suelo propio. Principio de - Asociación de Escribanos del Uruguay

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Edificio construido
accesión.
334
—
suelo propio. Principio de
Derecno del tercero copartícipe
en la construcción
en
SUMARIO: 1. El principio de la accesión que el codificador uruguayo aplicó al
derecho de propiedad, supone que todo lo que está unido al suelo (construcciones,
plantaciones, etc ) accede a ese suelo y son prop-edad del dU'3ño del terreno
(Así. 731 del C. Civil). 2. El art. 749 del C. Civil admite que se pruebe que
laa obras, siembras o plantaciones hechos en un terreno no fueron hechos por el
piopietario, justificándose que: a) fueron realizadas por el tercero; b) a sus ex
pensas; c) le pertenecen; este extremo obliga a probar que el tercero ha adquirido,
Po^ ejemplo, un derecho de superficie med ante un título y un modo, o mediante
un
modo y en tal supuesto, d) que el titular haya inscr'pto su derecho en el
Registro de Traslaciones de Dominio o en el Registro dt Promesas de Enajenación
de Inmuebles a Plazos, 3, El art. 751 reconoce, en atención al principio del enriquec'mirnto s'.n causa, el derecho del tercero (constructor) a ser indemnizado
por el dueño del suelo donde construyó el edificio, cuyo derecho por ser estricta
mente personal, sólo cabe frente al dueño del terreno y no pasa contra terceros
adquirentes
.
.
CASO N^ 22
.
CONSULTA FORMULADA
POR
EL
HUGO
HÉCTOR
ESCRIBANO
Montevideo,
marzo
30 de
PANARIO
1970.
Señor Presidente de la
Asociación de Escribanos del
Uruguay
De mi mayor consideración:
Por medio de la presente, solicito
a
Ud. tenga
a
bien someter al dic
de la Asociación de Escribanos del Uruguay, el caso que a continua
ción se detalla, pues bab'endo sido observado el título de propiedad, han re
tamen
suelto las partes aceptar la
preside
opinión
que
merezca
el ilustrado
Cuerpo
que Ud.
.
1953, autorizó el suscrito Es
a J.C.B. y su esposa S.M.
Carrasco, con frente a la Calle Cooper,
Por escritura que el 11 de setiembje de
cribano, doña C.R-, viuda de T.K., compró
una
fracción de
terreno
ubicada
en
105.739, y cuyos demás datos individualizantes constan en la
padrón
escritura respectiva. Escritura firmada el 30 de setiembre.
En dicho terreno se edificó un edificio, y por escritura de 4 de enero
de 1957, autorizada también por el que suscribe, doña C.R., y su esposo
J.K. (pues la nombrada había contraído segundas nupcias) vendieron a
J,C.C., el terreno y el edificio.
Al proyectar vender, la Srta. C.C, el Escribano G.M. observa el
título, por constatar que los planos del edificio, y la solicitud para construir,
ante el Municipio, están firmados, no sólo por C.R., sino también por un
hijo de ésta, llamado R.K., en ese entonces menor de edad (tenía 14 o
15 años)
N°
.
En la Revista de la Asociación de Escribanos Nos. 9-10-11 y 12,
co-
335
—
—
al año 1956, se publican las opiniones vertidas en ocasión de
la mesa redonda realizada en la Asociación de Escribanos, por los Escriba
Antonio Prunell, Saúl D
nos : Raúl Crottogini, J
Cestau, Fernando
rrespondientes
.
,
Miranda y Julio R, Bardallo y por el Dr. F, Cibils Hamilton, opinio
nes éstas que aceptan la tesis de que el dueño del terreno es dueño, por acce
sión del edificio construido por un tercero, (Excepto el Esc, Cestau).
Aunque la firma de
un
plano,
y de
una
solicitud,
no
prueba
ni mucho
que el edificio haya sido construido a su costo, en todo, o en parte,
por el firmante, aún dando por sentado que lo hubiere hecho, el edificio cons
truido en terreno ajeno pertenece al dueño del terreno, según la mayor parte
de dichas opiniones. El constructor, (que en el presente caso no ha probado
menos
nada) sólo tendría
acción que
por acción
no
pasa
una
a
acción de indemnización
personal prescribe
contra la dueña del terreno,
1217 dice que el derecho de
los diez años,
El art.
terceros.
a
Al firmar la escritura de compraventa, doña
C,R,,
sentante del menor, ha considerado que el edificio
Como
crito
ra
la referida
en
mesa
redonda
se
era
estudió,
a
que
era
ejecutar
la repre
de ella.
fondo, el
caso, el
sus
considera oportuno en extenderse en mayores consideraciones, pa
afirmar que el inmueble debe aceptarse con la titulación actual, a nombre
no
de C.R. y
su
esposo.
Agradeciéndole se sirva elevar este caso a la Asociación de Escribanos
del Uruguay, me es grato saludarlo con la mayor consideración.
Esc.
(Firmado)
NOTA:
Acompaña
a
la consulta
Héctor
precedente
critura de compraventa del 4|l|1957 mencionada
en dicha
oportunidad los esposos C.R, y J.K,
una
Hugo
Panario
copia simple
de la
es
la misma, según la cual
vendieron a F.C, de C.
en
el terreno de la referencia "con el ed ficio y demás mejoras que contiene".
En la procedencia se establece que "C.R., siendo viuda de sus primeras nup
cias, adquirió
hizo
a
don
el inmueble
J,C,B,
Escribano el
once
al terreno por compra que
escritura que autorizó el suscrito
de setiembre de mil novecientos cincuenta y tres y cuya
y
su
descripto,
esposa
cuanto
en
S,M,,
en
primera copia debidamente inscripta pasará
anotada
a
la
compradora,
resul
tando de ella y de otros antecedentes otras transmisiones de dominio y la
salida fiscal. En cuanto al edificio fue construido a su costo según resulta
de los
planos
y memorias que he visto".
-
336
—
*
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
I,
—
El Caso:
C.R., viuda, compró
un terreno
en
el año 1953. Pos
teriormente dicho solar fue edificado, habiendo sido los planos del edificio
y la solicitud del permiso de construcción firmados por C.R. y por un hijo
de ésta y de su primer esposo, R,K., en ese entonces
el año 1957, C.R, y su esposo en segundas nupcias,
solar y el edificio a J.C.
II.
de edad.
menor
J,K,, vendieron
Consulta: Si debe aceptarse la venta del año 1957
—
u
En
el
observarse
por faltar la firma de R,K,
III,
Nuestra opinión: No tenemos duda alguna de que el inmueble
en su totalidad de terreno
y edificio, pertenecía en el caso expresado a C.
—
y que, en consecuencia, sólo ella debió otorgar en carácter de vendedora,
la escritura de compraventa en favor de J.C, (con la conformidad expresa
R.,
de
segundas nupcias, J.K, si es que, por las construcciones
efectuadas,
producido ganancialización del bien propio) Para el
caso de que el hijo, R,K,, demostrara que las construcciones fueron hechas
a su costo o con su
participación, sólo tendrá un derecho personal contra
la madre, basado en el principio del enriquecimiento sin causa : el de ser in
demnizado; cuyo derecho no pasa o no puede ser ejercido contra terceros
adquirentes del bien.
IVFundamentos de nuestra respuesta: Nuestro Código Civil es
en
forma
taxativa (salvo casos especiales que la propia Ley deter
tablece,
cinco
modos
de adquirir el dominio, y no existe ninguna disposición
mina),
que establezca que la obtención de un plano de construcción o de un permiso
de construcción a nombre de determinada persona, configura un modo de
adquirir el dominio. El caso consultado encuadra, perfectamente, dentro
del modo que el Código define como accesión, con carácter general en el
art. 731, y referido a los inmuebles en el art. 748.
El dominio o propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa,
y comprende todo lo que a ella se una accesoriamente (arts, 486 y 487
¡nc, 1*?), natural o artificialmente (art. 731).
El principio de la accesión que el Codificador uruguayo aplicó al De
recho de prop'edad, supone que todo lo que está unido al suelo (construc
ciones, plantaciones, etc ) accede a ese suelo, y son propiedad del dueño de
ese suelo (salvo leyes especiales que dispongan lo contrario)
Y los arts, 749 y 751 del Cód'go, que algunas opiniones han entendido
que significan excepciones donde no rige el principio de la accesión, enten
demos que no hacen más que corroborar dicho principio. En efecto, el Art.
749, en cuanto admite que se pruebe que las obras, siembras o plantaciones
su
cónyuge
se
en
había
,
—
.
.
*
Aprobado
por la Comisión
Directiva
en
sesión del S de mayo de 1970. Acta N' 1112.
ii7
~
hechas
en
—
fueron hechas por el propietario del
a) que él las hizo; b) a sus expensas;
un terreno no
al constructor
a
probar:
mismo, obliga
c) que le per-,
podrá probarse en cuanto el constructor de
los requisitos que nuestro Derecho exige pa
cumplido
ra adquirir el dominio, como por ejemplo, haber adquirido un derecho de
superficie mediante un título y un modo, o mediante un modo. Pero aún,
el constructor tuviera efectos fren
y para que ese derecho así adquirido por
te a terceros, deberá agregarse otro elemento; d) que el constructor haya
inscripto su derecho en el Registro de Traslaciones de Dominio o en el Re
gistro de Promesas de Enajenación de Inmuebles a Plazos, según el caso
tenecen, y este extremo sólo
muestre que ha
con
de que se trate.
Por otra parte, el art.
751,
no
hace más que reconocer,
en
atención al
enriquecimiento sin causa, el derecho del constructor de ser in
principio
demnizado por el dueño del suelo donde él construyó el edificio, cuyo dere
cho, por ser estrictamente personal, sólo cabe frente al dueño del terreno y
del
no
pasa contra terceros adquirentes.
En función de todas estas consideraciones,
caso
consultado, debe aceptarse la
sentimiento de
su
matrimonio
mos
de
así
su
con
fue, dado
compraventa)
esposo,
J,K,,
concluimos
en
que,
en
el
hecha por doña C.R, (con el con
si las construcciones se efectuaron durante
venta
que el consultante no aclaró pero que supone
concurrieron
ambos al otorgamiento de la escritura
que
éste,
cosa
.
30 de abril de 1970,
Esc, Alba A, Pérez Busto
(redactora)
—
Esc,
Jorge
Moll D'Ottone.