Acceso a la vivienda propia: ¿Es ahora más fácil?

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COMPETITIVIDAD
Acceso a la vivienda propia: ¿Es ahora más fácil?
El mercado inmobiliario, junto con el de construcción
en general, ha experimentado gran auge en los últimos
cinco años. El aumento de los ingresos familiares vinculado al crecimiento de la economía ha estimulado
el crecimiento de la demanda por viviendas y ha empujado fuertemente sus precios. Hasta el año 2008, el
crecimiento de los ingresos familiares resulto mayor al
crecimiento de los precios promedio de las viviendas
en Lima, lo que significó un fuerte aumento de la población con capacidad de adquirir viviendas sea para cumplir su sueño de la casa propia o como medio de renta.
El mercado inmobiliario continúa siendo una fuerte
opción de inversión para el retiro, frente a las magras
pensiones del sistema estatal y al mayor riesgo que se
percibe en los sistemas vinculados a las bolsas de valores. Sin embargo, a partir del 2008, las tendencias de
los ingresos familiares y de los precios inmobiliarios se
revirtieron: el crecimiento de los ingresos familiares se
desacelero y, por el contrario, los precios inmobiliarios
se aceleraron.
Paralelo a la evolución de ingresos y precios inmobiliarios, los créditos hipotecarios se han expandido notoriamente y algunos programas estatales (como Mi
Vivienda) han venido otorgando este tipo de créditos
en condiciones muy favorables. Sin embargo, estos no
han sido suficientes para contrarrestar la dificultad de
las familias de ingresos medios y bajos para acceder a
viviendas cuyos precios se han encarecido. Como consecuencia, cada vez son menores las posibilidades que
una familia promedio tiene para adquirir un departamento o una casa y aquellos que sí pueden lo tienen
que hacer en zonas cada vez más alejadas de los distri-
tos tradicionales. Frente a éste contexto cabe preguntarse ¿Cómo han evolucionado las posibilidades de una
familia promedio de lograr obtener la anhelada casa
propia?
¿CÓMO SE HA COMPORTADO LA DEMANDA?
Una de las características más saltantes de la actividad
inmobiliaria, es su estrecha relación con el crecimiento
de la economía y su especial sensibilidad a las fluctuaciones del producto interno. El auge económico que caracterizó la década pasada –un crecimiento promedio
del PBI real de más de 7% al año entre 2005 y 2010resulto el principal punto de apoyo para el desarrollo
del sector.
El aumento de los ingresos percibidos por la población
(en especial de aquella que reside en zonas urbanas),
ha servido de impulso al acelerado crecimiento de la
demanda inmobiliaria con un mayor énfasis en aquella
proveniente de los estratos socioeconómicos más pobres. La venta de viviendas en Lima y Callao ha registrado un extraordinario crecimiento durante la década
recién pasada, llegando a totalizar más de 14,500 unidades, en relación al nivel del año 2000 cuando solo
se vendieron algo más de 1,600 unidades de viviendas
nuevas en un mercado afectado por la recesión que
golpeo al país a fines de la década de los 90s. La venta
de viviendas se multiplico por más de seis veces entre
el 2000 y el 2005, y luego de un fuerte bache retomo un
crecimiento moderado a partir del 20071. (Gráfico Nº 1)
El incremento de la capacidad adquisitiva de las fa-
Gráfico N° 1
Lima Metropolitana: Viviendas vendidas (unidades vendidas)
Lima: Metropolitana: Viviendas vendidas
(unidades vendidas)
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
1998
2006 2007
2008 2009
1998 1999
1999 2000
2000 2001
2001 2002
2002 2003
2003 2004
2004 2005
2005 2006
2007 2008
2009 2010
2010
Fuente: Instituto CUÁNTO
1
Las proyecciones de crecimiento del PBI, consideradas como escenario base en los estudios realizados por el COES-SINAC, tomados como
insumo en el presente documento, son 5% en 2011 y 6% en 2012.
48
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milias ha jugado un importante rol en la expansión
de la demanda efectiva por viviendas. Entre los años
2005 a 2007 se dio un fuerte incremento (+19%) en
los ingresos promedio de las familias limeñas, expresado a precios constantes de 2010. Este aumento ha
sido más significativo para los estratos socioeconómicos más bajos, donde el incremento llego a representar un 38% respecto al obtenido en el año 2005.
Del 2007 al 2010 los ingresos familiares promedio,
en términos reales, tuvieron aumentos más moderados y hasta se redujeron en el caso de las familias
pertenecientes al quintil de ingreso más bajo2. (Tabla Nº 1)
Al mismo tiempo, esta mejora ha significado un au-
mento importante en el número de sujetos de crédito para financiamiento de vivienda a través del sistema financiero. A nivel nacional, la colocación de
créditos hipotecarios para vivienda a través del sector de banca múltiple se incrementó en casi 140%,
pasando de poco más de S/. 6,400 millones en 2005
a más de S/. 15,000 millones en 2010. Los préstamos hipotecarios han llegado a representar más del
14% de la cartera total del sector bancario y el 3.6%
del PBI nacional en 2010. Asimismo, son los créditos
que registran una tasa de morosidad menor al 1%,
bastante por debajo de la morosidad registrada en
el caso de los créditos para actividades comerciales
(1.3%) y por los créditos de consumo (2.7%). (Gráfico Nº 2)
Tabla N° 1
Promedio de ingreso familiar en Lima y Callao
Quintil de ingreso
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
1
445
413
486
570
575
559
547
2
934
1,009
1,056
1,164
1,232
1,208
1,244
3
1,448
1,535
1,677
1,807
1,883
1,889
1,899
4
2,277
2,328
2,639
2,883
2,942
3,041
2,942
5
5,671
6,349
6,737
7,409
6,977
7,158
7,205
Promedio
2,152
2,319
2,517
2,766
2,721
2,769
2,766
Fuente: Encuesta Nacional de Hogares
Gráfico N° 2
Banca Múltiple:
Evolución
del Evolución
crédito hipotecario
para vivienda
Banca
múltiple:
del crédito
(Millones
de
nuevos
soles)
hipotecario para vivienda
(Millones de nuevos soles)
18,000
18,000
16,000
16,000
14,000
14,000
12,000
12,000
10,000
10,000
8,000
8,000
6,000
6,000
4,000
4,000
2,000
2,000
- -
2001 2002
2002 2003
2003
2001
2004 2005
2005 2006
2006 2007
2007 2008
2008 2009
2009 2010
2010
2004
Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP
2
Datos de la Encuesta Nacional de Hogares (ENAHO).
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¿Y LA OFERTA DE VIVIENDAS?
La oferta total de viviendas ha sido muy irregular durante la década pasada, con un fuerte crecimiento durante
la primera mitad y fluctuaciones importantes hasta el
2010. En este último año la oferta de viviendas alcanzó
casi las 14,400 unidades, lo que resultó ligeramente inferior a las ventas registradas en dicho año. En promedio se trata de viviendas con un área que va de 65 a 95
metros cuadrados construidas en la capital y cuyo precio oscila entre US$ 30 mil y US$ 100 mil. (Gráfico Nº 3)
No obstante el importante crecimiento en la oferta de
inmuebles no ha resultado suficiente para satisfacer los
incrementos en la demanda de vivienda en las ciudades más importantes del país y de manera particular en
la ciudad de Lima. Este exceso de demanda ha traído
como resultado el alza de los precios del metro cuadrado hasta niveles muy por encima de la tasa de crecimiento del ingreso familiar (el precio en nuevos soles
del metro cuadrado creció alrededor de 10 puntos porcentuales por encima de los ingresos correspondientes
a las familias ubicadas en el quintil superior de ingresos
entre 2005 y 2010). Al 2011, la tasa de crecimiento de
los precios para inmuebles parece que continúa acelerándose por lo que la brecha respecto a los ingresos
familiares puede resultar aún más significativa. (Gráfico
4)
Gráfico N° 3
Oferta Total de Viviendas
(Número de viviendas)
(numero de viviendas)
Oferta Total de Viviendas
20,000
20,000
15,000
15,000
10,000
10,000
5,000
5,000
- -
2002
2002
2004
2004
2006
2006
2008
2008
2010
2010
Oferta Viviendas
Oferta
Fuente: Elaborado con base en datos de CUÁNTO 2010
Gráfico N° 4
Índices de precios de viviendas y de ingreso nominal de familias en Lima y Callao
Índices de precios de viviendas y de ingreso nominal de familias
(Valores corrientes
2005 = 100)
en Lima y Callao
(valores corrientes 2005=100)
220
220
200
200
180
180
160
160
140
140
120
120
100
100
80
2005
2005
2006
2006
2007
2007
Precio
Preciometro
metrocuadrado
cuadrado
2008
2008
2009
2009
2010
2010
Ingreso
Ingresofamiliar
familiarpromedio
promedio
Fuente: CUÁNTO y ENAHO. Índice de precios calculado en base a promedios de precio en soles de m2 por distrito (CUÁNTO 2010), ponderados
por la cantidad de m2 vendidos por distrito en 2008.
50
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COMPETITIVIDAD
Entre 2005 y 2010, los precios promedio del metro
cuadrado de departamento en Lima y Callao registraron un incremento acumulado de 95% (de US$ 515 a
US$ 1,004). Como es de esperar existe una amplia dispersión en los precios, registrándose los mayores precios promedio en los distritos exclusivos de Lima como
San Isidro, Miraflores, La Molina, San Borja y Surco. Sin
embargo el incremento de precios en los últimos años
es más o menos generalizado y afectó a la mayoría de
distritos en una magnitud que oscila entre 90% y 120%.
Durante el 2011 la escalada de precios parece que ha
seguido acelerándose, el valor de un metro cuadrado
de departamento en San Isidro ha aumentado en 21%,
en Miraflores en 24% y en Surco en 20%. Se estima que
la tendencia al alza de los precios de las viviendas en
Lima y Callao parece que todavía no va a hallar un techo por ahora, sobre todo en los segmentos altos.3 La
razón que se aduce es que los ingresos de los segmentos altos siguen en aumento y que la creciente escasez
de terrenos hace que sus precios suban exponencialmente.
A esto se añade el hecho que los precios del metro cuadrado en Lima son todavía comparativamente menores
respecto a los precios inmobiliarios vigentes en otras
ciudades importantes a nivel de la región. Así, mientras
en 2009 el precio/m2 en Lima se estimaba en US$ 814,
en Buenos Aires se reportó un precio promedio de US$
1,994; en Bogotá de USD 1,688; y en Santiago de Chile
de USD 1,486.4 (Gráfico Nº 5)
EL ACCESO A VIVIENDA
Teniendo en cuenta la evolución de la demanda y la
oferta de viviendas en la ciudad de Lima, resulta interesante analizar cuáles son las posibilidades de una familia de adquirir una casa o un departamento propio.
En la mayoría de casos, la compra de una vivienda es
posible solo si la familia puede acceder a un crédito
hipotecario. Según el BBVA, en el 2008 el 80% de las
viviendas que se compraron fueron financiadas por medio de hipotecas. Para ser considerado sujeto de crédi-
Gráfico N° 5
Precios Promedio de Vivienda según sector urbano
(US dólares por m2)
Precios Promedio de Vivienda según sector urbano
(US dolares por m2)
1,400
1,400
1,200
1,200
US dolares
dólares
US
1,000
1,000
800
800
600
600
400
400
200
200
-2004
2004
2005
2005
Grupo AA
Grupo
2006
2006
2007
2007
Grupo BB
Grupo
Grupo CC
Grupo
2008
2008
2009
2009
2010
2010
Grupo DD
Grupo
Grupo A: Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco, La Molina
Grupo B: Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel
Grupo C: Cercado de Lima, Breña, La Victoria, Rímac, San Luis
Grupo D: Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra, San Martin de Porres.
Fuente: Centro de Estudios Estratégicos. En base a CAPECO y BCRP.
3
4
Información de CAPECO en Diario Gestión, Diciembre 2, 2011
Global Property Guide. 2010.
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conyugal bruto por encima de un cierto umbral. Otros
requisitos comunes a todos los programas hipotecarios
son la restricción en la edad del solicitante del préstamo
(no mayores a 65 años), mantener un adecuado historial crediticio y que el monto de la cuota mensual no
supere el 30% ó 40% de los ingresos familiares netos
del mes.
Existen varias opciones de financiamiento hipotecario
dependiendo de las características económicas del hogar, entre los principales están: el crédito hipotecario
regular, el nuevo crédito hipotecario Mi Vivienda y el
crédito Techo Propio. El primero, está orientado a las
familias de clase media hacia arriba (ingreso bruto conyugal mínimo de S/. 1,400), mientras que Mi Vivienda
y Techo Propio son programas del sector público para
facilitar el acceso a vivienda a las familias de menores
recursos (ingreso bruto conyugal mínimo de S/. 1,200 y
S/. 800 respectivamente).5
En el caso de la compra vía crédito regular, el sistema financiero ofrece la posibilidad de financiar hasta el 90%
del valor del inmueble ya terminado (monto mínimo de
endeudamiento de S/. 32,000 o US$ 10,000) en un plazo de hasta 25 años. El límite en el valor del inmueble se
encuentra restringido únicamente por la capacidad de
endeudamiento del prestatario.
Mi Vivienda ofrece financiar hasta el 90% del valor del
inmueble con un horizonte máximo de 20 años. Éste
crédito exige sin embargo que la vivienda en cuestión
sea de primera venta y que el valor de construcción no
supere los S/. 180,000 (esto es, el monto máximo del
préstamo otorgado asciende a S/. 162,000). El atractivo
adicional de Mi Vivienda es que ofrece un “bono del
buen pagador” por un monto fijo de S/. 12,500, mismo
que se añade a la cuota inicial entregada por el prestatario pero que se pierde en caso que el deudor se retrase en el pago de su cuota. El crédito Techo Propio financia viviendas también de primera venta, con un valor
entre 5.5 y 14 UIT, que equivale a S/. 19,800 y S/. 50,400
respectivamente. El préstamos es hasta por el 60% del
valor del inmueble, es decir hasta S/. 30,240.El plazo de
endeudamiento es de hasta 20 años y el Estado hace
entrega de un “bono familiar habitacional” por un valor
máximo de 5 UIT (S/. 18,000). Además, el ingreso familiar mensual no debe exceder 0.45 UIT o S/.1,620.
Bajo las condiciones de créditos descritas anteriormente y tomando la información de ingresos familiares de
la Encuesta Nacional de Hogares (ENAHO) del INEI, se
puede deducir la evolución del porcentaje de familias
de Lima y Callao que tenían la capacidad de adquirir un
5
6
COMPETITIVIDAD
préstamo hipotecario y acceder a la compra de una vivienda, dados los precios vigentes en el periodo 20052010.
El promedio actual de ingresos de una familia limeña es
de aproximadamente S/. 2,770 mensuales y alrededor
de 68% de las familias ganan eso o menos. Dadas las
condiciones de los créditos, ellas no podrían acceder a
una vivienda de más de S/. 130,000 (alrededor de US$
48,000).6 Dentro de este grupo de familias, alrededor
del 16% tienen ingresos netos iguales o inferiores a S/.
800, que difícilmente podrían acceder al mercado formal por no tener los ingresos suficientes para acceder
aún a los sistemas financieros para vivienda más inclusivos (Techo Propio). Por lo anterior, solo el 32% de las
familias limeñas tienen ingresos que les permitirían obtener un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda de al menos 130,000 soles. Sin embargo, este monto
cada día corresponde a una vivienda más chica o más
alejada de sus preferencias, debido al aumento generalizado en los precios inmobiliarios.
Con la información disponible es posible estimar como
ha cambiado la situación de acceso a vivienda tomando
como ejemplo el caso de adquisición de un inmueble
de 100 m2 en tres diferentes zonas de la capital en el
periodo 2005-2010. Se han seleccionado distritos cuyas familias residentes están concentradas en distintos
estratos socioeconómicos: un primer grupo (Grupo 1)
incluye Jesús María, Lince, Pueblo Libre, Magdalena y
San Miguel (nivel socioeconómico A y B), un segundo
grupo (Grupo 2) está constituido por el Cercado, Rímac,
Breña, y La Victoria (nivel socioeconómico C), y finalmente el tercer grupo (Grupo 3) es Carabayllo, Comas,
e Independencia (nivel socioeconómico D y E).
Como se observa en el Tabla N° 1, si bien el precio de
una vivienda de tales características se ha incrementado de manera importante durante el periodo de
referencia, el aumento más significativo se da para el
periodo 2007/10 (una variación de entre 48% a 88%
dependiendo de la zona de ubicación). Cabe resaltar
que como consecuencia del aumento de precios, una
casa de 100 m2 que en el 2005 podía ser adquirida
vía el Fondo Mi vivienda en cualquiera de las tres zonas señaladas, al 2010 posee un valor comercial que
sobrepasa el límite estipulado para dicho esquema de
financiamiento hipotecario (precio de venta superior a
S/. 180 mil) en el caso de las dos primeras zonas. Esto
deja como única opción de compra para la población de
menores recursos, la posibilidad de adquirir una casa
en distritos menos céntricos como Comas, Carabayllo o
Independencia.
A partir del 2006 y agotados los fondos inicialmente previstos por el Estado, Mi Vivienda pasó a convertirse en sociedad anónima.
Se supone un crédito hipotecario del programa Mi Vivienda, a 20 años, con tasa de interés de 9.3% y con una inicial de 10% del valor comercial
de la vivienda, que resulta en una cuota mensual equivalente al 37% del ingreso familiar.
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Asimismo, se muestran los ingresos familiares mínimos
exigidos por el sistema financiero para solventar la cuota mensual del préstamo hipotecario (la cuota, no debe
ser mayor al 40% de los ingresos conyugales) y el porcentaje de hogares que disponen de dicha capacidad de
pago para cada año. Al respecto, debemos hacer notar
primeramente que el porcentaje de familias presentado
no hace referencia a una demanda efectiva o insatisfecha; se trata únicamente del porcentaje de hogares
limeños que disponen de la capacidad suficiente para
comprar una vivienda de las características ya mencionadas vía financiamiento hipotecario (en el Fondo Mi
Vivienda o vía crédito hipotecario regular según corresponda) independientemente de sus preferencias o necesidades habitacionales.
crédito hipotecario, las condiciones de pago para acceder a él conjuntamente con el mayor valor comercial
de los inmuebles, hace que las cuotas mensuales resultantes de los créditos de más largo plazo superen los límites de endeudamiento aceptados por el presupuesto
de la mayoría de hogares.
Esta situación ha ocasionado que el porcentaje de familias limeñas con capacidad de acceso a compra de viviendas haya disminuido sustancialmente entre los años
2007 y 2010. Como consecuencia, en 2010 se registra
una menor proporción de familias en posesión de casa
propia (de 73% en 2005 a 66% en 2010) respecto de
aquellas que optan por vivir en una vivienda alquilada
(de 11% a 15% durante el mismo periodo). (Tabla Nº 2)
Tabla N° 1
Acceso a la vivienda en distritos de ingreso medio/alto, medio/bajo y bajo, 2005 - 2010
(valores en nuevos soles)
DISTRITO
Valor comercial del Dpto. de
100 m2
2005
2007
2010
Ingreso neto mínimo necesario para obtener préstamo
2005
2007
2010
Familias que ganan igual o más
del ingreso mínimo necesario
2005
2007
2010
1.- Jesús María,
Lince, Magdalena,
Pueblo Libre, San
Miguel
145,860
154,309 249,889
2,895
3,078
6,255
15%
23%
8%
2.- Cercado, Breña,
La Victoria, Rímac,
San Luis
127,050
119,566 224,985
2,488
2,325
5,633
21%
33%
9%
3.- Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos
92,730
94,213 139,519
1,798
1,830
2,758
35%
45%
32%
Fuente: Estimación del CEE con base a datos de CUÁNTO Y INEI (ENAHO)
Como se puede apreciar en la tabla, en el 2010 se dio
una importante caída en el porcentaje de familias limeñas con poder de compra de bienes inmuebles, luego
que dicha capacidad de compra se había incrementado
sustancialmente entre el 2005 y 2007. Dicha caída fue
más significativa para el caso de viviendas ubicadas en
los distritos más caros del Grupo 1 y Grupo 2, en donde
se pasó de una proporción de hogares con capacidad
de pago de 23% y 33% en 2007 a 8% y 9% del total de
hogares en la ciudad capital en 2010, respectivamente.
CONCLUSIONES
A pesar del boom inmobiliario de los últimos cinco años,
los aumentos generalizados en los precios de las viviendas en la capital han mermado de manera significativa
la capacidad de las familias para acceder a una casa o
departamento propio. Si bien existe disponibilidad de
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Tabla N° 2
Situación de Ocupación de Viviendas en Lima y Callao
(% del total de familias)
Tipo de Ocupación
2005
2010
Propietario
73%
66%
Inquilino
11%
15%
Usuario*
16%
19%
Total
100%
100%
Fuente: Estimación del CEE con base a datos de CUÁNTO Y INEI (ENAHO)
Recientemente, el sistema bancario ha comenzado a
examinar las posibilidades de facilitar una mayor apertura en el acceso al crédito mediante la ampliación
del plazo estipulado para los créditos hipotecarios así
como a sistemas de leasing inmobiliario. Esta solución
se orientaría al creciente número de hogares que ha dejado de calificar para un préstamo hipotecario convencional para adquirir viviendas en zonas no muy alejadas
de su preferencia.
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