El costo de los servicios públicos de los medidores maestros

No se permite que los propietarios trasladen el costo
de los servicios públicos de los medidores maestros
directamente a los inquilinos
De acuerdo con la Ley de Control de Rentas,
los propietarios sólo pueden cobrar una
cantidad de renta controlada. ¿Pero qué ocurre
con el costo de los servicios públicos? ¿Se
pueden trasladar a los inquilinos como un
sobrecargo aparte de la renta?
Con excepción de las unidades con medidores
individuales, la respuesta es “no.” El ajuste
general anual toma en cuenta los cambios en
los costos de los servicios públicos como el
agua y las áreas comunes y no se permite un
“sobrecargo” adicional
por los servicios
públicos. La ley permite
que sólo las cuotas de
registro y ciertos
impuestos
específicamente
identificados se trasladen a los inquilinos como
un sobrecargo pero no permite que se
trasladen los costos de los servicios públicos
del propietario.
¿Significa esto que a los inquilinos nunca
se les puede exigir que paguen por los
servicios públicos?
No, eso no es lo que esto significa. A los
inquilinos se les puede exigir que paguen su
propio consumo de los servicios públicos si los
servicios públicos que paga el propietario no
son una amenidad básica, si la unidad tiene
medidores individuales y si las facturas
provienen directamente de una de estas
compañías:
Gas: Southern California Gas
Agua: City of Santa Monica Water Division
Electricidad: Southern California Electric
Además, en 1985, 1986, 1991 y 2006, la Junta
aprobó ajustes a los servicios públicos para los
edificios con medidores maestros que cumplan
con los requisitos correspondientes. Sin
embargo, ése fue un ajuste aprobado por la
Junta y no es un traslado directo de los costos
de los servicios públicos. No se permite nunca
que un propietario de un edificio con un
medidor maestro simplemente traslade los
costos de los servicios públicos a los inquilinos.
¿Cuál es la diferencia entre los servicios
públicos con un medidor maestro y los
servicios públicos con medidores
individuales?
Existen varias maneras de medir el uso de los
servicios públicos.
Edificios con medidores maestros
son aquellos en los que hay un medidor
de los servicios públicos para todo el
edificio de unidades múltiples. La
compañía de servicios públicos factura
al propietario y no hay medidores que
midan el uso de los servicios públicos
de cada unidad individual.
Edificios con medidores individuales
son aquellos en los que cada unidad
tiene su propio medidor. La compañía
de servicios públicos factura a cada
unidad por separado.
Edificios con submedidores son
edificios con medidores maestros en los
que el propietario ha instalado
submedidores en las líneas de los
servicios públicos de las unidades
individuales. La compañía de servicios
públicos factura el costo total al
horas telefónicas: L-J 7:30 a.m. – 5:30 p.m., V 8:00 a.m. – 5:00 p.m.
ventanilla pública: L-V 8:00 a.m. – 4:30 p.m.
Cerrado cada viernes alterno
propietario y éste usa los submedidores
para asignar el costo a cada unidad.
RUBS es las sigla en inglés que
significa “Sistema de facturación
proporcional de los servicios públicos.”
Es un sistema mediante el cual el
propietario de un edificio con un
medidor maestro calcula el costo de los
servicios públicos de cada unidad
usando factores tales como la cantidad
de pies cuadrados, el número de
inquilinos por unidad u otros factores y
traslada el costo de los servicios
públicos a las unidades individuales
según corresponda.
¿Por qué no puede un propietario de un
edificio con un medidor maestro
trasladar los costos de los servicios
públicos a los inquilinos?
Porque esto haría que el inquilino tenga que
pagar por encima de la renta máxima permitida,
lo cual violaría la Ley de Control de Rentas.
Aunque el cargo de los servicios públicos
podría ser tratado por el dueño y el inquilino
como algo que no es la “renta,” esto seguiría
siendo un exceso de renta en materia legal.
Esto es porque el Reglamento 8020(g) de
Control de Rentas define el exceso de renta
como “el cobro de cualquier cargo que surja de
la relación dueño-inquilino o relacionado con el
alquiler continuo de una unidad aparte de la
renta lícita… y que no está autorizado por ley o
por un acuerdo por separado, según lo define
el Reglamento 3201.” El traslado de los costos
de los servicios públicos de un medidor
maestro no está autorizado por ninguna ley, es
algo aparte de la renta lícita y no se permite
como un acuerdo por separado de acuerdo con
el Reglamento 3201.
¿Está bien trasladar los costos de los
servicios públicos de un medidor maestro
si el propietario instala submedidores
para las unidades individuales?
No. Aunque es verdad que los submedidores
pueden ayudarle al propietario a determinar
con exactitud qué tanto se está usando un
servicio público en una unidad determinada, el
problema no es la exactitud del costo que se
trasladó sino el traslado en sí. Trasladar el
costo de los servicios públicos de un medidor
maestro, por más que el cálculo se haya hecho
con precisión, sigue constituyendo un traslado
de costos, lo cual está prohibido por la ley.
¿Está bien trasladar los costos de
servicios públicos de un medidor maestro
si el propietario usa un sistema de
facturación RUBS (“sistema de
facturación proporcional de los servicios
públicos”)?
No. Esto seguiría siendo un traslado del costo
de los servicios públicos de un medidor
maestro, lo cual no está permitido. Además, las
fórmulas de la facturación RUBS no están
relacionadas con el uso real del agua.
¿Y si el traslado de los costos se efectúa
por parte de una compañía externa y no
por el propietario?
Esto aún daría como resultado una demanda
ilícita de exceso de renta ya que al inquilino se
le cobraría algo por encima de la renta regular
y ese cargo no está autorizado por la ley y no
es un acuerdo lícito por separado según el
Reglamento 3201.
Un propietario que cobra de más en la renta de
este modo deberá reembolsarle el exceso
cobrado al inquilino.
horas telefónicas: L-J 7:30 a.m. – 5:30 p.m., V 8:00 a.m. – 5:00 p.m.
ventanilla pública: L-V 8:00 a.m. – 4:30 p.m.
Cerrado cada viernes alterno