Mantenimiento de Alquileres

Mantenimiento de Alquileres
A menudo se le pregunta al personal del Control de
Rentas acerca del mantenimiento de las viviendas
de arriendo. Varias leyes al nivel del estado, del
condado y del municipio tocan sobre este tema. El
personal del Control de Rentas sólo está disponible
para proveer información sobre los remedios
disponibles bajo la Ley del Control de Rentas. Sin
embargo, dado que este tema se trata con tanta
frecuencia, este folleto provee un poco de
información general que está fuera del alcance de
la Ley del Control de Rentas.
Ambas leyes estatales y locales requieren que
la vivienda de arriendo sea habitable. La
propiedad debe también cumplir con los
códigos de construcción y vivienda que son
para proteger la salud y seguridad del inquilino.
Mientras se exige que los inquilinos cuiden la
vivienda y las áreas públicas de manera razonable,
los dueños siempre son responsables de reparar
las condiciones que afectan gravemente la
habitabilidad de la vivienda. (Véase la sección más
abajo "La Ley de California.")
Si usted es un inquilino cuya vivienda necesita
reparaciones, avise al dueño de los problemas. Si
la comunicación con el dueño es por teléfono o en
persona, es una buena idea seguir adelante con la
solicitud por escrito. Tenga cuidado de guardar
una copia de su carta firmada y fechada. Esto
puede ayudar proteger sus derechos en caso de
una disputa en el futuro. La mayoría de dueños
quiere mantener sus propiedades en buenas
condiciones porque hacerlo es una inversión de
negocio. Sin embargo, si su dueño no hace las
reparaciones necesarias, usted tiene varios
remedios posibles según el tipo de problema.
Remedios Bajo la Ley del Control de Rentas de Santa Mónica
La Ley del Control de Rentas de Santa Mónica
anima al dueño hacer las reparaciones necesarias
y a continuar el mismo nivel de servicios y
amenidades que se proveyeron antes de la
promulgación de la Ley.
Esos inquilinos cuyas viviendas necesitan
reparaciones o mantenimiento, o cuyos servicios
de vivienda se han reducidos, pueden solicitar una
reducción mensual de renta. El propósito de la
reducción de renta es motivar a los dueños a
mantener la propiedad o a restituir los servicios
retirados. Si se otorga, la reducción de renta
permanece en vigor hasta que la reparación
necesaria se haya hecho. La Petición para
Reducción de Renta se puede entablar 30 días
después de que el inquilino le dé al dueño un aviso
por escrito del problema. Una vez que se presenta
la petición, un miembro del personal de la agencia,
entrenado a asistir en la resolución de disputas, se
comunica con las partes y trata de
resolver las disputas.
Más de la mitad de
peticiones para reducción de renta se resuelven
informalmente por medio de la mediación.
Cualquier tema que queda sin resolución, se fijará
para una audiencia formal, la cual podría resultar
en una reducción de renta mensual hasta que se
hagan las reparaciones necesarias o hasta que los
servicios sean restituidos.
NOTA: Las decisiones para reducción de renta
por falta de mantenimiento o por el retiro de
servicios se otorgan sólo en lo sucesivo. En
decir, las reducciones de renta NO se otorgan para
los meses pasados durante los cuales no se
hicieron las reparaciones.
También, las
reducciones para condiciones referente al
mantenimiento sólo se otorgarán para esas
condiciones que todavía existen. Si usted hace la
reparación por su propia cuenta, no se otorgará
ninguna reducción; su remedio es llegar a un
acuerdo con el dueño o considerar una de las
opciones bajo la ley estatal en la lista al dorso de
esta página.
(se continua al dorso)
_Junta del Control de Rentas de Santa Mónica` _1685 Main Street, #202` _Santa Mónica, CA 90401` _(310) 458-8751
www.smgov.net/rentcontrol
12/08
Lo Que Dice la Ley de California
La ley estatal le exige al dueño reparar las condiciones que afectan gravemente la habitabilidad de la vivienda
de arriendo. Unos de los mínimos requisitos básicos bajo la garantía tácita de la habitabilidad son los
siguientes: (Véase el Código Civil de California Sección 1941.1 para el lenguaje preciso.)
Puertas y ventanas deben ser operables e
impermeables.
Techos y paredes no deben gotear.
Debe haber agua fría y caliente disponible
en cantidades razonables.
Se deben mantener los alambres eléctricos
y los alumbrados en condiciones seguras.
Se debe mantener la plomería y el gas en
buenas condiciones de operación.
El calentón debe trabajar y ser seguro.
La alcantarilla y el sistema séptico deben
funcionar.
Los pisos, escaleras, y pasamanos deben
ser seguros.
La vivienda de arriendo y las áreas públicas
deben estar libre de la acumulación de
basura, infestación de insectos, roedores u
otros animales dañinos.
Remedios Disponibles Bajo la Ley de California
El inquilino puede seguir pleito en corte si
el dueño, después de recibir aviso por
escrito del inquilino, se niega a hacer las
reparaciones necesarias de manera
oportuna. Los motivos para tal demanda
se deberían discutir con un abogado. Usted puede
demandar en la corte de reclamos menores o en la
corte superior según la cantidad que busca. La
corte de reclamos menores se encarga de
demandas hasta $7,500, sin abogado. (Individuos
pueden conseguir consejo legal de un abogado;
sólo no pueden ser representados por el abogado
en la corte de reclamos menores.)
En situaciones limitadas, el remedio de "reparar y
descontar" le permite al inquilino pagar
para las reparaciones de condiciones que
rinden la vivienda no habitable y descontar
los gastos de su renta. Lo máximo que se
puede descontar es un mes de renta. El
dueño debe haber recibido aviso de las condiciones
y se le debe haber dado un tiempo razonable para
hacer las reparaciones necesarias. El Código Civil
de California Sección 1942 especifica la manera de
la cual se debería aplicar este remedio. El "Reparar
y Descontar" no se debe usar sin primero
consultar un abogado que ejerce la abogacía de
dueño-inquilino.
Inquilinos NO deben dejar de pagar la renta
a menos que sea el consejo de su abogado.
Favor de notar que el remedio de "reparar y
descontar" tiene requisitos legales muy
específicos. El uso impropio de esos remedios
puede llegar a un desalojo. El inquilino debería
siempre obtener el consejo de un abogado
entendido en la abogacía de dueño-inquilino
antes de proceder con este remedio.
Su usted tiene preguntas específicas acerca de la
ley estatal o remedios disponibles por medio de
otras agencias locales tal como la Construcción y
Seguridad de Santa Mónica, el Departamento de
Salud Ambiental del Condado o el Cuerpo de
Bomberos, favor de comunicarse con un abogado
privado, la sociedad de asistencia legal o la agencia
en cuestión. El inquilino también
puede llamar al Control de Rentas
para hablar con un Coordinador de
Información acerca de su situación
en particular.
_Junta del Control de Rentas de Santa Mónica` _1685 Main Street, #202` _Santa Mónica, CA 90401` _(310) 458-8751
www.smgov.net/rentcontrol
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