Guía para enverdecer las edificaciones existentes

Guía para enverdecer las edificaciones existentes
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RESUMEN
El incremento de la conciencia acerca del impacto de las construcciones sobre el medio
ambiente, economía, salud y producción ha estimulado un crecimiento rápido en la industria de las edificaciones verdes. Éstas maximizan la eficiencia operacional contrarrestando
los impactos negativos de salud y medio ambiente. IBRID, conciente de éste crecimiento
ha desarrollado esta guía titulada “Rentabilidad de la edificación sostenible” basándose en
los lineamientos de la guía desarrollada por United States Green Building Council (USGBC).
IBRID es miembro del USGBC y miembro fundador del Consejo Peruano de Edificación
Sostenible (Perú GBC).
En el 2000, USGBC (United States Green Building Consul) estableció el LEED® (Liderazgo en
energía y diseño ambiental) sistema de clasificación “edificación verde” como una forma
de evaluar los logros sostenibles para el medio ambiente construido. La certificación LEED
está disponible tanto para las nuevas edificaciones como para las construcciones existentes
incluyendo vecindarios y urbanizaciones.
En el caso de proyectos de edificaciones nuevas, los propietarios pueden diseñar y construir
edificios resistentes y de alto rendimiento capaces de satisfacer los requerimientos de la
certificación. Por otro lado, en el caso de las edificaciones existentes, éstas podrán requerir
actualizaciones, modernizaciones, instalaciones o renovaciones así como la aplicación de
prácticas de operación y mantenimiento (O&M) e implementación de políticas sostenibles.
Muchas personas quieren enverdecer sus edificaciones existentes pero a menudo perciben
que las mejoras necesarias tendrán un costo.
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APROVECHANDO
EL AHORRO PARA PAGAR
LAS ACTUALIZACIONES VERDES
La aplicación de esta guía resulta una estrategia financiera para las edificaciones verdes
existentes. Se aprovechan los ahorros generados por un sistema de actualización en las
construcciones para pagar por un proyecto de enverdecimiento que además cuenta con un
período determinado de retorno de la inversión (ROI). Los proyectos que son financiados
gracias al ahorro pueden utilizar una variedad de métodos de financiamiento incluyendo:
-Beneficios tributarios en compra o arrendamiento de acuerdo a la calificación
de las entidades (En proceso para ser aplicado en el Perú).
-Financiamiento directo del fabricante.
-Préstamos comerciales.
En muchos casos, los proyectos exitosos emplean una combinación de estas opciones,
junto con fondos suplementarios, descuentos de servicios públicos, así como fondos de
capital de la organización y los presupuestos de funcionamiento.
El uso de “ahorros que generan ingresos” permite a los propietarios poner en práctica las
reparaciones y mejoras necesarias, lograr una reducción del consumo de energía y agua e
incorporar otras estrategias de “enverdecimiento” y tecnología de manera más rentable.
Esta visión provee información básica para ayudar a los dueños de las construcciones a
entender que “los ingresos generados por el ahorro” a decidir si es viable la opción de
enverdecer sus construcciones, incluyendo los pasos para evaluar si la construcción tiene
el potencial para lograr un certificación LEED. El perfil de los proyectos muestra historias
exitosas e ilustra la variedad de proyectos adaptados a éste enfoque.
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LEED es una certificación reconocida internacionalmente que mide la funcionabilidad de
las construcciones tomando en cuenta aspectos como:
• Ahorro de energía.
• Eficiencia del agua.
• Reducción de la emisión de CO2.
• Mejora de la calidad ambiental interior.
• Administración de los recursos.
RESIDENCIAS
DESARROLLO DE VECINDARIOS URBANOS
INTERIORES COMERCIALES
NÚCLEO Y ENVOLTURA
CONSTRUCCION NUEVA
ESCUELAS, CENTROS DE SALUD, RETAIL
EDIFICACIONES
EXISTENTES:
OPERACIONES &
MANTENIMIENTO
CICLO DE VIDA
DISEÑO
CONSTRUCCIÓN
OPERACIONES
El sistema de valoración provee un trabajo conciso de estructuras para identificar e implementar de manera práctica y medible un diseño, construcción, operación y mantenimiento “verde”.
Los puntos LEED son adjudicados sobre una escala de 100 puntos y los créditos son ponderados para reflejar el potencial de impacto medioambiental. Un proyecto debe satisfacer
pre-requisitos específicos y obtener una mínima cantidad de puntaje para ser certificado.
Los niveles de la certificación, basados en el puntaje, son: Certificado, Plata, Oro y Platino.
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LEED PARA EDIFICACIONES
EXISTENTES:
OPERACIONES & MANTENIMIENTO
El sistema de medición “LEED para edificaciones existentes: Operaciones y Mantenimiento”, es un conjunto de estándares de desempeño para el desarrollo sostenible de operaciones de mantenimiento y modernización de los sistemas de construcción, así como las
mejores prácticas de O&M y políticas sustentables.
Este sistema de medición puede ser aplicado tanto para edificaciones existentes que buscan la certificación LEED por primera vez como para los proyectos con certificación LEED
para construcciones nuevas, escuelas, centros de salud y núcleo y envoltura.
Hasta cierto punto, todos los esfuerzos para aplicar sistemas de construcción de alto rendimiento para reducir la utilización de energía y uso del agua y para reducir las emisiones
de gases de efecto invernadero, mejorarán el rendimiento medioambiental de las construcciones. El enfoque de esta visión general, sin embargo, es ayudar a los propietarios
en la decisión de “obtener ingresos gracias al ahorro” como parte del enfoque “LEED para
edificaciones existentes: Operaciones & Mantenimiento”.
EL VALOR
DE LEED
LEED es una inteligente decisión de negocios. Como el perfil de proyectos muestra, instalando los sistemas de construcción de alto rendimiento se pueden ahorrar significativos
costos de utilidad. La certificación LEED también muestra un compromiso de los propietarios con el medioambiente y demuestra un entendimiento acerca de que un ambiente de
trabajo “verde” mejora la salud y productividad de los ocupantes.
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RENTABILIDAD VERDE
APROXIMACIÓN
AL FINANCIAMIENTO
DE PROYECTOS
La edificación sostenible aprovecha el ahorro generado de un sistema de pago por un proyecto de “enverdecimiento” que cuenta con un período definido de retorno monetario.
Las medidas de ahorro de costos pueden variar en cuanto a los costos de instalación y los
períodos de amortización. Se incluyen artículos tales como:
•Reemplazar el Aire Acondicionado.
•Mejora de los sistemas de iluminación.
•Instalación de un sistema de automatización de edificios (BAS)
• Sustitución de instalaciones de agua.
Los propietarios pueden lograr obtener su deseado retorno de inversión (ROI) y disminuir
el periodo de retorno (PR), a través de una interacción adecuada entre las medidas de un
PR largo y un PR más corto, creando así un proyecto con un PR más corto y con mayor ROI.
LOS MEJORES CANDIDATOS PARA EL ENFOQUE DE
“RENTABILIDAD DE LAS EDIFICACIONES VERDES”ES
En general, los mejores candidatos para este enfoque son construcciones con sistemas anticuados o ineficientes en los cuales la actualización generará un significativo ahorro. Para
lograr la certificación LEED, O&M. Éstos sistemas deben también contar con requerimientos de energía-eficiencia y periodo-rendimiento designados en el sistema de Certificación
LEED para edificaciones existentes: O&M. El éxito de los proyectos LEED requiere el compromiso de los propietarios por asegurar que éstas prácticas y políticas sean adoptadas y
mantenidas.
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CONTRATO DE DESEMPEÑO COMO
MÉTODO DE CONTRA - ENTREGAES
Los dos métodos comunes para una contra-entrega son:
1.La renovación tradicional e instalación del proceso de reconversión
2.Performance contracting (PC), que es un método de contra-entrega que
incluye financiamiento estratégico.
El contrato de desempeño es un medio bien establecido de adquisición de las reparaciones necesarias de construcción y mejora. Está enfocado en sistemas actualizados de construcción que generan utilidades y ahorro. Entre los factores que influencian la selección
del método de contra-entrega se encuentran el tamaño y envergadura del proyecto, los
expertos que trabajarán en él y los costos del mismo. La financiación puede ser incluida
en el contrato o provista por una tercera institución financiera.
COMPARANDO EL CONTRATO DE DESEMPEÑO TRADICIONAL (CD)
CON EL CONTRATO DE DESEMPEÑO VERDE (CD VERDE)
El Contrato de Desempeño tradicional mejorará el rendimiento de construcción medioambiental por medio de la instalación de sistemas de alto rendimiento que reduzcan la
energía y consumo del agua. El Contrato de Desempeño Verde está basado en el mismo
método de contra-entrega que el tradicional pero intensifica el proceso mediante la utilización del sistema de valoración LEED para edificaciones existentes: O&M como criterio
para un completo proyecto verde. La serie de medidas en un proyecto CD VERDE es más
amplio que la actualización de utilidad-sistema encontradas en el Contrato de Desempeño
tradicional.
Si bien el “CD VERDE” está diseñado para facilitar la certificación LEED, ésta no puede
garantizarse, ya que muchos de los créditos, especialmente aquellos relacionados con las
prácticas y políticas sostenibles relacionadas al O&M, conciernen a la visión de alcance
sostenible del propietario y no de la ESCO.
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PASOS CLAVE
PARA UN PROYECTO EN BÚSQUEDA DE
“RENTABILIDAD VERDE” Y EN
BÚSQUEDA DE LA CERTIFICACION LEED.
Lo siguiente, es un cronograma general de las medidas relacionadas a un proyecto en búsqueda de la “rentabilidad verde” y en búsqueda del LEED para construcciones existentes:
certificación O&M. El proceso es fluido y el tiempo para completar el proceso variará en
base a cada proyecto en específico, como las condiciones de la construcción, la capacidad
del staff, el financiamiento necesario y disponibilidad y las leyes o regulaciones estatales.
Los pasos son una guía que ofrecen una visión general del proceso y las tareas involucradas.
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PASO
Entender las oportunidades LEED
2
PASO
Preparación del proyecto
• Determinar si la edificación es elegible para la certificación
O&M de LEED para construcciones existentes.
• Formar un equipo con skateholders organizacionales.
• Asegurarse de que los miembros del equipo están familiarizados con el sistema de valoración LEED para construcciones existentes: certificación O&M y el enfoque de “rentabilidad de las
edificaciones verdes”.
• Determinar la valoración del rendimiento actual de energía en
la construcción utilizando la herramienta de administrador de
cartera EPA´S ENERGY STAR®.
• Evaluar el potencial para el ahorro de costos utilizando la estimación EPA’S Cash Flow Opportunity (CFO).
PASO
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Valoración de la certificación LEED
• Conducir la valoración de la certificación LEED para determinar
si la construcción puede cumplir con los nueve pre-requisitos del
LEED para construcciones existentes: certificación O&M.
• Asegurarse de que las mejorías en el sistema de construcción
lograrán los requerimientos de energía y eficiencia utilizando el
buscador meta EPA y el modelador de energía o Building Information Modeling (BIM).
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PASO
Valoración de los procesos
económicos y del financiamiento
• A través de un proceso de auditoría para la energía y el agua y
la valoración de la certificación LEED, la medición de los procesos
está identificada.
• El propietario y el equipo del proyecto pueden modificar la lista
de medición del mismo para asegurarse de que todos los créditos
LEED deseados están incluidos.
• Determinar las necesidades de financiamiento del proyecto (cantidad de dinero, condiciones, potenciales limitaciones de préstamo, etc.) y buscar opciones.
• Determinar como la utilidad de los sistemas de construcción podrá ser mantenida para asegurar que los ahorros sean continuamente generados.
• Armonizar el proceso de M&V requerido con el nivel de riesgo
de financiamiento.
• Evaluar los posibles problemas de flujo de efectivo.
• Asegurarse que las medidas identificadas para el proyecto, incluyendo los requeridos para la certificación LEED, son *inclusivas
para generar el deseado ROI en un periodo simple de amortización.
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PASO
Implementación del proyecto
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PASO
Certificación LEED
• El método proyecto-entrega definirá la implementación del proceso.
• Para proyectos que utilizan la renovación tradicional o proceso
de reconversión:
• Implementar óptimas practicas de O&M y políticas de sostenibilidad.
• Establecer procedimientos M&V para asegurar que los costos de
ahorro sean realizados.
• Manejar el procedimiento de documentación LEED.
• Para proyectos con “CD VERDE”.
• Conducir una auditoría de grado de inversión de energía.
• Establecer un plan M&V.
• Asegurar el periodo de rendimiento requerido. Casi todos los
pre-requisitos y créditos de LEED para construcciones existentes:
O&M, tienen un periodo de rendimiento requerido que comienza
cuando todos los requisitos están completamente implementados
y funcionando.
• Manejar el proceso de documentación utilizando LEED online.
• Presentar la aplicación a la certificación LEED al Green Building
Certification Institute (GBCI) para la revisión al final del periodo de
funcionamiento.
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IMPLEMENTACIÓN ADICIONAL
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PASOS PARA UN PROYECTO CD VERDE
Lo siguiente, es un cronograma general de las medidas relacionadas a construcciones
existentes: certificación O&M. El proceso es fluido y el tiempo para completar el proceso
variará en base a cada proyecto en específico, como las condiciones de la construcción,
la capacidad del staff, el financiamiento necesario y disponibilidad, leyes y regulaciones
estatales y proyectos económicos. Los pasos son una guía que ofrecen una visión general
del proceso y las tareas involucradas.
• Asegurarse de que los miembros conocen el contrato de desempeño y las leyes y
regulaciones que rigen en el estado.
• Dirigir una mini auditoria del contrato
de desempeño para evaluar si el proyecto
cumple con los criterios para el desarrollo
del método contra-entrega.
PASO A Preparación del “CD VERDE”
• Incluye las operaciones de certificación
LEED de evaluación en el ámbito de la auditoría de trabajo.
• Los datos recogidos sientan las bases
para la obtener la garantía de ahorro, plan
de desarrollo del proyecto y plan de M &
V.
Auditoríade
delagrado
PASO BB Selección
ESCOde
PASO
inversión de energía
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PASO C
PASO D
PASO E
• Identificación de las medidas propuestas
del proyecto como oportunidades de ahorro y las oportunidades de las certificaciones LEED.
• Plan final tendrá todas las medidas del
proyecto, incluyendo los necesarios para
la certificación LEED y garantizar que el deseado retorno de la inversión y el período
simple de amortización se realicen.
Proyecto de plan de
desarrollo
Acuerdo “CD VERDE”
• Modificar el idioma tradicional de ejecución del contrato para incluir detalles
sobre los esfuerzos para buscar la certificación LEED.
• Esquema de las responsabilidades de los
involucrados y el propietario.
Medición y verificación
del plan
• Describir las condiciones previas y posteriores al proyecto, con base en la auditoría
de energía, y cómo estas condiciones va a
generar ahorros.
• Describir la forma de ahorro real que será
verificado.
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RESUMEN
El sistema de calificación LEED para edificios existentes: O & M ha definido claramente los
requisitos, sin embargo, los perfiles de los proyectos ilustrados pueden ser flexibles en
el camino de la aplicación. Los propietarios pueden desarrollar un paquete de financiamiento con el ahorro de costes de las actualizaciones del sistema junto con una serie de
otras opciones incluyendo bonificaciones, subvenciones, créditos fiscales e incentivo, y los
acuerdos de arrendamiento de equipos. Las medidas del proyecto verde pueden ser adaptadas a los diferentes tipos de proyectos tales como las condiciones del edificio, las leyes o
regulaciones estatales, el nivel de habilidad del personal de la organización y la experiencia del proveedor de proyecto. Aplicando esta guía, los propietarios ahorran en costos de
servicios públicos, mejoran el valor de los activos del edificio, ayudan al medio ambiente y
crean un ambiente de trabajo que mejora la productividad y salud de los ocupantes.
El proyecto de ahorro se ilustra en la siguiente tabla y ha sido simplificado para ayudar a
demostrar cómo las medidas del proyecto se encuentran agrupadas para obtener el ROI y
el retorno de la inversión. La mayoría de los proyectos tendrán un análisis financiero más
complejo que abarca los potenciales costos, ahorros y créditos para la certificación LEED,
incluidos los gastos de explotación recurrentes asociados con los esfuerzos para garantizar
la re-certificación.
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Medidas de rendimiento verdes para Edificaciones existentes (LEED requisito previo / crédito)
Costos capitales de presupuesto
Presupuesto de funcionamiento
Costos
Onetime
Costo
anual
Ahorro
anual
Sistemas de construcción de alto rendimiento
$400
Plantas nativas y cobertura del suelo (SSc5)
Instalación de accesorios eficientes de agua (WEp1, WEc2)
$22,000
$2,190
Instalación de mejoras en la eficiencia de energía (EAp2, EAc1)
$505,473
$70,375
$21,250
Prueba & Balance O/A Intakes (IEQp1)
Practicas O&M
$0
Encuesta a los participantes sobre sus trayectorias al proyecto
$0
Develop landscape plan &training (SSc3)
$2,500
Conducir auditoría ASHRAE nivel II (EAc2.1)
$17,000
Implementar mejoras de costo bajo/nulo y en curso Cx
$18,500
Conducir auditoría sobre calidad de aire interior (MRc6)
$6,250
Conducir auditoría IAQ (IEQc1.1)
$8,750
Evaluación LEED y servicios de documentación
$25,500
(EAc2.2,EAc2.3)
$1,500
$8,500
Sistemas de construcción de alto rendimiento
Desarrollar políticas sostenibles de compra / Programa (MRp1)
$3,750
$2,250
$0
Desarrollar la política de reciclaje / Programa (MRp2, MRc7)
$6,750
$1,000
$2,680
$0
$0
$118,500
$4,750
Establecer la política de control ETS (IEQp2)
Totales:
$527,473
Costo total: $645,973
ROI:
RETORNO:
12
Ahorros netos: $79,395
12.3%
8.1 Años
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$84,145
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PROYECTOS
EXITOSOS
Muchas instituciones y corporaciones han aplicado esta guía para edificaciones existentes
y así lograr la certificación LEED.
Sede principal
de Adobe Systems
PERFILES
Los siguientes perfiles proporcionan detalles de proyectos exitosos e ilustran una variedad
de tipos de proyectos adecuados para el enfoque como: un centro de convenciones, un
capitolio del estado de 100 años de antigüedad, una sede corporativa de millones de pies
cuadrados y una universidad.
•
Sede principal Adobe Systems.
•
California EPA (Cal/EPA).
•
Congreso del estado de colorado.
•
Centro de convenciones Dallas.
•
Green Capital Loan Fund de la universidad de Harvard (GCLF).
•
National Geographic Society’s Headquarters.
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Sede principal
de Adobe Systems
San Jose, CA
Antecedentes:
Desde su fundación en 1982, Adobe Systems,
INC. Ha llegado a ser una empresa respetuosa del medioambiente. Ubicada en la céntrica cuidad de San Jose, CA, Adobe ocupa un
millón de pies cuadrados de espacio para oficinas comerciales. En 2001, la crisis energética de California estimuló Adobe para revisar
la eficiencia energética y de agua de su sede. Como resultado, la compañía implementó
nuevos sistemas de construcción, las operaciones establecidas y las mejores prácticas de
mantenimiento adoptando políticas verdes.
Adobe recibió la certificación LEED para Edificaciones existentes Platino para su sede principal en el 2006, y dos para sus sedes regionales ubicadas en San Francisco. Adobe ha sido
la primera empresa comercial en alcanzar un total de cuatro certificaciones LEED platino,
consolidando su reputación como líder en la promoción del cuidado del medio ambiente y
la creación de ambientes de trabajo saludables.
Medidas de rendimiento “verde” y ahorro.
La inversión de Adobe de US$ 2.1 millones en modernizaciones medioambientales y de
energía representa un ahorro de $ 1.5 millones en costos de energía y agua, anualmente.
Sobre la base de un metro cuadrado, la electricidad se ha reducido en un 39% y los residuos
sólidos se han desviado en un 98%.
Las medidas de rendimiento “verdes” incluyen enfriadores de mejora y renovación de los
ventiladores de inyección principal con variadores de velocidad de la frecuencia. Asimismo, fueron adaptados sistemas de luces interiores, se instalaron temporizadores de garaje,
extractores de aire y sistemas de iluminación de exteriores y los sensores se han añadido
a controlar los niveles de monóxido de carbono. Adobe ha incrementado su uso de aire
exterior y ha mejorado el mantenimiento general de sus sistemas de aire, teniendo como
resultado una mejor calidad del aire interior. La compañía también implementó un programa de limpieza “verde”.
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El uso de agua se redujo en un 38% mediante la instalación de limitadores de caudal en
todos los grifos, cabezales de ducha de bajo flujo y urinarios sin agua. El de riego se redujo un 76% mediante la plantación de jardinería tolerante a la sequía y la instalación de un
sistema de riego por goteo con controladores ET que modifica el riego de los jardines de
forma automática según las condiciones de comunicación en tiempo real con las estaciones
meteorológicas locales utilizando tecnología inalámbrica.
El enfoque de rentabilidad de la edificación sostenible
Adobe utilizó dicho enfoque para financiar la implementación de la medición de rendimiento “verde”. Con la certificación LEED anterior en el 2006, Adobe ha recibido un total de
$389, 000 en descuentos de diversas fuentes, incluyendo $ 350.000 de su proveedor de
servicios energéticos para la participación en programas de eficiencia energética. Adobe
también recibió descuentos directamente de la Comisión Pública de Utilidades de California
y $ 5000 de la ciudad de San José para financiar medidas de conservación del agua. Estos
descuentos redujeron el coste total de $ 2,1 millones a 1,7 millones. El sistema empleado
por Adobe tuvo una rentabilidad de la inversión del 91% con un periodo de retorno simple
de 1,1 años.
Datos del proyecto:
- Tamaño del proyecto: 1 millón SF
- Costo: $1.7 millones
- Reducciones:
Electricidad: 39%
Agua: 38%
Desvío de residuos sólidos: 98%
- Ahorros anuales: $1.5 millones
- Periodo simple de retorno: 1.1 años
LEED PLATINO PARA EDIFICACIONES EXISTENTES.
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California EPA
Sacramento, CA
Antecedentes
En el 2004, El edificio Joe Serna Jr. de la agencia de protección medioambiental de California (Cal/EPA) fue la primera construcción en
recibir la certificación LEED platino para edificaciones existentes. Ubicada en el centro de
Sacramento, California EPA ocupa el edificio
más amplio y alto de la ciudad, con 25 pisos y
950 000 pies cuadrados. Los pioneros esfuerzos de CAL / EPA para ser el primero en lograr
la certificación LEED platino demuestra el compromiso de la agencia con su misión de proteger y restaurar los recursos naturales de California.
Medidas de rendimiento “verdes” y ahorro de costos
Las medidas de rendimiento “verdes” incluyen la instalación de climatización de alta eficiencia y sistemas de iluminación, paneles fotovoltaicos en el techo, tubos de iluminación
de bajo contenido de mercurio con sensores de luz perimetrales para atenuar automáticamente las luces cuando la luz natural es suficiente. Como resultado de estos esfuerzos
y otros, el edificio CAL / EPA consume 60% menos energía por metro cuadrado que otros
edificios de gran altura en su misma ubicación y cuenta con una calificación ENERGY STAR®
de 99 de un posible de 100 puntos, después de una inversión inicial de $ 3,5 millones en
medidas de desempeño “verde” el ahorro anual es de $ 1,6 millones.
Los gastos de explotación se han reducido drásticamente a través de una reducción en
el uso del agua y eliminación de residuos. Los inodoros de bajo flujo, urinarios sin agua y
accesorios de uso eficiente de agua han disminuido el uso del agua exterior en un 50% y el
uso en interiores en un 20%. El uso de un sistema “vermicomposting” desvía más de 10 toneladas de residuos de los vertederos de un año, generando un ahorro de $ 10 000 al año.
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Este sistema único utiliza de 20 000 a 30 000 gusanos lombriz roja para devorar los residuos
de la cafetería de Cal / EPA. Además, utilizando bolsas de basura de tela reutilizables en lugar
de bolsas tradicionales ahorra decenas de miles de dólares al año.
Rendimiento de contratación
Además de las medidas de desempeño “verde” que se describe anteriormente, Cal / EPA
entró en un contrato de representación con la compañía de servicios de energía para poner en práctica un proyecto de aguas subterráneas. Un nuevo sistema de filtración reduce
significativamente los minerales en el agua, aumentando la eficiencia del sistema de refrigeración y disminuyendo el uso de agua y electricidad necesarias para distribuir el agua en
el edificio.
Datos del proyecto:
- Tamaño del proyecto: 950 000 SF, 25 pisos
- Costo: $3.5 millones
- Reducciones:
Uso de agua en exteriores: 50%
Uso de agua en interiores: 20%
- Ahorros anuales: $1.6 millones
- Periodo simple de retorno: 2 años
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Capitolio del
estado de Colorado
Denver, CO
Antecedentes
Construido en 1985, el capitolio del estado de
Colorado quizá no parecía ser candidato probable para la certificación LEED pero su éxito
demuestra que los edificios históricos también pueden ser modelos de sostenibilidad.
En el 2008, el edificio del Capitolio logró la certificación LEED para edificaciones existentes:
Operaciones & Mantenimiento durante un periodo de reverdecimiento completo de los
20 edificios dentro del complejo del Capitolio.
Medidas de rendimiento “verde” y ahorro.
Las medidas de rendimiento “verde” en todo el complejo, incluyen la modificación del
sistema de agua helada, la sustitución de la torre de enfriamiento y la instalación de refrigeradores de bajo consumo, así como el control de riego e inodoros de bajo flujo.
La tradicional pantalla del ordenador de tubo de rayos catódicos se sustituye las pantallas
que ahorran energía de luz – emisores de diodo, y todos los sistemas computarizados son
apagados durante la noche. Como resultado de éste y otros esfuerzos, el complejo ha reducido el consumo de energía en un 34%.
Las políticas se sostenibilidad implementadas incluyen un programa de reciclaje, una política de limpieza, la utilización de productos de jardinería que no dañen el medio ambiente y
un programa de educación para los empleados para fomentar que éstos se preocupen por
la conservación de energía y recursos.
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Rendimiento de contratación
Los costos para mejorar el complejo fueron de US $ 24 millones de dólares, incluyendo $
900 000 para renovar el edificio del Capitolio. Para financiar el proyecto, el estado entró
en un contrato de rendimiento de 19 años con una compañía de servicios energéticos. El
contrato garantiza $ 1.1 millones de dólares en ahorro de energía anual producto de las
mejoras en el complejo del Capitolio.
En el 2005, Colorado comenzó a utilizar los criterios expuestos en el sistema de clasificación LEED para construcciones existentes para su proceso de medición y verificación
(M&V) estatal. El proceso M&V permite que los equipos se mantengan y los sistemas de
energía y agua generen los ahorros previstos.
Datos del proyecto:
- Inversión: 12 millones (Fondo rotatorio de préstamos)
- Retorno de inversión: 27% anual en promedio
- Préstamo distribuido en los primeros siete años:
$ 11.5 millones.
ROCKEFELLER HALL ESTA ACTUALMENTE BUSCANDO LA CERTIFICACION LEED PARA NUEVAS CONSTRUCCIONES.
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Harvard’s Green
Campus Loan Fund
Cambridge, MA
Antecedentes
Renombrado por su excelencia académica,
La Universidad de Harvard ha sido establecida como una institución medioambiental
por excelencia. El Green Campus Loan Fund
(GCLF), creó un fondo $ 12 millones de dólares para promover implementaciones sostenibles en el campus y llenar los vacíos en los
presupuestos operativos y de capital. Con criterios de amortización máximo de cinco o diez
años, dependiendo del tipo de préstamo, los proyectos financiados a través de la GCLF han
promediado un retorno del 27% de la inversión (ROI), produciendo más de $ 4 millones en
ahorros.
Fondo de Préstamos para un Campus Verde (Green Campus Loan Fund – GCLF)
El GCLF ofrece una variedad de métodos para financiar los proyectos ecológicos propuestos. Los solicitantes pueden elegir un préstamo que cubre el costo total de un proyecto
limitado a $ 500,000 por medida de reverdecimiento y con un periodo de retorno de inversión de no más de cinco año o, un préstamo de incrementales que ofrece un máximo
de $ 500,000 por medida de verde para el delta del costo entre los equipos de eficiencia
estándar y equipos de eficiencia de alta calidad con una tasa interna de retorno de un 9%
más alto. CGLF también hace estudios de viabilidad de fondos para préstamos de energía
renovables y mejorar los préstamos de medición.
Rockefeller Hall
Rockefeller Hall es un exitoso proyecto de “Rentabilidad de edificaciones verdes” financiado, en parte, por el GCLF. Originalmente abrió sus puertas en 1971 como una residencia
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de estudiantes y un centro comunitario, el Rockefeller Hall era un lugar de encuentro para
estudiantes de la Escuela de Teología de Harvard y el refectorio, antes de su actualización
en junio del 2007. La renovación incluye medidas de rendimiento verdes como los nuevo
controles de iluminación, sensores de CO2 para la gestión de ventilación, un techo blanco
que despide el sol para reducir los costes de refrigeración y una rueda de recuperación de
energía para ahorrarla mediante el control de calor estacional y el intercambio de humedad entre el aire interior y exterior.
Un ascensor de engranajes ahorra hasta un 40% en costos de energía en comparación con
un ascensor hidráulico típico. Las renovaciones son un ahorro de $ 22.000 en costos de
energía y 75 toneladas métricas de CO2 al año. El carácter expansivo de las renovaciones
del Rockefeller Hall califica el proyecto de buscar la certificación bajo el sistema LEED para
Nuevas Construcciones.
Datos del proyecto:
- Tamaño del proyecto: 1.6 millones SF, 20 edificios
- Costo: $24 millones de dólares
- Reducciones:
Energía: 34%
- Ahorros anuales: $1.1 millones de dólares
- Periodo simple de retorno: 21.8 años
CAPITOLIO DEL ESTADO DE COLORADO
LEED PARA CONSTRUCCIONES EXISTENTES:
Certificación de Operaciones & Mantenimiento.
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Sede National
Geographic Society
Washington, DC
Antecedentes
Fundada en 1888, la National Geographic
Society (NGS) es una institución educativa y
científica de renombre mundial y sin fines de
lucro. El complejo de la sede se encuentra en
Washington DC y se compone de tres edificios
comerciales interconectados clase A, lo que
hace un total de 840.000 metros cuadrados.
El más antiguo fue construido en 1902 y el más reciente en 1984. El objetivo de la sociedad
para obtener la certificación LEED fue el de operar instalaciones que reflejen su misión sin
dejar de lado la rentabilidad. El éxito de la NGS es reconocido al recibir la primera certificación LEED de Plata para edificaciones existentes en noviembre del 2003.
Medidas ecológicas de rendimiento y ahorro de costos
Las medidas ecológicas de rendimiento incluyen reemplazar las refrigeradores y calderas, la adición de sistemas de aire acondicionado, películas para ventanas, techos blancos,
iluminación de alta eficiencia energética y un sistema de gestión de control de energía.
NGS también implementó medidas de conservación del agua, incluyendo las válvulas de
descarga eficiente y proyectos de calidad de aire en interiores así como la mejora de los
controles del edificio de administración del sistema de control de emisiones de CO2 y
controles de temperatura. Como resultado de las renovaciones y mejoras, el consumo de
energía es de 2,5 millones de kilovatios hora menos de lo que fue en 1996, el consumo de
agua se redujo un 18% y los costes de gestión también se redujeron en un 70%.
NGS también estableció prácticas ecológicas relacionadas con el paisajismo, mantenimiento del sitio, gestión de residuos de construcción, remoción de nieve y manejo de plagas. Se
incrementó la capacidad de almacenamiento de bicicletas y se implementó políticas para
fomentar el teletrabajo y el uso de vehículos híbridos.
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ibrid
Demostrando su continuo apoyo a la sostenibilidad, NGS ha creado un “Comité Directivo
Go Green” en el 2006, que monitorea el compromiso de la compañía con el desempeño
ecológico y recomienda nuevas políticas y prácticas de sostenibilidad. Entre las recomendaciones del comité se dispone que todos los equipos se apaguen automáticamente a las
10:00 pm a ahorrar electricidad. NGS está considerando la instalación del diodo emisor de
luz (LED).
Rendimiento de contratación
Los proyectos de renovación fueron financiados y gestionados en parte a través de un contrato de rendimiento con una compañía de servicios energéticos. El contrato de representación de 1,8 millones dólares incluye mejoras del sistema HVAC atado a un ahorro total
de energía garantizada del 8%.
Estrategia de Financiamiento “Rentabilidad de las edificaciones verdes”
El total de los costos fueron financiados a través del gobierno central, incluyendo los $ 1.8
millones de dólares de la ejecución del contrato.
Datos del proyecto:
- Tamaño del proyecto: 3 edificios, 840 000 SF
- Costo: $6.5 millones
- Reducciones:
Energía: 8-11%
Desperdicios: 70%
Agua: 18%
- Ahorros anuales: $406 000
- Periodo simple de retorno: 16 años
LEED PARA EDIFICACIONES EXISTENTES: Operaciones &Mantenimiento PLATA.
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Centro de
convenciones Dallas
Dallas, TX
Antecedentes
Ocupando 2.2 millones de pies cuadrados en
el distrito central de negocios de la ciudad, el
Centro de Convenciones Dallas (CCD) muestra
cómo incluso el edificio más grande puede
perseguir exitosamente la certificación LEED
de Edificios existentes mediante un enfoque
de “Rentabilidad de la Edificación verde”
Construido en 1957, el CCD está compuesto por 105 salas de reuniones, dos salones, un
teatro para 1.740 personas y casi 1 000 000 pies cuadrados de espacio para exposiciones.
A pesar de que obtuvo el registro en el 2006, el CCD se inspiró aún más en el 2008 con
un compromiso con toda la ciudad para trazarse que un 40% de consumo de energía sea
procedente de fuentes renovables. Estos esfuerzos fueron un catalizador para la CCD para
poner en práctica medidas adicionales de rendimiento ecológicas y buscar la certificación
LEED.
Medición del rendimiento ecológico y costos de ahorro
Las medidas de rendimiento ecológico incluyendo la modernización de las construcciones
están centradas en optimizar el rendimiento y minimizar los residuos. Para reducir el consumo de energía, los refrigeradores de más 30 años de antigüedad fueron reemplazados
por nuevos modelos de alta eficiencia con variadores de frecuencia. El CCD también sustituyó más de 30 000 bulbos de alto contenido de mercurio con bombillas fluorescentes
compactas T5 y T8 que han contribuido a la posición de la DCC para ahorrar 20 millones de
Kilovatios hora de electricidad al año. Asimismo, se añadieron cincuenta y cuatro paneles
de captación solar térmica para calentar el agua y se instalaron condensadores de potencia
para los cinco servicios eléctricos aumentando la eficiencia del factor de potencia al 95%.
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Por otro lado, mediante la sustitución de accesorios de plomería con los modelos de bajo
consumo de agua e instalando una torre de enfriamiento más eficiente, el CCD redujo el
consumo de agua por siete millones de galones lo cual representa un 18% anualmente.
En su búsqueda de la certificación LEED, el CCD ha puesto en marcha una política de compra que requiere la utilización de vasos y platos biodegradables. El CCD también se ha
comprometido a reciclar el 50% de sus residuos de más cinco años y ya ha desarrollado un
programa educativo para ayudar a los clientes y el área de hoteles de desarrollar políticas
de sostenibilidad.
Rendimiento de contratación
En octubre del 2008, la ciudad de Dallas entró en un contrato de ejecución de diez años con
una compañía de servicios energéticos. La ESCO reemplazó a la mayoría de la iluminación
de la instalación, los grifos y válvulas de descarga, y la torre de enfriamiento. También instalaron dos enfriadores de alta eficiencia y las bombas de motor nuevos. En el marco del
contrato de actuación, la ESCO ha garantizado los ahorros de utilidad de $ 2 millones al año
y continuará ofreciendo la medición y verificación (M & V) y servicios de apoyo operativo.
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Estrategia de Financiamiento “Rentabilidad de las edificaciones verdes”
Además de la ejecución del contrato, el CCD financió el proyecto a través de un préstamo
de US $ 16 millones y los fondos de su presupuesto de funcionamiento. El CCD también se
asocio con un proveedor de energía eléctrica que se acordó proporcionar un reembolso
para la eficiencia eléctrica una vez que las mejoras habían sido controlados y verificados
en un período de 12 meses. El proyecto de rentabilidad del CCD tenía un periodo de recuperación simple de ocho años.
Datos del proyecto:
- Tamaño del proyecto: 2.2 millones SF
- Costo: $16 millones
- Reducciones:
Energía: 35%
Agua: 18%
- Ahorros anuales: $2 millones
- Periodo simple de retorno: 8 años
CERTIFICACION LEED PARA EDIFICACIONES EXISTENTES
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Este documento ha sido elaborado por: IBRID S.A.C. y está basado en la guía desarrollada por el
USGBC.
La realización del documento ha sido posible gracias a:
- Catherine Chevarria | Interpretación, diseño y diagramación
- Héctor Miranda, LEED AP O+M | Concepto original
- Julio Carrillo, LEED AP BD+C | Desarrollo integral aplicado al Perú
- Ashley Shrader, LEED AP | Estudio de financiamiento
- Elda Silva, LEED AP | Estudio de factibilidad del mercado
Ibrid es un miembro del Consejo de Edificación Verde de EEUU (USGBC) y miembro fundador del
Consejo Peruano de Construcción sostenible (PeruGBC), dedicados a resaltar los beneficios de la
construcción sostenible.
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Toda la información contenida en el presente boletín ha sido recopilada y traducida del sumario
ejecutivo “The paid from savings, Guide to Green existing buildings” de U.S. Green Building Council.
Diciembre 2010.