tantq la peßona de contacto de los inquilinos, los

I.A FISCALITAT: APLICACIÓ IVA AL LLOGUER TURÍSÏC, RETENCIONS IRPF NO
RESIDENTS, RESPONSABILITATS FISCALS DE L'INTERMEDIARI
poNÈNCtA D'|RENE
cuFí
ACLARIMENT A I'IMPOST SOBRE L'IVA
16 d'abril de 2012
:
En relació al que es consideren serveis propis de la indústria de I'hostaleria,
adjuntem una consulta vinculant que diu que el servei de canvi de roba de
I'apartament a I'entrada i sortida d'un arrendatari, no és un servei propi
d'hostaleria. lcvt 114-i i)
ACLARIMENT SOBRE LA RESPONSABILITAT SOLIDÀRIA
En relació a la responsabilitat solidària o no de l'administrador o APl, respecte
els tributs del no resident, té el seu punt clau en determinar si I'administrador o
api és simple intermediari o si es pot considerar "gestor" del béns immobles del
no resident.
a
o
Si es considera només intermediari, per què limita la seva activitat
a fer els cobraments i els pagaments, no hi ha responsabilitat
solidària.
Si és considera gestor, per què fa moltes més gestions que la
mediació en el pagament, sí hi ha responsabilitat solidària.
Fragment d'una consulta que ho distingeix
:
v2790-10
En este caso la actuación del consultante no se limita a la simple mediación de
pago, slno que "se encarga del mantenimiento de las viuienda, recibe
mensualmente los pagos del alquiler, recibe las demandas de los inquilinos
ante cualguier eventualidad durante la duración del arrendamiento y es, por
tantq la peßona de contacto de los inquilinos, los cuales no tratan
directamente con los propietarios de las viviendas."
5e trata, en consecuencia, del gestor de los bienes inmuebles en España, por
lo tanto será responsable solidario de las deudas triþutarias correspondientes a
las rentas deriuadas del arrendamiento de los inmuebles, siempre que los
rendimientos sean satisfechos por personas que no tengan la condición de
retenedor. Por ejemplq rendimientos obtenidos del arrendamiento de
inmuebles cuando el arendatario es una persona lsia y satisface dichos
rendimientos fuera delámbito de una actividad económica.
aPt
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EN NUM-CONSULTA
(Vl1t4-t I)
NUM-CONSULTA v1114-11
ORGANO SG de lmpuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
FECHA-SALIDA 03t05t201 1
NORMATIVA Ley 35/2006, Arts. 20, 21,22,23,27;Ley 3711992, Arts.4, 5,11'20,90, 91;TRLRHL
RDLeg 212004, Arts. 78-1, 79-1
La consultante es propietaria de un apartamento que ha puesto en alquiler
vacacional a través de una página de lnternet.
DESCRIPCIONHECHOS
CUESTION- Tributación.
PLANTEADA
coNTESTACIONCOMpLET¡
IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑAD|DO.
El artículo 4, apartado uno de laLey 3711992, de 28 de diciembre, del lmpuesto
sobre el Valor Añadido (BOE de 29) establece que "estarán sujetas al lmpuesto las
entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del
lmpuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u
ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se
efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las
entidades que las realicen".
Por su parte, el artículo 5, apartado uno, letra c) de dicha Ley 3711992 expresamente
otorga la condición de empresario o profesional a quienes realicen una o varias
entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un
bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo,
añadiendo que, en particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de
bienes.
Finalmente, el artículo 11, apartado uno de la Ley del lmpuesto sobre el Valor
Añadido establece que, a los efectos de dicho lmpuesto, se entenderá por prestaciÓn
de servicios toda operación sujeta al citado tributo que, de acuerdo con dicha Ley, no
tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de
bienes.
El apartado dos, número 2o, del precepto citado dispone que, en particular, se
consideraran prestaciones de servicios los arrendamientos de bienes, industria o
negocio, empresas o establecimientos mercantiles con o sin opción de compra.
De acuerdo con el artículo 20, apartado uno, número 23o de la Ley del lmpuesto
sobre el Valor Añadido, están exentas, entre otras, las siguientes operaciones:
"23o. Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo
dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos
reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes:
()
b) Los edifìcios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su
posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la
vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al
arrendamiento de viviendas establecido en el lmpuesto sobre Sociedades. La
exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los
muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.
La exención no comprenderá:
()
e') Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el
arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios
propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de
ropa u otros análogos.
(
)'
Según se desprende del artículo anteriormente transcrito, la regulación que se
contiene en este supuesto de exención no es una regulación de carácter objetivo que
atienda al bien que se arrienda para determinar la procedencia o no de la misma,
sino que se trata de una exención de carácter finalista que hace depender del uso de
la edificación su posible aplicación, siendo ésta preceptiva cuando el destino efectivo
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del objeto del contrato de arrendamiento es el de vivienda, pero no en otro caso
Por tanto, los arrendamientos de apartamentos vacacionales se considerarán
exentos del lmpuesto siempre y cuando el arrendador no se obligue a prestar alguno
de los servicios complementarios propios de la industria hotelera.
En cuanto al concepto "servicios complementarios propios de la industria hotelera", la
Ley 3711992 pone como ejemplos los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u
otros análogos. En particular, se consideran servicios complementarios propios de la
industria hotelera los servicios de limpieza del interior del apartamento y servicios de
cambio de ropa prestado con periodtcidad semanal.
Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria
hotelera los que a continuación se citan:
- Servicio de limpieza y servicios de cambio de ropa delapartamento prestado a la
entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
- Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y
ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas
de acceso, aceras y calles).
- Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de
fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
Elartículo 90, apartado uno de la Ley 3711992 establece que el lmpuesto sobre el
Valor Añadido se exigirá al tipo impositivo del 18 por ciento, salvo lo previsto en el
artÍculo 91 de la referida Ley
De conformidad con lo dispuesto en el articulo 91, apartado uno.2, número 2o, se
aplicará el tipo reducido del 8 por ciento a las prestaciones de servicios siguientes:
"2o. Los servicios de hostelería, acampamento y balneario, los de restaurantes y, en
general, el suministro de comidas y bebidas para consumir en el acto, incluso si se
confeccionan previo encargo del destinatario."
Por consiguiente, cuando el arrendador de una vivienda vacacional se obligue a
prestar al usuario los servicios complementarios propios de la industria hotelera,
tales servicios tendrán la consideración de servicios de hostelería y, por tanto,
tributarán por el lmpuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo del 8 por ciento
los servicios de alojamiento vacacional objeto de consulta, incluyendo los servicios
accesorios a que se ha hecho referencia con anterioridad
En el caso de que el arrendamiento vacacional no comprenda la prestación de
servicios propios de la industria hotelera, dicho arrendamiento estará sujeto pero
exento del lmpuesto sobre el Valor Añadido.
IMPUESTO SOSNT LA RENTA DE LAS PERSONAS F|SICAS.
De acuerdo con lo establecido en el apartado 1 del artículo 21 de la Ley 35/2006, de
28 de noviembre, del lmpuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de
modificación parcial de las leyes de los lmpuestos sobre Sociedades, sobre la Renta
de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), tendrán la
consideración de rendimientos Íntegros del capital la totalidad de las utilidades o
contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o
en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales,
bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen
afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.
Añade dicho precepto, en su apartado 2, que, en todo caso, se incluirán como
rendimientos del capital los provenientes de los bienes inmuebles, tanto rústicos
como urbanos, que no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el
contribuyente.
El artículo 22 de la Ley del lmpuesto dispone lo siguiente:
"1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad
de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre
ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de
derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquellos, cualquiera que sea su
denominación o naturaleza.
2. Se computará como rendimiento Íntegro el importe que por todos los conceptos
deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en
su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y
excluido el lmpuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el lmpuesto General
lndirecto Canario."
Porsu parte, elartículo 27 dela Ley del lmpuesto establece, en su apartado I' que
se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que,
procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos
factores, supongan por parte del contribuyente la ordenaciÓn por cuanta propia de
medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de
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intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En particular tienen
esta consideración los rendimientos de las actividades de prestación de servicios.
A continuación, en su apartado 2, dicho precepto delimita cuando el arrendamiento
de inmuebles constituye una actividad económica. Para ello han de concurrir las dos
circunstancias siguientes:
a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local
exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma.
b) Que parala ordenación de aquella se utilice, al menos, una persona empleada
con contrato laboral y a jornada completa.
En consecuencia, si no se va a realizar ninguna prestación de servicios
complementaria propia de la industria hotelera, sino que tan solo se alquila el
apartamento con sus enseres, y no se cumplen los requisitos del citado arlículo 27 .2,
los rendimientos derivados del arrendamiento del apartamento se calificarán como
rendimientos del capital inmobiliario. En caso contrario, habría que calificarlos como
rendimientos de actividades económicas.
En caso de calificarse como rendimientos del capital inmobiliario, altratarse del
arrendamiento de un inmueble cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad
permanente de vivienda de los arrendatarios, no resultará aplicable la reducción del
rendimiento neto prevista en el apartado 2 del artÍculo 23 de la Ley del lmpuesto.
IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONOMICAS.
Elartículo 78.'l deltexto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales
(TRLRHL), aprobado por el Real Decreto Legislativo 212004, de 5 de matzo,
establece que el lmpuesto sobre Actividades Económicas "es un tributo directo de
carácter real, cuyo hecho imponible está constituido por el mero ejercicio en territorio
nacional de actividades empresariales, profesionales o artísticas, se ejerzan o no en
local determinado y se hallen o no especifìcadas en las tarifas del impuesto".
Por otro lado, el artículo 79.1 del TRLRHL establece que "se considera que una
actividad se ejerce con carácter empresarial, profesional o artístico, cuando suponga
la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o
de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de
bienes o servicios".
La regla 2" dela lnstrucción para la aplicación de las Tarifas del lmpuesto sobre
Actividades Económicas, aprobadas ambas (lnstrucciÓn y tarifas) por Real Decreto
Legislativo 117511990, de 28 de septiembre, establece que el "mero ejercicio de
cualquier actividad económica especificada en las Tarifas, así como el mero ejercicio
de cualquier otra actividad de carácter empresarial, profesional o artístico no
especificada en aquéllas, dará lugar a la obligación de presentar la correspondiente
declaración de alta y de contribuir por este impuesto, salvo que en la presente
lnstrucción se disponga otra cosa".
Por otro lado, la regla 4a.4 de la lnstrucción dispone que "El hecho de fìgurar inscrito
en la Matrícula o de satisfacer el lmpuesto sobre Actividades Económicas no legitima
el ejercicio de una actividad si para ello se exige en las disposiciones vigentes el
cumplimiento de otros requisitos".
La agrupación 68 de la sección primera de las Tarifas clasifìca las actividades de
prestación de servicios de hospedaje. Dichos servicios se caracterizan por extender
la atención a los clientes más allá de la mera puesta a su disposiciÓn de un inmueble
o parte del mismo.
Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza por comprender la prestación de
una serie de servicios tales como recepciÓn y atención permanente y continua al
cliente en un espacio propio destinado alefecto, limpieza de inmuebles y cambio de
ropa periódicas durante la estancia, custodia de maletas o enseres y servicios de
alimentación.
El epígrafe 861.1 de la sección primera clasifica la actividad de "Alquiler de
viviendas". La nota 2" de dicho epígrafe establece que "Los sujetos pasivos cuyas
cuotas por esta actividad sean inferiores a 601,01 euros tributarán por cuota cero",
en cuyo caso, de acuerdo con lo dispuesto en la regla 15a de la lnstrucciÓn, "los
sujetos pasivos no satisfarán cuota alguna por el impuesto, ni estarán obligados a
formular declaración alguna".
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