México, un mercado latente afectado por la crisis

m e r c a d o
México, un mercado latente
afectado por la crisis
Por Raúl García García, director de Desarrollo de Negocio y Marketing de TINSA
La situación de crisis internacional que se está viviendo actualmente a nivel
mundial, ha terminado por reflejarse en el mercado inmobiliario mexicano, si
bien con cierto retardo y marcadas diferencias respecto a lo que está sucediendo
en España, lo que permite tener una perspectiva optimista respecto a lo que
acontecerá en el futuro. No obstante, los síntomas más apreciables se están
produciendo en los últimos meses, por lo que seguramente queda todavía
algún tiempo para poder apreciar su fondo y el momento de su vuelta a la
recuperación que, como en nuestro país, depende de la salida del estancamiento
económico en el que actualmente se encuentra el estado mexicano
M
32
32
éxico dispone en la actualidad de una
estructura más sólida, tanto económica como inmobiliaria, para afrontar la
situación que en circunstancias de mercado similares ocurridas en momentos
anteriores. La fuerte dependencia de la
economía estadounidense se tenía que
reflejar tarde o temprano en la mexicana,
incidiendo la situación internacional en
las expectativas negativas que tienen
consumidores y empresas, como se está
produciendo a nivel global. La contracción económica se ha producido a partir
de finales del año 2007, registrándose a
lo largo de 2008 un decrecimiento notable en el PIB que conduce a perspectivas
negativas para 2009. Las previsiones del
gobierno sitúan el descenso en el 2,8%.
El Banco de México publicó en enero
un abanico entre el 0,8% y el -1,8%,
mientras que recientemente el FMI prevé
una contracción del 3,7%, que podría
agravar las perspectivas actuales. Intentar
prever cual será la situación real en un
momento de incertidumbre como el actual
es muy complicado, pero no cabe duda
que la velocidad de recuperación de la
economía de Estados Unidos marcará
una pauta importante a la mexicana, que
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expresará cierto retardo respecto a la primera en mostrar signos de mejoría.
Las consecuencias de esta situación son
similares a las acontecidas en otros países: descenso de los niveles de actividad,
incremento del desempleo, caída de la
confianza de los consumidores y de la
demanda interna y endurecimiento de las
condiciones crediticias. Como nota positiva, los niveles de inflación presentan una
notable contención, frente a la fluctuación
que era común años atrás, si bien se tienen perspectivas ascendentes. Esta mayor
fortaleza de la economía mexicana se
produce gracias a las medidas políticas
adoptadas por su gobierno, tanto fiscales
como monetarias.
En este contexto, el sector inmobiliario se
ve afectado presentando los indicadores
relativos a la construcción síntomas evidentes de freno, reflejo de la situación económica actual que modera la demanda y el
crédito, la inferior inversión privada y una
situación de encarecimiento de las materias primas. No obstante la industria no
se haya paralizada y continúa siendo uno
de los motores de la economía debido a
las importantes necesidades potenciales
de desarrollo inmobiliario, que conformarán una importante base para transformar
el país.
El sector residencial mexicano, por su
tamaño, presenta particularidades muy
notables en cada submercado, por lo que
emitir una opinión globalizada sobre el
mismo resulta complicado. No obstante,
2008 ha sido un año en el que se ha producido un ajuste notable en la actividad,
que ha moderado las ventas y la oferta.
La diferencia más importante respecto al
mercado español viene determinada por
el importante compromiso adquirido por
el Gobierno Federal para el desarrollo
del mercado residencial que estructura
fundamentalmente a través del Instituto del
Fondo Nacional de la Vivienda para los
fi c h a té c n ic a
Autor: Por Raúl García García, director de Desarrollo de
Negocio y Marketing de TINSA
Título: México, un mercado latente afectado por la crisis
Fuente: Directivos Construcción, nº 223.
Pág. 32. Junio 2009.
Descriptores: México / Mercado inmobiliario /
Economía global
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Resumen: México continúa siendo uno de los mercados
inmobiliarios más prometedores de Latinoamérica. Sin
embargo, el carácter global de la crisis actual y la dependencia de su economía respecto a la estadounidense ha
provocado que a partir sobre todo del segundo semestre
de 2008, los diversos sectores inmobiliarios del país
comiencen a presentar síntomas de desaceleración que
tienen que ver con los factores que afectan hoy día a
todos los mercados. No obstante, la situación particular
del país y el impulso que recibe el sector, sobre todo residencial, por parte de la administración, hace que continúe
siendo atractivo para la inversión inmobiliaria, siendo
ahora más necesario el análisis para descubrir la existencia
de oportunidades.
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Trabajadores (Infonavit). La financiación
que aporta a los niveles de renta más
desfavorecidos hace que los segmentos
de vivienda social y media cobren un
protagonismo creciente en la situación
actual, orientando los promotores su estrategia hacia los mismos. Infonavit es un
organismo que adapta continuamente sus
políticas a la situación que presenta el
mercado, creando por ejemplo en fechas
recientes la “hipoteca verde” destinada
a financiar viviendas sostenibles dentro
del segmento en el que actúa. Constituye
por lo tanto la principal herramienta del
gobierno para luchar contra el actual
ciclo, si bien no es la única.
El pasado año se reformó la ley de la
Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) con
la finalidad de que se continúe impulsando el crédito tanto a las familias vía hipotecaria, como a los promotores. El apoyo
que esta institución va a prestar al sector
se sitúa en un máximo de 40.000 millones de pesos (unos 2.300 millones de
euros). Además, otras instituciones como
el Banco Interamericano de Desarrollo
(BID) están gestionando ayudas directas a
incrementos del 28% y de la SHF que
crece en un 40%. Este acuerdo conlleva
medidas colaterales de impulso a la
demanda, referidas al empleo, congelación y reducción de precios en bienes
como la gasolina, el gas o la electricidad,
apoyo a las pymes o el fomento de inversiones en infraestructuras, que pueden
mejorar las perspectivas de las familias
a corto y medio plazo incentivando el
consumo.
Como en otros mercados, las entidades
financieras también están tomando posiciones respecto a la concesión de créditos hipotecarios, eliminando de su cartera
de productos aquellos que representan
más riesgo, como las hipotecas a un
número de años elevado o los préstamos
de carácter individual, siendo mucho más
cautelosos a la hora de examinar y conceder uno de estos préstamos. El planteamiento de ofertas para captar más cuota
de mercado se ha frenado, dirigiéndose
la financiación a productos tradicionales
y que cuenten, en muchos casos, con el
respaldo de las instituciones de carácter
estatal que se han mencionado.
El gobierno mexicano ha adquirido un compromiso
con el desarrollo del mercado residencial
la financiación en el sector encaminadas
al mismo propósito.
34
34
La medida más reciente adoptada por
el gobierno del presidente Calderón en
referencia al sector, se produce en el
contexto del Acuerdo Nacional en Favor
de la Economía Familiar y el Empleo.
Presenta un marco de medidas desarrolladas en cinco pilares fundamentales, que
en su apartado “Apoyo a la economía
familiar” recoge el incremento de las
ayudas crediticias para la adquisición de
vivienda popular, a través de aumentos
en la financiación proporcionada por
Infonavit y Fovissste (Fondo de la Vivienda
es el órgano desconcentrado del Instituto
de Seguridad y Servicios Sociales de los
Trabajadores del Estado (ISSSTE)), con
Su papel, como en España, resulta fundamental como elemento dinamizador
del mercado. Las políticas que desde el
gobierno permitan estimular la inyección
de recursos a la banca para que el crédito continúe fluyendo y se canalice, tanto a
proyectos de inversión inmobiliaria como
a los particulares, apoyarán las ya adoptadas respecto a los organismos estatales,
consiguiendo acotar la sensación de falta
de crédito.
En este contexto, se está produciendo una
situación de ajuste en el mercado residencial, si bien la misma no es generalizada
dadas las particularidades del mercado
mexicano. La situación está afectando
más a la vivienda del segmento residencial y residencial plus que al resto,
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Los datos que refleja el Informe de
Coyuntura Inmobiliaria (INCOIN) en el
Distrito Federal, elaborado por TINSA,
reflejan esta situación. Es un mercado en
el que más del 90% de los proyectos de
vivienda nueva son de departamentos
(vivienda multifamiliar), siendo solo un 8%
de los proyectos de vivienda unifamiliar.
En un mercado en el que el tamaño
medio de las promociones es pequeño,
en torno a 32 viviendas, el número de
ellas con producto a la venta ha disminuido un 14% en el primer trimestre de 2009
respecto al anterior, lo que se traduce
en un descenso del 25% en el volumen
de viviendas a la venta, resultando que
en las promociones activas se cuenta en
este omento con un promedio de solo 12
viviendas a la venta.
Estas cifras corroboran el ajuste en oferta que los promotores mexicanos están
realizando, que se aprecian mejor si se
tiene en cuenta que en el primer trimestre
del año se inician sólo 11 nuevas promociones, finalizando su comercialización
146. Los cálculos de consumo del stock
actual según los ritmos de venta de este
primer trimestre del año son de unos 10
meses en la vivienda de semilujo y de
8 en el residencial, bastante diferentes
a la situación española. Si la tendencia
en la disminución de proyectos continua
se estará generando una situación de
nuevas oportunidades de negocio en
delegaciones (distritos) y sectores donde
el stock tenderá a agotarse, manteniéndose la demanda.
Comparando los resultados que aloja
este informe y comparándolo con un
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Evolución del número de viviendas en venta
por trimestre y segmento en México DF
6000
5000
Número de unidades
de modo que las viviendas que gozan
de subvención estatal están encontrando
mejor salida en el mercado. Los tradicionales programas de apoyo estatal a estos
últimos productos provocan un menor
retroceso en épocas de recesión, de
modo que su impulso en el pasado año
hace que las cifras de venta de viviendas
en 2008 llegasen a los máximos históricos que se habían alcanzado cuatro años
antes. El producto que se enmarca en el
segmento intermedio de precio también
se contrae.
4000
3000
2000
1000
0
4T2008
1T2009
4T2008
departamentos
social
media
1T2009
Casas
semilujo
residencial
Fuente: INCOIN (Tinsa)
residencial plus
Gráfico 1
mercado algo más avanzado como el de
Santiago de Chile, se puede establecer
una idea aproximada del potencial que
presenta el mercado mexicano. El área
analizada en el Distrito Federal, cuenta
con una población de 8,4 millones de
habitantes, localizándose en ella un total
de 972 proyectos, que suponen un total
de 11,5 por cada 100.000 habitantes.
Para la misma fecha, Santiago de Chile
cuenta con 1.150 promociones a la
venta, que suponen para sus 6,8 millones
de habitantes, 16,9 por cada 100.000
personas.
El esfuerzo del promotor se está reflejando
además en la estabilización del precio,
que prácticamente no ha variado en los
últimos seis meses, no trasladando al comprador final el incremento de los costes de
construcción y reduciendo el margen. El
esfuerzo se realiza con la clara estrategia
de mantener las ventas en un mercado en
el que continúa existiendo demanda.
Los esfuerzos se están dedicando ahora
a una mayor acomodación entre el producto y las necesidades de la demanda,
incrementándose los recursos dedicados
al marketing e investigación para resultar
más competitivos en un mercado más
exigente y con una mayor incertidumbre
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Una imagen nocturna de la ciudad de Guanajuato
en la toma y tiempos de decisión ante
la situación general de la economía.
Identificar los nichos de mercado existentes ante la nueva situación constituye
el primero de los retos, para después
realizar una correcta definición del producto que permita disponer de alguna
ventaja competitiva respecto a su comValores promedio en pesos MXN por segmento de vivienda
mxN
$ 18,000,000.00
rEsp
$ 17,000,000.00
$ 16,000,000.00
$ 15,000,000.00
$ 14,000,000.00
$ 13,000,000.00
$ 12,000,000.00
$ 11,000,000.00
$ 10,000,000.00
$ 9,000,000.00
$ 8,000,000.00
$ 7,000,000.00
$ 6,000,000.00
$ 5,000,000.00
$ 4,000,000.00
$ 3,000,000.00
rEs
$ 2,000,000.00
$ 1,000,000.00
sEm
mEd
$ 0.00
sOC
petencia, buscando finalmente los canales de comercialización adecuados con
incentivos, como en el caso español, que
ayuden a la financiación de la compra y
por tanto a la decisión final.
México cuenta además con un importante
mercado de vivienda vacacional, sobre
todo en los estados de Baja California
y Quintana Roo. Este mercado tiene una
elevada dependencia de demandantes
procedentes de Estados Unidos y, en
menor medida, Canadá, siendo uno de
los más afectados por el impacto de la crisis. El segmento que parece sobrevivir es
el dirigido a propiedades con un nivel de
calidad más elevado. Es un mercado dirigido a los denominados ‘baby boomers’,
jóvenes estadounidenses y canadienses
con un elevado nivel económico que les
permite viajar la distancia que les separa
de México con asiduidad estando dispuestos por tanto a adquirir una residencia en el país. Este segmento residencial
se ve completado por la propia demanda
interna que algunas fuentes cifran en torno
a los 15 millones de personas.
promedio
36
Fuente: INCOIN (Tinsa)
36
Gráfico 2
El escenario que presenta el segmento
vacacional en los últimos meses ha sido
de un claro descenso en las ventas,
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manteniéndose más o menos estancado
el volumen de compras en las viviendas
de mayor calidad y con una oferta más
dirigida a una demanda que busca la
diferenciación en el producto. El conocimiento adquirido por las compañías inmobiliarias en el mercado español ha hecho
que algunas de ellas se embarcaran en
proyectos de este tipo que actualmente
se están desarrollando en México, erigiéndose en actores destacados de este
segmento.
Los mercados no residenciales presentan
también un panorama claro de descenso
de la actividad, con fuertes caídas en la
inversión que no hacen sino reflejar el
contexto de crisis global que impulsa a
las compañías a reducir sus inversiones.
Además, también las entidades financieras mantienen cierta moderación en la
concesión de préstamos, incrementando
la revisión que se hace de las solicitudes
de los mismos y por lo tanto de los proyectos en curso, lo que provoca la detención
de un elevado porcentaje de proyectos
previstos.
La situación del mercado de oficinas viene
marcada por la incertidumbre global. Ya
el año 2008 ha presentado un descenso
importante en la nueva superficie puesta a
disposición de la demanda que supera el
20% respecto a 2007.
El mercado mexicano vivía una situación
en la que los ratios de desocupación descendieron considerablemente iniciándose
numerosos proyectos que venían a cubrir
las necesidades de espacio provocadas
por una demanda creciente. Actualmente,
algunos de los proyectos en desarrollo se
han ralentizado o paralizado, existe un
menor número de transacciones y los planes de expansión de muchas compañías
se han detenido penalizando el consumo
de metros. El sector servicios, importante generador de demanda puesto que
contaba con niveles de expansión por
encima de la media de la economía, ha
visto frenada su actividad creciente, consumiendo de igual modo menor espacio.
El sector industrial ha sido uno de los más
afectados por la crisis. Las perspectivas
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Promociones en venta por segmento en México DF
8%
18%
social
media
34%
18%
semilujo
residencial
residencial plus
22%
Fuente: INCOIN (Tinsa)
que presentaba México para el sector
eran de franco desarrollo, con un entorno
en el que el desarrollo industrial, la industria del automóvil y el creciente progreso
de la actividad logística, apuntaban a un
futuro favorable. La situación económica
global provoca la paralización de las
inversiones, que se reflejan de forma significativa en la industria de automoción y
otras muchas actividades que dependen
directamente de la economía estadounidense. La expectativa de menor actividad
mantiene al sector paralizado a la espera
de acontecimientos, manteniendo latente
un potencial que se podrá desarrollar
efectivamente con el paulatino regreso a
niveles de actividad más normalizados.
Será interesante ver cómo se adapta el
propietario a esta situación de mercado,
en la que su flexibilidad puede constituir
un elemento importante que dinamice e
impulse un poco más la actividad.
Ante la situación económica existente, el
consumo de los hogares ha disminuido de
forma notable, lo que afecta de manera
importante al retail, tanto en locales comerciales, como en grandes centros. El dinamismo que mostraba el sector, comienza
a mostrar signos de agotamiento a partir
de la segunda mitad del pasado año. En
los últimos años se estaban realizando un
entorno de 35 nuevas aperturas anuales
de centros comerciales, pasándose ahora
a una reducción del 25% según los datos
Gráfico 3
previstos para 2009. En definitiva la
situación se invierte, pasando de unos
años en los que el comercio presentaba
un crecimiento sostenido, basado en una
sólida situación económica y de empleo,
al freno provocado por el empeoramiento
de ambas variables.
En la actividad comercial México presenta
oportunidades fuera de lo que podríamos
considerar sus grandes metrópolis como
México DF, Guadalajara o Monterrey,
que con la actividad desarrollada años
atrás presentan cierta saturación. Las
oportunidades que se presentan pueden
estar vinculadas al desarrollo de espacios
mixtos con superficie destinada a oficinas
e incluso residencial.
En definitiva, el escenario no es alentador,
como en casi todos los mercados, pero
representa una buena oportunidad de
posicionamiento en una economía sólida
y con perspectivas importantes de crecimiento después de este cambio de ciclo
en la que existen oportunidades de desarrollar actividad inmobiliaria incluso en
este momento, que se ven reforzadas
gracias a la fortaleza de la estructura
crediticia y financiera. Los indicadores
confirman que será importante en un futuro
inmediato identificar claramente las situa­
ciones y evolución de cada sector, para
aprovechar oportunidades que se traduzcan en fortalezas.
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