inmueble fiscal l,Cuando se exige el Impuesto sobre el Valor Aiiadido a 105 arrendamient05 de vivienda efectuado5 a personas jurfdicas? • Jose Ma Tovillas Moran Profesor titular de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Barcelona EI presente trabajo describe la situacion legal actual del tratamiento a efectos del IVA del arrendamiento de vivienda cuando el arrendatario es una persona jurldica. EI analisis de la jurisprudencia y doctrina de la DGT permite concluir que en unos supuestos el arrendamiento queda exento y en otros no en funcion de la identificacion del usuario final de la finca 0 de la finalidad lucrativa de la actividad. en que se atribuye a un piso un usa mixto, como vivienda 0 como despacho profesional. Hasta el 31 de diciembre de 2005, el articulo de 28 de A partir del 1 de enero de 2006, el articulo diciembre, del Impuesto sobre el Valor Anadido 20.Uno.23°.b) la exenci6n se aplica al arrenda- (www.bdiinmueble.es, miento de "Ios edificios 0 partes de los mismos 20.Uno.23° b) de la Ley 37/1992, marginal 2984) declara- ba exentos los arrendamientos que tuvieran destinados exclusivamente a viviendas por objeto "Ios edificios posterior arrendamiento por entidades gesto- destinados 0 parte de los mismos exclusivamente a viviendas". La 0 a su ras de programas pUblicos de apoyo a la exencion se extendia tambien a "Ios garajes y vivienda anexos accesorios a estas ultimas y los mue- especial de Entidades dedicadas al arrenda- bles, arrendados conjuntamente con aquellos". miento de viviendas establecido en el Impuesto Es precise resaltar que la exencion de los alqui- sobre Sociedades." 0 por sociedades acogidas al regimen leres de garaje solo se producia en caso de que el arrendamiento incluyera una vivienda y, Asi, si el arrendamiento ademas, una como arrendataria a una entidad gestora de 0 varias plazas de garaje, como elementos accesorios de aquella. de viviendas tiene programas publicos de apoyo a la vivienda 0 a una sociedad acogida al regimen especial de Por el contrario, resulta evidente que no se cumple esta circunstancia en aquellos casos Entidades dedicadas viviendas(articulo al arrendamiento de 53 y 54 del Real Decreto .,,,'.-.' . ._,,~--<~_:;<;',::::- ;,"--:':,",-.: ';:',;.''.' :.,'~-,-', ":.:".:':-;.'.-~--,:>:-~',}::,-~,~:._'~'-' ";,.'- '-_:;-<'~'_: ~ - - - .y .•resoluciones bGT •. Legislativo 3/2004, de 5 de marzo que aprue- vivienda, se plantea la cuesti6n sobre la aplica- ba el texto refundido de la Ley del Impuesto bilidad sabre Sociedades, www.bdiinmueble.es. mar- de situaciones. La reform a que entr6 en vigor ginal 24511) para que, a su vez, este tipo de en 2006 redujo el numero de casos conflictivos entidades los destine al subarrendamiento, pero no los ha eliminado. arrendamiento inicial tendra exento de IVA. el no de la exenci6n del IVA en este tipo 0 la condici6n de • Nunca se aplica fa exenci6n cuando se atribuye af piso un uso mixto, como vivienda 0 como despacho profesionaf Tanto la Direcci6n General de Tributos como la jurisprudencia emanada de los Tribunales Superiores de Justicia han negado la aplicabilidad de la exenci6n en el caso de arrendamientos de viviendas a personas jurfdicas salvo en los supuestos expresamente exentos. La no En relaci6n con la potencial exigencia de IVA a aplicaci6n los arrendamientos de viviendas, se esta plan- arrendamientos de la exenci6n supone teando en los ultimos que los son operaciones sujetas y no la cuesti6n exentas por las cuales el arrendador ha de sobre el tratamiento de aqueilos supuestos en repercutir el IVA al tipo del 16% ademas de los que el arrendatario de la vivienda no sea la emitir y enviar factura. tiempos persona ffsica que va a usar de eila para destinarla tanto a su uso personal como al de su A continuaci6n, familia, sino que el arrendatario de la vivienda tencias de se citan las principales sen- y las resoluciones los Tribunales Superiores de sea una persona jurfdica que ceda su uso de Justicia forma gratuita a uno de sus empleados, direc- General de Tributos que se refieren a esta tivos cuesti6n. 0 miembros del 6rgano de administra- ci6n. Con independencia de la Direcci6n de su tratamiento como renta en especie en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Ffsicas del usuario de la a) Jurisprudencia proveniente Superiores de Justicia de Tribunales - La STSJ de Madrid n01519/2001, de 24 de octubre neg6 la aplicaci6n de la exenci6n a unQs supuestos apartamentos de 11 de arrendamiento a una persona juridica. En esta Sentencia, el. Tribunal afirma apoyarse en una interpretaci6n finalista de la norma y que tal finalidad no es otra que dejar fuera de gravamen los supuestos en los que el arrendamiento tenga por finalidad una vivienda. Como consecuencia de 10 anterior, la exenci6n s610 alcanza a los arrendatarios finales de cada una de las viviendas que tengan la finalidad de habitarlas como tales viviendas y no a la sociedad arrendadora de las mismas que, en ningun caso, puede utilizar el apartamento como vivienda. - EI mismo criterio es seguido por la STSJ de Murcia, de 17 de Tulioen relaci6n a un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado entre el arrendador y una sociedad limitad a en el que se prev8 una c1ausula por la disponfa que el inmueble se cedfa para ser cual la vivienda sera utilizada unicamente destinado a vivienda familiar, no pudiendo el por personal directivo de la empresa arren- arrendatario ceder, subarrendar ni traspasar dataria total 0 miembros de su familia. 0 parcialmente la vivienda ya que el piso habra de ser destinado exclusivamente La opini6n del Tribunal es que "la entidad a vivienda del personal extranjero que traba- arrendadora no dedica la vivienda para su uso jaba en las instalaciones que la sociedad como tal, cosa por otro lado imposible, sino arrendataria tenia en Espana. que a su vez cede el uso de la vivienda a terceros, que en el caso son los directivos fami- Para el Tribunal el inmueble no puede constituir liares de estos. Es cierto que el uso es para la vivienda del arrendatario por ser una perso- 0 vivienda pero no del arrendatario sino de otras na juridica, por 10 que "es indudable que el personas; destino pactado no tiene lugar hasta que la subyace la contraprestaci6n en especie en la relaci6n existente entre el directi- sociedad arrendataria cede vo y la sociedad. Por tanto es obvio que la piso a una persona fisica ajena al contrato, 10 sociedad arrendataria no va a dedicar la vivien- que se produce necesariamente aunque una da para su usa, ya que 10 cede". En conse- c1ausula contractual cuencia, el arrendamiento de un apartamento como el subarriendo, de modo que no concu- 0 subarrienda el prohiba tanto la cesi6n amueblado efectuado por una sociedad an6ni- rre en este caso la exenci6n". Es de destacar la ma para destinarlo, cediendo su usa, a resi- existencia de una norma en el propio articulo dencia de uno de sus empleados es una ope- 20.Uno.23.b) que excluye de la exenci6n los raci6n sujeta y no exenta del IVA. arrendamientos de edificios 0 parte de los mis- mos para ser subarrendados, supuesto ante el - La STSJ de Madrid n01449/2004 de 18 de que nos encontrarfamos en este caso. noviembre analiza la situaci6n en el caso en el que el arrendador tenia arrendado un Un contenido similar tiene la STSJ de Madrid inmueble de su propiedad a la sociedad n053/2005, Commodore cabilidad de la exenci6n ya que "nos encontra- Aviation. En cada uno de los sucesivos contratos de arrendamiento se de 26 de enero, que niega la apli- mos frente a un contrato de alquiler en el que el arrendatario es persona juridica, en la que Las SSTSJ de Cataluna n01169/2004, de 18 esta ultima, pese a recaer el objeto del arren- de noviembre y n01366/2004 de 23 de diciem- damiento sobre la vivienda, puede darle el uso bre (Ia misma compania mercantil es la recu- que considere oportuno rrente en ambos procedimientos) destinarla a residen- 0' examinan la cia de cualquier persona por ella designada, naturaleza del servicio prestado por el arrenda- con 10 que de facto se estaria produciendo una dor persona juridica a unos arrendatarios. posterior cesi6n a un tercero. No pudiendo afir- Concretamente, se discute si el servicio presta- marse que la finalidad del contrato es unica y do era un mero servicio de arrendamiento de exclusivamente el de vivienda". vivienda 0 un servicio de caracter turistico que incluia el uso de apartamentos y una serie de - La STSJ de Madrid n01225/2004, de 30 de servicios complementarios septiembre contempla el tratamiento corres- za. lavanderia, agua 0 tales como limpie- electricidad. Hay que pondiente a un contrato por el cual se cqns- destacar que en el apartado 23.b.e) del articu- tituye un derecho real de usufructo sobre lo 20.Uno de la Ley 37/1992. "Ia exenci6n no una vivienda para que sea ocupada por los comprendera: empleados de la sociedad usufructuaria. apartamentos (... ) e) Los arrendamientos de 0 el arrendador viviendas amueblados cuando se obligue a la prestaci6n de EI Tribunal reconoce que el articulo 20.1.23° de alguno de los servicios complementarios pro- la Ley 37/1992 incluye dentro del ambits pbje- pios de la industria hotelera. tales como los de tivo de la exenci6n reales de restaurante, limpieza. lavado de ropa u otros goce y disfrute, entre los que se incluye el anaJogos". Por 10 tanto. la presencia 0 no de derecho los servicios complementarios era determinan- los derechos real de usufructo, objeto los edificios destinados 0 que tengan por partes de los mismos exclusivamente a viviendas. Sin te para conocer cual habia de ser el tratamiento fiscal a otorgar al supuesto de hecho y, considera como consecuencia de 10 anterior, se convertia que el usufructo temporal oneroso constituido en una cuesti6n de prueba conocer exacta- sobre el inmueble mente la presentaci6n que se ha producido. embargo, el 6rgano jurisdiccional "no puede considerarse que tenga por objeto exclusivo el de vivienda en el estricto senti do que debe ser, al requerir que su unico objeto sea este, dados los terminos en que esta redactado el contrato por el que se constituy6, cera se establece podra designar pues en la c1ausula terque el usufructuario las personas, (... ) empleados suyos, que ocupen la vivienda. sin poder reaIizar actividades comerciales 0 industriales, pero ello no excluye la posibilidad de que se Heven a cabo actividades profesionales otras siempre que no sean comerciales, • La exenci6n de los arrendamientos de las viviendas no se extiende a los efectuados a personas que no los destin en directamente a vivienda ni a personas 0 entidades que cedan dichos inmuebles a terceros, con 0 sin contraprestaci6n u que Para probar el contenido de los servicios pres- entrana cierta libertad de uso incompatible tados por la empresa, el Tribunal Superior de con el destino exclusivo Justicia de vivienda que la exenci6n requiere". admite como medio de prueba la declaraci6n ante notario de varios arrendatarios de los apartamentos sobre el contenido aplicar la del contrato por el que en el precio del arren- exenci6n por arrendamiento de bien inmue- damiento se incluian todos los servicios, tales - En ocasiones. se ha pretendido ble destinado a vivienda a supuestos de como Iimpieza, lavanderia, agua, electricidad y arrendamientos demas necesarios para su uso turistico y de de vivienda acompanados de servicios complementarios que estan expresamente exenci6n. de hosteleria excluidos de la temporada. De 10 anterior se deduce que el servicio prestado es de los que quedan sujetos y no exentos aiIVA. Ocupandose de un supuesto similar, en el que arriendo, se discutia cual era Lanaturaleza de la presta- arriendo a un tercero. En las Sentencias se ci6n efectuada por la sociedad limitada arren- afirma que "unicamente en los supuestos en dataria de unos bungalows, la STSJ de la que el inmueble se destine a vivienda de un Comunidad Valenciana de 21 de julio de 2004 empleado concreto expresamente designa- 10 que implica la cesi6n 0 el sub- no ha admitido como prueba de la existencia do en el contrato podrfa estimarse que con- de prestaciones de caracter hostelero el conte- curre la exenci6n y asi 10 viene estimando la nido de un folleto de propaganda del actor en Secci6n en supuestos precedentes". el que se decia que los arrendatarios deben "recoger la ropa y dejarla encima camas". de las No ad mite tal prueba ya que en el - La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucia (Sala de Sevilla) num. mismo folleto de propaganda se ruega a los 1125/2006, de 17 de noviembre, considera arrendatarios "dejar los bungalows tal como los que no procede la exenci6n en un supuesto encontraron de arrendamiento de vivienda a favor de un a su Ilegada". Tampoco la cir- cunstancia de que el mismo folleto se hable de trabajador de la ONCE. que en el precio este incluido el IVA no puede servir como argumento para la sujeci6n y no exenci6n porque no son las partes las que voluntariamente b) Resoluciones de la Direcci6n General de Tributos determinan el hecho imponi- ble, "y no puede olvidarse la raiz normativa del Han sido varias las ocasiones en las que la mismo". DGT ha manifestado en respuesta a consultas planteadas que la exenci6n de IVA por los con- - Las Sentencias del Tribunal Superior Justicia de Madrid num.1040/2005, de septiembre, octubre num.1 074/2005, y num. 1434/2005, de tratos de arrendamiento no se extiende a los de 29 arrendamientos de viviendas efectuados a per- de 6 de de 22 de sonas que no los destinen directamente vivienda ni a personas 0 a entidades que cedan diciembre, niegan la exenci6n en un supues- dichos inmuebles a terceros, con to en el que el arrendatario era una entidad prestaci6n. 0 sin contra- bancaria que podia designar expresamente a las personas, empleados suyos, que podian ocupar la vivienda pudiendoles determinadas total 0 cantidades para cobrar recuperar parcial mente el precio global del En consecuencia, la opini6n manifestada por la DGT es que esta sujeto y no exento del IVA el arrendamiento de la vivienda dado que el arrendatario es una empresa que cedera el uso de la misma a terceros. EI tipo de gravamen correspondiente sera del 16% - Cesi6n de la edificaci6n destinada a vivienda par un empleador a favor de sus empleados o los familiares de estos. La DGT num. V0097 -07 'de 28 de enero de 2005 (www.bdiinmueble.es. marginal ) expli- - Cesi6n de la edificaci6n destinada a vivienda ca que "el alquiler de una vivienda realizado a para el ejercicio de una actividad empresa- una entidad no esta exento del impuesto por rial 0 profesional. no tener uso exclusivo para vivienda al no ser una persona ffsica la arrendataria, indepen- dientemente de que la use la entidad directamente 0 10 - Cesi6n de la edificaci6n destinada a vivienda por cualquier otro tftulo oneroso" destine a otras finalidades". La DGT ha previsto que "Ia referida exenci6n no se extiende a los arrendamientos de vivien- DGT nOV1989-07 de 24 de septiembre das efectuados a personas 2007 0 entidades que no de los destinen directamente a viviendas". La DGT ha senalado que "el alquiler de una vivienda realizado a una sociedad no esta @xento del impuesto por no tener uso exclusivo para vivienda al ser una persona jurfdica la arrendataria, independientemente sociedad, la subarriende 0 de que la use la la ceda a sus traba- jadores como retribuci6n parcial del trabajo" • La exenci6n de los arrendamientos de las viviendas no se extiende a los efectuados a personas que no los destinen directamente a vivienda ni a personas 0 entidades que cedan dichos inmuebles a terceros, con 0 sin contraprestaci6n "EI arrendamiento resulta sujeto y no exento, entre otros, en los siguientes supuestos: Sin embargo, han aparecido algunas resoluciones de la DGT en la que se ha admitido la aplicaci6n dela exenci6n cuando la entidad arrendataria actuaba sin animo de lucro y no percibfa retribuci6n alguna ni se beneficiaba de los servicios de ninguno de los usuarios de la vivienda. Existen algunas sentencias emanadas de Tribunales Superiares de Justicia que sf han admitido la legitimidad de la exenci6n en el caso de arrendamientos cuyo objeto es el alquiler de una vivienda a una entidad 0 perso- na jurfdica que la destina a vivienda de uno de sus empleados. La aplicabilidad de la exenci6n se ha justificado basicamente en base a la designaci6n en el propio contrato de la persona ffsica beneficia- como rio del uso de la vivienda de una forma mas 0 pudiendo habitaci6n menos precisa. Tambien se ha fundamentado realquilarlo la ex'istencia de la exenci6n en base a un crite- parte. de sus empleadas por consiguiente, 0 subarrendarlo no traspasarlo, en todo 0 en rio teleol6gico relacionado con la finalidad del arrendamiento que no es otro que el proveer de vivienda a una persona ffsica y a su familia. Para el Tribunal se da la exenoi6n ya que se conoce la identidad de las personas ffsica que van a ser los ocupantes de la vivienda y se opta • Para fa DGT esta sujeto y no exento deffVA ef arrendamiento de fa vivienda dado que ef arrendatario es una empresa que cedera ef uso de fa misma a terceros por un criterio de interpretaci6n finalista de la norma fiscal de exenci6n dado que el destino final del inmueble es dedicarlo a vivienda de las dos empleadas 10que corresponde a 10expresamente previsto en el articulado del contrato, se cumple la finalidad de la norma. Niega el Tribunal la existencia de un subarriendo en el supuesto ya que no consta que las empleadas paguen cantidad alguna a la sociedad mercan- - En ias SSTSJ de Arag6n n0524/2003, de 30 til arrendatarta. de mayo y n05Bi/2003, de 25 de junio (el recurrente es la misma persona ffsica arrendadora), hecho se califican enjuiciado cumplen supuestos de que los requisitos de la exenci6n. EI arrendador sociedad los supuestos como cedi6 en arrendamiento a una an6nima el uso y disfrute de la - En la STSJ de Madrid n0569/2004, de 2 de junio, se admite la exenci6n en un supuesto en el que el contrato de arrendamiento se celebra entre el propietario y una sociedad mercantil yen el contrato viene expresamente especificado quien sera el usuario de la vivienda para que la ocupen dos empleadas vivienda objeto de dicho contrato (empleado de la sociedad arrendadora de forma que de la sociedad mercantil). Segun el Tribunal en todo momenta el arrendador conocera la "no estamos ante supuestos de contrato de identidad de estas empleadas. Ademas, el alquiler entre particular y persona jurfdica, en propio contrato de arrendamiento dispone la que esta ultima, pese a tratarse igualmen- que la entidad arrendataria te de vivienda, puede darle el uso que con- s610 podra destinar la vivienda aiquilada sidere oportuno 0 destinarla a residencia de expresamente cualquier persona por ella designada". Para de la exenci6n a un arrendamiento en el que el Tribunal no se produce una segunda la arrendataria era la ONCE que destinaba el cesi6n del derecho de uso desde la persona objeto del contrato a residencia familiar del jurfdica arrendataria hacia el usuario final. Delegado Territorial de dicha organizaci6n "La finalidad del contrato de arrendamiento en el hecho de que el destino final del bien es (mica y exclusivamente el de vivienda, con identificaci6n del inquilino. Esta finalidad inmueble era efectivamente el dedicarlo a vivienda de una persona fisica. es la que el legislador tuvo en Gonsideraci6n en la configuraci6n de la exenci6n, sin que As!, en al Fundamento Jurfdico 3° se dice que: de la redacci6n del articulo 20.uno.23° se "cuando el legislador establece una exenci6n presuponga en el articulo 20.uno.23 b) de la Ley del IVA de 0 exija otra condici6n". 28 de diciembre de 1992, 10 hace en consideraci6n a una operaci6n • La DGT admite la exenci6n de IVA cuando el arrendatario sea una entidad que no tiene finalidades lucrativas destine la vivienda a su uso por terceros 0 servicio empresarial consistente en "el arrendamiento de un edificio o parte del mismo destinado exclusivamente a vivienda", sin mas exigencias anadidas ni interpretaciones subjetivas que se apartan del tenor literal y de la razonable interpretaci6n de la norma. Si esta regula una exenci6n en funci6n del destino objetivo dado a un inmueble, es b) Destino como vivienda de una persona ffsica y su familia decir, en funci6n que se destine exclusivamente a vivienda, no cabra duda alguna que la aplicaci6n de la exenci6n a un contrato de arren- - La STSJ de la Comunidad Valenciana de 8 damiento de vivienda [... J, pues resulta obvio de febrero de 2002 fundamenta la aplicaci6n que no tiene una finalidad Iigada a algun aspecto organico, funcional 0 mercantil propio de la ONCE, sino a un destino propio de una morada familiar desligada de cualquier negocio de una persona' juridica. No importa quien ocupe el inmueble sino su destino exclusivo de vivienda". En el mismo sentido cabe citar las SSTSJ del Pais Vasco num.207/2007, de 23 de abril y de Madrid num. 971/2008, de 7 de mayo. c) Admisi6n de la exenci6n sin designaci6n de beneficiario La STSJ de Madrid num. 20551/2008, de 15 de julio ha admitido la aplicaci6n de la exenci6n en un supuesto en el que una Fundaci6n ha arrendado un inmueble para destinarlo a vivienda. La Sala considera que la LeyJ!o exige que - Se admite la aplicaci6n de la exenci6n a una el edificio se destine a vivienda del propio entidad que es arrendataria de pisos que se arrendatario. Se exige exclusivamente que el destinan directa y exclusivamente a vivienda edificio se destine a vivienda pero no exige que de enfermos mentales cr6nicos no cobran- constituya la vivienda del propio arrendatario. do nada por ello a las personas enfermas 0 a sus familiares ya que el arrendatario carece de la condici6n de empresario 0 profesio- .ii Cuando una entidad sin animo nal (OGT n V1989-07 de 24 de septiembre de lucro arrienda una vivienda para destinarla a sus fines y no recibe contraprestaci6n el arrendamiento esta exento de IVA de 2007, www.bdiinmueble.es. O marginal ). - En el caso de una asociaci6n sin animo de lucro dedicada a fines sociales que suscribe contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas que se ceden desd) Admisi6n de la exenci6n par la OGT cuando pues a personas en riesgo de exclusi6n social y tal cesi6n se efectUa a titulo gratuito, el arrendatario actue sin animo de lucro los arrendamientos de estas viviendas estaEn los ultimos tiempos se han publicado diver- ran exentos del IVA (OGT de 30 de octubre sas resoluciones de la OGT en las que se ha de 2007). En el mismo sentido el caso de admitido la aplicaci6n de la exenci6n en aque- una asociaci6n sin animo de lucro dedicada 1I0s supuestos en los que la arrendataria era a fines sociales de ayuda a personas migran- una entidad que no tiene la condici6n de tes, a una asociaci6n sin animo de lucro que empresario profesional a efectos deilVA por arrienda pisos que se destinan a vivienda 0 0 habitual de menores en situaci6n de margi- prestaciones de servicios a titulo gratuito, sin nalidad acogidos a programas de reinserci6n perjuicio de que esta entidad permitiera el uso de las Administraciones de la vivienda a otras personas. Fundaci6n que arrienda pisos que se desti- - Se aplica la exenci6n al arrendamiento de enfermos y familiares de los mismos que por viviendas a una parroquia que las destina al raz6n del tratamiento medico deben trasla- acomodamiento de ancianos (OGT n V0097 - darse desde su domicilio habitual a tros que 05 de 28 de enero de 2005). este cerca del hospital donde son tratados. realizar exclusivamente entregas de bienes Publicas, a una nan directa y exclusivamente a vivienda de O