SOCIMI ¿ME INTERESA? Gerard Correig y Meritxell Yus La Vanguardia, 23 de marzo de 2014 La SOCIMI (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario), figura pensada para reactivar el sector del arrendamiento de inmuebles mediante un tratamiento fiscal atractivo, han empezado a despertar interés en buena parte debido a la reforma de su régimen fiscal a partir de 2013 que la hizo más interesante, así como a la posibilidad de cotizar en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), con requisitos de incorporación más flexibles que en una Bolsa de Valores. Parece claro que la SOCIMI, equivalente a los Real Estate Investment Trust (REIT) que prevén legislaciones de muchos países de nuestro entorno, es interesante para grandes fondos de inversión extranjeros que estén interesados en el sector inmobiliario español. Pero, ¿puede la SOCIMI ser una figura interesante para los empresarios españoles propietarios de patrimonios inmobiliarios dedicados al alquiler? Depende. Los dos pilares de las SOCIMI son la rentabilidad asegurada para el accionista y la liquidez de la inversión. La rentabilidad se consigue con la distribución obligatoria de dividendos: cada año la SOCIMI debe distribuir como mínimo el 80% de los beneficios que obtenga con el arrendamiento de sus inmuebles, el 100% de los beneficios procedentes de dividendos de sociedades participadas con el mismo objeto social y régimen similar a las SOCIMI y el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones tras el plazo obligado de mantenimiento, siempre que se reinvierta el otro 50%. Ello puede ser interesante para aquellos inversores que priorizan obtener un retorno inmediato de sus inversiones, pero no para aquellos más patrimonialistas que prefieren reinvertir los beneficios en el negocio. Fiscalmente, la característica esencial de la SOCIMI es que tributa al 0% de su Impuesto sobre Sociedades, siendo los accionistas los que tributarán al percibir los dividendos, con algunas especialidades previstas en determinados casos que persiguen evitar la desimposición de las rentas. Ello es especialmente interesante para los socios personas físicas, que integrarán los dividendos en su Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas pero que no verán disminuido el montante del dividendo a percibir por el coste del Impuesto sobre Sociedades de la SOCIMI, como sucede con compañías que tributan por el régimen general de Impuesto sobre Sociedades. Si el accionista tributa por el Impuesto sobre Sociedades, este régimen fiscal es interesante en aquellos casos en que bajo el régimen 1 general no sería de aplicación una plena deducción por doble imposición por los dividendos, por ejemplo cuando su participación sea inferior al 5%. La liquidez de la inversión se consigue con la obligatoria cotización de las SOCIMI en una Bolsa de Valores o en el MAB. La elección de uno u otro mercado es libre y dependerá de múltiples factores. Posiblemente la capitalización esperada de la SOCIMI y su difusión accionarial sean los elementos determinantes en la decisión, pero puede haber otros. En la medida que se cumplan los requisitos mínimos de difusión (distintos en Bolsa de Valores y MAB), los accionistas de la SOCIMI que solicite su cotización en Bolsa de Valores o MAB decidirán el porcentaje del capital social que pondrán a disposición de los inversores, sin obligación alguna de perder el control de la sociedad. En todo caso, la Bolsa de Valores o el MAB, cada uno con sus características y mecanismos, será la vía de entrada y salida de los inversores de la SOCIMI, con el mismo grado de liquidez que pueden tener otras sociedades cotizadas de tamaño parecido en el mismo mercado. En relación al MAB, para facilitar esa liquidez, la SOCIMI que se incorpore a este mercado debe contratar a una entidad de crédito o empresa de servicios de inversión como Proveedor de Liquidez para que haga labores de contrapartida. Este requisito es idéntico al que resulta de aplicación a cualquier otra sociedad que se incorpore a dicho mercado, por lo que no es una característica especial de las SOCIMI. En definitiva, la SOCIMI puede ser un buen vehículo para canalizar inversiones inmobiliarias de naturaleza urbana destinadas al arrendamiento, siempre y cuando la voluntad de los inversores y propietarios esté alineada con las principales características de esta figura. Y ello sin olvidar otras figuras existentes, como las Sociedades de Inversión Inmobiliaria, o las Sociedades de Arrendamiento de Viviendas que pueden disfrutar de un régimen interesante en el Impuesto sobre Sociedades, lo que hace preciso un estudio caso por caso para ver cuál puede ser la mejor forma de canalizar la actividad de alquiler de inmuebles. 2