SUPERFICIES Definiciones según Orden ECO/805/2003 y criterios

LKS TASACIONES, S.A.U.
TEMA – SUPERFICIES
Definiciones según Orden ECO/805/2003 y criterios de medición
1. Definiciones según Orden ECO
 Superficie útil: es la superficie de suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior
de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de
la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas,
balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección
horizontal de su cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos,
por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección
horizontal superior a los 100cm² y la superficie de suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
 Superficie construida sin partes comunes: es la superficie útil, sin excluir la superficie
ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los
cerramientos exteriores al 100% o al 50%, según se trate, respectivamente, de cerramientos de
fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
 Superficie construida con partes comunes: es la superficie construida sin partes comunes
más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos
comunes del edificio.
 Superficie utilizable o computable: es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar
los valores técnicos.
En valoraciones de edificios o elementos de edificios se utilizará siempre la superficie comprobada
por el tasador y, cuando esto no sea posible, se utilizará la superficie menor entre la registral y la
catastral.
En el caso de edificios, cuando la superficie comprobada sea superior en más de un 5% a la
superficie registral o catastral o cuando no exista declaración de obra nueva inscrita en el registro
de la propiedad, se podrá adoptar la superficie comprobada si ésta se adecúa a la normativa
urbanística aplicable. Si se trata de elementos de edificios, la comprobación será necesaria cuando
la diferencia sea superior al 10%.
En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo supere el 15% de la
superficie total del edificio o elemento del edificio, se deberá medir y valorar por separado.
También se valorarán por separado los espacios exteriores no cubiertos y los que por su uso o
características se considere que tienen valores independientes. En cualquiera de estos casos se
deberá indicar el criterio seguido.
Criterios Internos: Superficies
Rev.02
junio 2016
1 de 11
LKS TASACIONES, S.A.U.
2. Criterios de Medición de Superficies y Valoración
2.0. Criterios generales
A/ Como regla general se utilizará siempre la superficie comprobada por el tasador (ECO, art.5
pto.1) y, cuando esto no sea posible, se utilizará la superficie menor entre la registral y la catastral.
En este último caso, salvo en terrenos, habrá que justificar por qué no ha sido posible comprobarla
y explicar en una observación (1), en el punto de superficies, qué superficie se ha adoptado.
La existencia de discrepancias de superficies entre la comprobada y la registral y/o catastral,
implica
siempre
una
advertencia
(1).
MUY
IMPORTANTE
COMPARAR
SUPERFICIES
IGUALES, ÚTIL CON ÚTIL, CONSTRUIDA PROPIA CON CONSTRUIDA PROPIA………….
PROCEDIMIENTO:
1. Comparar la superficie comprobada con la superficie registral y la catastral
2. Si la superficie comprobada difiere de éstas, se pondrá siempre la advertencia 1 sobre la
existencia de discrepancia de superficies.
3. Además, en los casos en los que la superficie comprobada sea superior, se actuará de la
manera siguiente:
 Si la diferencia es igual o inferior al 5% en el caso de edificios y de un 10% en el caso de
elementos de edificio, se valorará normalmente.
 Si la diferencia es superior al 5% o al 10%, según el caso, será necesario verificar que el
inmueble se ajusta a la normativa urbanística.
- Si no se ajusta, no se podrá valorar más que la superficie que se ajuste a normativa.
Habrá que analizar cada caso para determinar qué superficie es la que no se puede
valorar ya que no siempre estará claro; en muchos casos se tratará de ampliaciones a
posteriori de la obra nueva y se dará principalmente en viviendas unifamiliares.
- Si se ajusta, se podrá valorar sin ningún tipo de condicionante siempre que se trate de
una discrepancia de superficies, o incluso un error en las superficies, porque podría darse
el caso de que se compruebe, o que sea evidente, que se trata de una obra nueva que no
ha sido inscrita (pudiendo constar inscrita la edificación anterior) o de una ampliación
también sin inscribir; en estos últimos casos será necesario explicar la situación en una
observación específica para el caso concreto y condicionar (1) a la inscripción registral
de la obra nueva.
B/ Al hilo de lo anterior, si existen edificaciones o elementos de las mismas que no se encuentren
inscritos, se deberá comprobar su adecuación a la normativa urbanística y se valorarán únicamente
en el caso de que cumplan dicha normativa. Se deberá, además, condicionar el valor de los mismos
a su inscripción en el registro de la propiedad.
Criterios Internos: Superficies
Rev.02
junio 2016
2 de 11
LKS TASACIONES, S.A.U.
2.1.
Viviendas individuales
SUPERFICIE ÚTIL:
 Superficie útil interior: superficie útil con altura igual o mayor a 1,5m
 Superficie útil exterior: superficie de balcones, terrazas, tendederos, porches
 Superficie útil total (Sut): es la superficie que emplearemos en las tasaciones. Es la
superficie útil interior más el 50% de la útil exterior cubierta siempre que ésta no supere el
15% de la superficie construida total. En este caso se valorará aparte toda la superficie
exterior. En el punto 2.3 se explica con más detalle este tema y cómo proceder en cada
caso; especial atención a los espacios exteriores en uso.
SUPERFICIE CONSTRUIDA PROPIA (sin elementos comunes)
Se obtendrá aplicando a la superficie útil total los siguientes coeficientes:
 Si Sut < 50m²: 1,25
 Si Sut 50-100m²: 1,20
 Si Sut > 100m²: 1,17
SUPERFICIE CONSTRUIDA TOTAL (con elementos comunes)
Se obtendrá aplicando a la superficie útil total los siguientes coeficientes:
 Si Sut < 50m²: 1,35
 Si Sut 50-100m²: 1,30
 Si Sut > 100m²: 1,27
2.2.
Viviendas unifamiliares
SUPERFICIE ÚTIL: seguiremos el mismo criterio que para viviendas individuales.
Las superficies de espacios verdes y zonas pavimentadas que no se encuentran sobre un espacio
edificado no se consideran computables, forman parte de la urbanización de la parcela y su valor se
incluirá en el valor de la parcela urbanizada. Será necesario poner la observación 2. Si se
encontraran sobre espacios edificados se tratarán como espacios exteriores (ver punto 2.3).
SUPERFICIE CONSTRUIDA: es la que emplearemos para realizar las tasaciones. En este
caso no existen elementos comunes con lo que hay una única superficie construida. La obtenemos
por medición sobre plano computando el 100% de la superficie de fachadas y el 50% de los
cerramientos medianeros, si los hubiera. Se considerará un espesor medio de fachada de 30cm, de
15cm las medianeras y de 10cm para los tabiques interiores.
En el caso de viviendas de muros de carga hay que tener en cuenta el espesor del muro de fachada
que deberá medirse in situ. MUCHO CUIDADO CON LOS COSTES Y LA VALORACIÓN YA QUE
ESTAS SUPERFICIES PUEDEN RESULTAR ENGAÑOSAS EN EL CASO DE MUROS DE GRAN ESPESOR.
Criterios Internos: Superficies
Rev.02
junio 2016
3 de 11
LKS TASACIONES, S.A.U.
2.3.
Espacios exteriores: Terrazas, balcones, porches
Desde un punto de vista registral se pueden dar tres situaciones con estos espacios: que se
encuentren inscritos en propiedad, que se encuentren inscritos en uso y disfrute o que no consten
registralmente.
En el caso de que no se encuentren inscritos registralmente no se valorarán. Se deberá poner la
observación 3 indicando este hecho en el punto correspondiente a las superficies.
Para los casos en los que se encuentren inscritos, tanto en uso y disfrute como en propiedad, la
ECO establece que computarán al 50% si se encuentran cubiertos salvo si su superficie supera el
15% de la superficie construida total del elemento o edificio al que pertenecen; en estos casos
establece que se valorarán independientemente.
PROCEDIMIENTO LKS
Vamos a distinguir entre espacios en propiedad y espacios en uso y disfrute (siempre que estén
inscritos registralmente).
 En el caso de espacios exteriores en uso y disfrute, el criterio LKS será valorarlos siempre de
forma independiente, tengan la superficie que tengan, para independizarlos de cara al valor
de seguro ya que su valor de seguro, al no ser en propiedad, será cero. Será necesario poner
la observación 4 en el punto de costes y la observación 5 en el punto del valor de seguro.
 En el caso de espacios exteriores en propiedad:
- Si su superficie excede del 15% de la superficie construida total del elemento o edificio al
que pertenecen, se valorarán independientemente.
- Si no superan el 15% habrá que analizar si se encuentran cubiertos o no:
 Si no se encuentran cubiertos deberán valorarse por separado (ECO art.5.1.d).
 Si se encuentran cubiertos se valorarán al 50% y su superficie se incorporará a la
superficie del elemento al que pertenecen. También los espacios exteriores cerrados
tipo galería se computarán al 50%.
 Si se encuentran parte cubiertos y parte no, se decidirá, en base a una apreciación
visual, en qué porcentaje se encuentra cubierto o descubierto y se adoptará el
criterio de valoración de un caso u otro según sea mayor la superficie cubierta o la
descubierta. En estos casos podrá haber excepciones cuando hablamos de grandes
espacios exteriores en los que sí podría estar justificado desglosar el valor de la
zona cubierta y descubierta, como por ejemplo una terraza grande que tuviera un
porche o un gran alero. Estos casos se analizarán uno por uno.
MUCHO CUIDADO con los espacios pavimentados de una parcela que no se encuentran sobre un
espacio edificado; éstos forman parte de la urbanización de la misma por lo que su valor se
repercutirá en el valor de la parcela urbanizada. Será necesario poner la observación 2. Si se
encontraran sobre espacios edificados se tratarán como espacios exteriores.
Criterios Internos: Superficies
Rev.02
junio 2016
4 de 11
LKS TASACIONES, S.A.U.
2.4.
Plazas de garaje
SUPERFICIE ÚTIL: es la medida sobre plano de la plaza de garaje en sí (largo x ancho), tanto
para plazas en línea como para garajes cerrados, con altura igual o superior a 1,50m. Ésta es la
superficie que emplearemos para realizar las tasaciones, tanto en informes propios de
garajes como en garajes anejos de viviendas.
La superficie útil total, en el caso de garajes con espacios comunes (rampas, accesos, rodaduras),
la obtendremos multiplicando la superficie útil de la plaza por 2 (superficie construida total) y por
0,9; de este modo asimilamos la superficie útil total como el 90% de la superficie construida con
comunes. En el caso de garajes con acceso directo desde el exterior y que no dispongan de
espacios comunes, la superficie útil total coincidirá con la superficie útil de la plaza.
SUPERFICIE CONSTRUIDA PROPIA (sin elementos comunes): en el caso de plazas de garaje
entre líneas será igual a la superficie útil de las mismas y en el caso de garajes cerrados o locales
independientes que no tengan elementos comunes, se obtendrá dividiendo la superficie útil entre
0,9.
SUPERFICIE CONSTRUIDA TOTAL (con elementos comunes): la obtendremos multiplicando
por 2 la superficie útil de la plaza (largo x ancho x 2). Para los garajes que no tengan zonas
comunes su superficie construida será la anterior, la construida propia.
2.5.
Trasteros
SUPERFICIE ÚTIL: es la medida sobre plano con altura igual o superior a 1,50m. Es la que
emplearemos para realizar la tasación.
SUPERFICIE CONSTRUIDA PROPIA:
Se obtendrá aplicando a la superficie útil los siguientes coeficientes:
 Si Sut < 5m²: 1,25
 Si Sut 5-10m²: 1,20
 Si Sut > 10m²: 1,17
SUPERFICIE CONSTRUIDA TOTAL:
En el caso de trasteros sin espacios comunes la superficie total coincidirá con la anterior, con la
superficie propia. En el resto de los casos se obtendrá dividiendo la superficie útil entre 0,75.
CUIDADO CON LOS COSTES Y VALORES A APLICAR EN LAS SUPERFICIES DE MENOS DE 1,50M DE
ALTURA.
Criterios Internos: Superficies
Rev.02
junio 2016
5 de 11
LKS TASACIONES, S.A.U.
2.6.
Locales comerciales
SUPERFICIE ÚTIL DIÁFANA: es la superficie de suelo delimitado por el perímetro definido por la
cara interior de los cerramientos externos y medianeros, de altura superior a 1,50m. Es la que
emplearemos
para
realizar
la
tasación;
en
el
GIT
consta
como
superficie
comprobada/proyectada.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: coincide la superficie construida propia con la superficie construida
total al no tener elementos comunes. Es la superficie medida sobre plano, computando el 100% de
la superficie de fachadas y el 50% de los cerramientos medianeros, si los hubiera. A efectos
prácticos la calcularemos multiplicando la superficie útil por los siguientes coeficientes:
 Si Sut < 75m²: 1,15
 Si Sut 75-150m²: 1,10
 Si Sut > 150m²: 1,07
En el caso de la existencia de altillos o entreplantas que no se encuentren inscritas, se
valorarán siempre que cumplan con la normativa urbanística vigente y deberán ir condicionadas en
su valor.
2.7.
Naves industriales
SUPERFICIE ÚTIL DIÁFANA: es la superficie de suelo delimitada por el perímetro definido por la
cara interior de los cerramientos externos y medianeros, de altura superior a 1,50m.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: es la medida sobre plano considerando fachadas y elementos
medianeros. Consideraremos 20cm de espesor para los cerramientos de fachada y 15cm para los
cerramientos medianeros. Para realizar la valoración emplearemos esta superficie; en el GIT
consta como superficie construida comprobada/proyectada.
Las valoraciones de naves con entreplantas y habilitación se pueden realizar de dos maneras, en
cada caso habrá que analizar cuál resulta más conveniente: por plantas o por usos. En cualquiera
de los dos casos hay que tener en cuenta que las entreplantas y la habilitación polivalente
(vestuarios, aseos y alguna oficina), siempre que entre dentro de una proporción razonable
(polivalente), se valorarán a coste. Si están en planta baja habrá que sumárselo al valor de
mercado de la nave en sí), mientras que lo que exceda de una proporción razonable no se tendrá
en cuenta en el valor, es decir, a partir de esa superficie su valor unitario se considerará cero.
La superficie construida de estas entreplantas y habilitaciones bajo ella no incluirán las superficies
de fachadas y medianeras ya consideradas en la superficie de la nave.
Las entreplantas no inscritas se valorarán siempre que cumplan con la normativa urbanística
vigente y deberán ir condicionadas en su valor.
Criterios Internos: Superficies
Rev.02
junio 2016
6 de 11
LKS TASACIONES, S.A.U.
2.8.
Oficinas
SUPERFICIE ÚTIL DIÁFANA: es la superficie de suelo delimitado por el perímetro definido por la
cara interior de los cerramientos externos y medianeros, de altura superior a 1,50m. Es la que
emplearemos
para
realizar
la
tasación
que
en
el
GIT
consta
como
superficie
útil
comprobada/proyectada.
SUPERFICIE CONSTRUIDA PROPIA:
Se obtendrá aplicando a la superficie útil los siguientes coeficientes:
 Si Sut < 50m²: 1,20
 Si Sut 50-100m²: 1,17
 Si Sut > 100m²: 1,15
SUPERFICIE CONSTRUIDA TOTAL:
Se obtendrá aplicando a la superficie útil los siguientes coeficientes:
 Si Sut < 50m²: 1,30
 Si Sut 50-100m²: 1,27
 Si Sut > 100m²: 1,25
En cualquier caso, estos últimos coeficientes son orientativos ya que en oficinas la casuística es
muy variada en cuanto a los elementos comunes ya que dependerá mucho de si se trata de un
edificio exclusivo de oficinas, de si tiene aseos, salas o recepción común, del tamaño de pasillos,
escaleras,….. Normalmente irá ligado a la calidad de las oficinas, cuanto más alta sea ésta mayor
superficie de espacios comunes tendrá. Por este motivo estos coeficientes podrán ser modificados a
criterio del tasador, si lo entiende justificado. El máximo recomendado por ATASA es de 1,46.
MUCHO CUIDADO CON NO CONFUNDIR un local de oficinas con un local comercial habilitado como
oficina. En este caso se medirá y valorará como local comercial considerando la habilitación
polivalente.
2.9.
Parcelas en unifamiliares o naves y terrenos
Se considera como superficie de parcela la superficie total de ésta, incluyendo la que ocupa la
construcción en planta baja, si existiera.
Tomaremos, para realizar la tasación, la comprobada por el tasador y, si esta comprobación no es
viable, la menor entre la registral y la catastral, salvo si se justifica expresa y razonadamente en
cuyo caso podrá utilizarse la mayor de ambas (ECO art.5.2). Deberá ponerse la observación
pertinente en el punto de superficie de parcela.
Criterios Internos: Superficies
Rev.02
junio 2016
7 de 11
LKS TASACIONES, S.A.U.
2.10. Escaleras
SUPERFICIE ÚTIL: se considera como superficie útil la que se puede pisar de la escalera y la
superficie por debajo de ella que sea igual o superior a 1,50m de altura.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: computa toda la superficie que corresponde a su proyección en
planta, incluyendo la superficie de cerramientos y el 50% de medianeras, en todas las plantas que
comunique.
2.11. Bajo cubiertas en viviendas unifamiliares
SUPERFICIE ÚTIL: seguiremos el mismo criterio que para viviendas individuales, considerando
como útil únicamente la superficie cuya altura sea superior a 1,50m. Habrá que tener en cuenta de
cara a la valoración que aunque la superficie tenga más de 1,50m de altura, ésta no puede tener el
mismo valor que si tuviera una altura adecuada (mayor a 2m), su valor deberá ser inferior.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: Como superficie construida se tomará la que corresponda a la útil
igual o superior a 1,5m considerando una hipotética fachada de 30cm de espesor. En estos casos
deberá ponerse la observación 6 en el punto de superficies.
Criterios Internos: Superficies
Rev.02
junio 2016
8 de 11
LKS TASACIONES, S.A.U.
3. CASOS PARTICULARES
3.1. Valor máximo legal
Para el cálculo del valor máximo legal tanto de viviendas como de anexos, tomaremos la superficie
consignada en la cédula de calificación definitiva o documento administrativo que lo acredite y, en
su defecto, la que aparece en la documentación registral por entenderse que es la misma de la
calificación. Si en la documentación registral no apareciera la superficie útil, se tomaría la medida in
situ. Si no se dispone de cédula de calificación o documento administrativo equivalente, hay que
poner la advertencia 2 adaptándola al caso que explique de dónde se ha tomado la superficie.
3.2. Viviendas individuales con terrazas y jardines
En estos casos no hay apartado destinado a terreno por lo que la superficie de jardín o zonas
pavimentadas deberán reflejarse en la observación 7. Se indicará exclusivamente la superficie de
estos usos y no se incluirá la superficie ocupada por la vivienda.
Si existe alguna zona de terraza se seguirán los criterios expresados en el punto 2.3. de ”Terrazas,
balcones y porches”. MUCHO CUIDADO con no confundir terrazas con zonas pavimentadas.
3.3. Espacios exteriores incorporados a los inmuebles
Nos referimos en estos casos a espacios exteriores de entidad que se han incorporado al inmueble,
algunas veces dando lugar incluso a estancias completas, y no a balcones cerrados originando
galerías o a pequeños balcones que se han incorporado como parte de alguna estancia y que
podrían estar dentro de los márgenes del 5% de diferencia con respecto a la superficie registral y/o
catastral, en el caso de edificios, y del 10% en el caso de elementos de edificios.
En estos casos se deberán verificar tres cosas: su adecuación a la normativa urbanística, si existe
algún expediente de infracción urbanística abierto y la antigüedad aproximada de la obra. La
antigüedad es importante ya que, a partir del cuarto año de la existencia de signos externos de la
infracción, ésta prescribe.
 Si se adecuara a la normativa urbanística se valorará como parte del inmueble indicando este
hecho en la observación 8.
 Si existiera un expediente de infracción urbanística se valorará como espacio exterior, sin
considerar que se encuentra cerrado ni habilitado, y se pondrá la observación 9.
 Si no se adecuara a la normativa urbanística y la obra se hubiera realizado en un plazo inferior
a 4 años, se valorará igual que en la situación anterior, ya que no habría prescrito el plazo
para abrir un expediente de infracción urbanística, y se pondrá la observación 10.
 Si ya hubieran transcurrido más de 4 años desde la obra, se valorará como parte de la
vivienda indicando este hecho en la observación 11.
Criterios Internos: Superficies
Rev.02
junio 2016
9 de 11
LKS TASACIONES, S.A.U.
4. OBSERVACIONES, ADVERTENCIAS Y CONDICIONANTES
4.1. Observaciones
1.
No
ha
sido
posible
comprobar
la
superficie
del
____________
debido
a
_________________ por lo que para realizar la tasación se adopta la superficie menor
entre la registral y la catastral.
2.
En la parcela existen elementos de urbanización como __________________ (zonas
pavimentadas, piscina,…..) cuyo valor se repercute en el valor de la parcela urbanizada.
3.
Los espacios exteriores de que dispone el inmueble no se encuentran inscritos por lo que,
de cara a esta tasación, no se consideran.
4.
No se incluye en el coste de reemplazamiento el coste de los espacios exteriores en uso
por no formar parte del inmueble en propiedad.
5.
En el valor del seguro no se ha incluido el valor correspondiente a los espacios exteriores
en uso.
6.
La superficie construida adoptada para el espacio bajo cubierta corresponde a la superficie
útil cuya altura es superior a 1,50m
7.
La vivienda dispone de un jardín/zona pavimentada exterior al/a la que se accede desde
__________ cuya superficie es de _________m² y cuyo valor se repercute en el valor de
la vivienda.
8.
El inmueble tiene acceso a un espacio exterior que se ha cerrado e incorporado al mismo.
Se ha comprobado que esta actuación se ajusta a la normativa urbanística vigente por lo
que se valora como parte de la vivienda.
9.
El inmueble tiene acceso a un espacio exterior que se ha cerrado e incorporado al mismo.
Se ha comprobado que esta actuación no se ajusta a la normativa urbanística vigente y
que existe un expediente de infracción urbanística abierto por lo que se valora como un
espacio exterior abierto.
10. El inmueble tiene acceso a un espacio exterior que se ha cerrado e incorporado al mismo.
Se ha comprobado que esta actuación no se ajusta a la normativa urbanística vigente y
que se ha realizado en un plazo inferior a 4 años (plazo de prescripción de las infracciones
urbanísticas) por lo que se valora como un espacio exterior abierto.
11. El inmueble tiene acceso a un espacio exterior que se ha cerrado e incorporado al mismo.
Se ha comprobado que esta actuación no se ajusta a la normativa urbanística vigente
pero no existe un expediente de infracción urbanística abierto. Al haberse realizado hace
más de 4 años, ha finalizado el plazo de prescripción de las infracciones urbanísticas por
lo que se valora como parte de la vivienda.
Criterios Internos: Superficies
Rev.02
junio 2016
10 de 11
LKS TASACIONES, S.A.U.
4.2. Advertencias
1. Que existen discrepancias entre la realidad física del inmueble y sus descripciones registral
y/o catastral con respecto a la superficie.
2. Que no se ha dispuesto de la cédula de calificación o similar por lo que la superficie
adoptada para el cálculo del VML es la que consta en la documentación registral/media in
situ.
4.3. Condicionantes
1. El valor de tasación queda condicionado a la inscripción registral de la obra nueva del
inmueble / ampliación realizada.
Criterios Internos: Superficies
Rev.02
junio 2016
11 de 11