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Las inversiones Inmobiliarias en el Nuevo Plan General Contable
Una de las novedades introducidas por el Plan Contable del 2007 es la
introducción de un subgrupo diferenciado dentro del INMOVILIZADO
MATERIAL, el Subgrupo 20, las INVERSIONES INMOBILIARIAS.
La creación de este subgrupo, trae como consecuencia la diferenciación de
categorías en las inversiones en bienes inmuebles, pues según sea su destino o
uso, habrá que incluirlos en el Subgrupo 21 ( Inmovilizaciones Materiales) o en
el Subgrupo 22 ( Inversiones Inmobiliarias)
Así tenemos un nuevo desglose de cuentas y subcuentas:
21. INMOVILIZACIONES MATERIALES
210. Terrenos y bienes naturales
211. Construcciones
22. INVERSIONES INMOBILIARIAS
220. Inversiones en terrenos y bienes naturales
221. Inversiones en construcciones
La primera cuestión que surge, sin duda, será decidir cuando incluimos un
terreno o un bien inmueble en el Subgrupo 21 o 22, y para ello el PGC en su
Definición de Cuentas establece respecto a las INVERSIONES
INMOBILIARIAS lo siguiente:
< Son Activos no corrientes que sean inmuebles y que se posean para obtener
rentas, plusvalías o ambas, en lugar de para:
-Su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines
administrativos; o
-Su venta en el curso ordinario de las operaciones. >
Por tanto si los terrenos o bienes inmuebles que posee la empresa cumple las dos
condiciones anteriores, pasarán a estar integrados en el Subgrupo 22 como
inversiones inmobiliarias, y si no los cumplen en el Subgrupo 21.
Aunque pueda parecer a priori, que es fácil concluir cuando pertenecerán al
subgrupo 21 o al 22, o que no hay diferencia entre incluirlas en un subgrupo u
otro, todo ello tiene importantes consecuencias a nivel contable y fiscal.
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Comenzaremos por definir que son exactamente INVERSIONES
INMOBILIRIAS, pues la definición del Plan General no es muy clarificadora, y
hay diversas cuestiones o dudas que se pueden plantear.
1) Son INVERSIONES INMOBILIARIAS si son inmuebles cuyo destino sea
OBTENER RENTAS, PLUSVALIAS o ambas.
Hasta aquí parece claro, para llevar un inmueble al Subgrupo 22 y calificarlo por
tanto como INVERSION INMOBILIARIA su destino debe ser el de
arrendarlo, usufructuarlo, venderlo. Es decir, no so inmuebles que la empresa
adquiera y mantenga para utilizarlos en su actividad, como sede de oficinas,
talleres.
2) No son INVERSIONES INMOBILIARIAS si su destino es su uso en la
producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos,
es decir, si la empresa adquiere y mantiene esos inmuebles y los tiene afectos a
su actividad, es decir, los utiliza para poder producir los bienes que vende o
prestar los servicios que ofrecer. Estaríamos hablando de oficinas
administrativas, comerciales, garajes para vehículos de la empresa, naves para
talleres, almacenes, fábricas, fincas de explotaciones ganaderas o agrarias, etc.
3) No son INVERSIONES INMOBILIARIAS si su destino es su venta en el
curso ordinario de las operaciones.
Pero ¿que se entiende por el “curso ordinario de las operaciones”? porque
claro y aquí está la dificultad, según hemos visto en el punto 1 cuando el destino
del inmueble es la obtención de plusvalías, normalmente a través de su venta,
son INVERSIONES INMOBILIARIAS, pero si esa venta se produce en el
“curso ordinario de las operaciones” el inmueble no es inversión inmobiliaria, en
esta caso será una EXISTENCIA porque la venta en el curso ordinario de
operaciones solo puede darse en empresas cuya actividad sea precisamente la
venta de inmuebles.
Pensemos por ejemplos en las empresas dedicadas a la Promoción Inmobiliaria,
el curso normal de sus operaciones es precisamente adquirir inmuebles para
destinarlos o bien al alquiler o a la venta. Los destinados a la venta no hay
problemas puesto que serían existencias no inmovilizado, pero ¿y los destinados
al alquiler?
Si entendemos que la referencia a “ el curso ordinario de las operaciones” se
refiere a ambas , deberíamos entender que una empresa inmobiliaria que tiene
inmuebles en régimen de arrendamiento o alquiler, debería registrar estas dichos
inmuebles en el inmovilizado material, ya que el arrendamiento está dentro del
curso ordinario de sus operaciones.
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Sin embargo esta interpretación supondría una diferencia de criterio entre el
PGC2007 y la Norma Internacional. Además esta interpretación nos llevaría a
concluir que una sociedad inmobiliaria no tendría, nunca inversiones
inmobiliarias.
El ICAC en su consulta de 9 Junio 2008 da respuesta a esta cuestión al
establecer siguiendo la definición contable de inversión inmobiliaria, y la
mención en el apartado 5 de la norma sexta de elaboración de cuentas anuales
relativa al balance, que
< el tratamiento a dar a un inmueble destinado al arrendamiento es el de
inversión inmobiliaria, ya que:
-Es un activo no corriente de naturaleza inmobiliaria.
-Está destinado al alquiler y que por tanto, genera rentas por arrendamiento
y no mediante el uso en la producción o suministro de bienes y servicios
distintos del alquiler.
En definitiva, para calificar un inmueble como inversión inmobiliaria, habría de
cumplir las siguientes condiciones:
•
•
•
Ser un activo no corriente de naturaleza inmobiliaria.
Mantenerse para generar plusvalías o rentas y no para la producción o
suministro de bienes y servicios distintos del alquiler.
La venta de inmuebles no forme parte del curso ordinario de sus
operaciones. >
Pero pueden darse supuestos, más complejos como por ejemplo, pensemos en un
local destinado por la empresa en un 50% a la sede de sus oficinas y el otro 50%
lo arrienda a un 3º a cambio de una renta. El local jurídicamente es un solo
inmueble, si bien su configuración física permite esa división. El PGC 07 no
dice nada al respecto, pero si es posible la separación contable de cada parte, se
debe realizar y, en caso contrario, incluir ese bien dentro del inmovilizado
material. También el criterio a seguir es el del destino predominante, es decir, si
el 80% inmueble se destina a arrendarlo sería una inversión inmobiliaria.
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Llegados a este punto, lo que toda empresa debe analizar al respecto de los
inmuebles registrados en su contabilidad, o que vaya a registra, es :
a) A 01/01/08 habrá que revisar todos los inmuebles registrados en la
contabilidad a dicha fecha, y hacer la clasificación en las cuentas
adecuadas. No olvidemos que hasta 31/12/07 no existía el concepto de
inversiones inmobiliarias, con lo que si a dicha fecha la empresa se
dedicaba a prestar servicios de ingeniería, y tenía un inmueble arrendado
del que obtiene ingresos mensuales, este inmueble estaría registrado en el
2007 en el subgrupo de inmovilizado y ahora debe pasar a estar
registrado de forma diferenciada en el subgrupo Inversiones
inmobiliarias.
b) En cada adquisición de inmuebles, habrá de evaluarse por la empresa,
según la actividad a la que se dedica, y el destino del inmueble, si debe
registrarlo como inversión inmobiliaria o como inmovilizado material.
c) Si existe un cambio de destino del bien, pensemos por ejemplo en la
empresa de ingeniería que tenía un inmueble en propiedad destinado al
alquiler y por el que obtenía una renta mensual, que una vez concluido el
contrato de arrendamiento con su cliente, decide destinar ese inmueble a
la sede de sus oficinas administrativas y comerciales, tendría que dar de
baja dicho inmueble en el subgrupo 22 de inversiones inmobiliarias y de
alta en el 21 como inmovilizado material.
En el Newsletter del próximo mes analizaremos las implicaciones fiscales que
tiene la calificación de los inmuebles como inversiones inmobiliarias, y por tanto
su clasificación en el Balance dentro de dicho subgrupo de forma diferenciada al
resto de bienes del inmovilizado material.
Asimismo le incluimos en esta edición un CUADRO con EJEMPLOS para que
le resulte más fácil determinar la calificación de los inmuebles.
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