CAP. I.- TEXTO REFUNDIDO (MEMORIA)

PROGRAMA DE ACTUACION URBANIZADORA
APR-13
TEXTO REFUNDIDO DEL PROYECTO DE REPARCELACION
ELALTO PROMOCION E INVERSION, S.L.
PROGRAMA DE ACTUACION URBANIZADORA
APR-13
TEXTO REFUNDIDO DEL PROYECTO DE REPARCELACION
ELALTO PROMOCION E INVERSION, S.L.
TEXTO REFUNDIDO DEL
PROYECTO DE REPARCELACION
DE LA UNIDAD DE ACTUACIÓN APR-13
DEL PLAN DE ORDENACION MUNICIPAL DE ALBACETE
URBANIZADOR: “ELALTO PROMOCION E INVERSION, S.L.”
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TEXTO REFUNDIDO DEL PROYECTO DE REPARCELACION
ELALTO PROMOCION E INVERSION, S.L.
Indice.JUSTIFICACIÓN DEL TEXTO REFUNDIDO.Aprobación del Proyecto de Reparcelación.
I.- MEMORIA.1.1.- Introducción
2.- Circunstancias y acuerdos que motivan la reparcelación
2.1.- Normativa Reguladora
2.2.- Planeamiento que se ejecuta
2.3.- Objetivos del Proyecto de Reparcelación
3.- Criterio de Valoración de los derechos de los afectados
4.- Criterio de Valoración de las indemnizaciones
5.- Criterio de Adjudicación
II.- RELACION DE FINCAS E INTERESADOS.2.1.- Relación de fincas de aportación
2.2.- Valoración de elementos incompatibles con el planeamiento.
III.- RELACION DE FINCAS DE CESION OBLIGATORIA
IV.- RELACION DE FINCAS DE RESULTADO
V.- CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL
VI.- RELACION DE ADJUDICACIONES CUENTA DE EXCESOS Y
DEFECTOS DE ADJUDICACION
VII.- PLANOS
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TEXTO REFUNDIDO DEL PROYECTO DE REPARCELACION
ELALTO PROMOCION E INVERSION, S.L.
JUSTIFICACIÓN DEL TEXTO REFUNDIDO.Aprobación del proyecto de reparcelación.Por acuerdo del Consejo de Gerencia de fecha 24 de Agosto de
2.009, que se transcribe a continuación, se procede por el Ayuntamiento de
Albacete a la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación del
APR-13, acuerdo que insta a la redacción de un texto refundido del citado
proyecto al objeto de que se recojan en el mismo para su inscripción en el
Registro de la Propiedad todos los aspectos señalados en el citado acuerdo
a modificar respecto del Proyecto que fue objeto de exposición al público y
aprobación.
De esta forma, el presente documento recoge todas las
modificaciones que se han realizado y que se ponen de manifiesto en el
acuerdo de aprobación del proyecto de reparcelación referido, y así tanto
las modificaciones en fincas de resultado, como las incidencias de dichas
modificaciones en la cuenta de liquidación provisional, como las cuestiones
referentes a las titularidades y demás alegaciones y recomendaciones
municipales están reflejadas en las operaciones equidistributivas del Texto
Refundido de la Reparcelación del APR-13 del POM de Albacete.
Alcance de las modificaciones.Siguiendo el guión que marca el reiterado acuerdo de aprobación
definitiva del Proyecto de Reparcelación, las modificaciones introducidas
en el documento aprobado y que fue objeto de exposición han sido las
siguientes:
• Modificación de la configuración de las parcelas de Resultado
Adjudicadas a Suministros Agrícolas Gavira, SL y Karo Federico,
SL, Motoralba, SA y Agro Alba Albacete, SL, de acuerdo a las
alegaciones formuladas por las referidas sociedades y en función de
la propuesta que el Agente Urbanizador realizó al contestar el escrito
de Alegaciones y que fue notificado a los interesados.
• Adaptación de la cuenta de liquidación y cuenta de excesos y
defectos de la situación anterior, esto es, la modificación de las
parcelas de resultado adjudicadas a los anteriores interesados.
• Modificación de la adjudicación a la Mercantil Gómez y Moraga,
SL, en función de su alegación y de la modificación propuesta por el
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Agente Urbanizador en la contestación a las alegaciones, notificada a
la parte interesada, y adaptación de las cuentas de liquidación y
excesos y defectos.
• Modificación de la adjudicación de Doña Belén Ramírez, por estimar
su alegación en cumplimiento del convenio con el urbanizador
firmado en su día, y que por error no había sido considerado, dicha
modificación afecta tanto a la cuota de retribución como a la
adjudicación en distintos usos o tipologías edificatorias.
• Se considera litigiosa la parcela de aportación nº 21 y en su
consecuencia la adjudicación efectuada en la finca de resultado nº 2.
Se han modificado y adaptado igualmente los aspectos de la memoria y
otros documentos del proyecto de reparcelación concordantes con los
aspectos anteriores, así como con las justificaciones referentes a la
retasación de cargas de urbanización tramitada junto con el presente
proyecto y aprobada igualmente por el acuerdo que se transcribe a partir de
la página siguiente.
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--I-MEMORIA
1.1.- Introducción.
En el marco de las actuaciones urbanizadoras que la Ley de
Ordenación del Territorio y la Actividad Urbanística de Castilla Mancha,
en adelante TRLOTAU, establece como figura de ejecución de las
previsiones del planeamiento, la figura de gestión del mismo es la
Reparcelación, que se configura pues como un instrumento al servicio del
programa, no siendo en sí un instrumento de distribución de beneficios y
cargas exclusivamente, entendiendo que en parte los mismos ya se
encuentran distribuidos con la asignación del aprovechamiento tipo al área
de reparto, sino un instrumento de múltiples finalidades, que no solo sirve
para la nueva distribución de la propiedad, sino que también para la
administración y el urbanizador significa la materialización de sus
respectivos derechos de participación derivados de la programación
aprobada.
La finalidad pues de la reparcelación es un conjunto de objetivos
que, dependientes del programa de actuación aprobado, deben servir de
instrumento para su efectivo cumplimiento:
• Regularización de fincas o parcelas existentes.
• Localización del aprovechamiento urbanístico en suelo apto para
la edificación conforme al planeamiento.
• Adjudicación a la administración municipal de los terrenos de
cesión, así como al urbanizador de los edificables que legalmente
correspondan.
• La sustitución en el patrimonio de los propietarios, en su caso
forzosa y en función de los derechos de estos, de las fincas
originarias por solares resultantes de la ejecución.
En definitiva, la reparcelación puede tener cualquiera o todos estos
objetivos además de la justa distribución de beneficios y cargas, y por
consiguiente, se debe entender la misma como instrumento urbanístico al
servicio del programa, o lo que es lo mismo al servicio de la ejecución del
planeamiento, desde el punto de vista de la legislación Castellano
Manchega, en su visión conjunta e integradora de la actividad.
Efectivamente, y de la dicción literal del artículo 109 del
TRLOTAU, se desprenden los presupuestos de cualquier actividad de
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ejecución, presupuestos que nos sitúan ante la necesidad de la previa
aprobación de los instrumentos de planeamiento idóneos para la clase de
suelo de que se trate, en este caso, el Plan General o Plan de Ordenación
Municipal (terminología usada por la LOTAU), Plan Parcial o de reforma
interior, Programa de Actuación Urbanizadora y proyecto de urbanización,
que será pues necesario para la efectiva ejecución de las obras.
En este marco, el Proyecto de Reparcelación se sitúa como el
efectivo procedimiento para cumplir las situaciones jurídicas derivadas de
la aprobación del planeamiento y del programa de actuación urbanizadora,
nuevas respecto de las anteriores situaciones.
La programación de un ámbito, conlleva la aprobación definitiva de
la ordenación así como la designación del urbanizador, y las condiciones en
las que finalmente se llevará a cabo la efectiva urbanización.
Dichas condiciones, son de índole económica, técnica, temporal, de
colaboración, etc., y en gran parte deben ser definidas por el proyecto de
reparcelación forzosa, puesto que en el mismo se materializan aspectos
como la nueva división de parcelas y asignación de participación de las
mismas en los costes de la urbanización, definición de las parcelas en las
que se materializa la participación de la administración en las plusvalías
derivadas de la actuación, o compensaciones económicas sustitutivas de las
mismas, adjudicación de solares al urbanizador que constituya en su caso la
retribución del mismo, o cuota de urbanización que le corresponda por la
financiación de la actuación.
Con estas consideraciones previas, y con los objetivos que después
se dirán y se desarrollarán en los siguientes puntos, se presenta para su
tramitación el presente proyecto de reparcelación forzosa por parte del
agente urbanizador de la unidad de actuación urbanizadora APR-13 del
Plan de Ordenación Municipal de Albacete.
2.- CIRCUNSTANCIAS Y ACUERDOS QUE MOTIVAN LA
REPARCELACION FORZOSA.
El planeamiento aprobado del que trae cuenta el presente proyecto de
Reparcelación es el Plan Especial de Reforma Interior del Area de
Planeamiento Remitido número 13 del Plan de Ordenación Municipal de
Albacete, que delimitó la unidad de actuación APR-13 con su propia área
de reparto.
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El presente proyecto de Reparcelación forzosa se formula por el
urbanizador, adjudicatario del referido programa, ELALTO PROMOCION
E INVERSION, S.L., y se hace en defecto de la posibilidad de presentar
debidamente protocolizado el proyecto de reparcelación voluntaria que se
establece por la Ley como prioritario. Dicha posibilidad ha sido intentada
sin que la totalidad de los propietarios hayan accedido a su otorgamiento.
2.1.- Normativa reguladora.El proyecto de reparcelación, a los efectos del artículo 92.2 a), b), c),
d), e) y f) del TRLOTAU, o lo que es lo mismo con la finalidad descrita en
la introducción, se redacta de acuerdo a las siguientes determinaciones y
normativa reguladora:
• Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la
Actividad Urbanística de Castilla Mancha, al que llamaremos
TRLOTAU, artículos 92 a 95;
• Real Decreto 1093/97 de 4 de julio, referente a la inscripción de
actos de naturaleza urbanística;
• Supletoriamente son aplicables a la materia los artículos 97 a
100 del Texto Refundido de 1.976 y el Titulo III, artículos 71 a
130 del Reglamento de Gestión Urbanística.
Se promueve por el Urbanizador, de acuerdo a lo dispuesto en los
artículos 92.4 y 5, y 95 del TRLOTAU.
Con anterioridad a la presentación del presente proyecto de
reparcelación el urbanizador ha solicitado la anotación marginal de
iniciación del procedimiento reparcelatorio.
Si durante la exposición al público apareciesen titulares registrales de
derechos no tenidos en cuenta en el proyecto, se les oirá por plazo de diez
días, sin que sea necesaria una nueva exposición al público.
Finalmente y tras las alegaciones e informes de los Técnicos, se
procederá a dictar una providencia de Alcaldía que finalmente llevará a la
resolución de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación.
2.2.- Planeamiento que se ejecuta.
Esta propuesta se realiza en ejecución del Plan Especial de Reforma
Interior del APR-13 del Plan de Ordenación Municipal de Albacete,
aprobado por acuerdo plenario de fecha 27 de mayo de 2.004, cuya
aprobación definitiva es de 9 de mayo de 2.008, mediante resolución de
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Alcaldía. La publicación del planeamiento se realizó en el B.O.P. de fecha
27 de junio de 2.008.
En dicho planeamiento se establecían las determinaciones que
fueron objeto de desarrollo en la programación acordada y que se
materializan en el presente proyecto de reparcelación y al que nos
remitimos en cuanto a las referencias urbanísticas de su ejecución.
Se tramita conjuntamente con el presente proyecto de reparcelación
la modificación puntual nº 1 del PERI APR13 que afecta a la ordenanza de
parcela industrial en cuanto a la fachada mínima y máxima de las parcelas
resultantes.
La ficha de planeamiento correspondiente a la ejecución del presente
proyecto de reparcelación se detalla en las tablas siguientes:
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FICHA DE ÁREA DE PLANEAMIENTO REMITIDO
DENOMINACIÓN:
Campollano Sur
APR -
13
SUPERFICIE TOTAL:
261.799
m2
APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS MÁXIMOS:
171.245
m2
CESIONES
SISTEMAS LOCALES
Red viaria
No se establece
Espacios libres
No se establece
Equipamientos
45.833
TOTAL
m2
A determinar por el PERI
INCLUIDA EN ÁREA DE REPARTO Nº:
ARR-
13
HOJA Nº:
F04, G04,
G05 y H04
USO CARACTERÍSTICO:
Industrial
USO COMPATIBLE:
Los demás
USO INCOMPATIBLE:
Residencial
OBJETIVOS:
Remate con ordenación de uso industrial del suelo restante entre la variante de Jaén y el
Polígono Campollano.
PLANEAMIENTO:
Plan Especial de Reforma Interior
INICIATIVA DEL PLANEAMIENTO:
Privada
PROGRAMACIÓN:
2º año
OBSERVACIONES:
- Normas Zonales 11.1 y 11.2.
- Se considera vinculante la obtención del equipamiento en la localización determinada en los
planos correspondientes.
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CUADRO DE
SUPERFICIES APR-13
SEGÚN
CART.-PGOU
SUPERFICIE TOTAL
EQUIPAMIENTO
SEGÚN
LOTAU
DIFERENCIA
261.799m²
258.538m²
-3.261m²
45.833m²
15.983m²
61.816m²
14.376m²
1.437m²
15.813m²
61.490m²
326m²
EQ-1
EQ-2
TOT
ZV-1
EL-1
TOT
ZONA VERDE
SEGÚN
FICHA
DIFERENCIA
26.180m²
INDUSTRIAL
MI-1
14.247m²
MI-2
MI-3
24.952m²
37.318m²
TOTAL INDUSTRIAL
TERCIARIO
BT1
BT2
22.568m²
4.631m²
TOTAL
TERCIARIO
76.517m²
26.180m²
27.199m²
CUADRO DE EDIFICABILIDAD
TIPO DE SUELO MANZANA
SUP. MANZANA
AREA DE
TOTAL
MOVIMIENTO
COEF. EDIF./
PARCELA
TOTAL
m²t/m²s
COEF. EDIF./
EDIFICABILIDAD
AREA MOV.
m2/TECHO
m²t/m²s
INDUSTRIAL
MI-1
14.247m²
11.634m²
1,166
1,428
16.615m²
INDUSTRIAL
MI-2
24.952m²
21.299m²
1,219
1,428
30.418m²
INDUSTRIAL
MI-3
37.318m²
27.110m²
1,037
1,428
38.717m²
76.517m²
60.043m²
1,121
1,428
85.750m²
TOTALES
TERCIARIO
TOTALES
BT-1
22.568m²
3,143
70.939m²
BT-2
4.631m²
3,143
14.556m²
27.199m²
3,143
85.495m²
TOTAL SUELO CON APROVECHAMIENTO
LUCRATIVO
PORCENTAJE SUELO
103.716m² INDUSTRIAL
73,78%
APROVECHAMIENTO LUCRATIVO TOTAL.-
171.245m² PORCENTAJE EDIF. INDUSTRIAL
50,07%
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2.3 Objetivos del Proyecto de reparcelación.
El objetivo, pues, del presente proyecto es la Reparcelación de una
superficie total de 258.538 m2, en la ordenación resultante del Plan
Especial de Reforma Interior, para el reparto de una edificabilidad total de
171.245 m2e en parcelas industriales y terciarias, entre los propietarios,
Administración y el urbanizador.
Igualmente el presente proyecto tiene el carácter inmatriculador que
el Real Decreto 1093/97 en su artículo 8.1, en relación con el artículo 103
del Reglamento de Gestión Urbanística, establece para los proyectos de
equidistribución, y sobre las posibles incidencias económicas que la
presente Reparcelación pudiera tener, en aplicación de los artículos 93 y
94 del TRLOTAU.
La delimitación de la unidad de actuación que se contiene en el
programa de actuación urbanizadora y el ámbito reparcelatorio coinciden
exactamente.
3.- Criterios de valoración de los derechos de los afectados.
En aplicación de lo dispuesto en el artículo 93 a) del
TRLOTAU:
“ Los proyectos de reparcelación deberán ajustarse a los siguientes
criterios:
a) Para la valoración de los bienes y derechos en una reparcelación
voluntaria se aplicarán, en defecto de los voluntariamente
establecidos por los propietarios afectados, los criterios previstos
por la legislación general para las valoraciones por razón de
urbanismo, en los términos que se precisen reglamentariamente en
desarrollo de esta Ley.
Los criterios voluntariamente establecidos no podrán ser ni
contrarios a la Ley o a la ordenación territorial y urbanística
aplicable, ni lesivos de derechos de terceros o del interés público.
b) El aprovechamiento urbanístico objetivo susceptible de ser
materializado en el solar resultante adjudicado a un propietario
habrá de ser proporcional al aprovechamiento privativo al que éste
tenga derecho por razón de la superficie de su finca originaria. Para
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garantizar el equitativo reparto de beneficios y cargas, será de
aplicación lo prescrito en el número 3 del artículo 72 de esta ley
c) El solar o los solares adjudicados deberán tener la misma
localización que la de las correspondientes fincas originarias o, de
no ser ello posible, la más cercana posible a esta última. Cuando la
localización sea distinta, la adjudicación podrá corregirse mediante
ponderación de los valores, según su localización, de las fincas
originarias y los solares resultantes, siempre que la diferencia entre
ellos sea apreciable y así lo justifique.
d) Se adjudicarán a la Administración actuante, además de los
terrenos y solares correspondientes a las cesiones obligatorias y
gratuitas, los solares resultantes que procedan en función del exceso
de aprovechamiento urbanístico objetivo de la unidad de actuación.
No obstante, en las actuaciones en que se opere mediante
urbanizador, podrá preverse, siempre que lo acepte la
Administración actuante, la adquisición en metálico por ésta del
excedente y, por tanto, de los correspondientes solares, en especial
cuando se ofrezca la construcción de viviendas sujetas a algún
régimen de protección pública o con precio de venta o alquiler
tasado. A este efecto, si la aceptación de la Administración no se ha
recabado antes de la formulación del proyecto, ésta podrá interesarse formalmente durante el período de información pública.
e) En ningún caso, podrá procederse a la adjudicación como solares
y fincas independientes de superficies que no tengan ni la dimensión
ni las características exigidas a la parcela mínima edificable.
f) Cuando la cuantía del derecho de un propietario no alcance o
supere la necesaria para la adjudicación de uno o varios solares
resultantes como fincas independientes, el defecto o el exceso en la
adjudicación podrán satisfacerse en dinero. La adjudicación se
producirá en todo caso en exceso cuando se trate de mantener la
situación del propietario de finca en la que existan construcciones
compatibles con el planeamiento en ejecución. Los propietarios y el
urbanizador, cuando sea distinto a éstos, asi como unos y otros y la
Administración actuante podrán formularse requerimientos
fehacientes para determinar a quien corresponde pagar o percibir
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las indemnizaciones sustitutorias de defectos o excesos en la
adjudicación, en la forma prevista en el párrafo anterior.
El requerimiento deberá formalizarse por conducto notarial y
ofrecer simultánea y alternativamente, el pago o el cobro de la
indemnización en metálico mediante oferta de precio, dando un
plazo de diez días al requerido para elegir si prefiere pagar o cobrar
a un mismo precio unitario. En el caso de no atención a un
requerimiento debidamente formulado se entenderá que el requerido
prefiere cobrar y la reparcelación se aprobará en consecuencia.
g) Será indemnizable el valor de las plantaciones, instalaciones y
construcciones existentes en las fincas originarias o iniciales que
sean incompatibles con el planeamiento en ejecución.
h) Será preceptivo el reflejo de la totalidad de las operaciones
reparcelatorias en una cuenta de liquidación provisional
individualizada respecto de cada propietario. De resultar éste
acreedor neto, su finca inicial sólo podrá ser ocupada previo pago
de la indemnización que proceda y a reserva de la liquidación
definitiva.”
La primera de las cuestiones que se han realizado en el proyecto de
reparcelación ha sido establecer la estructura de la propiedad de las fincas
aportadas a la unidad de actuación para de ellas extraer los derechos de
adjudicación y otros de contenido económico que cumplan los criterios
anteriormente descritos en la Ley.
Ha resultado imposible la determinación de diversos propietarios
pese a haber comprobado las titularidades en los catastros anteriores
incluso a 1.987 y hasta la fecha, y su consulta correspondiente en los libros
del Registro de la propiedad nº 3 de Albacete.
Estos propietarios no tendrán derecho a adjudicación de parcela,
quedando la indemnización por reparcelación económica en manos de la
administración de acuerdo a lo establecido en la Ley.
Por otra parte, y a pesar de haberse realizado expropiaciones en la
zona por parte del RENFE y del MINISTERIO DE FOMENTO, estos
organismos no han realizado la preceptiva y obligatoria inscripción de las
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mismas en el Registro de la Propiedad, lo que ha generado aún más
confusión en la determinación de la estructura de la propiedad.
La inscripción registral debemos recordar que resulta fundamental a
la hora de poder ejercitar los derechos de reversión que hubiesen podido
surgir por la no implantación de los servicios públicos que motivaron las
expropiaciones.
En el caso concreto de las expropiaciones de RENFE referidas a la
conexión de las Líneas de Madrid Alicante y Baeza Utiel, que no han sido
puestas en funcionamiento, y están afectadas en la unidad de actuación, no
se ha encontrado en el registro de la propiedad a ningún propietario titular
de los derechos sobre las fincas que supuestamente fueron expropiadas, por
lo que los titulares registrales de las fincas en las que podría existir duda
sobre la expropiación, deben prevalecer sobre los demás en función de la
protección que el Registro de la propiedad otorga a los derechos inscritos.
Existen titulares procedentes de hasta 4 o 5 transmisiones distintas
posteriores a la fecha de la expropiación. Esta circunstancia no puede
pasarse por alto pues el registro de la propiedad nos da la seguridad
jurídica que el tráfico mercantil e inmobiliario necesitan.
Recordemos igualmente que la realidad física del terreno no tiene
ningún signo externo de utilización pública de parcela alguna, fuera de la
parcela catastral tomada como referencia a la hora de determinar los
derechos de aportación de ADIF, en la que sí que existe un servicio
establecido.
No ocurre lo mismo con el Ministerio de Fomento, por cuanto a
pesar de no haberse producido las inscripciones registrales obligatorias de
las expropiaciones realizadas, sí que resulta evidente el uso público de los
terrenos expropiados.
En su consecuencia los titulares registrales de las fincas afectadas por
la actuación urbanizadora, así como las evidencias de suelos expropiados
por su destino actual, han sido los tomados en cuenta para la determinación
de la estructura de la propiedad.
La determinación de los derechos subjetivos de aprovechamiento a
que se hacía referencia anteriormente del que deriva el criterio de
proporcionalidad sobre el aprovechamiento objetivo susceptible de ser
materializado en el solar que se adjudique a los propietarios, deriva del
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programa de actuación urbanizadora, planeamiento y se detalla y configura
en el presente proyecto de Reparcelación.
Como cuestión preliminar, el planeamiento del que trae cuenta el
presente proyecto de reparcelación establecía dos tipologías edificatorias
distribuidas entre industrial, tipología característica por ser mayoritaria y
terciario.
A los efectos de este proyecto de reparcelación y en aplicación de lo
dispuesto en el artículo 72.3 del TRLOTAU, no existe diferenciación
económica entre la edificabilidad industrial y la terciaria, derivado de la
utilización del suelo que el planeamiento establece entre ambas tipologías,
puesto que la utilización del mismo en el uso terciario es muy inferior a la
del industrial, lo que equipara en función de los rendimientos económicos
del producto inmobiliario a realizar en las parcelas su valor de repercusión.
Por esa razón no se establecen coeficientes correctores de usos y el
aprovechamiento coincide con la edificabilidad.
EDIFICABILIDAD TERCIARIO
T-1
70.939,00
T-2
14.556,00
I-1
I-2
I-3
16.615,00
30.418,00
38.717,00
EDIFICABILIDAD
INDUSTRIAL
EDIFICABILIDAD TOTAL
M2E
COEF
APROV
85.495,00
1,00
85.495,00
85.750,00
1,00
85.750,00
171.245,00
171.245,00
APROVECHAMIENTO TIPO
0,654107087
APROV
PATRIMONIALIZABLE
0,588696379
El coeficiente de aprovechamiento tipo de la unidad de actuación del
APR-13 es el referido de 0.654107087 m2eutc/m2s.
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La determinación de los derechos del urbanizador viene definida en
el Programa de Actuación Urbanizadora, de forma que el mismo tendrá
derecho al cobro de su labor bien en terrenos edificables, bien en metálico,
dependiendo de la voluntad notificada de los propietarios individualmente.
En el convenio urbanístico se establecía la determinación del
coeficiente de intercambio sobre la posibilidad de que se produjeran nuevos
costes de urbanización en función de actualización de precios y de
retasación de cargas de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 115
TRLOTAU.
Junto a la tramitación del presente proyecto de reparcelación se
incluye el correspondiente expediente de Retasación de cargas que procede
de acuerdo al artículo anteriormente citado y a las normas aprobadas por el
pleno del ayuntamiento de Albacete, en función de las modificaciones
introducidas a la propuesta original.
Por ello, los derechos del agente urbanizador significarán una nueva
cuota de intercambio resultante de los nuevos costes de urbanización.
Dichos costes de urbanización, sin perjuicio de las justificaciones
que corresponda hacer en la memoria de la retasación de cargas, son los
que a continuación se describen.
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ELALTO PROMOCION E INVERSION, S.L.
1.-URBANIZACION
9.239.365,85 €
1.1.- General
P.E.M.
G.G. Constructora
13%
B.E. Constructora
6%
total 1.1
7.764.172,98
€
1.009.342,49
€
465.850,38 €
9.239.365,85
€
2.- GASTOS DE GESTION DEL PROGRAMA
Sobre contrata
1.108.743,90 €
12%
1.108.723,90
€
3.- BENEFICIO DEL URBANIZADOR
Establecido en programa
406.554,91 €
6%
406.554,91 €
4.-INDEMNIZACIONES
Estimación preliminar
30.000,00 €
30.000,00 €
TOTAL PROGRAMA DE ACTUACION URBANIZADORA
10.784.664,66 €
En la proposición jurídico económica se establecía la siguiente
formula para la determinación de la cuota de intercambio:
K=((Cu´*1.19*1.12)+B)*R/((Cu*1.19*1.12)+B)
Correspondiendo Cu´ a los nuevos costes de urbanización que
por orden de la autoridad competente o por causa externa a la
responsabilidad del Urbanizador este se vea obligado a realizar
en ejecución del Programa (con independencia a la actualización
prevista en el apartado anterior). Siendo R la retribución
PROYECTO DE REPARCELACION
17
PROGRAMA DE ACTUACION URBANIZADORA
APR-13
TEXTO REFUNDIDO DEL PROYECTO DE REPARCELACION
ELALTO PROMOCION E INVERSION, S.L.
originariamente prevista en el programa y K la nueva
retribución.
En función de la misma y con el nuevo coste de ejecución material
de la urbanización, la cuota de intercambio pasa del 31.70% al 47,41%, que
igualmente se explica en el cuadro siguiente:
TOTAL PROGRAMA DE ACTUACION URBANIZADORA
Valor terrenos de acuerdo al
programa
Nueva cuota de intercambio
10.784.664,66 €
22.749.507,05 €
47,41%
Según la fórmula referida el resultado es:
((7.764.172,98 €*1,19*1,12)+406.554,91 €)/0,3170
--------------------------------------------------------------------------------------------- = 0,4747
(5.083.970,00 €*1,19*1,12+406.554,91€
Se establece la cuota de 47,41 % de coeficiente de intercambio en
función de lo anteriormente expuesto, por lo que el derecho del agente
urbanizador se determinará de acuerdo a la misma.
La determinación de los derechos de la Administración viene
definida en la Ley, que atribuye la diferencia entre el aprovechamiento
objetivo y el subjetivo de los propietarios, como participación de la misma
en las plusvalías generadas por la actuación, de forma que dicho
aprovechamiento, consistente en:
a) El 10 % del correspondiente al Aprovechamiento Tipo del Area de
reparto APR-13,
b) El resultante de la diferencia entre el aprovechamiento de los
propietarios integrantes de la Actuación y el objetivo de la misma,
Excedente de aprovechamiento.
Se entregará gratuitamente en el primer caso, y por la retribución del
urbanizador en el segundo, como pago por su labor urbanizadora.
PROYECTO DE REPARCELACION
18
PROGRAMA DE ACTUACION URBANIZADORA
APR-13
TEXTO REFUNDIDO DEL PROYECTO DE REPARCELACION
ELALTO PROMOCION E INVERSION, S.L.
Dichos aprovechamientos consisten en 17.124.5 m2eutc
correspondientes al 10%, y 34.084,24 m2eutc por excedente de
aprovechamiento de la unidad de actuación. Este último aprovechamiento
está sujeto al pago de costes de urbanización.
El excedente de aprovechamiento se genera en función de las
diferencias entre el aprovechamiento tipo del sector y el del área de reparto
en la que se integra y que está igualmente definida en el planeamiento.
Los terrenos cuyo destino y origen son sistemas generales anexos al
viario y que corresponden al Ministerio de Fomento, por las expropiaciones
realizadas para la construcción de la travesía urbana entre el suelo urbano
de Campollano y la Ciudad, a la que llamamos Circunvalación Oeste, y los
terrenos ocupados por caminos, cuya titularidad no es privada sino pública
y les sería de aplicación la regla de la sustitución, conforman este
excedente de aprovechamiento de la unidad de actuación.
Estos aprovechamientos municipales que son susceptibles de
adquisición por parte del Agente Urbanizador, se han adquirido de acuerdo
a lo establecido en el Convenio Urbanístico para el desarrollo del APR-13
y sus anexos, en aplicación de lo dispuesto en el Artículo 68 del
TRLOTAU.
Respecto de los puntos a) al h), anteriormente expuestos, la presente
reparcelación ha realizado las siguientes actuaciones:
a), Los criterios de valoración han sido tomados con arreglo a lo dispuesto
en la legislación general sobre valoraciones establecida en la Ley del Suelo
nacional y sus referencias.
b) El aprovechamiento subjetivo adjudicado lo ha sido en directa
proporción a la superficie aportada a la unidad de actuación.
c) Se ha mantenido el criterio de localización de las fincas primitivas por
las de reemplazo, existiendo únicamente ajustes por imposibilidades
físicas de adjudicación.
PROYECTO DE REPARCELACION
19
PROGRAMA DE ACTUACION URBANIZADORA
APR-13
TEXTO REFUNDIDO DEL PROYECTO DE REPARCELACION
ELALTO PROMOCION E INVERSION, S.L.
d) Los aprovechamientos correspondientes a la participación de la
comunidad en las plusvalías, así como los excedentes de aprovechamiento
de la unidad, fueron adquiridos mediante convenio por parte del agente
urbanizador, y en su consecuencia han sido adjudicados al mismo en el
presente proyecto de reparcelación. Las condiciones de pago se
establecieron en el referido convenio, por lo que nos remitimos al mismo a
los efectos oportunos.
e) No se han adjudicado fincas por debajo de la superficie mínima
establecida en el planeamiento vigente.
f) Las situaciones de excesos y defectos de adjudicación se han
compensado fundamentalmente con cargo al agente urbanizador que ha
recibido menos aprovechamiento del que le correspondía. Sólo un
propietario ha sido adjudicado en defecto, significando un exceso para otro
en una pequeña parte por imperiosidad de las adjudicaciones para
consolidar construcciones existentes. Se ha procedido igualmente a la
reparcelación económica de aquellos propietarios desconocidos sobre sus
fincas de aportación, habida cuenta de que la adjudicación de una finca
significaría la creación de un problema para el futuro que no tiene sentido.
De esta forma el agente urbanizador depositará un aval por el importe de la
indemnización que deban cobrar estos propietarios una vez se identifiquen
en el expediente administrativo, que será hecho efectivo en ese momento o
en su caso a los dos años de la aprobación del proyecto de reparcelación si
no hubieran aparecido los mismos.
Esta circunstancia está prevista plenamente en la legislación en el artícul
94 del TRLOTAU, por cuanto esta circunstancia hace imposible la
reparcelación material de un solar que no se sabe de quien es.
g) Los elementos incompatibles con el planeamiento, se han valorado En
el proyecto por el Arquitecto Superior D. José María Morcillo Villar,
según consta el informe en el capitulo segundo de la presente, y se han
incorporado dichas cantidades a percibir por los afectados en la cuenta de
liquidación provisional.
h) Se incluye en el presente proyecto un capítulo denominado cuenta de
liquidación provisional donde se incluyen todas la operaciones realizadas
en el mismo, desde la finca de aportación a las de resultado.
PROYECTO DE REPARCELACION
20
PROGRAMA DE ACTUACION URBANIZADORA
APR-13
TEXTO REFUNDIDO DEL PROYECTO DE REPARCELACION
ELALTO PROMOCION E INVERSION, S.L.
El presente proyecto de reparcelación ha cumplido igualmente con lo
dispuesto en el artículo 92 del TRLOTAU, y en concreto con lo dispuesto
en su punto 3 que se transcribe a continuación:
Artículo 92. La reparcelación.
1. Se entiende por reparcelación la operación urbanística
consistente en la agrupación de fincas o parcelas existentes en el
ámbito de una unidad de actuación, delimitada para la ejecución del
planeamiento urbanístico, para su nueva división ajustada a éste,
con adjudicación de las nuevas parcelas o fincas a los interesados,
en proporción a sus respectivos derechos.
2. La reparcelación puede tener cualquiera de los siguientes objetos:
a) La justa distribución de los beneficios y las cargas derivados de la
ordenación urbanística, incluidos los gastos de urbanización y
gestión.
b) La regularización de las fincas o parcelas existentes.
c) La localización del aprovechamiento urbanístico en suelo apto
para la edificación conforme al planeamiento.
d) La adjudicación a la Administración Municipal de los terrenos de
cesión, así como, en su caso, al urbanizador de los edificables, que
legalmente correspondan.
e) La adjudicación de solares resultantes a la Administración
actuante o, en su caso, al urbanizador, en pago de su gestión y de la
urbanización.
f) La sustitución en el patrimonio de los propietarios, en su caso
forzosa y en función de los derechos de éstos, de las fincas
originarias por solares resultantes de la ejecución.
3. La sustitución que se refiere la letra f) del número anterior se
produce mediante adjudicación de solar o solares resultantes y, con
arreglo a los criterios empleados para la reparcelación, en
cualquiera de los siguientes términos:
PROYECTO DE REPARCELACION
21
PROGRAMA DE ACTUACION URBANIZADORA
APR-13
TEXTO REFUNDIDO DEL PROYECTO DE REPARCELACION
ELALTO PROMOCION E INVERSION, S.L.
a) El solar o los solares precisos para servir de soporte al entero
aprovechamiento urbanístico a que tenga derecho el propietario,
quedando aquéllos afectos al pago de los costes de urbanización y
gestión.
b) El solar o los solares precisos para servir de soporte al entero
aprovechamiento urbanístico correspondiente al propietario que
reste una vez deducido el correspondiente al valor de los costes de
urbanización y gestión.
c) El solar o los solares precisos para servir de soporte al entero
aprovechamiento urbanístico correspondiente a los propietarios de
suelo de sistemas generales adscritos a la unidad de actuación.
4. La delimitación de la unidad de actuación coloca a los terrenos en
situación de reparcelación en la que queda prohibido el
otorgamiento de licencias de parcelación y edificación hasta la
firmeza de la operación reparcelatoria. La reparcelación puede
llevarse a cabo de forma voluntaria y forzosa. El proyecto de
reparcelación forzosa podrá ser formulado a iniciativa del
urbanizador o de oficio por la Administración actuante.
El área reparcelable, que podrá ser discontinua, se definirá en el
propio proyecto de reparcelación y no tendrá que coincidir
necesariamente con la unidad de actuación.
Así pues la operación de equidistribución contenida en el presente
documento implica la distribución de aprovechamientos entre los
propietarios, el agente urbanizador y la administración en los términos
establecidos en el programa de actuación urbanizadora aprobado.
Así pues el pago de los costes de urbanización dependerá de la forma
en la que el propietario haya elegido la retribución bien en metálico, bien
en cesión de aprovechamiento urbanístico.
4.- Criterios de valoración de las indemnizaciones.
En aplicación de lo dispuesto en el artículo 93 a) del TRLOTAU, el
criterio de valoración de los derechos es el establecido por la legislación
nacional del suelo y valoraciones.
PROYECTO DE REPARCELACION
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PROGRAMA DE ACTUACION URBANIZADORA
APR-13
TEXTO REFUNDIDO DEL PROYECTO DE REPARCELACION
ELALTO PROMOCION E INVERSION, S.L.
La disposición transitoria tercera de la vigente Ley del suelo, remite
a la anterior ley a aquellos procedimientos urbanísticos iniciados estando
vigente la ley 6/98, por lo que de acuerdo a lo establecido en la misma, las
indemnizaciones se valorarán atendiendo a lo dispuesto en los artículos 31
y 32 de dicha Ley.
Las plantaciones e instalaciones incompatibles con el planeamiento
en ejecución y que se deban por tanto derruir, serán valoradas
independientemente del suelo y conforme a las reglas que rigen la
expropiación forzosa.
Las edificaciones de acuerdo a la normativa de valoración catastral
en función de su coste de reposición y corregido en función de su
antigüedad y estado de conservación.
En aplicación del criterio establecido en el artículo 98 del R.G.U. se
entenderá que no pueden conservarse los elementos mencionados:
• Cuando sea necesaria su eliminación para realizar las obras de
urbanización previstas en el Plan Especial de Reforma Interior del
APR-13,
• Cuando estén situados en una superficie que no se deba adjudicar
íntegramente a su mismo propietario y,
• Cuando su conservación sea radicalmente incompatible con la
ordenación, incluso como uso provisional.
Las edificaciones, plantaciones obras e instalaciones incluidas en el
ámbito de la actuación, serán descritas con exactitud en el apartado
correspondiente del Capítulo Segundo del presente Proyecto de
Reparcelación forzosa.
La indemnización resultante será objeto de compensación en la
cuenta de liquidación provisional, con las cantidades de las que resulte
deudor el interesado.
Para el cálculo de dicho valor, y a efectos de determinar las
categorías, usos, antigüedad y estado de conservación, se ha realizado una
valoración por un arquitecto Superior sobre el valor de reposición de las
construcciones incompatibles con el planeamiento, a coste de reposición,
de forma que al aplicar los distintos coeficientes de las normas 13 y 20 del
Real Decreto 1020/93, existiera una clara justificación de su aplicación
sobre la realidad constatada el tasador.
Si existiesen arrendatarios la valoración de sus derechos se producirá
de acuerdo a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos artículos
11, 14 y 34. La indemnización será la cuantía de dos anualidades de rentas
PROYECTO DE REPARCELACION
23
PROGRAMA DE ACTUACION URBANIZADORA
APR-13
TEXTO REFUNDIDO DEL PROYECTO DE REPARCELACION
ELALTO PROMOCION E INVERSION, S.L.
y el plazo de desalojo no será superior a seis meses, todo ello siempre que
resulte su subrogación incompatible con el planeamiento.
La valoración de las servidumbres y derechos reales incompatibles
con la ordenación se valorarán de acuerdo a los criterios de la Ley de
Expropiación Forzosa, o subsidiariamente según las normas de Derecho
administrativo, Civil o fiscal, en atención al artículo 32 de la Ley
Fundamentos y directrices de la valoración de las construcciones.
La valoración se hace de conformidad con los criterios de valoración
del RD 1020/1993, Ley 6/1998 sobre régimen del suelo y valoraciones y
Ley de Expropiación forzosa de 16 de diciembre de 1954.
A estos efectos tendrán la consideración de construcciones:
a) Los edificios, sean cualesquiera los elementos de que estén
construidos, los lugares en que se hallen emplazados, la clase de
suelo en que haya sido levantados y el uso a que se destinen, incluso
cuando por la forma de su construcción sean perfectamente
transportables y aun cuando el terreno sobre el que se hallen situados
no pertenezca al dueño de la construcción.
b) Las instalaciones comerciales o industriales, tales como diques,
tanques, cargaderos, etc., que sean asimilables al concepto de
edificio y no al de máquinas, aparatos o artefactos.
c) Las obras de urbanización y de mejora y las que se realicen para el
uso de los espacios descubiertos, considerándose como tales los
recintos destinados a mercados, los depósitos al aire libre, los
campos e instalaciones para la práctica del deporte, los muelles, los
estacionamientos y los espacios anejos a las construcciones.
d) Todas las demás construcciones que no estén expresamente
calificadas como de naturaleza rústica en la legislación vigente.
Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición,
calculando su coste actual, teniendo en cuenta uso, calidad y carácter
histórico-artístico, depreciándose, cuando proceda, en función de la
PROYECTO DE REPARCELACION
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PROGRAMA DE ACTUACION URBANIZADORA
APR-13
TEXTO REFUNDIDO DEL PROYECTO DE REPARCELACION
ELALTO PROMOCION E INVERSION, S.L.
antigüedad, estado de conservación y demás circunstancias
contempladas para su adecuación al mercado.
Se entenderá por coste actual el resultado de sumar al coste de
ejecución, incluidos los beneficios de contrata, honorarios profesionales
e importe de los tributos que gravan la construcción.
Coeficientes correctores del valor de las construcciones.
Los coeficientes correctores a aplicar son:
Coeficiente H).Antigüedad de la construcción.
El valor tipo asignado se corregirá aplicando un coeficiente que
pondere la antigüedad de la construcción, teniendo en cuenta el uso
predominante del edificio y la calidad constructiva. Dicho coeficiente se
obtendrá mediante la utilización de la tabla que figura a continuación,
cuyo fundamento matemático es la siguiente expresión:
d
t - 35
H= ( 1 – 1,5---------.), donde d= 1- ------uc100
350
En la que “u“, uso predominante del edificio, adopta en la fórmula los
siguientes valores:
Uso 1º. Residencial, oficinas y edificios singulares: 1,00.
Uso 2º. Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hostelería,
turístico, sanitario y beneficencia, cultural y religioso: 0,90.
Uso 3º. Fábricas y espectáculos (incluso deportivos): 0,80.
“c“, calidad constructiva según categorías del cuadro de coeficientes,
adopta en la fórmula los siguiente valores:
Categorías 1 y 2:
1,20.
Categorías 3, 4, 5 y 6:1,00.
Categorías 7, 8 y 9: 0,80.
“t“, años completos transcurridos desde su construcción, reconstrucción
o rehabilitación integral. Adopta los valores incluidos en la tabla
siguiente:
t
Años
H
Uso 1º
Uso 2º
PROYECTO DE REPARCELACION
Uso 3º
25
PROGRAMA DE ACTUACION URBANIZADORA
APR-13
TEXTO REFUNDIDO DEL PROYECTO DE REPARCELACION
ELALTO PROMOCION E INVERSION, S.L.
completos
Categorías
3-4
1-2
5-6
7-8-9
Categorías Categorías
1-2
3-4
5-6
7-8-9
1-2
3-4
5-6
7-8-9
0-4
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
5-9
0,93 0,92 0,90 0,93 0,91 0,89 0,92 0,90 0,88
10-14
0,87 0,85 0,82 0,86 0,84 0,80 0,84 0,82 0,78
15-19
0,82 0,79 0,74 0,80 0,77 0,72 0,78 0,74 0,69
20-24
0,77 0,73 0,67 0,75 0,70 0,64 0,72 0,67 0,61
25-29
0,72 0,68 0,61 0,70 0,65 0,58 0,67 0,61 0,54
30-34
0,68 0,63 0,56 0,65 0,60 0,53 0,62 0,56 0,49
35-39
0,64 0,59 0,51 0,61 0,56 0,48 0,58 0,51 0,44
40-44
0,61 0,55 0,47 0,57 0,52 0,44 0,54 0,47 0,39
45-49
0,58 0,52 0,43 0,54 0,48 0,40 0,50 0,43 0,35
50-54
0,55 0,49 0,40 0,51 0,45 0,47 0,47 0,40 0,32
55-59
0,52 0,46 0,37 0,48 0,42 0,34 0,44 0,37 0,29
60-64
0,49 0,43 0,34 0,45 0,39 0,31 0,41 0,34 0,26
65-69
0,47 0,41 0,32 0,43 0,37 0,29 0,39 0,32 0,24
70-74
0,45 0,39 0,30 0,41 0,35 0,27 0,37 0,30 0,22
75-70
0,43 0,37 0,28 0,39 0,33 0,25 0,35 0,28 0,20
80-84
0,41 0,35 0,26 0,37 0,31 0,23 0,33 0,26 0,19
85-89
0,40 0,33 0,25 0,36 0,29 0,21 0,31 0,25 0,18
90-más 0,39 0,32 0,24 0,35 0,28 0,20 0,30 0,24 0,17
El periodo de antigüedad se expresará en años completos
transcurridos desde la fecha de su construcción, reconstrucción o
rehabilitación integral, hasta el 1 de enero del año siguiente al de la
aprobación de la ponencia de valores.
Dicha ponencia podrá contemplar los casos de reformas que no
puedan interpretarse como rehabilitación integral, a efectos de la
aplicación de este coeficiente. Así mismo, podrá incluir una relación de
edificios a los que el mismo no sea de aplicación.
Coeficiente I). Estado de conservación.
Normal, construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera
esta, no necesitan reparaciones importantes: 1,00.
PROYECTO DE REPARCELACION
26
PROGRAMA DE ACTUACION URBANIZADORA
APR-13
TEXTO REFUNDIDO DEL PROYECTO DE REPARCELACION
ELALTO PROMOCION E INVERSION, S.L.
Regular, construcciones que presentan defectos permanentes, sin que
comprometan las normales condiciones de habilitabilidad y estabilidad:
0,85.
Deficiente, construcciones que precisan reparaciones de relativa
importancia, comprometiendo las normales condiciones de
habilitabilidad y estabilidad: 0,50.
Ruinoso, construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas
legalmente en Ruina: 0,00.
No se ha considerado de aplicación, dadas las características de las
construcciones, los coeficientes correctores del valor de las
construcciones tales como la depreciación funcional o inadecuación, el
caso de viviendas o locales interiores, fincas afectadas por cargas
singulares, fincas afectadas por situaciones especiales de carácter
extrínseco ni el de apreciación o depreciación económica.
El valor de las construcciones se obtendrá aplicando al valor unitario de
construcción el coeficiente por uso, clase, modalidad y categoría que le
corresponda en el cuadro de coeficientes de valor de las construcciones
que figura a continuación:
CATEGORÍA
TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS
USO
CLASE
MODALIDAD
1.1
VIVIENDAS
COLECTIVAS DE
CARÁCTER
URBANO
1
RESIDENCIAL
1.2
VIVIENDAS
UNIFAMILIARES DE
CARÁCTER
URBANO
1.3
EDIFICACIÓN
RURAL
2
INDUSTRIAL
2.1
NAVES DE
FABRICACIÓN Y
ALMACENAMIENTO
2.2
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1.1.1 EDIFICACIÓN ABIERTA
1,65 1,40 1,20 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 0,55
1.1.2 EN MANZANA CERRADA
1,60 1,35 1,15 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50
1.1.3 GAR,TRAST,LOC.en
ESTRUCTURA
0,80 0,70 0,62 0,53 0,46 0,40 0,30 0,26 0,20
1.2.1 EDIFICACIÓN AISLADA O
PAREADA
2,15 1,80 1,45 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70
1.2.2 EN LÍNEA O MANZANA
CERRADA
2,00 1,65 1,35 1,15 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65
1.2.3 GARAJES Y PORCHES EN
P.BAJA
0,90 0,85 0,75 0,65 0,60 0,55 0,45 0,40 0,35
1.3.1 USO EXCLUSIVO DE
VIVIENDA
1,35 1,20 1,05 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40
1.3.2 ANEXOS
0,70 0,60 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25 0,20
2.1.1 FABRICACIÓN EN UNA
PLANTA
1,05 0,90 0,75 0,60 0,50 0,45 0,40 0,37 0,35
2.1.2 FABRICACIÓN VARIAS
PLANTAS
1,15 1,00 0,85 0,70 0,60 0,55 0,52 0,50 0,40
2.1.3 ALMACENAMIENTO
0,85 0,70 0,60 0,50 0,45 0,35 0,30 0,25 0,20
2.2.1 GARAJES
1,15 1,00 0,85 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20
PROYECTO DE REPARCELACION
27
PROGRAMA DE ACTUACION URBANIZADORA
APR-13
TEXTO REFUNDIDO DEL PROYECTO DE REPARCELACION
ELALTO PROMOCION E INVERSION, S.L.
GARAJES Y
2.2.2 APARCAMIENTOS
APARCAMIENTOS
2.3
SERVICIOS DE
TRANSPORTE
2.3.1 ESTACIONES DE SERVICIO
1,80 1,60 1,40 1,25 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80
2.3.2 ESTACIONES
2,55 2,25 2,00 1,80 1,60 1,40 1,25 1,10 1,00
3.1.1 OFICINAS MÚLTIPLES
2,35 2,00 1,70 1,50 1,30 1,15 1,00 0,90 0,80
3.1.2 OFICINAS UNITARIAS
2,55 2,20 1,85 1,60 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90
3.2.1 UNIDO A VIVIENDAS
2,05 1,80 1,50 1,30 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70
3.2.2 UNIDO A INDUSTRIA
1,40 1,25 1,10 1,00 0,85 0,65 0,55 0,45 0,35
3.3.1 EN EDIFICIO EXCLUSIVO
2,95 2,65 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20
3.3.2 EN EDIFICIO MIXTO
2,65 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05
4.1
COMERCIOS EN
EDIFICIO MIXTO
4.1.1 LOC.COMERCIALES Y
TALLERES
1,95 1,60 1,35 1,20 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65
4.1.2 GALERÍAS COMERCIALES
1,85 1,65 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90 0,80 0,70
4.2
COMERCIOS EN
EDIFICIO
EXCLUSIVO
4.2.1 EN UNA PLANTA
2,50 2,15 1,85 1,60 1,40 1,25 1,10 1,00 0,85
4.2.2 EN VARIAS PLANTAS
2,75 2,35 2,00 1,75 1,50 1,35 1,20 1,05 0,90
3.1
EDIFICIO
EXCLUSIVO
3
OFICINAS
3.2
EDIFICIO MIXTO
3.3
BANCA Y
SEGUROS
4
COMERCIAL
4.3
4.3.1 MERCADOS
MERCADOS Y
SUPERMERCADOS 4.3.3 HIPERMERCADOS Y
SUPERMERC.
5.1
CUBIERTOS
5.1.2 PISCINAS
2,30 2,05 1,85 1,65 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90
5.2.1 DEPORTES VARIOS
0,70 0,55 0,50 0,45 0,35 0,25 0,20 0,10 0,05
5.2.2 PISCINAS
0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,35 0,30 0,25
5.3 AUXILIARES
5.3.1 VEST, DEPUR, CALEFAC,
etc...
1,50 1,35 1,20 1,05 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50
5.4
ESPECTÁCULOS
DEPORTIVOS
5.4.1 ESTADIOS, PLAZAS DE
TOROS
2,40 2,15 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 0,95
6.2 BARES
MUSICALES
SALAS DE
FIESTAS,
DISCOTECAS
5.4.2 HIPODR, CANODR, VELODR,
2,20 1,95 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90
etc...
6.1.1 CUBIERTOS
1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 0,95 0,85 0,75
6.1.2 DESCUBIERTOS
0,80 0,70 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30
6.2.1 EN EDIFICIO EXCLUSIVO
2,65 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05
6.2.2 UNIDO A OTROS USOS
2,20 1,95 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90
6.3
6.3.1 CINES
CINES Y TEATROS
6.3.2 TEATROS
7
OCIO Y
HOSTELERÍA
1,80 1,60 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90 0,80 0,70
2,10 1,90 1,70 1,50 1,30 1,10 0,90 0,70 0,50
6.1
VARIOS
6
ESPECTÁCULOS
2,00 1,80 1,60 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90 0,80
5.1.1 DEPORTES VARIOS
5.2
DESCUBIERTOS
5
DEPORTES
0,60 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,20 0,10 0,05
7.1
7.1.1 HOTELES, HOSTALES,
CON RESIDENCIA MOTELES
7.2
SIN RESIDENCIA
7.3
EXPOSICIONES
2,55 2,30 2,05 1,80 1,60 1,45 1,30 1,15 1,00
2,70 2,40 2,15 1,90 1,70 1.50 1,35 1,20 1,05
2,65 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05
7.1.2 APARTHOTELES,
BUNGALOWS
2,85 2,55 2,30 2,05 1,85 1,65 1,45 1,30 1,15
7.2.1 RESTAURANTES
2,60 2,35 2,00 1,75 1,50 1,35 1,20 1,05 0,95
7.2.2 BARES Y CAFETERÍAS
2,35 2,00 1,70 1,50 1,30 1,15 1,00 0,90 0,80
7.3.1 CASINOS Y CLUBS
SOCIALES
2,60 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05
PROYECTO DE REPARCELACION
28
PROGRAMA DE ACTUACION URBANIZADORA
APR-13
TEXTO REFUNDIDO DEL PROYECTO DE REPARCELACION
ELALTO PROMOCION E INVERSION, S.L.
Y REUNIONES
7.3.2 EXPOSICIONES Y
CONGRESOS
8.1
8.1.1 SANATORIOS Y CLÍNICAS
SANITARIOS CON
CAMAS
8.1.2 HOSPITALES
8
SANIDAD Y
BENEFICIENCIA
8.2
SANITARIOS
VARIOS
8.3
BENÉFICOS Y
ASISTENCIA
2,50 2,25 2,00 1,80 1,60 1,45 1,25 1,10 1,00
3,15 2,80 2,50 2,25 2,00 1,80 1,60 1,45 1,30
3,05 2,70 2,40 2,15 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20
8.2.1 AMBULATORIOS,
CONSULTORIOS
2,40 2,15 1,90 1,70 1,50 1,35 1,30 1,05 0,95
8.2.2 BALNEARIOS, CASAS DE
BAÑOS
2,65 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05
8.3.1 c/RESID (asilos, residencias...) 2,45 2,20 2,00 1,80 1,60 1,40 1,25 1,10 1,00
8.3.2 s/RESID
(comedores,clubs,guarde..
9.1
9.1.1 INTERNADOS
CULTURALES CON
RESIDENCIA
9.1.2 COLEGIOS MAYORES
1,95 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80
2,40 2,15 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 0,95
2,60 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05
9.2
9.2.1
1,95 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80
9
CULTURALES SIN FACULTAD,COLEGIOS,ESCUELAS
CULTURALES Y
RESIDENCIA
RELIGIOSOS
2,30 2,05 1,85 1,65 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90
9.2.2 BIBLIOTECAS Y MUSEOS
9.3
RELIGIOSOS
10.1
HISTÓRICOARTÍSTICOS
10.2
DE CARÁCTER
OFICIAL
9.3.1 CONVENTOS,CENTROS
parroquiales
1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70
9.3.2 IGLESIAS Y CAPILLAS
2,90 2,60 2,30 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1,05
10.1.1 MONUMENTALES
2,90 2,60 2,30 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1,05
10.1.2 AMBIENTALES O TÍPICOS
2,30 2,05 1,85 1,65 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90
10.2.1 ADMINISTRATIVOS
2,55 2,20 1,85 1,60 1,30 1,15 1,00 0,90 0,80
10.2.2 REPRESENTATIVOS
2,75 2,35 2,00 1,75 1,50 1,35 1,20 1,05 0,95
10.3.1
2,20 1,95 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,85
PENITENCIARIOS,MILITAR,VARIOS
10
EDIFICIOS
SINGULARES
10.3
DE CARÁCTER
ESPECIAL
10.3.2 OBRAS URBANIZACIÓN
INTERIOR
0,26 0,22 0,18 0,15 0,11 0,08 0,06 0,04 0,03
10.3.3 CAMPINGS
0,18 0,16 0,14 0,12 0,10 0,08 0,06 0,04 0,02
10.3.4 CAMPOS DE GOLF
.050 .040 .035 .030 .025 .020 .015 .010 .005
10.3.5 JARDINERÍA
0,17 0,15 0,13 0,11 0,09 0,07 0,05 0,03 0,01
10.3.6 SILOS Y DEP.PARA
SÓLIDOS (M/3)
0,35 0,30 0,25 0,20 0,17 0,15 0,14 0,12 0,10
10.3.7 DEPÓSITOS LÍQUIDOS (M/3) 0,37 0,34 0,31 0,29 0,25 0,23 0,20 0,17 0,15
10.3.8 DEPÓSITOS GASES (M/3)
0,80 0,65 0,50 0,40 0,37 0,35 0,31 0,27 0,25
La indemnización resultante se reflejará en la cuenta de liquidación
provisional.
Igualmente se acompaña al presente proyecto el dictamen de
valoración de las referidas construcciones incompatibles con el
planeamiento en ejecución.
5.- Criterio de adjudicación.
PROYECTO DE REPARCELACION
29
PROGRAMA DE ACTUACION URBANIZADORA
APR-13
TEXTO REFUNDIDO DEL PROYECTO DE REPARCELACION
ELALTO PROMOCION E INVERSION, S.L.
Como se ha expuesto anteriormente la adjudicación final de parcelas
edificables de acuerdo al planeamiento entre los interesados en el presente
proyecto, parte de la sustitución en el patrimonio de los afectados, en
función de sus derechos de las fincas originarias por los solares resultantes.
Sustitución que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 92.3 del
TRLOTAU, se realizará en los siguientes términos:
• El solar o solares precisos para servir de soporte al entero
aprovechamiento urbanístico a que tenga derecho el
propietario, quedando aquellos afectos al pago de los costes
de urbanización y gestión.
• El solar o los solares precisos para servir de soporte al entero
aprovecha-miento urbanístico correspondiente al propietario
que reste una vez deducido el correspondiente al valor de los
costes de urbanización y gestión.
Así los propietarios que han optado por la retribución de los costes
de urbanización en metálico, recibirán el aprovechamiento correspondiente
a sus derechos, afectados por la carga de pagar los referidos costes,
mientras que los que lo han decidido por cesión recibirán el
aprovechamiento sin carga de pago de costes de urbanización.
Albacete, Octubre 2.009.
PROYECTO DE REPARCELACION
30