Sección 3.a Zona de Desarrollo Urbano, Intensidad 1

Sección 3.ª
Zona de Desarrollo Urbano, Intensidad 1 (19)
Art. 108. Definición.
1. Se comprende en esta zona el suelo urbanizable programado al que, por sus características
físicas y su ordenación urbana, se le asigna una mayor intensidad de uso y la más plena integración en
el conjunto urbano.
2. El desarrollo de las determinaciones de este Plan General en esta zona se realizará mediante
Planes Parciales que, ajustándose a las previsiones del Plan General, logren los siguientes objetivos:
a) la compatibilidad de los desarrollos urbanos intensos con las necesidades colectivas respecto a
calidad ambiental y estándares de urbanización; y
b) el logro de una composición unitaria, para lo cual no se establece en este Plan General una
ordenación prefijada detallada, sino tan sólo unas condiciones a las relaciones entre volúmenes y espacios libres.
3. La promoción y desarrollo en esta zona corresponde preferentemente a la iniciativa privada.
Art. 109. Edificabilidad.
La edificabilidad en esta zona se ajustará a los siguientes criterios preceptivos:
1. Indice de edificabilidad bruto: 0,80 m2t/m2s (cero ochenta metros cuadrados de techo por metro
cuadrado de suelo).
2. Indice de edificabilidad neto: 2,12 m2t/m2s, para edificación privada (dos coma doce metros cuadrados de techo por metro cuadrado suelo).
3. Indice de edificabilidad complementario bruto para uso comercial: 0,10 m2t/m2s, del área de
referencia (cero diez metros cuadrados de techo por metro cuadrado suelo).
Art. 110. Exigencias mínimas.
Las actuaciones en esta zona mediante Planes Parciales respetarán las siguientes determinaciones
mínimas:
a) superficie mínima para viales públicos. 22,40 por 100;
b) superficie mínima para estacionamientos públicos: 8 por 100;
c) superficie mínima de espacios verdes locales: 14,40 por 100;
d) superficie mínima para centros culturales y docentes públicos y privados: 8 por 100, y
e) superficie mínima para otras dotaciones cívicas locales: 4,8 por 100.
Art. 111. Tipos de desarrollo de la edificación.
1. La distribución de volúmenes de la edificación se realizará en el Plan Parcial de Ordenación con
sujeción a uno de los tipos de desarrollo de la edificación siguientes:
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I - Puntual.
Il - En bloque alto.
lll - En bloque bajo.
IV- Placa.
2. Con carácter indicativo se establecen los siguientes criterios preferentes de elección de tipo de
desarrollo de la edificación:
Tipo l:
a) en los sectores que den frente a grandes espacios agrícolas o forestales, parques, espacios
para equipamientos, zona marítimo-terrestre y vías de comunicación rápida;
b) en las áreas irregulares de tamaño medio, sin claras directrices de ordenación urbana y de
orientación de la edificación; de mediano tamaño de la propiedad del suelo y en las que sean
admisibles la singularidad y altura de la edificación y la creación de elementos significativos
para contribuir a la imagen urbana, sin perjudicar estética o ambientalmente el entorno; y
c) en las áreas de pequeña extensión, en las que, además, sea posible obtener niveles de singularidad sin originar perjuicios a los sectores colindantes.
Tipo ll:
a) en las áreas de más de doce hectáreas, con sentido de nuevo ensanche metropolitano de los
municipios, en los que sea posible crear directrices de ordenación y crecimiento y un nuevo tipo
de trama urbana relativamente autónomo, y
b) en las áreas de previsible gran demanda de usos y de crecimiento urbano, por su localización
metropolitana y accesibilidad general.
Tipo lll:
a) en las áreas de extensión media, situadas entre otros tipos de ordenación y de zona, y
b) en las áreas cuya propiedad del suelo se halle muy fraccionada.
Tipo IV:
a) en las áreas ubicadas junto a zonas de sustitución de la edificación antigua (12) o de conservación de la estructura urbana y edificatoria (15), y
b) en las áreas en las que se pretenda una gran proporción de techo destinado a usos comerciales;
usos de oficinas, con previsible superposición de actividades y usos; fuerte intensidad de empleo y necesidad de accesibilidad intensa.
3. El Plan Parcial podrá establecer un tipo de desarrollo de la edificación distinto de los indicados
en el apartado primero de este artículo cuando la elección de otro tipo edificatorio venga justificada por las características físicas y las necesidades de ordenación del sector. El Plan Parcial
fijará en este caso, las condiciones de edificación, que podrán ser distintas de las establecidas
en los artículos 112 y 113 de las presentes Normas.
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Art. 112. Condiciones de edificación.
1. La edificación podrá desarrollarse con sujeción a los tipos que se establecen en el artículo anterior. Para cada uno de estos tipos se fijan los porcentajes máximos de ocupación en proyección horizontal sobre el total del suelo, una vez deducidas las superficies establecidas en el correspondiente artículo
de estas normas, de la edificación que está por debajo de las plantas características definidoras de los
distintos horizontes que acotan, por encima, los volúmenes cuya protección se toma en consideración
en cada caso.
2. Los porcentajes de ocupación como proyección ortogonal sobre un plano horizontal de las plantas características que acotan los volúmenes son los siguientes:
Plantas características
Tipos de desarrollo
de la edificación
Planta 2
(Pb + 1 )
Planta 4
(Pb+1+2
+3)
Planta 8
(Pb+1+2
+3+4+5
+6+7)
Planta 12
(Pb+1+2+3+4
+5+6+7+8+9
+10+11)
Sin límite
por encima
(Pb+12)
I. «Puntual»
35 %
30 %
20 %
16 %
10 %
Il. «En bloque alto»
45 %
45 %
35 %
10 %
0%
lll. «En bloque bajo»
60 %
60 %
25 %
4%
0%
IV. «Placa»
80 %
70 %
20 %
0%
Art. 113. Otras condiciones de edificación.
Se observarán las condiciones siguientes:
1.ª Parcela mínima. El mínimo de superficie de parcela admitida en esta zona será de seiscientos
metros cuadrados (600 m2).
2.ª Longitud de bloque. El límite de tamaño de la edificación será de veintisiete (27) metros de
longitud de bloque.
3.ª Sótanos. Los sótanos podrán ocupar toda la superficie del suelo de usos privados, incluso los
espacios libres afectados a cada unidad de edificación, si es que no impiden el ajardinamiento.
La primera y segunda planta sótano no se computarán en la edificabilidad permitida.
Art. 114. Condiciones de uso.
Las condiciones de uso en esta «zona» son las establecidas para la «zona sujeta a ordenación
volumétrica específica», reguladas en el Título IV de estas Normas.
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