observatorio del mercado de la tierra

OBSERVATORIO DEL
MERCADO DE LA TIERRA
1. ENTRE LA ESPECULACION INMOBILIARIA Y LA RENTABILIDAD DE
PAG. 3
LA AGRICULTURA
2. EL NEOMALTHUSIANISMO Y EL MERCADO GEOESTRATEGICO DE
PAG. 3
LA TIERRA
3. El COMPORTAMIENTO DEL MERCADO DE LA TIERRA EN LA
PAG. 4-6
CRISIS ACTUAL I. ESCENARIO INTERNACIONAL
4. EL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO DE LA TIERRA EN LA
PAG. 5
CRISIS ACTUAL .II .ESPAÑA
5. TIERRAS DE CULTIVOS Y APROVECHAMIENTOS ANTE LA CRISIS
PAG. 6
6. EL PRECIO DE LA TIERRA EN LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS
PAG. 7
7. CONCLUSIÓN
PAG. 7
2 - VALTECSA
MERCADO DE LA TIERRA
ENTRE LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA
Y LA RENTABILIDAD DE LA AGRICULTURA
La posesión y explotación de la tierra ha
ocupado un lugar fundamental en el pensamiento de la humanidad desde tiempo
inmemorial que puede situarse 3.000 años
a.C. con el aprovechamiento del rio Nilo, el
nilómetro y el nacimiento de la Agrimensura
hasta nuestros días, cuando la llamada
“cuestión agraria” toma nuevas formulaciones. Y consecuentemente plantea nuevos
problemas,
que van desde la compra
masiva de tierras en países emergentes por
parte de los países ricos y sociedades de
inversión multinacionales o la consideración
de la tierra como un activo financiero más
en una cesta de valores para configurar una
cartera eficiente que optimice la relación
rentabilidad riesgo, en el sentido del premio
Nobel de Economía Harry Markowitz.
Durante ese periodo de cincuenta siglos
que se corresponden con la historia de la
civilización se han ido acaeciendo acontecimientos importantes y procesos evolutivos
lentos, que pretendían abordar la adaptación del aprovechamiento de la tierra a
medida que aumentaba el progreso social o
se producían cambios de poder. Así
tenemos, por ejemplo, el concepto de
propiedad de la tierra que llega hasta
nuestros días del Derecho Romano, más o
menos aplicado a la conquista y descubrimiento de nuevas tierras, la Revolución
Francesa, los Cerramientos y las Desamortizaciones así como todas la teorías de
economistas clásicos sobre la renta de la
tierra. Otros ejemplos claros y recientes
son la Reforma Agraria, plenamente vigente
en las Cartas Magnas de muchos países, la
supeditación parcial de la propiedad de la
tierra a la utilidad pública en la Constitución
Española de 1978 (Artículos 33 y 47 C.E.),
la PAC de la Unión Europea o las medidas
restrictivas de Brasil, Uruguay y Argentina a
la venta de extensiones de tierra a determinados compradores.
Nos encontramos, pues, ante un escenario complejo del mercado de la tierra
configurado por la coexistencia de problemas anacrónicos como el minifundio, la
baja rentabilidad de la agricultura en determinados contextos y el mundo de la
ingeniería financiera en el cual la tierra es
un activo más pero con características
económicas diferentes en manos de los
poderosos.
EL NEOMALTHUSIANISMO Y EL MERCADO
GEOESTRATÉGICO DE LA TIERRA
La compra masiva de tierras de cultivo
fértiles en países emergentes, caracterizados por una relativamente baja densidad de
población, a favor de otros países más densamente poblados y con tierras difícilmente
cultivables o por partes de sociedades de
inversión que pretenden mejorar el riesgo de
sus carteras se explica perfectamente en lo
que se puede denominar como inversiones
geoestratégicas en un contexto del nuevo
maltusianismo.
Como es sobradamente conocido, Malthus en
un contexto europeo de hambrunas, predijo
un escenario futuro de crecimiento exponencial de la población con un crecimiento lineal
de la agricultura y por consiguiente de disponibilidad de alimentos y, por consiguiente, el
hambre se apoderaría del mundo. Por eso
Malthus proponía la disminución de la tasa de
natalidad frente a la disminución de la tasa de
mortalidad infantil. Sin embargo, se equivocó
en el doble sentido: lo que parecía un
crecimiento exponencial de la población era
simplemente la segunda fase de un crecimiento sigmoidal de la población que tendía a
crecimiento asintóticamente nulo, mientras
que la tecnología agraria sí que crecería y
sigue creciendo exponencialmente, hasta el
punto que la agricultura actual puede alimentar a una población impensablemente mayor,
independientemente de los desajustes que
generan masas de población subalimentada.
El nuevo maltusianismo está basado en
predicciones de la misma naturaleza de
escasez de recursos futuros con población
creciente pero más complejo o multidimensional en el cual la alimentación es solo una parte
de la escasez.
Efectivamente, diversos estudios, entre los
que destacan los realizados por la FAO,
estiman que la relación Hectáreas de tierra
disponible/Habitante (He/Ha) va disminuir
en los próximos años, ya que se prevé un
crecimiento del denominador, (Ha, población)
y va a disminuir el numerador, (He, superficie
rural).
Probablemente, una extensión de la tecnología agraria disponible en estos y la que se
desarrolle en los próximos años destinada a
producir alimentos sea capaz de abastecer a
la población del planeta, aun cumpliéndose las
previsiones más alcistas.
Menos probable parece el freno al crecimiento de la población ya que mientras los países
desarrollados se encuentran ya en la zona de
crecimiento cero o decreciente como consecuencia de la incorporación de la mujer al
mundo del trabajo, una parte de la población
de los países emergentes no ha superado aún
la zona de tasa de natalidad y de mortalidad
alta y, por ello, se encuentran en el inicio de la
zona de crecimiento elevado.
Pero no solo de pan vive el hombre en una
sociedad moderna y la tierra es, también,
fuente de recursos energéticos, medioambientales y lúdicos cuya demanda aumentará
en los próximos años en la medida que
aumente la población y la renta de la misma.
Sólo una terrible recesión mundial desconocida hasta el momento convertiría en una
decisión errónea la inversión a largo plazo
materializada en compra de tierra.
VALTECSA - 3
PAIS
2007
2008
Precio
%
Spain
TABLA 1
2009
2010
%
Precio
%
Precio
%
2012
Precio
%
11070
100
USA
2010
100
2170 107,96
2110 104,98 2200 109,45 2390 118,91 2650 131,84 2900 144-28
France
4730
100
4970 105,07
4970 105,07 5070 107,19 5360 113,32 5420 114,59
-
-
France
Forestal
3170
100
3290 103,79
3330 105,05 3600 113,56 3980 125,55 3930 123,97
-
-
UK
10974
100
Canada
1268
100
1421 112,07
Italy
18,07
100
18,26 101,05 18,28 101,16 18,43 101,99
10465 94,53 10163 91,81 10003 90,36
Precio
%
Precio
9705
87,67
-
%
160
-
150
1512 119,24 1608 126,81 1724 135,96 1926 151,89
20
France
France Forestal
UK
120
110
110,68
-
-
-
-
100
90
80
2007
2008
2009
2010
2011
150
140
Precio vivienda España
130
Precio tierra España
120
Precio vivienda USA
110
Precio tierra USA
Precio vivienda UK
100
Precio tierra UK
90
80
2007
2008
Italy
130
160
70
Canada
140
12603 114,84 11911 108,54 14257 129,92 15212 138,62 15556 141,75 16501 150,36
19,4 107,36
USA
2013
Spain
10974 99,13
Precio
2011
2009
2010
2011
2012
2013
2012
2013
MERCADO DE LA TIERRA
EL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO DE LA
TIERRA EN LA CRISIS ACTUAL. 2. ESPAÑA
Como país industrializado más afectado por la
crisis financiera actual, el mercado de la tierra
en España se ha comportado en el periodo de
2007 a 2012, siguiendo el esquema general
observado en el resto de países en función de
la evolución del precio de la vivienda con un
año de retardo y, con menor intensidad, en
función de la evolución de la renta, pero con
algunas particularidades propias, como lo
demuestra la Tabla 3 y la Figura 3.
En primer lugar, el efecto del precio de la
vivienda sobre el precio de la tierra adquiere
mayor relevancia que el en el resto de países
comparados, el mayor descenso y perma-
nencia de la evolución del precio de la vivienda
en España en el periodo comparado y prolongado un año más hasta 2013 al disponer de
información de la misma fuente actualizada.
En segundo lugar, el efecto de la evolución de
la Renta Agraria sobre el precio de la tierra
es mucho menor, pero también perceptible,
al estar sometido a menos variaciones en las
expectativas agrarias de España en ligero
descenso en el periodo de crisis.
En tercer lugar, esta explicación de la
evolución del precio de la tierra en función del
precio de la vivienda y la Renta Agraria Nacional es extrapolable a un periodo más largo
que incluye tanto fases de crisis como fases
positivas de 2000 a 2013.
En cuarto lugar, la información contenida en
la Tabla 3 permite un tratamiento cuantitativo
en el cual el precio de la tierra como variable
endógena se puede explicar a partir de las
variables explicativas valor de la vivienda con
retardo de un año y variable Renta Nacional
Agraria con los siguientes resultados:
Precio Tierra = 2783,39 + 2,830 x
PrecioViviendaRetardo + 0,097 x
RentaAgrariaNacional
Con un R2 = 0,984
250
TABLA 3
Año
Precio tierra
%
Precio vivienda
%
Renta agraria
%
230
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
7292,0
7553,0
8026,0
8553,0
9024,0
9714,0
10402,0
11070,0
10974,0
10465,0
10163,0
10003,0
9705,0
-
100,0
103,6
110,1
117,3
123,8
133,2
142,6
151,8
150,5
143,5
139,4
137,2
133,1
-
893,3
992,7
1164,6
1380,3
1618,0
1824,3
1990,5
2085,5
2018,5
1892,3
1825,5
1701,8
1531,2
1466,9
100,0
111,1
130,4
154,5
181,1
204,2
222,8
233,5
226,0
211,8
204,4
190,5
171,4
164,2
21207,6
23775,5
23374,4
26323,9
25422,8
23074,0
22863,5
26149,9
23031,6
21101,0
23433,2
22219,2
22589,0
24320,7
100,0
112,1
110,2
124,1
119,9
108,8
107,8
123,3
108,6
99,5
110,5
104,8
106,5
114,7
210
190
170
150
130
110
90
70
50
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Precio tierra
Precio vivienda
Renta agraria
VALTECSA - 5
MERCADO DE LA TIERRA
por aprovechamientos y cultivos de la
correspondiente evolución general del precio
de la tierra, en base a las tablas y figuras
anteriores, según la misma fuente. En la
referida Tabla 4 se han añadido los valores
absolutos para cada cultivo y aprovechamiento al principio y final de la época estudiada (2007 y 2012), así como el índice
general porcentual (año 1997=100) y un
nuevo índice porcentual que parte de 100
para 2008.
A primera vista la información precedente
puede resultar confusa, aunque es necesaria para mantener la visión de conjunto. Pero
si elegimos los tres cultivos y aprovechamientos que mejor han resistido la crisis,
caracterizados por la menor pérdida de valor
de la tierra o hasta un aumento en el periodo
2007-2012, por una parte y por otra los
correspondientes a aquellos otros tres cuya
depreciación de la tierra ha sido mayor se
obtiene una conclusión observada en otros
países y reflejada para el caso español.
Los tres cultivos que han experimentado
mayor riesgo durante la crisis, estimado
como disminución/variación en % del precio
de la tierra, han sido los tres cultivos cuya
tierra era más cara, por consiguiente
cultivos más intensivos (cítricos, invernaderos y platanera), y que, además, habían
experimentado la mayor plusvalía en los
últimos años (183%, 223% y 430%),
mientras los tres cultivos y aprovechamientos que mejor han resistido la crisis, con
disminuciones de precios de la tierra menores y hasta con ligera plusvalía, se corresponden con cultivos extensivos: precios de la
tierra bajos y plusvalías en los últimos años
baja (144%, 125%, 151%).
TIERRAS DE CULTIVOS Y
APROVECHAMIENTOS ANTE LA CRISIS
El comportamiento del mercados de la tierra
en el marco macroeconómico de los propios
Estados solo constituye una primera información que en una economía global condiciona
parcialmente lo que ocurre dentro cada país
donde, además de las variables de carácter
general, el precio de la vivienda es susceptible de ser considerado como un factor de
estimación del mercado inmobiliario general
Cultivo
2007
2008
Precio absoluto
Precio
%
al que pertenece la tierra y la Renta Agraria
Nacional en su condición de indicador de la
rentabilidad de inversión en agricultura, se
debe tener en cuenta los efectos sobre la
tierra dedicada a cada aprovechamiento o
cultivo en concreto, así como a las condiciones económicas y sociales de cada entorno
más próximo. En este sentido, la Tabla 4 y la
Figura 4 recogen la información desglosada
TABLA 4
2009
2010
Precio
%
Precio
%
195
95,73
110
2011
Precio
%
2012
Precio
%
Diferencia
Absoluto
Precio
%
3,79
Tierras labor
secano
Frutales no
cítricos
Viñedo
secano
6933
203,7
100
197,3 96,86
10343
243,5
100
228,8 93,96
221,8 91,09
15142
194,8
100
97,54
176,8 90,76
167,5 85,99
Olivar secano
22479
247,6
100
230,9 93,26
218,8 88,37
214,8 86,75
Prados
secano
9809
151
100
143,8 95,23
138,7 91,85
160,7 106,42 149,5 99,01
9869
Pastilazales
secano
3121
233,8
100
225,3 96,36
217,7 93,11
214,2 91,62
197,5 84,47
2616
19525
202,6
100
199,7 98,57
195,8 96,64
192,2 94,87
183,4 90,52 17430
- 2095 12,02
40443
194
100
185,5 95,62
182,8 94,23
177,8 91,65 36639
- 3804 10,38
Tierras labor
regadio
Hortalizas
aire libre
Cultivos
protegidos
105
100
95
197,5 96,96
195,4 95,93
6680
- 253
86,65
214,9 88,25
9062
- 1281 14,14
85
165,5 84,96 12762
- 2380 18,65
80
203,4 82,15 18540
- 3939 21,25
90
190
211
60
-0,61
75
70
65
60
186
95,88
211081
323
100
275,3 85,23
Arroz
28794
144,2
100
152,6 105,83 144,5 100,21 139,1 96,46
134,8 93,48 27802
Fresón
63000
214,2
100
186,7 87,16
159,2 74,32
156,5 73,06
153,2 71,52 46478 -16522 35,55
frutales
cítricos rega.
71436
183
100
159,2 86,99
155,1 84,75
137,5 75,14
135,9 74,26 45516 -25920 56,95
frutales no
cítricos rega.
38373
260,5
100
95,97
237,3 91,09
232,7 89,33
Viñedo
regadio
28294
181,3
100
171,3 94,48
169,2 93,33
164,9 90,95
166,7 91,95 25937
- 2357 9,09
Olivar regadio
45806
175,1
100
161,1 92,00
159,1 90,86
150,9 86,18
142,9 81,61 37824
- 7982 21,10
Prados
regadio
10332
125,6
100
121,7 96,89
122,2 97,29
123,6 98,41
121
Platanera
81484
430,8
100
395,7 95,81
334,3 77,60
325,4 75,53
20
6 - VALTECSA
250
264,2 81,80
206,5 63,93
- 505 19,30
225,5 69,81 145842 -65239 44,73
223
85,60 33583
96,34 10092
- 992
3,57
- 4790 14,26
- 240
2,38
74,03 60085 -21399 35,61
2008
2007
6933
10343
15142
22479
9809
3121
19525
40443
211081
28794
63000
71436
38373
28294
45806
10332
81484
2009
2010
2011
PRECIOS ABSOLUTOS €/ha
Tipo de cultivo
2012
2012
6680
Tierras labor secano
9062
Frutales no cítricos
12762
Viñedo secano
18540
Olivar secano
9869
Prados secano
2616
Pastizales secano
17430
Tierras labor regadio
36639
Hortalizas aire libre
Cultivos protegidos 145842
27802
Arroz
46478
Fresón
45516
Frutales cítricos regadio
33583
Frutales no cítricos regadio
25937
Viñedo regadio
37824
Olivar regadio
10092
Prados regadio
60085
Platanera
MERCADO DE LA TIERRA
Cultivo
Frutales
cítrico rega.
Cultivos
protegidos
2007
2008
TABLA 5
2010
2009
2011
2012
Diferencia
Precio absoluto
Precio
%
Precio
%
Precio
%
Precio
%
Precio
%
71436,0
183,0
100
159,2
87,0
155,1
84,8
137,5
75,1
135,9
74,3
211081,0
323,0
100
275,3
85,2
264,2
81,8
206,5
63,9
225,5
69,8 145842 65239 44,7
Absoluto
Precio
%
45516 25920 56,9
130
Frutales cítricos
regadio
120
Cultivos
protegidos
110
100
Platanera
90
Platanera
81484,0
430,8
100
395,7
Arroz
28794,0
144,2
100
152,6 105,8
Prados
regadio
10332,0
125,6
100
121,7
96,9
122,2
Prados
secano
9809,0
151,0
100
143,8
95,2
138,7
91,9
334,3
325,4
75,5
318,9
74,0
60085 21399 35,6
139,1
96,5
134,8
93,5
27802
992
3,6
97,3
123,6
98,4
121,0
96,3
10092
240
2,4
60
91,9
160,7 106,4
149,5
99,0
9869
60
- 0,6
50
77,6
144,5 100,2
Arroz
80
70
Prados regadio
Prados secano
2007 2008 2009 2010 2011
EL PRECIO DE LA TIERRA EN LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS
Previsiblemente, si se cumple la relación
funcional del final del Epígrafe 4, mediante la cual la variable que mayor influencia
tiene sobre el precio de la tierra es el
2007
2008
Comunidad
autónoma Precio absoluto
Precio %
Valencia
Canarias
32708
79846
194,6
208,9
100
100
precio de la vivienda en el plano cronológico estatal, y se extrapolara al ámbito
regional podría pensarse en relacionar el
precio de la tierra con el precio de la
TABLA 6
2010
Diferencia
220
Precio
%
Precio
%
Precio
%
Precio
%
Absoluto
Precio
%
200
174,4
89,6
171,8
88,3
155,0
79,7
154,0
79,1
22825
9883
43,3
180
2009
195,7
93,7
166,5
79,7
2011
162,5
77,8
2012
155,5
74,4
59153 20693 35,0
Madrid
10051
264,3
100
256,6
97,1
256,9
97,2
235,1
Cataluña
11416
214,7
100
214,7
100
214,7
100
218,8 101,9
219,5 102,2 12258
País Vasco
14942
194,5
100
195,5 100,5
198,3
102
206,3 106,1
213,4 109,7 17154
2212 - 12,9
Cantabria
11179
150,9
100
132,7
241,0 159,7
162,0 107,4 13430
2251 - 16,8
89,0
214,5
81,2
8039
2012
25,0
842
- 6,9
vivienda en el contexto regional. Esto
conduciría a la consideración de un
contexto complejo y confuso dada la
complejidad del mercado de la vivienda
tanto en el plano sectorial como espacial.
Mucho más interesante para el agricultor, el inversor o el analista financiero
resulta conocer la influencia de los
precios de la tierra correspondientes
cultivos sobre el precio medio de la tierra
en aquellas comunidades con un tipo de
agricultura o ganadería concreto.
Así, por ejemplo, la Tabla 5 y su correspondiente representación gráfica en la
Figura 5 representan las tres comunidades autónomas cuyos precios de mercado de la tierra han sido más afectadas y
aquellas otras que mejor han resistido
los efectos de la crisis financieras donde
se puede vislumbrar la correlación entre
el precio de la tierra en el ámbito autonómico y la estructura agraria de cada
región.
Valencia
Canarias
160
Madrid
140
Cataluña
120
100
87,9
173,1 114,7
País Vasco
80
60
Cantabria
2008 2009 2010 2011 2012
CONCLUSIÓN
El mercado de la tierra de uso agrario ha evolucionado hacia una mayor complejidad debido a la globalización y a la incorporación de la tierra al
mercado financiero como activo inmobiliario. Su característica principal es la seguridad y resistencia al riesgo en cualquier circunstancia. Así ha
ocurrido en la actual crisis financiera, como lo demuestra su comportamiento en comparación con otros activos inmobiliarios como la vivienda.
Ha ocurrido tanto en el ámbito nacional como internacional, en ambos con menos variabilidad y más pronta recuperación.
Emergen así nuevas posibilidades futuras en inversión de tierra de uso agrícola y rural, tanto para grandes inversores como para pequeños
propietarios, que se analizarán en futuros números de esta publicación.
VALTECSA - 7
SLOVAKIA
COLOMBIA
En la confección y redacción de este número han participado:
D. Vicente Caballer Mellado
Catedrático de la Universidad Politécnica de Valencia.
Asesor del Ministerio de Fomento en el Reglamento de la Ley del Suelo y
autor de numerosos libros sobre valoración.
Valtecsa es una sociedad perteneciente a Krata
sociedad de tasacion líder en España y Portugal.
D. Eduardo Albisu Aguado
Fundador de Valtecsa. Ingeniero de Minas por la Universidad Politécnica de
Madrid. Miembro del American Institute of Mining Engineers y Vocal del
Jurado de Expropiación de la Comunidad de Madrid. Con amplia experiencia
de más de 30 años en valoración en cuatro continentes.
Valtecsa es una sociedad de valoración especializada en activos agrícolas,
industriales e inmateriales, y en valoración de explotaciones económicas y
empresas.
Valtecsa realiza informes y estudios de mercado "ad-hoc" de distintos sectores
y mercados. Contacte con nosotros y le propondremos soluciones a medida.
Edita: Valoraciones Técnico Económicas, SA (VALTECSA)
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