por formar parte de conjuntos oficialmente
declarados histórico-artísticos o estar incluidas en catálogos o
planes especiales de protección. El suelo de estas fincas tiene
previsiblemente una carga respecto al suelo de la parcela tipo libre
de restricciones.
Igualmente se puede aplicar un coeficiente corrector en la
valoración de fincas afectadas por futuros viales, inconcreción
urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o fuera de
ordenación por uso.
La apreciación o depreciación económica puede tenerse en cuenta
en forma de coeficiente corrector, para adecuar los resultados
obtenidos por aplicación de un determinado método, en casos de
sobreprecio en el producto inmobiliario -por razones contrastadas
de alta demanda en el mercado, inexistencia de otro producto
similar, por alta calidad en las características constructivas- y
también para evaluar un bajo precio -por falta de mercado y caída
en desuso. Este tipo de coeficientes debe aplicarse con respaldo
técnico suficiente, y en circunstancias muy concretas. No tiene su
justificación en las condiciones establecidas por el planeamiento
para la parcela tipo, pondera el comportamiento previsible del
valor en un mercado en el que concurran las circunstancias
señaladas.
Todas estas circunstancias, intrínsecas y extrínsecas por igual,
afectan a los componentes de suelo y construcción de los
inmuebles, y pueden ser corregidas mediante la aplicación de
coeficientes, cualquiera que sea el tipo de valor, unitario o de
repercusión, empleado en el modelo de representación de los
valores de suelo.
Bibliografía:
Manual de valoraciones inmobiliarias. Editorial Ariel. Madrid. Josep Roca Cladera. Valoración inmobiliaria. Editorial Montecorvo. Madrid. Manuel Alcázar Molina. La estructura de valores urbanos: un análisis teórico empírico. Instituto de Estudios de Administración. Madrid. Josep Roca Cladera. Artículos y Documentos: Annals d´Arquitectura, Nº 2 Teorías alternativas para la formación espacial del valor del suelo. El caso de Barcelona. Josep Roca Cladera. Revista CT/Catastro Nº 47 Valoración del suelo. Método residual dinámico simplificado. Miguel Ángel Martínez Iranzo. Revista CT/Catastro Nº 35 Los principios de valoración en la Orden Ministerial de 30-11-94
Jose Luis Martínez Lasheras. Revista CT/Catastro Nº 45 La valoración de bienes inmuebles. Normativa del proceso. Dolores Aguado Fernández.