Reseña Anual de Clasificación Mayo 2016 ZONA FRANCA DE

Clasificación
Instrumento
Títulos accionarios nemotécnico ZOFRI
Clasificación
Primera Clase Nivel 2
Tendencia
Estable
Estados Financieros: 31 de diciembre de 2015
RESUMEN DE CLASIFICACIÓN
ICR Clasificadora de Riesgo ratifica en Categoría AA-, con Tendencia Estable, la solvencia de ZONA FRANCA DE IQUIQUE
S.A. (en adelante ZOFRI, la compañía o la sociedad). En relación a los títulos accionarios, se ratifica en Categoría Primera
Clase Nivel 2, las acciones de nemotécnico ZOFRI.
La clasificación de solvencia de ZOFRI se sustenta en el nivel de activos, el portafolio y posición de mercado, la
diversificación, la madurez de los negocios y la situación financiera de la compañía. Al respecto:

Nivel de activos: Existen ciertas características que esta clasificadora destaca, relacionadas con: (i) beneficios de la
zona franca a través de una concesión por 40 años, donde el régimen tributario beneficia tanto a las empresas que
operan en zona franca como al administrador; (ii) urbanización de 48 hectáreas arrendables de Parque Empresarial
Alto Hospicio; (iii) tasa de ocupación de 100% en el mall, barrio industrial y recinto amurallado, mientras que Parque
Empresarial de Alto Hospicio mantiene una tasa de ocupación de 36%; y (iv) cartera de proyectos de inversión que
hasta el momento ha sido conservadora en su estructura y financiamiento. Todo lo anterior ha permitido que la
compañía mantenga estabilidad en sus flujos generados.

Portafolio y posición de mercado: ZOFRI se encuentra por sobre el promedio en tamaño y escala, considerando la
superficie arrendable de los parques industriales, lo que se traduce en una alta participación de mercado en el sector
industrial, especialmente en la zona norte del país respecto a otras compañías. La sociedad es considerada un motor
importante de la actividad económica en las regiones de Arica-Parinacota y Tarapacá, además del aporte económico
del 15% de los ingresos brutos operacionales de ZOFRI, percibidos por las once comunas presentes en las regiones
antes mencionadas. Por otro lado, la compañía tiene contratos de largo plazo con marcas como COPEC, Enex, LG,
Petrobras, Samsung, entre otros. Se considera, además, el buen posicionamiento que tiene el centro comercial
ZOFRI, al tratarse de uno de los malls con más ventas por metro cuadrado en Chile.

Diversificación: Respecto a la diversificación geográfica, ZOFRI no se ubica únicamente en Iquique, puesto que la
modificación de Ley de Zonas Francas, permitió que el régimen de franquicias de Iquique también se aplique en
Arica. Sin embargo, este tipo de diversificación es acotado, considerando que existen otras compañías de rentas
inmobiliarias que mantienen presencia en otras regiones, e incluso en otros países. Respecto a la diversificación por
formato, ZOFRI está presente exclusivamente en el sector industrial, ofreciendo además servicios logísticos. La
sociedad posee además un único mall donde se realizan principalmente ventas de producto al detalle. Pese a lo
anterior, la compañía mantiene un nivel adecuado de diversificación por tipo de locatario, donde los usuarios de la
zona franca corresponden a participantes de los sectores combustible, automotriz, electrónico, prendas de vestir,
maquinarias y equipos, menaje, textil, artículos electrónicos y de hogar, entre otros. El deterioro de alguna de estas
industrias en particular, y la consecuente baja de la demanda por espacios físicos en la zona franca, no debería tener
efectos significativos para ZOFRI, dada esta diversidad.

Madurez de los negocios: Considerando que la cartera de proyectos de inversión ha sido, hasta el momento,
conservadora en su estructura y financiamiento, la compañía mantiene una muy baja cantidad de metros cuadrados
arrendables madurando para los próximos años, lo que significa que el futuro aporte de los activos al EBITDA
debería ser similar. Se espera que, durante los próximos años, el porcentaje de ocupación del Parque Empresarial
Alto Hospicio aumente conforme el proceso de urbanización quede finalizado. La cartera de clientes de ZOFRI,
además de estar constituida por empresas transnacionales, también está compuesta por pequeños locatarios. La
tasa de morosidad, a diciembre de 2015, se encontraba aproximadamente en torno al 3% de la facturación mensual,
lo que a juicio de esta clasificadora se encuentra levemente por sobre el promedio de la industria.
2

Situación financiera: A diciembre de 2015, ZOFRI mantenía un endeudamiento cercano a 1,68 veces 1 y un indicador
de deuda financiera neta sobre EBITDA de 0,80 veces. Estos indicadores, junto a una alta cobertura de gastos
financieros y del servicio de la deuda, indican que la compañía tiene amplia holgura para cumplir con sus
obligaciones financieras. La compañía sólo tiene un préstamo bancario por $13.000 millones, cuyo capital se
amortizará en agosto de 2017.
En relación a los títulos accionarios de ZOFRI, la ratificación en Primera Clase Nivel 2 obedece a la presencia bursátil (a
través de market maker), floating (28,72%) y a la clasificación de solvencia de la compañía (AA- con tendencia estable).
DEFINICIÓN DE CATEGORÍAS
CATEGORÍA AA
Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los
términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la
industria a que pertenece o en la economía.
La sub t
í “-” indica una menor protección dentro de la categoría AA.
PRIMERA CLASE NIVEL 2
Títulos accionarios con una muy buena combinación de solvencia y estabilidad en la rentabilidad del emisor y volatilidad
de sus retornos.
METODOLOGÍA DE CLASIFICACIÓN
SOLVENCIA
Metodología utilizada:
- Metodología general de clasificación de empresas.
- Metodología de clasificación de industria de rentas inmobiliarias.
TÍTULOS ACCIONARIOS
Metodología utilizada: Títulos accionarios de sociedades anónimas.
EVOLUCIÓN DE CLASIFICACIÓN
Títulos accionarios
Clasificación
Acción de
clasificación
Tendencia
Acción de tendencia
May-13
Primera clase nivel 2
May-14
Primera clase nivel 2
May-15
Primera clase nivel 2
May-16
Primera clase nivel 2
Confirmación
Confirmación
Confirmación
Confirmación
Estable
Confirmación
Estable
Confirmación
Estable
Confirmación
Estable
Confirmación
La opinión de ICR Chile Clasificadora de Riesgo, no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado
instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la
Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la
clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.
1
Debido a la naturaleza del negocio, la compañía posee ingresos diferidos por concepto de derechos de asignación, que tienen efecto
finalmente en los pasivos. Esta clasificadora calcula el endeudamiento ajustado por estos efectos, restando las cuentas mencionadas
anteriormente y sumándolas al patrimonio, resultando en un indicador de 0,43 veces al cierre de 2015, respecto a 0,46 veces al cierre
de 2014.
3
ZONA FRANCA DE
IQUIQUE S.A.
ANTECEDENTES DE LA COMPAÑÍA
Fecha Informe:
Mayo.2016
ZOFRI S.A. se constituyó como sociedad en febrero de 1990, con el objetivo de administrar y explotar la zona franca de
Iquique a través de una concesión que tiene una duración de 40 años desde otorgada ésta. Para ZOFRI, el contrato de
concesión comenzó a regir en septiembre de 1990 y hoy en día sus actividades principales son el arriendo de locales para la
venta al detalle, el arriendo y venta de terrenos para actividades industriales y comerciales, así como la prestación de
servicios para el almacenamiento de mercaderías.
Durante el año 2015, 2.142 usuarios desarrollaron sus actividades en la zona franca, a través del uso de al menos una de las
siguientes instalaciones de ZOFRI: Recintos Amurallados I y II, Barrio Industrial, Mall ZOFRI, Parque Chacalluta, Centro
Logístico y Parque Empresarial ZOFRI Alto Hospicio.
GESTIÓN INMOBILIARIA
MALL ZOFRI
Recinto
Amurallado
Barrio Industrial
Área destinada al
comercio
mayorista. En este
recinto, se
ingresan y
despachan
mercancías, tanto
para Chile como
para los países
vecinos.
Área destinada a la
instalación de
empresas
(principalmente
automotrices) que
tengan como
objetivo almacenar
y comercializar sus
productos.
Parque
Empresarial Alto
Hospicio
Propiedades
destinadas al
arriendo para
potenciar
principalmente el
comercio
automotriz y
empresas de
servicios a la
minería.
CENTRO LOGÍSTICO
ZOFRI
PARQUE
INDUSTRIAL
CHACALLUTA
Sistema logístico
destinado al
almacenaje de
mercaderías.
Adicionalmente se
ofrecen servicios de
administración de
operaciones
logísticas
Este parque está
destinado a la
venta y arriendo de
terrenos
urbanizados y no
urbanizados para el
desarrollo de
actividades
industriales.
Descripción
Edificio de
exhibición y
venta de
productos al
detalle.
Usuarios /
asignatarios (N°)
213 (463
locales)
2.142
9
112
69
Superficie
terreno
57.555 m2
864.936 m2
860.000 m2
Terreno: 16.819 m2
Patio: 5.000 m2
aprox.
1.322.000 m2
28.500 m2
-
482.991 m2
19.800 m2
888.000 m2
100%
36%
100%
27%
Superficie
arrendable /
vendible
% de ocupación
100%
Tabla 1: Unidades de negocio de ZOFRI. (Fuente: Memoria 2015, ZOFRI)
Una de las ventajas de la zona franca es su régimen de exenciones tributarias y aduaneras. Esto significa que las mercancías
depositadas en las instalaciones de la zona franca pueden ser comercializadas allí, y dentro de la I y XV regiones, sin el pago
de IVA ni aranceles aduaneros.
ZOFRI es un actor relevante para las comunidades de las regiones donde se autoriza la zona franca, esto por dos motivos
principales: (1) la compañía debe entregar anualmente el 15% de los ingresos brutos percibidos a las 11 comunas de las
regiones de Tarapacá y Arica-Parinacota; y (2) entrega miles de puestos de trabajo para la comunidad, lo que permite el
desarrollo de la actividad comercial e industrial en la zona.
En relación a la estructura de propiedad de ZOFRI, su controlador es Corporación de Fomento de la Producción (CORFO) con
el 71,28% del capital accionario. Por su parte, la Tesorería General de la Republica, mantiene el 1,40% de la propiedad, lo cual
le otorga al Estado de Chile, una participación total (directa e indirecta) de 72,68% del capital social de la compañía.
INDUSTRIA
RENTAS
INMOBILIARIAS
4
ZONA FRANCA DE
IQUIQUE S.A.
Fecha Informe:
Mayo.2016
Nombre
CORFO
COMPASS SMALL CAP CHILE F. DE INV.
BTG PACTUAL SMALL CAP CHILE F. DE
INV.
BANCHILE C. DE BOLSA
LARRAIN VIAL C. DE BOLSA
SIGLO XXI F. DE INV.
VALORES SECURITY C. DE BOLSA
TESORERÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA
BCI C. DE BOLSA
INVERSIONES ORO LIMITADA
CHILE SMALL CAP F. DE INV.
INV. UNIÓN ESPAÑOLA
12 mayores accionistas
Participación
71,28%
3,49%
2,31%
2,13%
1,86%
1,69%
1,63%
1,40%
1,18%
0,85%
0,85%
0,82%
89,49%
Nombre
Patricio Sesnich Stewart
Julio Ruiz Fernández
Benjamín Holmes Bierwirth
Felipe Pérez Walker
María Antonieta Estay Montenegro
Giorgio Macchiavello Yuras
Perla Uribe Rivas
Cargo
Presidente
Vicepresidente
Director
Director
Director
Director
Director
Tabla 3: Directorio (Fuente: SVS)
Tabla 2: Estructura de propiedad a marzo de 2016. (Fuente: SVS)
Nombre
Alex Tudor Bakulic
Fernando Ugarte Hernández
Ricardo Unda Henríquez
Johanna Díaz Riquelme
Jaime Soto Zura
Carlos Smith Tardel
Cargo
Gerente General
Gerente de Operaciones
Gerente de Negocios
Gerente de Asuntos Legales
Gerente de Planificación y Desarrollo
Gerente ZOFRI Arica
Tabla 4: Principales miembros de la administración (Fuente: SVS)
En relación al directorio, éste está constituido por siete miembros con duración de dos años en sus funciones, pudiendo ser
reelegidos indefinidamente. Los miembros del actual directorio fueron elegidos en septiembre del año pasado a través de
una revocación total del directorio por acuerdo unánime.
La compañía cuenta con un comité de directores conformado por un director independiente y dos vinculados al controlador.
El señor Felipe Pérez preside el comité con el cargo de presidente y en su calidad de director independiente, mientras que la
señorita María Antonieta Estay y el señor Benjamín Holmes actúan como directores vinculados al controlador.
INDUSTRIA
RENTAS
INMOBILIARIAS
5
ZONA FRANCA DE
IQUIQUE S.A.
CLASIFICACIÓN DE RIESGO DEL NEGOCIO
1.
SISTEMA FRANCO
Fecha Informe:
Mayo.2016

Marco Legal
La Ley N° 18.846 autorizó al Estado a desarrollar actividades económicas en materia de administración y explotación de la
zona franca de Iquique a través de una sociedad anónima con la cual se firmó un contrato de concesión para la
administración y explotación de la zona franca. Esta sociedad fue constituida como Zona Franca de Iquique S.A. (ZOFRI S.A.),
quien mantiene la concesión por 40 años contados desde la fecha del contrato (hasta el año 2030) y que incluye el uso de
locales para la venta al detalle, el uso y venta de terrenos para actividades industriales y comerciales, prestación de servicios
para el almacenamiento de mercaderías y realizar las demás prestaciones relacionadas con dicha actividad.
El régimen tributario que beneficia a las empresas que operan en zona franca, así como también a la sociedad administradora
(ZOFRI), contempla las siguientes franquicias2:
Exención del pago impuesto al valor agregado (IVA) por las operaciones y servicios que se realicen dentro de los
recintos de la zona franca.
Exención del pago del Impuesto de Primera Categoría de la Ley de Impuesto a la Renta, por utilidades devengadas en
sus ejercicios financieros producidas por las actividades en zona franca3.
Crédito equivalente al 50% de la tasa del impuesto de primera categoría (renta) para el impuesto global
complementario y adicional (que comenzará a regir desde enero de 2017).
Adicionalmente, la zona franca de Iquique está regulada principalmente por el DFL de Hacienda N° 2 del 2001, y sus
modificaciones posteriores, denominado Ley de Zonas Francas.
Mientras las mercancías permanezcan en la zona franca se consideran como si estuvieran en el extranjero y, en consecuencia,
no están sujetas al pago de derechos, impuestos, tasas y demás gravámenes que afectan a la importación de bienes bajo el
régimen general de comercio exterior del país4. Las comercializaciones de estas mercancías quedan afectos a algunos tipos de
derechos e impuestos dependiendo de cuál sea su destino (a la zona franca de extensión, al resto del país o al extranjero).

Operaciones sistema franco5
En los últimos dos años, los principales indicadores de actividad de zona franca, vale decir las ventas al extranjero, compras y
número de usuarios, se han visto perjudicados debido principalmente a ciclos económicos, y en menor medida a los
terremotos ocurridos durante el 2014 y a las complejas relaciones que han tenido las asociaciones gremiales con la
compañía.
Respecto a lo anterior, las ventas acumularon una caída de 14,5% en el último año, totalizando US$ 3.325 millones, asociados
principalmente a menores ventas en el rubro de combustibles y lubricantes (debido al menor precio registrado en el 2015).
Las ventas al extranjero fueron de US$ 1.453 millones, seguidas de las ventas a la zona franca de extensión, vale decir, las
regiones de Tarapacá y Arica-Parinacota, las que llegaron a US$ 1.773 millones (CIF). Por su parte, las ventas al resto de Chile
fueron por US$ 99 millones (CIF).
El 56% de las ventas totales durante el 2015 corresponden a Chile. Los destinos extranjeros de mayor importancia siguen
siendo Bolivia, Paraguay y Perú que concentraron el 23%, 9% y 7% de las ventas totales, respectivamente. El restante 5%
corresponde a otros países como Uruguay, Argentina, Brasil, entre otros.
INDUSTRIA
RENTAS
INMOBILIARIAS
2
Fuente: Servicio de Impuestos Internos
Zona Franca es el área o porción unitaria de territorio perfectamente deslindada y próxima a un puerto o aeropuerto, amparada por presunción de
extraterritorialidad aduanera, como asimismo los recintos instalados fuera de ella. El Decreto Ley N° 1055, de 1975, autoriza el establecimiento de Zona
Franca en Iquique y Punta Arenas (Servicio de Impuestos Internos).
4
Fuente: ZOFRI
5 Fuente: ZOFRI
3
6
ZONA FRANCA DE Por otra parte, las compras del sistema franco tuvieron una contracción de 9,2% entre los años 2014 y el 2015. El principal
IQUIQUE S.A.
proveedor del sistema franco corresponde a Asia, con el 58% de las compras, le sigue Norteamérica con el 22%, América
Latina con el 10%, Europa con el 4% y otros proveedores aportan con el 7%.
Fecha Informe:
Mayo.2016
EVOLUCIÓN VENTAS Y COMPRAS DEL SISTEMA
EVOLUCIÓN VENTAS AL EXTRANJERO POR DESTINO
2015 (MM US$, CIF)
MILLONES DE DÓLARES (CIF)
MILLONES DE DÓLARES EN CIF
FRANCO (MM US$, CIF)
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
1.200
1.000
800
600
400
200
Bolivia
Ventas
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
414
602
753
867
694
664
934 1057 1134 996
765
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Paraguay 120
147
207
284
211
344
429
395
407
411
304
2.285 2.644 3.432 2.903 3.485 4.290 4.411 4.421 3.888 3.325
Perú
208
222
240
264
229
304
347
359
376
291
228
Otros
142
142
134
125
104
124
154
196
162
190
156
Compras 2.436 2.887 3.920 2.879 3.936 4.743 4.840 4.555 4.178 3.792
Gráfico 1: Evolución ventas sistema franco, CIF
(Fuente: Memoria anual ZOFRI)
Gráfico 2: Evolución usuarios sistema franco, CIF
(Fuente: Memoria anual ZOFRI)
Los rubros que experimentaron un mayor volumen de transacciones durante el 2015, fueron: automotriz, combustibles y
lubricantes, prendas de vestir, aparatos de electrónica y menaje, y finalmente, artículos de hogar.
Las operaciones del sistema franco dependen de manera significativa del comportamiento del mercado nacional y de algunos
países externos tales como Bolivia, Perú y Paraguay, principales países de destino de las ventas de este sistema. Además,
dependen de otros factores no manejables como puertos, facilidad en el transporte terrestre, entre otros.
2.
PRINCIPALES FACTORES DE RIESGO DEL NEGOCIO
Riesgo
Riesgo de siniestros (incendios, paralizaciones, inundaciones, terremotos u otros desastres naturales)
Sensibilidad a la actividad económica
Poca flexibilidad del sistema público: La compañía, al ser de propiedad mayoritariamente estatal, se rige por normativas
propias de empresas públicas, lo cual le impide, por ejemplo, hacer inversiones en terceras empresas, y tener otra clase
de giros. Este punto, limita su actuar como sociedad anónima.
Concesión de administración finita: El derecho de administración de la zona franca, fue otorgado por ley, por un período
finito de tiempo, con lo cual podría existir un riesgo operacional y financiero en el caso que ésta no se renueve al
momento de su extinción.
Coordinación con actores relevantes de la zona: Al ser un actor de considerable relevancia para el desarrollo regional,
ZOFRI requiere la coordinación con otros organismos e instituciones, que le permita facilitar las operaciones de ésta, por
ejemplo, en temas relacionados con obras viales, portuarias, sanitarias y desarrollo inmobiliario, entre otras actividades.
Lo anterior conlleva el riesgo que ante cualquier paralización de estos actores. Por ejemplo, la actividad comercial normal
de la zona franca se podría ver interrumpida, tal y como ocurrió durante el año 2015 tras la paralización de algunos
puertos de nuestro país. Existen instancias de negociación, tal como ocurrió en ese mismo año, donde la compañía y las
distintas asociaciones gremiales llegaron a un acuerdo respecto a las tarifas con las que operarán en los siguientes cinco
años. Los eventos anteriores no afectaron a la situación financiera de la compañía.
Mitigador
Contratos con compañías
de seguros.
Contratos con los
arrendatarios, que en
general son a mediano o
largo plazo.
-
-
-
Tabla 5: Principales factores de riesgos asociados al negocio.
(Fuente: Elaboración propia con información de la compañía)
3.
INDUSTRIA
RENTAS
INMOBILIARIAS
PRINCIPALES FACTORES UTILIZADOS EN LA CLASIFICACIÓN DE RIESGO DEL NEGOCIO: ZOFRI EN LA INDUSTRIA
A continuación, se muestran los principales factores analizados por ICR para determinar la clasificación de riesgo de la
compañía, en relación a las características de la industria a la que pertenece. En este sentido:
7
ZONA FRANCA DE
IQUIQUE S.A.
Fecha Informe:
Mayo.2016
NIVEL DE ACTIVOS
Si bien ZOFRI no es líder en la industria en términos de m2 totales arrendables, sí posee muchos activos relevantes con la
capacidad de mantener alta estabilidad en el flujo de caja.
Existen ciertas características que esta clasificadora destaca, relacionadas con:
i)
ii)
iii)
iv)
Beneficios de la zona franca a través de una concesión por 40 años, donde el régimen tributario que beneficia a las
empresas que operan en zona franca y al administrador de la zona, en este caso ZOFRI, contempla exención de los
impuestos a las ventas y servicios por las operaciones que se realicen dentro de los recintos de zonas o depósitos
francos y exime del impuesto de Primera Categoría de la Ley de Impuesto a la Renta, por utilidades devengadas en
sus ejercicios financieros.
Urbanización de 48 hectáreas arrendables del Parque Empresarial Alto Hospicio.
Tasa de ocupación de 100% del mall, barrio industrial y recinto amurallado, mientras que el Parque Empresarial de
Alto Hospicio mantiene una tasa de ocupación de 36%.
Una cartera de proyectos de inversión que hasta el momento ha sido conservadora en su estructura y financiamiento.
Todo lo anterior ha permitido que la compañía mantenga estabilidad en sus flujos generados.
PORTAFOLIO Y POSICIÓN DE MERCADO
ZOFRI se encuentra muy por sobre el promedio en tamaño y escala, considerando los m2 arrendables y la superficie de los
terrenos industriales. Al cierre de 2015, la superficie de los activos de la compañía se resume de acuerdo a lo señalado en la
tabla 6, lo que se traduce en una alta participación de mercado en el sector industrial (especialmente en la zona norte del
país), respecto a otras compañías.
INDICADOR
MALL ZOFRI
RECINTO
AMURALLADO Y
BARRIO INDUSTRIAL
PARQUE
EMPRESARIAL ALTO
HOSPICIO
CENTRO LOGÍSTICO
ZOFRI
PARQUE INDUSTRIAL
CHACALLUTA
Superficie terreno
57.555 m2
864.936 m2
860.000 m2
Terreno: 16.819 m2
Patio: 5.000 m2 aprox.
1.322.000 m2
Superficie arrendable
o vendible
28.500 m2
-
482.991 m2
19.800 m2
888.000 m2
Tabla 6: Superficie del terreno y arrendable de los activos de ZOFRI
(Fuente: Elaboración propia con información de la Memoria 2015)
Por otro lado, la compañía tiene gran habilidad para atraer arrendatarios de gran nivel. Respecto a lo anterior, la compañía
tiene contratos de largo plazo con marcas como COPEC, Enex, LG, Petrobras, Samsung, entre otros. Se considera, además, el
buen posicionamiento que tiene el centro comercial ZOFRI, al tratarse de uno de los malls con más ventas por metro
cuadrado en Chile, lo que posiciona a la compañía con un alto poder de negociación frente a sus arrendatarios, considerando
además la alta demanda por espacios en la zona franca.
Por otro lado, la compañía tiene contratos de largo plazo con marcas como COPEC, Enex, LG, Petrobras, Samsung, entre
otros. Se considera, además, el buen posicionamiento que tiene el centro comercial ZOFRI, al tratarse de uno de los malls con
más ventas por metro cuadrado en Chile.
DIVERSIFICACIÓN
La compañía mantiene una baja diversificación del portafolio considerando lo siguiente:
INDUSTRIA
RENTAS
INMOBILIARIAS
Diversificación geográfica: ZOFRI no se ubica únicamente en Iquique, sino que, gracias a la modificación de Ley de
Zonas Francas, permitió que el régimen de franquicias de Iquique también se aplique en Arica. Sin embargo, este tipo de
diversificación es acotado, considerando que existen otras compañías de rentas inmobiliarias que mantienen presencia en
varias regiones e incluso en otros países.
8
ZONA FRANCA DE Diversificación por actividad/formato: ZOFRI está presente exclusivamente en el sector industrial (a través de
IQUIQUE S.A.
galpones y parques industriales donde generalmente se realizan ventas al por mayor, arriendo y venta de terrenos),
ofreciendo además servicios logísticos. Finalmente, la sociedad posee un único mall donde se realizan principalmente ventas
Fecha Informe:
de producto al detalle.
Mayo.2016
Sin embargo, mantiene un nivel adecuado de diversificación por tipo de cliente (locatario). Respecto a lo anterior, Los
usuarios de la zona franca corresponden a participantes de los sectores combustible, automotriz, electrónico, prendas de
vestir, maquinarias y equipos, menaje, textil, artículos electrónicos y de hogar, entre otros. El deterioro de alguna de estas
industrias en particular, y la consecuente baja de la demanda por espacios físicos en la zona franca, no debería tener efectos
significativos para ZOFRI, dada esta diversidad de usuarios.
MADUREZ DE LOS NEGOCIOS
Considerando que la cartera de proyectos de inversión ha sido, hasta el momento, conservadora en su estructura y
financiamiento, la compañía mantiene muy baja cantidad de metros arrendables madurando para los próximos años, lo que
significa que el futuro aporte de los activos al EBITDA debería ser similar. Se espera que, durante los próximos años, el
porcentaje de ocupación del Parque Empresarial Alto Hospicio aumente conforme el proceso de urbanización quede
finalizado.
Finalmente, en opinión de ICR, la calidad crediticia de los clientes de ZOFRI es alta, considerando que mantiene contratos con
clientes transnacionales (algunos con buena clasificación de riesgo), que existe una alta demanda por espacio en la zona
franca, y finalmente con una tasa de morosidad de aproximadamente un 3% de la facturación mensual.
INDUSTRIA
RENTAS
INMOBILIARIAS
9
ZONA FRANCA DE
IQUIQUE S.A.
EVALUACIÓN DEL RIESGO FINANCIERO
1.
Fecha Informe:
Mayo.2016
SITUACIÓN FINANCIERA DE LA COMPAÑÍA
Los ingresos consolidados6 de la compañía aumentaron 10,9% entre los periodos 2014 y 2015, totalizando $31.124 millones,
debido principalmente a:
Centro comercial: Durante el año 2015, la séptima etapa del mall estuvo en operación durante todo el año, a
diferencia del año 2014, fecha en que se inauguró la etapa y sólo consolidó seis meses de operación. Por otro lado, a partir de
noviembre de 2014, hubo renovaciones de contratos a nuevas tarifas que aportaron al incremento de los ingresos.
Gestión inmobiliaria: Por un lado, hubo mayores ingresos debido a nuevos contratos de arrendamiento en el Parque
Empresarial Alto Hospicio, el cual entró en funcionamiento en octubre de 2014. Por otra parte, hubo mayores ingresos por
arriendo del barrio industrial y del recinto amurallado. Finalmente, se suma el aumento en el reconocimiento de los derechos
de renovación, producto de los nuevos contratos firmados por derechos vigentes desde noviembre de 2014.
Sin embargo, los ingresos percibidos en estas unidades de negocio fueron compensados por menores ingresos provenientes
del Centro Logístico y Parque Chacalluta.
MILLONES DE PESOS
INGRESOS POR SEGMENTO (MM$)
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
-
DISTRIBUCIÓN INGRESOS POR SEGMENTO (%)
Logística
8,5%
Gestión
Inmobiliaria
48,3%
Parque
Chacalluta
0,9%
Mall
Gestión
Inmobiliaria
Logística
Parque
Chacalluta
2012
9.545
11.681
2.502
603
2013
9.910
12.086
2.710
633
2014
11.597
13.167
2.862
443
2015
13.169
15.025
2.644
286
Mall
42,3%
Mall
Gráfico 3: Evolución de ingresos por segmento.
(Fuente: Elaboración propia con EEFF de la compañía)
Gestión Inmobiliaria
Logística
Parque Chacalluta
Gráfico 4: Distribución de ingresos 2015 por segmento.
(Fuente: Elaboración propia con EEFF de la compañía)
Asimismo, el EBITDA aumentó 48,5% en los periodos anteriormente mencionados, debido principalmente a menores costos
por mantenimiento y reparaciones, en comparación al año 2014, cuando se produjo el terremoto en abril, además de
menores gastos de administración y ventas, asociados a menores niveles de provisiones por incobrables en ese año.
INDUSTRIA
RENTAS
INMOBILIARIAS
10.000
Mall
Gestión
Inmobiliaria
Logística
Parque
Chacalluta
2012
4.739
5.471
506
33
2013
4.839
5.681
596
6
2014
3.898
4.548
60
-337
2015
5.815
6.322
306
-406
Gráfico 5: Evolución de EBITDA por segmento
(Fuente: Elaboración propia con EEFF de la compañía)
6
5.000
0
-5.000
-10.000
Dic-12
Dic-13
Dic-14
Dic-15
10.748
11.121
8.169
12.128
Ebitda - Capex
5.910
-7.323
2.423
5.560
Margen Ebitda
44,2%
43,9%
29,1%
39,0%
Ebitda
50,0%
45,0%
40,0%
35,0%
30,0%
25,0%
20,0%
15,0%
10,0%
5,0%
0,0%
MARGEN (%)
EBITDA Y CAPEX (MM$)
15.000
MILLONES DE PESOS
MILLONES DE PESOS
EBITDA POR SEGMENTO (MM$)
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
-1.000
Gráfico 6: Evolución del EBITDA y capex
(Fuente: Elaboración propia con EEFF de la compañía)
Los ingresos percibidos por ZOFRI consideran los derechos cobrados a los usuarios por la asignación de terrenos y locales, pagos que se efectúan al
momento de efectuar el contrato y que se reconocen gradualmente durante la duración del mismo. Los ingresos no reconocidos son registrados como
“
s s
s”,
á
s u
u t
p s , qu s
m tz
m
que los ingresos por derechos de asignación se reconocen en
resultados.
10
ZONA FRANCA DE Respecto al capex de la compañía, durante el 2015, éste fue de $6.567 millones ($5.746 millones al cierre de 2014), que
IQUIQUE S.A.
fueron destinados principalmente a la urbanización del Parque Empresarial ZOFRI de Alto Hospicio (PEZAH) y las obras de
ampliación del mall en su séptima etapa. A ello se agregan obras en infraestructura para optimizar servicios operacionales de
Fecha Informe:
los recintos amurallados. Para el 2016, se espera que el capex esté enfocado en complementar los proyectos de Alto
Mayo.2016
Hospicio, además de la ampliación de la urbanización del Parque Industrial ZOFRI en Arica, entre otros.
Los proyectos de inversión de la sociedad son normalmente financiados con recursos provenientes de la propia operación.
Sin embargo, según el gráfico 6, en el año 2013 se observó un mayor nivel de capex respecto al EBITDA, debido a la
envergadura del plan de inversión de la compañía en ese año, para lo cual debió financiarse en parte a través de deuda
bancaria.
A diciembre de 2015, la utilidad aumentó 24,3% respecto a diciembre de 2014, producto principalmente del crecimiento
operacional de la compañía, contrarrestado parcialmente por el menor resultado no operacional, que estuvo influido en 2014
por la preliquidación del terremoto de ese año, sumado a mayores pérdidas en 2015 por unidades de reajuste, diferencias de
cambio y mayores gastos financieros
2.
PRINCIPALES INDICADORES UTILIZADOS EN LA CLASIFICACIÓN DE RIESGO FINANCIERO
Al cierre de 2015, ZOFRI presentaba una deuda financiera7 correspondiente a un préstamo bancario por $13.000 millones,
que tuvo como propósito el refinanciamiento del préstamo bancario que mantenía por $17.000 millones. De esta manera, la
tasa de interés nominal pasó de 5,52% a 4,11%, con una amortización del capital al vencimiento (agosto 2017).
Respecto a los principales indicadores de deuda de la compañía, y considerando el periodo comprendido entre diciembre de
2014 y diciembre de 2015, el ratio de endeudamiento total disminuyó levemente desde 1,95 veces hasta 1,68 veces. Debido
a la naturaleza del negocio, la compañía posee ingresos diferidos por concepto de derechos de asignación que, por normativa
IFRS deben ser contabilizados como pasivos. Esta clasificadora calcula el endeudamiento ajustado por estos efectos, restando
las cuentas mencionadas anteriormente, resultando en un indicador de 0,43 veces al cierre de 2015, respecto a 0,46 veces al
cierre de 2014. Por otro lado, el endeudamiento financiero neto disminuyó desde 0,33 veces hasta 0,25 veces en los mismos
periodos de medición, debido a la menor deuda financiera y mayores ganancias acumuladas, reflejadas en el patrimonio de la
compañía.
El indicador de deuda financiera neta sobre EBITDA disminuyó desde 1,40 veces hasta 0,80 veces (periodo diciembre 20142015) debido principalmente al menor nivel de EBITDA en el 2014 comparado al 2015, efecto ocasionado principalmente por
el terremoto.
La cobertura de gastos financieros aumentó desde 14,64 veces a diciembre de 2014 hasta 16,94 veces a diciembre de 2015,
mientras que la cobertura de los gastos financieros netos, alcanzó 51,28 veces a diciembre de 2015 (1.321,39 veces a
diciembre de 2014).
Indicador (n° de veces)
Endeudamiento total8
Endeudamiento total ajustado9
Endeudamiento financiero neto10
Deuda financiera neta / EBITDA11
Cobertura de gastos financieros12
INDUSTRIA
RENTAS
INMOBILIARIAS
Dic-12
1,26
0,20
-0,15
-0,46
315,04
7
Dic-13
1,99
0,47
0,25
0,75
39,58
Dic-14
1,95
0,46
0,33
1,40
14,64
Dic-15
1,68
0,43
0,25
0,80
16,94
Deuda financiera = (otros pasivos corrientes + otros pasivos no corrientes)
Endeudamiento total = pasivos totales / patrimonio
9 Endeudamiento total ajustado = (pasivos totales – ingresos diferidos corriente y no corrientes) / (patrimonio + ingresos diferidos
corriente y no corrientes)
10 Endeudamiento financiero Neto = (deuda financiera – efectivo y equivalentes al efectivo) / patrimonio
11
EBITDA = ganancia bruta – gastos de administración y ventas + depreciación y amortización
12 Cobertura de gastos financieros = EBITDA / gastos financieros
8
11
Cobertura de gastos financieros netos13
Razón circulante14
ZONA FRANCA DE
IQUIQUE S.A.
-23,03
0,67
-37,10
0,90
1.321,39
0,38
51,28
0,51
Tabla 7: Principales indicadores de la compañía
(Fuente: Elaboración propia con los EEFF de la Compañía)
Fecha Informe:
Mayo.2016
En opinión de esta clasificadora, la compañía mantiene una alta cobertura de servicio de la deuda para hacer frente a sus
obligaciones financieras para este año. Adicionalmente, ICR evaluó el desempeño de la compañía frente a los siniestros
ocurridos en abril de 2014 y los conflictos internos por los que ZOFRI atravesó el año 2015. No se espera que la nueva
administración junto a la negociación de las nuevas tarifas de arrendamiento y derechos de renovación impacten
negativamente el rating actual la compañía.
INDUSTRIA
RENTAS
INMOBILIARIAS
13
14
Cobertura de gastos financieros netos = EBITDA / (gastos financieros – ingresos financieros)
Razón circulante = activos corrientes / pasivos corrientes
12
ZONA FRANCA DE
IQUIQUE S.A.
Fecha Informe:
Mayo.2016
SOLVENCIA DEL EMISOR
La clasificación de riesgo de una empresa (solvencia) corresponde a la evaluación por parte de ICR del riesgo de crédito
(probabilidad de default) al cual ésta se ve expuesta. Se compone como una función de:
1. El rating del negocio de la compañía, determinado por la evaluación de los factores primarios/adicionales establecido en la
metodología de industria de rentas inmobiliarias (www.icrchile.cl) y detallado en este informe en el apartado Principales
factores utilizados en la clasificación de riesgo del negocio: ZOFRI en la industria.
2. La evaluación del riesgo financiero, determinado al analizar los indicadores financieros primarios/adicionales, establecido
en la metodología de industria de rentas inmobiliarias (www.icrchile.cl) y detallado en este informe en el apartado Evaluación
del riesgo financiero.
Los dos componentes – del negocio y financiero –, son combinados para determinar la solvencia del emisor. En la mayoría de
los casos, el riesgo del negocio tendrá una mayor ponderación que el riesgo financiero en la determinación de la clasificación
de solvencia.
Para el caso de ZOFRI, la evaluación del riesgo del negocio, esto es el nivel de activos, el portafolio y posición del mercado, la
diversificación y la madurez de los negocios, indica que la clasificación de riesgo se inclina hacia categoría A+. Por otra parte,
la evaluación del riesgo financiero, es decir, la evaluación de los niveles de deuda, elevan esta clasificación en un notch (hasta
categoría AA-)
t t s
s, p
m m t , “Superiores”, sp t
t s mp t
s
ust
E
deterioro de estos indicadores, podría ser un factor inductor de un cambio en la clasificación o tendencia asignada.
CLASIFICACIÓN DE RIESGO DEL INSTRUMENTO

Títulos accionarios
Los títulos accionarios de la compañía nemotécnico ZOFRI, se transan en Bolsa de Comercio de Santiago, presentando un
floating (porcentaje no controlador) de 28,72%, además de presencia bursátil, otorgada por Larraín Vial S.A. Corredora de
Bolsa con quien mantiene contrato vigente con ZOFRI en calidad de market maker hasta agosto de este año.
La clasificación asignada a los títulos accionarios de la compañía considera tanto la solvencia de la sociedad (AA-), el floating
(28,72%) y la presencia bursátil, otorgada por Larraín Vial S.A. como market maker.
INDUSTRIA
RENTAS
INMOBILIARIAS
13
ZONA FRANCA DE
IQUIQUE S.A.
Fecha Informe:
Mayo.2016
INDUSTRIA
RENTAS
INMOBILIARIAS
ANEXO
INDICADORES
Activos Corrientes
Activos No Corrientes
Activos Totales
Efectivo y Equivalentes
Dic-12
8.512
67.519
76.032
4.110
Dic-13
14.317
88.117
102.434
5.309
Dic-14
12.421
90.608
103.030
3.451
Dic-15
8.933
93.385
102.318
1.808
Δ%
(28,1%)
3,1%
(0,7%)
(47,6%)
Pasivos Corrientes
Pasivos No Corrientes
Pasivos Totales
Ingresos diferidos corrientes
Ingresos diferidos no corrientes
Pasivos ajustados por ingresos diferidos
Deuda Financiera Corriente
Deuda Financiera No Corriente
Deuda Financiera Total
Deuda Financiera Neta
Patrimonio
12.661
29.758
42.419
3.146
26.546
12.727
0
0
0
-4.955
33.613
15.838
52.380
68.218
3.848
31.776
32.594
0
17.094
17.094
8.396
34.216
32.406
35.738
68.144
4.195
31.519
32.430
17.090
0
17.090
11.450
34.886
17.662
46.509
64.171
4.227
29.188
30.757
59
13.000
13.059
9.672
38.147
(45,5%)
30,1%
(5,8%)
0,8%
(7,4%)
(5,2%)
(99,7%)
Ingresos de actividades ordinarias
Costos de Explotación
Margen de explotación
Resultado Operacional
Depreciación y amortización
24.331
9.685
14.646
8.311
2.437
25.339
10.281
15.059
9.030
2.092
28.069
13.423
14.645
5.685
2.484
31.124
13.226
17.898
9.341
2.787
10,9%
(1,5%)
22,2%
64,3%
12,2%
Ingresos Financieros
Gastos Financieros
Gastos Financieros Netos
Utilidad del Ejercicio
674
34
-640
8.832
581
281
-300
9.695
552
558
6
7.882
479
716
236
9.798
(13,2%)
28,2%
3725,6%
24,3%
Razón Circulante
0,67
0,90
0,38
0,51
31,9%
Endeudamiento Corto Plazo (Nº de Veces)
Endeudamiento Largo Plazo (Nº de Veces)
Endeudamiento Total
Endeudamiento Total Ajustado
Endeudamiento neto de ingresos diferidos
Deuda Corto Plazo / Deuda Total (Nº de Veces)
Deuda Largo Plazo / Deuda Total (Nº de Veces)
Endeudamiento financiero
Endeudamiento financiero neto
0,38
0,89
1,26
0,38
0,20
29,8%
70,2%
0,00
-0,15
0,46
1,53
1,99
0,95
0,47
23,2%
76,8%
0,50
0,25
0,93
1,02
1,95
0,93
0,46
47,6%
52,4%
0,49
0,33
0,46
1,22
1,68
0,81
0,43
27,5%
72,5%
0,34
0,25
(50,2%)
19,0%
(13,9%)
(13,3%)
(6,4%)
(42,1%)
38,2%
(30,1%)
(22,7%)
Ebitda
Margen Ebitda
10.748
44,2%
11.121
43,9%
8.169
29,1%
12.128
39,0%
48,5%
33,9%
Rentabilidad del patrimonio
Rentabilidad de los activos
28,9%
11,6%
28,6%
10,9%
22,8%
7,7%
26,8%
9,5%
17,6%
24,4%
Cobertura de Gastos Financieros (Nº de Veces)
Cobertura de GFN (Nº de Veces)
315,04
-16,80
39,58
-37,10
14,64
1.321,39
16,94
51,28
15,8%
(96,1%)
Deuda Financiera Total / Ebitda (Nº de Veces)
Deuda Financiera Neta / Ebitda (Nº de Veces)
0,00
-0,46
1,54
0,75
2,09
1,40
1,08
0,80
(48,5%)
(43,1%)
Capex
Ebitda - Capex
(Ebitda - Capex)/Gastos Financieros netos
4.838
5.910
-12,66
18.444
-7.323
24,43
5.746
2.423
391,99
6.567
5.560
23,51
14,3%
129,5%
(94,0%)
Margen Bruto (%)
Margen Operacional (%)
60,2%
34,2%
59,4%
35,6%
52,2%
20,3%
57,5%
30,0%
10,2%
48,2%
14
(23,6%)
(15,5%)
9,3%