LA FUNCIÓN CALIFICADORA DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

“V CONGRESO REGISTRAL PARAGUAYO”
El Registro responde a la necesidad humana de almacenar
información, de encontrar una base permanente que recoja
hechos significativos para la comunidad, un soporte escrito
que sirva de «memoria colectiva».
 De ahí que la registración se produzca normalmente a través
de procesos ceremoniales, bajo la intervención de la
autoridad y de un modo formal y dignificado.
 El Registro de la Propiedad forma parte de un subsistema de
seguridad…Es una INSTITUCIÓN destinada a GARANTIZAR
la estabilidad del TRÁFICO JURÍDICO y, con ello, dos
fenómenos económicos de muy remoto origen: el
intercambio y el crédito.

Como instrumento de tutela de tráfico, la idea de registro se
inserta de modo natural en la estructura y función del Derecho,
porque todo ordenamiento legal tiene una finalidad de garantía
que distribuye «certeza ordenadora»: certidumbre del supuesto de
hecho y de la consecuencia jurídica; atribución de posiciones
firmes, posibilidad de cálculo y previsión respecto de los efectos
del comportamiento social.
 La finalidad asignada a los modernos registros de la propiedad
consiste en que los derechos de la propiedad sobre los bienes
registrados sean seguros y, simultáneamente, que las
transacciones con los mismos sean ágiles. Esto es, que los
derechos de propiedad sobre bienes registrables sean,
simultáneamente, seguros y fácilmente transmisibles.

Los Registros de la Propiedad están llamados a actuar en la
fase no contenciosa del Derecho. Como instancia de control
de la legalidad contribuye decisivamente a la depuración de
la titulación jurídica y, con ello, a la prevención de los
conflictos.
 Para cumplir dicha función debe ejercer una actividad
característica: el de la calificación registral.
 La calificación registral se fundamenta en el principio de
legalidad, principio, a su vez, indisolublemente unido a los
efectos legitimadores del Registro.

En virtud de este principio, los documentos que
aspiren a la protección registral deben ser
sometidos a una previa comprobación, examen o
calificación , a fin de que solo una titulación válida y
perfecta pueda tener acceso a los libros del registro.
 Para una doctrina mayoritaria, la función
calificadora tiene una naturaleza especial, y debe
incluirse entre los actos de jurisdicción voluntaria
realizados por un órgano no judicial.
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
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1.
Una vez promovida la actividad registral a través de una
solicitud de inscripción el Registrador realiza un juicio lógico
de análisis fáctico y subsunción jurídica que desemboca en su
resolución o pronunciamiento : práctica de la inscripción,
denegación u observación.
Sin embargo, deben realizarse las siguientes advertencias:
La calificación no se limita al examen del documento para
dictaminar si es o no ajustado a Derecho; se extiende
también al contenido del Registro a fin de comprobar si la
titulación presentada es o no compatible o congruente con
sus pronunciamientos.
Los títulos no son válidos porque se inscriban, se inscriben
porque son válidos; pero no todos los títulos, aún eficaces y
perfectos, pueden acceder al Registro. Para ello han de
reunir, además los requisitos exigidos por la legislación
hipotecaria o registral. Y si bien la inscripción no añade
validez a los derechos registrados, los reviste, sin embargo,
con el manto protector de la publicidad registral
situándolos en el tráfico y en el mercado jurídico-comercial.
3. La calificación debe ser comprendida y estudiada en el
marco de los principios básicos de cada sistema registral.
Estos 3 preceptos determinan, en esencia, la extensión y
alcance de la función calificadora.
2.
Es una función de control de legalidad que legitima social y
jurídicamente los efectos privilegiados del Registro
2. Es una actividad personal que no puede delegarse. Es por
ello que al Registrador le está vedada la posibilidad de
realizar consultas al superior sobre materias o cuestiones
específicas sujetas a su calificación
3. Es una función inexcusable
4. Es una actividad independiente que debe ser inmune al
apremio judicial o a la imposición administrativa
5. Se ejerce bajo la responsabilidad del Registrador que puede
ser: civil, penal y/o administrativa.
1.
6.
7.
8.
Debe efectuarse en forma global y unitaria, es decir, de una
vez y con inclusión de todos los defectos observados.
Exigencia ésta que solo se mantiene durante la vigencia del
mismo asiento de presentación porque si éste llegare a
caducar y los títulos fueran presentados nuevamente,
habrán de ser objeto de una nueva calificación que podrá
ser distinta a la anterior.
La calificación puede recurrirse por las vías recursivas
establecidas.
Es revisable por el mismo Registrador en los casos de
documentos observados.
El Registrador calificará exclusivamente por lo que resulte de los
títulos y de los asientos del Registro. Con ello se establece cierta
limitación en los medios calificadores, que resulta más patente si
se tiene en cuenta la amplitud de la materia a calificar. Sin
embargo se trata de una exigencia ineludible: lo que no está en los
documentos presentados ni en los asientos registrales debe ser
excluido a efectos de calificación; lo contrario supondría investir al
Registrador de funciones jurisdiccionales.
 El Registrador no puede cuestionar los fundamentos de las
resoluciones judiciales ni los extremos amparados por la fe pública
notarial; no debe exigir prueba de los hechos negativos ni basarse
en presunciones o circunstancias indemostrables en el
procedimiento registral.

Tampoco tiene capacidad de comprobación en cuanto a los datos
físicos de las fincas, no puede exigir la acreditación auténtica del
estado civil de los otorgantes ni apreciar la eventual concurrencia
de los vicios del consentimiento, y, desde luego, no debe acudir en
su calificación a datos o noticias extrarregistrales de las que
pudiera tener conocimiento por otras causas o motivos.
 Salvados estos límites, y en el ámbito de la contratación privada,
sus facultades calificadoras son íntegras y plenarias.
 El Registrador puede y debe tener en cuenta documentos
pendientes de despacho relativos al mismo bien o que afecten a su
titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, si bien
esta facultad, no puede llevarse hasta el extremo de desnaturalizar
el propio principio de prioridad.


1.
CIERTAS MATIZACIONES fuera de la doctrina tradicional :
En la práctica diaria, desde la comunicación de los defectos hasta
la consignación de la nota oficial denegatoria, se abre un
paréntesis temporal durante el cual los interesados o los
operadores jurídicos intervinientes pueden exponer al
Registrador razones y argumentos en su favor o poner de relieve
hechos, circunstancias o situaciones que aclaren o justifiquen la
documentación aportada. De hecho, frente al rigor y al
automatismo de la vía administrativa, el procedimiento registral
arbitra, durante este período, una suerte de recurso informal de
reposición y facilita una relación dialógica que abre nuevas
perspectivas y permite acceder a la realidad fáctica, jurídica y
económica que late tras el soporte documental.
2.
3.
Se ha dicho que el Registrador no puede calificar
basándose en datos extrarregistrales o en las noticias
particulares que tuviera acerca de los extremos enjuiciados;
pero, en mi criterio, puede y debe tomar en consideración
acaecimientos o sucesos plenamente notorios a la
comunidad.
Que la calificación no pueda apoyarse en elementos
extrarregistrales no impide al Registrador utilizar recursos
auxiliares que faciliten el acierto o allanen el ejercicio de sus
funciones.
Una vez ingresados los documentos y distribuidos a cada
dependencia registral, el Registrador pasará a examinarlos, con los
siguientes posibles resultados:
1. CALIFICACIÓN POSITIVA: se produce cuando el Registrador
considera que los títulos presentados guardan congruencia con
la situación tabular preexistente y reúnen los requisitos legales
para su registración.
2. CALIFICACIÓN NEGATIVA: se produce cuando el Registrador, a
la vista del título y de los pronunciamientos de los asientos
registrales vigentes, aprecia la concurrencia de causas o motivos
de suspensión o denegación ; es decir, detecta la presencia de
faltas subsanables o insubsanables que impiden, ya sea en forma
provisional o bien, condicionada, el acceso a los libros del
registro.


FALTAS SUBSANABLES: son aquellos defectos de que adolece un
título presentado a inscripción tanto en su aspecto formal como
material, que además de ser susceptibles de rectificación,
únicamente determinan la ineficacia registral provisional de la
relación jurídica creada, y en consecuencia permiten mantener la
prioridad derivada del asiento de presentación primitivamente
practicado, sin necesidad de una nueva presentación de la
titulación complementaria.

FALTAS INSUBSANABLES: son las faltas que determinan la
ineficacia registral del título presentado, exigiéndose en caso de
ser objeto de subsanación, una nueva presentación, sin que a estos
efectos mantenga su vigencia la prioridad ganada con el asiento
de presentación primitivamente practicada….»Defectos en los
documentos», op, cit, pág. 285 Javier Gómez Galligo. Registrador
Español
A.
B.
Calificación de los documentos administrativos: la misma se
limita, en principio, a la legalidad de las formas extrínsecas. No
obstante, se considera ajustada la posición registral de extender
la calificación a la competencia del órgano; a la congruencia de la
resolución con el expediente seguido; a los trámites esenciales
del procedimiento; a la relación de éste con el titular registral y a
los obstáculos que surjan del Registro.
Calificación de los documentos judiciales: la calificación en
éstos casos se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a
la congruencia del mandato con el juicio en que se hubiere
dictado, a las formalidades extrínsecas del documento
presentado y a los obstáculos que surjan del Registro.
1.
2.
Los asientos registrales producen efectos erga omnes,
frente a todos, mientras que las decisiones judiciales
producen únicamente efectos inter partes. Dentro de su
respectivo campo el Registrador y el Juez son autónomos y,
en cierto modo, soberanos, y el segundo no puede imponer
la extensión de un asiento determinado, como el primero
no puede alterar los pronunciamientos de un fallo.
Los asientos del Registro están bajo la protección de los
Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se
declare su inexactitud en los términos establecidos por las
leyes. Por tanto, nadie puede perturbar los derechos e
intereses de terceros mientras esos terceros permanecen
en indefensión.
3.
Hay que tener en cuenta el Principio de la Legalidad: el
Registrador está sometido a requerimientos de juridicidad y
debe proceder siempre de manera ajustada a Derecho. A su
vez, las decisiones judiciales solo puede ser ejecutadas de
conformidad a las leyes: con una sentencia dictada en el
seno de una contienda inter partes, no puede pretenderse
de la institución registral, ajena totalmente al
procedimiento, la extensión de un asiento erga omnes
contrario a las normas sustantivas que regulan su
funcionamiento; sin perjuicio, obviamente, de que la
calificación denegatoria pueda ser revisada por los
Tribunales en el proceso establecido al efecto.

EN DEFINITIVA: El respeto a la función jurisdiccional
que corresponde en exclusividad a los Jueces y
Tribunales, impone a todas las autoridades y
funcionarios públicos, y también a los
Registradores, la obligación de cumplir las
resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o
sean ejecutables de acuerdo con las leyes. No
obstante, ni siquiera las resoluciones judiciales
pueden entrar automáticamente al Registro sin
pasar por el tamiz de la calificación registral.
La calificación registral se extiende en éste caso a la
legalidad de las formas extrínsecas, a la capacidad de los
otorgantes y a la validez de los actos dispositivos contenidos
en la escritura pública.
 Es decir, el Registrador deberá examinar los siguientes
extremos:
a) La competencia del funcionario autorizante
b) La capacidad jurídica y de obrar de los intervinientes
c) La legitimación para disponer en relación con el objeto
d) El cumplimiento de las exigencias formales
e) La observancia de los requisitos establecidos en la ley
registral


Por el contrario, quedan excluidos de la calificación: a) los
aspectos amparados por la fe notarial, la cual se extiende a la
exactitud de los hechos que el notario percibe por sus
sentidos y a la autenticidad y fuerza probatoria de las
declaraciones de voluntad contenidas en el instrumento
públicos; b) los motivos que impulsan a las partes a la
celebración del negocio; c) la lesión contractual que pudiera
sufrir uno de los otorgantes o los posibles vicios del
consentimiento, salvo que su apreciación resultara del
propio título; d) la prueba de los hechos negativos; e)
aquellos extremos de los que tuviera conocimiento a través
de noticias particulares o datos extrarregistrales.

El ámbito y extensión de la labor calificadora respecto de los
documentos notariales, responde a una experiencia
consolidada a través del tiempo, resulta consagrada en la ley
y los reglamentos y ha sido confirmada en numerosos fallos
jurisprudenciales. No obstante, y con cierta frecuencia
aparecen posturas doctrinales que cuestionan, por excesivo,
el alcance del control registral o censuran la concurrencia de
funcionarios –notario y registrador- a la valoración jurídica
de un mismo título, en una suerte de duplicidad de funciones
o doble calificación que se considera ineficiente e
innecesaria.
DISPOSICIONES LEGALES Y REGLAMENTARIAS
“Al pie de todo título que se inscriba en el Registro de
Inmuebles o en el de las Hipotecas, el Jefe de la Sección
pondrá una nota, firmada por él, que exprese la especie de la
inscripción que se haya hecho, su fecha, la Sección de
Registro, tomo y folio en que se encuentran, el número de la
finca y el de la inscripción realizada. En caso de que a juicio
del Jefe de Sección no pueda ser inscripto un título, pondrá al
pie del mismo una nota negativa fundada, de la que podrá
recurrir el interesado ante la Dirección de la oficina
correspondiente, y si ésta dispusiera la inscripción, se hará
bajo su responsabilidad.
Si la Dirección, la denegare, el interesado tendrá recurso,
sucesivamente, para ante el Director General de los Registros
y el Tribunal de Apelación en lo Civil, si la decisión de aquél
fuese igualmente denegatoria”
“Si el testimonio del instrumento presentado para su
inscripción careciera de algunos de los recaudos
formales, el Jefe de Sección lo devolverá al interesado para
que éste proceda a subsanarlo en el plazo de treinta días,
durante el cual subsistirá la reserva de prioridad. Esta
ampliación de reserva será computada desde la fecha de
expedición por mesa de salida de la observación
consignada. Vencido éste plazo se perderá la reserva de
prioridad, pudiendo ser subsanados los defectos detectados,
en cualquier tiempo.
En todos los casos en que el Registro no inscribiese el
documento, se anotará automáticamente en forma
provisional, por un plazo no mayor a noventa días o hasta
que recaiga resolución firme y ejecutoriada en caso de
apelación, vencido el cual, el Registro procederá a inscribirlo
definitivamente o levantar la anotación provisional, según
corresponda.”
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La competencia del Registrador para entender en la
calificación del título
La calidad inscribible del título (art. 269 del C.O.J.)
La adecuación del documento al asiento registral: titular,
derecho y objeto;
La existencia de obstáculos que emanen de la partida o
asiento en la que deberá practicarse la inscripción;
Si el título ingresó dentro del plazo de reserva de prioridad del
certificado de condiciones de dominio, y si existen documentos
pendientes de registración relativos al asiento, que puedan
impedir temporal o definitivamente la inscripción;
El cumplimiento de la forma instrumental establecida en la ley
para el acto o derecho que pretenda la toma de razón;
La existencia de causales de nulidad y anulabilidad de los
instrumentos públicos en general y de las escrituras públicas
en particular (Arts. 376, 377, 378 y 396 del Código Civil y
otras disposiciones contenidas en leyes complementarias);
 Verificar la competencia material y territorial del funcionario
público o notario que autorice el documento;
 Verificar la representación invocada por los otorgantes
conforme a lo que resulte del documento, de la partida o
asiento registral vinculado al acto materia de inscripción y de
la certificación obtenida del Registro de Poderes, si
correspondiere;
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
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Verificar que el notario haya solicitado y consignado en el cuerpo de
la escritura los certificados previos exigidos por ley para la
autorización de escrituras que creen, modifiquen o transmitan
derechos reales y si la fecha del otorgamiento del acto está
conforme al plazo de reserva de prioridad o de validez de los
certificados mencionados en el titulo;
Verificar el pago de tasas judiciales y especiales establecidos en la
ley y de los demás tributos que graven el acto jurídico siempre que la
ley no disponga de otra manera;
Verificar la existencia de otros derechos reales, restricciones de
dominio, gravámenes, medidas cautelares y anotaciones preventivas
propiamente dichas con prioridad sobre el derecho que pretende
inscripción o que impidan la registración del documento.

La calificación por el registrador debe ser inicialmente
completa o integral,
ya que debe poner de
manifiesto al rogante de la totalidad de los defectos
ostensibles de que adolezca el título sobre el que
se ha ejercido el control, toda vez que la
comprobación de la legalidad del instrumento
registrable no se desarrolla en etapas ni versa sobre
aspectos concretos a examinarse escalonadamente.
En este sentido es inmutable la calificación formulada
y rige el principio de estabilidad del acto
administrativo, claro que ello no impide que pueda
rectificar su juicio, en todo o en parte y conformarse
con la petición del recurrente.
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Un BUEN REGISTRO DE LA PROPIEDAD define
quién es el propietario y qué cargas pesan sobre los
bienes inscriptos. Constituye así un catalizador
esencial de la actividad económica, pues estimula la
inversión, facilita el comercio y abarata el crédito. Al
asegurar la propiedad, da a los propietarios confianza
para invertir, pues ya no necesitan gastar recursos en
proteger la posesión de sus bienes y hacer valer sus
derechos. Así mismo, al clarificar quién ostenta los
diversos derechos sobre cada propiedad, elimina los
“costes de transacción” que, en forma de asimetrías o
desigualdades informativas, aparecen entre las partes
a la hora de contratarlos.
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
Por último, al definir quién es propietario de cada
bien y qué cargas lo gravan, hace posible que los
mismos se usen como garantía, lo que elimina el
riesgo de insolvencia y abarata el crédito. Los
recursos productivos se mueven así fácilmente
hacia quienes más los valoran, y pueden agotarse
las oportunidades de especialización y desarrollo.
En definitiva, UN BUEN REGISTRO en el que se
realicen plenamente los principios registrales, que
éstos tengan plena aplicación, son elementos
coadyuvantes para el imperio de excelentes
condiciones para que se cristalice la mentada
SEDURIDAD JURÍDICA.
Gracias
por su
amable
atención