CONSEJOS PARA COMPRAR Y VENDER UNA CASA O

CONSEJOS PARA COMPRAR Y VENDER UNA CASA O UN
DEPARTAMENTO
La compra y venta de una casa es sin ninguna duda una de las transacciones
más complejas, por el volumen económico que implican, de las que
realizaremos a lo largo de nuestra vida. Y es que además, en el proceso de
adquirir una propiedad o ponerla a la venta, entran en juego muchos más
factores al margen del dinero, como nuestras ilusiones o nuestros recuerdos
más preciados.
Precisamente por todos estos factores, comprar o vender una casa debe
responder siempre a una decisión meditada, en la que hay que tener muy
presentes diferentes aspectos. Entre otros factores, es fundamental conocer,
con la máxima profundidad posible, detalles legales como las tasas, los
impuestos o los procesos burocráticos para cambiar de nombre una
propiedad. Sigue esta guía para no perder detalle y dejar todos los cabos
atados en la compra o venta de tu casa.
1.
Sentido común y consejos para una compra segura
Escoger una vivienda u otra es una decisión que tendrá consecuencias el
resto de nuestra vida, y es que, en el proceso de compra de una casa no
sólo elegimos una vivienda en el estricto sentido de la palabra, sino
también un barrio y una zona geográfica determinada, con todas las
consecuencias que implica dicha decisión. La compra de una casa no es
por tanto un asunto baladí, ya que si no disponemos de dinero de sobra
para pagar la nueva propiedad sin pasar por un préstamo, lo normal será
permanecer atado a un lugar concreto hasta que, como mínimo, se
terminen las cuotas de la hipoteca.
Otro aspecto a tener en cuenta es si debemos decantarnos por una
vivienda de nueva construcción o por una casa que ya ha tenido
inquilinos con anterioridad, una decisión que se tomará en gran medida
en función de la zona en la que deseemos residir y del precio que estemos
dispuestos a pagar. Tanto si la casa o apartamento que nos decidimos a
adquirir es de nueva construcción o ya ha sido habitada, es muy
importante seguir unos pequeños consejos para ahorrarnos situaciones no
deseadas en el futuro.
En primer lugar, y antes de firmar la compra de la nueva propiedad, es
imprescindible decidir que se busca, dónde y de cuánto dinero se dispone.
Para no desviarnos de nuestro presupuesto o necesidades conviene hacer
una pequeña lista con lo que buscamos e intentar ceñirnos a ella en la
medida de lo posible. Del mismo modo, este sistema nos ayudará a
descartar inmuebles que no cumplan con los requisitos deseados.
Además de esto, nunca debe tomarse una decisión de forma precipitada
quedándonos con el primer inmueble que visitemos, ya que una compra
eficiente pasa siempre por contemplar varias opciones y darnos a nosotros
mismos una jornada de reflexión sobre la decisión que vamos a tomar.
Una vez que sepamos lo que queremos, es fundamental comprobar la
ubicación en la que se encuentra el inmueble que deseamos visitar. Para
estar seguros de que el barrio en el que está ubicada nuestra futura casa
nos gusta, no hay nada mejor que pasear tranquilamente por los
alrededores observando bien a los vecinos y que existan servicios
indispensables en las cercanías, como colegios o transportes urbanos. Una
vez hayamos comprobado que la zona nos agrada, deberemos revisar
detalladamente la distribución de la casa y sus instalaciones. Por último,
asegúrate de que la propiedad se encuentra ubicada en una zona en
crecimiento para que tu nueva vivienda tienda a revalorizarse en el futuro.
2.
El seguro para la vivienda en Perú
En Perú contratar un seguro del hogar se ha ido convirtiendo cada vez más
en una necesidad para muchas familias. Y es que los seguros para la
vivienda nos protegerán siempre que seamos víctimas de un delito contra
nuestra propiedad, normalmente de robo. El seguro del hogar no es de
obligada contratación en Perú, y no son pocos los ciudadanos que
consideran las cuotas de las pólizas como un sobrecosto que no pueden
permitirse. De este modo, un porcentaje muy reducido de la población
peruana tiene contratado un seguro para su vivienda, a pesar de que es
posible adquirir pólizas básicas desde 8 dólares al mes, que cubren los
bienes sustraídos más fáciles de robar, como DVD, cámaras fotográficas o
televisores.
Los riesgos que más preocupan a los ciudadanos del Perú son los robos y
las inundaciones, unas circunstancias que pueden llevar a cualquier
familia a perder irremediablemente todas sus posesiones, incluyendo la
propia vivienda. Estos peligros pueden paliarse gracias a la contratación
de algún seguro del hogar, cuya cobertura variará en función de nuestras
propias necesidades y lo que deseemos proteger.
De entre las pólizas contratadas por los ciudadanos de Perú, las más
habituales son las que cubren objetos robados de fácil hurto y deterioros
de agua y fuego. Del mismo modo, existen otro tipo de seguros mucho
más completos, como el que hace uso de monitores láser las 24 horas del
día y que incluye un servicio de alarma y control. El precio de este seguro
depende siempre de si la zona en la que vivimos está considerada de
riesgo y de la propia extensión de la vivienda.
Antes de contratar cualquier seguro para tu vivienda en Perú debes tener
presente que en el país operan desde aseguradoras nacionales hasta
otras internacionales. Es fundamental, antes de firmar una póliza con
cualquier empresa, verificar que la compañía está autorizada por la
Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) para operar en el país. De
entre las compañías que ofrecen los seguros más eficaces y populares en
Perú destacan Mapfre y Pacífico.
En caso de que se firme el seguro con una firma extranjera domiciliada en
otro país, es importante que conozcas que, aunque no existe impedimento
para ello, le SBS no se hará responsable de defender tus derechos en caso
de que exista algún problema con tu aseguradora. Del mismo modo,
deben declararse siempre con veracidad todos los hechos y
circunstancias que rodean lo que se va a asegurar, ya que dar
información falsa podría suponer la ruptura del contrato y la invalidez de la
póliza.
3.
Impuestos a la vivienda en Perú
Comprar o vender una vivienda en Perú supone una serie de gravámenes
a tener muy en cuenta, y que influirán siempre en el precio total que
abonemos para la adquisición de una casa nueva o usada. En el país
existen una serie de impuestos sobre la vivienda que deben ser abonados
siempre en las transacciones para tomar posesión de una nueva casa, y
que en ocasiones son pagados por el comprador, y en otras ocasiones por
el vendedor.
El primero de los impuestos que deben pagarse en Perú por una vivienda
es el impuesto de Alcabala, un gravamen sobre las transferencias de
propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos, y que se realiza una vez
ha sido firmada la minuta. Este impuesto corresponde al 3% del valor de la
compra, exonerando las primeras diez unidades impositivas tributarias (UIT).
El pago del impuesto de Alcabala le corresponde siempre al comprador
del inmueble, que tiene de plazo para el pago hasta el último día hábil del
mes siguiente desde el momento en el que se produce la transferencia de
propiedad. El pago de este gravamen debe realizarse siempre en metálico
y debe llevarse a cabo en alguna de las oficinas que el Servicio de
Administración Tributaria (SAT) tiene repartidas a lo largo del país.
El impuesto predial es otro de los principales gravámenes para las
residencias de los ciudadanos peruanos. Este impuesto consiste en un
tributo de periodicidad anual que se aplica al valor de los predios urbanos
y rústicos. Los predios urbanos incluyen terrenos ubicados en centros
poblados cuyo fin es la vivienda, la industria, o edificaciones con cualquier
otro fin urbano. Los predios rústicos, en cambio, son terrenos ubicados en
zona rural, dedicado a uso agrícola y pecuario. Este impuesto siempre
debe ser abonado por el vendedor.
El tercer gravamen sobre la vivienda en Perú pasa por el adelanto de
impuesto a la renta. De este modo, toda propiedad adquirida después del
2004 estará sujeta al pago de un adelanto en el impuesto de la renta. Este
impuesto asciende al 0.08% del precio total de la venta y debe ser siempre
cancelado por parte del vendedor.
4.
Evaluar una casa para su compra
Para todo aquel que se encuentre decidido a adquirir una vivienda en
Perú, es fundamental que se evalúen y revisen bien todos los aspectos
concernientes a la propiedad antes de dar el paso definitivo y cerrar el
contrato de compra-venta. Antes de decidirnos por una casa o
departamento resulta básico, para realizar una compra eficiente, no
dejarse deslumbrar por la estética de la casa. Y es que no son pocas las
personas que, enamoradas de la belleza o el diseño de una propiedad, no
centran su atención en otros detalles de tipo técnico y estructural que
pueden tener consecuencias graves más adelante.
Es fundamental, si nos estamos decidiendo por una propiedad, analizarla
con ojo crítico e intentar fijarnos en todos y cada uno de los detalles. Del
mismo modo, resulta importante dar un segundo recorrido por la casa, ya
que a primera vista algunos defectos de la propiedad pueden no resultar
visibles. Si bien es cierto que los vendedores tienen la obligación legal de
informar de los fallos en la vivienda, ya que no hacerlo podría tener para
ellos consecuencias legales, siempre es recomendable ser precavido para
evitar posibles problemas futuros en nuestra casa y de carácter legal con
los antiguos propietarios.
En Perú es bastante habitual acudir a profesionales inmobiliarios en los
casos en los que la vivienda que se desea comprar ya haya sido usada.
Estos profesionales podrán asegurarte con mayor certeza que todos los
trámites y documentación en términos legales se encuentren en orden, e
incluso podrán acudir a la propiedad con un inspector técnico para
verificar que no existen problemas en la construcción. Los profesionales de
la inspección técnica se ocuparán, normalmente, de localizar fallos como
vigas descolocadas, instalaciones eléctricas deficientes o grietas en las
paredes que hayan sido tapadas con pintura.
Del mismo modo, debemos examinar muy bien con qué inmobiliaria o
entidad financiera, contratada por el vendedor, se realizará el negocio, y
que ésta sea una compañía seria. En el caso de las construcciones nuevas,
debemos asegurarnos de que el proyecto tenga el permiso expedido por
el municipio de la zona en donde se ubica el inmueble. Evaluar estos
aspectos antes de la compra podrá ahorrarnos más de una preocupación
futura y nos asegurará una buena transacción de compra-venta.
5.
Documentos legales y burocracia a la hora de vender una casa
Vender una propiedad siempre es un proceso que requiere de cierto
tiempo, en gran medida debido a las gestiones burocráticas y a la
documentación requerida para llevar a cabo la venta. El primer paso que
debemos dar como vendedores será asegurarnos de obtener todos los
papeles necesarios para firmar el contrato de compra-venta. Tener todos
los documentos en orden resulta esencial ya que el comprador con toda
probabilidad exigirá verlos antes de firmar definitivamente la compra.
Los documentos que el propietario debe presentar para la venta son: una
copia testimonio de compra-venta, una copia de los documentos de
identidad, el Certificado de registro inmobiliario que se adquiere en
registros públicos, el HR y el PU originales, el poder inscrito en Registros
Públicos actualizado, la documentación de pago del impuesto predial de
todo el año, y el pago de arbitrios hasta el momento de la firma de la
minuta de compra venta.
Por otro lado, al vender una vivienda de segunda mano no existe
obligación ninguna por nuestra parte de entregar los planos de la casa,
obligación que si tiene la inmobiliaria en la compra de viviendas nuevas.
El proceso de compra-venta debe seguir siempre el siguiente proceso, que
incluye los procesos burocráticos necesarios para hacer legal la
transacción:
a. La presentación de la propuesta económica y la forma de pago por
escrito y la aceptación de la oferta.
b. La entrega de la documentación necesaria para realizar el estudio de
títulos y la firma de la minuta de compra-venta.
c. Se paga el impuesto de Alcabala y se firma la escritura pública.
d. Se salda el pago pendiente de la compra-venta y se entregan las
llaves.
e. Se realiza el cargo por parte del comprador, y el descargo por parte
del vendedor, del inmueble ante el Municipio del distrito que
corresponda.
Para cumplir con este proceso burocrático es necesaria la presencia de un
notario. Los gastos notariales y registrales por su parte, así como el pago
del impuesto de alcabala, corren a cuenta del comprador, y por tanto es
él quien escoge la notaría.
6.
Cuando acudir a una agencia y cuando vender tu vivienda por ti mismo
La decisión de vender nuestra propiedad por nosotros mismos o acudir a
una agencia inmobiliaria para realizar los trámites no es tan sencilla como
puede parecer a priori, ya que para saber que nos conviene más como
vendedores debemos poner en una balanza diferentes factores. Y es que,
aunque a simple vista puede parecer que es mejor ahorrarnos los servicios
de una agencia inmobiliaria, ya que a cambio de sus servicios se
quedarán con un porcentaje de la venta, que puede ascender al 3% más
IVA en Perú, los servicios que ésta ofrece pueden ayudarnos a vender
nuestra casa más rápido y a mejor precio.
Antes de comenzar a vender debemos reflexionar sobre si para nosotros el
trabajo de una agencia inmobiliaria merece que cedamos parte del
dinero que obtendremos por nuestra vivienda. De este modo, no son
pocas las personas que comienzan intentando vender por ellas mismas su
residencia antes de acudir, en caso de no tener éxito en la venta, a los
servicios de las agencias.
Si decidimos anunciarnos por nuestra cuenta veremos que existen
diferentes medios a nuestro alcance, desde los clásicos anuncios en un
diario o periódico local, hasta textos online en páginas web dedicadas a
la compra-venta de viviendas. Gracias a los avances de internet la
comunicación en este tipo de transacciones es mucho más fluida y
númerosas personas tratan de encontrar una vivienda en primer lugar a
través de la red, buscando un buen precio al margen de la inmobiliarias.
Por otra parte, es innegable la utilidad de las inmobiliarias, expertas en la
venta de viviendas y en el trato con los posibles compradores. Los agentes
inmobiliarios sumarán siempre su experiencia a la hora de detectar a los
compradores más interesados o propensos a hacerse con nuestra casa y
nos proporcionarán libertad para despreocuparnos de la venta. Y es que,
en caso de contratar los servicios de una agencia, serán sus profesionales
los encargados de gestionar todo el proceso y de mostrar la propiedad a
los potenciales compradores, ahorrándonos la molestia de tener que
enseñar la casa a todos y cada uno de los interesados en verla nosotros
mismos. En todo caso, cada vendedor optará por los servicios
profesionales de las agencias o no en función de sus preferencias y
decidiendo si su trabajo justifica el porcentaje que deberá pagarse de una
transacción de no poca envergadura.
Conclusión
Comprar o vender una casa es siempre una decisión compleja que requiere
de reflexión y prudencia. Tanto para la compra como para la venta resulta
fundamental seguir unos pasos determinados que nos ayuden a tener éxito en
la transacción de cualquier propiedad. Tener los documentos en orden y no
olvidar los aspectos legales necesarios será esencial para realizar un acuerdo
eficaz y carente de problemas. Existe un gran número de profesionales
dedicado a la compra y venta de bienes inmuebles y especializado en los
aspectos legales para las transacciones. Podrás recurrir a ellos para conseguir
el objetivo que te hayas propuesto, ya sea localizar tu futuro hogar o facilitarte
la venta de tu propiedad actual.