SOCIMI ¿ME INTERESA? La SOCIMI (sociedades cotizadas de

SOCIMI ¿ME INTERESA?
Gerard Correig y Meritxell Yus
La Vanguardia, 23 de marzo de 2014
La SOCIMI (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario), figura pensada
para reactivar el sector del arrendamiento de inmuebles mediante un tratamiento fiscal
atractivo, han empezado a despertar interés en buena parte debido a la reforma de su
régimen fiscal a partir de 2013 que la hizo más interesante, así como a la posibilidad de
cotizar en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), con requisitos de incorporación más
flexibles que en una Bolsa de Valores.
Parece claro que la SOCIMI, equivalente a los Real Estate Investment Trust (REIT) que
prevén legislaciones de muchos países de nuestro entorno, es interesante para grandes
fondos de inversión extranjeros que estén interesados en el sector inmobiliario español.
Pero, ¿puede la SOCIMI ser una figura interesante para los empresarios españoles
propietarios de patrimonios inmobiliarios dedicados al alquiler? Depende.
Los dos pilares de las SOCIMI son la rentabilidad asegurada para el accionista y la liquidez
de la inversión.
La rentabilidad se consigue con la distribución obligatoria de dividendos: cada año la
SOCIMI debe distribuir como mínimo el 80% de los beneficios que obtenga con el
arrendamiento de sus inmuebles, el 100% de los beneficios procedentes de dividendos de
sociedades participadas con el mismo objeto social y régimen similar a las SOCIMI y el 50%
de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones tras el plazo obligado
de mantenimiento, siempre que se reinvierta el otro 50%. Ello puede ser interesante para
aquellos inversores que priorizan obtener un retorno inmediato de sus inversiones, pero no
para aquellos más patrimonialistas que prefieren reinvertir los beneficios en el negocio.
Fiscalmente, la característica esencial de la SOCIMI es que tributa al 0% de su Impuesto
sobre Sociedades, siendo los accionistas los que tributarán al percibir los dividendos, con
algunas especialidades previstas en determinados casos que persiguen evitar la
desimposición de las rentas. Ello es especialmente interesante para los socios personas
físicas, que integrarán los dividendos en su Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas
pero que no verán disminuido el montante del dividendo a percibir por el coste del Impuesto
sobre Sociedades de la SOCIMI, como sucede con compañías que tributan por el régimen
general de Impuesto sobre Sociedades. Si el accionista tributa por el Impuesto sobre
Sociedades, este régimen fiscal es interesante en aquellos casos en que bajo el régimen
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general no sería de aplicación una plena deducción por doble imposición por los dividendos,
por ejemplo cuando su participación sea inferior al 5%.
La liquidez de la inversión se consigue con la obligatoria cotización de las SOCIMI en una
Bolsa de Valores o en el MAB. La elección de uno u otro mercado es libre y dependerá de
múltiples factores. Posiblemente la capitalización esperada de la SOCIMI y su difusión
accionarial sean los elementos determinantes en la decisión, pero puede haber otros.
En la medida que se cumplan los requisitos mínimos de difusión (distintos en Bolsa de
Valores y MAB), los accionistas de la SOCIMI que solicite su cotización en Bolsa de Valores o
MAB decidirán el porcentaje del capital social que pondrán a disposición de los inversores,
sin obligación alguna de perder el control de la sociedad.
En todo caso, la Bolsa de Valores o el MAB, cada uno con sus características y mecanismos,
será la vía de entrada y salida de los inversores de la SOCIMI, con el mismo grado de
liquidez que pueden tener otras sociedades cotizadas de tamaño parecido en el mismo
mercado. En relación al MAB, para facilitar esa liquidez, la SOCIMI que se incorpore a este
mercado debe contratar a una entidad de crédito o empresa de servicios de inversión como
Proveedor de Liquidez para que haga labores de contrapartida. Este requisito es idéntico al
que resulta de aplicación a cualquier otra sociedad que se incorpore a dicho mercado, por lo
que no es una característica especial de las SOCIMI.
En definitiva, la SOCIMI puede ser un buen vehículo para canalizar inversiones inmobiliarias
de naturaleza urbana destinadas al arrendamiento, siempre y cuando la voluntad de los
inversores y propietarios esté alineada con las principales características de esta figura. Y
ello sin olvidar otras figuras existentes, como las Sociedades de Inversión Inmobiliaria, o las
Sociedades de Arrendamiento de Viviendas que pueden disfrutar de un régimen interesante
en el Impuesto sobre Sociedades, lo que hace preciso un estudio caso por caso para ver
cuál puede ser la mejor forma de canalizar la actividad de alquiler de inmuebles.
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