Rendimientos de capital inmobiliario

Rendimientos de capital
inmobiliario
VÍCTOR M. SÁNCHEZ BLÁZQUEZ
PROFESOR TITULAR DE DERECHO
FINANCIERO Y TRIBUTARIO
ULPGC
Esquema
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—  Concepto y rendimientos íntegros
—  Cuantificación
¡  Gastos deducibles
¡  Reducciones
Concepto y rendimientos íntegros
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—  Concepto de rendimientos de capital (art. 21)
—  Concepto de rendimientos de capital inmobiliario
íntegros (art. 22)
—  Delimitación positiva /negativa
Delimitación positiva
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—  Totalidad de utilidades o contraprestaciones,
dinerarias o en especie
—  Provengan directa o indirectamente de elementos
patrimoniales, bienes o derechos…(relacionados con
bienes inmuebles), cuya titularidad corresponde al
contribuyente
Delimitación positiva
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—  Por arrendamiento de bienes inmuebles
—  Por titularidad de derechos reales sobre bienes
inmuebles: usufructo, superficie, servidumbres…
—  Por constitución o cesión de derechos o facultades de
uso o disfrute sobre bienes inmuebles
Delimitación negativa
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—  Bienes o derechos relacionados con bienes
inmuebles afectos a actividades económicas:
arrendamiento de inmuebles como actividad
económica, doble requisito (art. 27.2 Ley)
Local destinado a gestión de actividad
¡  Empleado con contrato laboral y a jornada completa
¡ 
Delimitación negativa
7
—  Renta derivada de la transmisión de un bien
inmueble
¡ 
Será una ganancia o pérdida patrimonial
Cuantificación
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—  Reglas generales de cuantificación
—  Regla especial de cuantificación: rendimiento
mínimo en caso de parentesco
Cuantificación. Reglas generales
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+ Rendimientos íntegros
- Gastos deducibles
= Rendimientos netos
- Reducciones
Por arrendamiento de vivienda
Por irregularidad
= Rendimientos netos reducidos
Gastos deducibles. Esquema
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—  Planteamiento
—  Gastos sometidos a límite
—  Gastos sin límite
—  Amortizaciones
—  Gastos anuales
Gastos deducibles. Planteamiento
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—  Todos los gastos necesarios para la obtención de los
rendimientos
Concepto amplio de gasto deducible
¡  Lista ejemplificativa ( entre otros )
¡ 
÷  Gastos
sometidos a límite cuantitativo
÷  Gastos no sometidos a límite cuantitativo
—  Las cantidades destinadas a la amortización del
inmueble y de los demás bienes cedidos con éste
Gastos sometidos a límite
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—  Intereses de capitales ajenos y demás gastos de financiación (para
adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute de la
que provengan los rendimientos)
—  Gastos de reparación y conservación
¡ 
Sí:
÷ 
÷ 
¡ 
Mantenimiento del uso normal de bienes: pintado, revoco, arreglo
Sustitución de elementos: calefacción, ascensor, puertas seguridad
No: ampliación y mejora
—  Límite cuantitativo: la cuantía de los rendimientos íntegros, por cada
bien o derecho (no pueden dar lugar a un rendimiento neto negativo)
(posibilidad de deducir el exceso en 4 años siguientes, con mismo límite)
Gastos sin límite
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—  Pueden dar lugar a un rendimiento neto negativo
—  Lista ejemplificativa:
¡ 
¡ 
Tributos y recargos no estatales, tasas y recargos estatales que incidan sobre
rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquéllos (y no
carácter sancionador)
Saldos de dudoso cobro (remisión a Reglamento)
÷ 
Cuando suficientemente justificada tal circunstancia
¢ 
¢ 
¡ 
Cuando deudor en situación de concurso
Cuando más de 6 meses desde primera gestión de cobro por contribuyente y fin período impositivo
Cantidades devengadas por terceros como contraprestación de servicios
personales (administración, vigilancia, portería, jardinería…)
—  Otros (Reglamento)
¡ 
¡ 
¡ 
Los ocasionados por formalización del arrendamiento…, defensa jurídica
Importe primas de seguro (responsabilidad civil, incendio, robo…)
Cantidades destinadas a servicios o suministros
Amortizaciones como gasto deducible
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—  Que respondan a su depreciación efectiva
¡  En bienes inmuebles depreciación efectiva cuando no
superior al 3 % del mayor valor siguiente (excluida la
parte correspondiente al suelo)
÷  Coste
de adquisición
¢  Adquisiciones onerosas: precio + gastos y tributos
¢  Adquisiciones gratuitas: gastos y tributos
÷  Valor catastral
Amortizaciones como gasto deducible
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—  Que respondan a su depreciación efectiva
¡  En
bienes muebles cedidos con el bien inmueble
susceptibles de utilización superior a 1 año: aplicación a
costes adquisición coeficientes de amortización de tabla
de amortizaciones simplificadas
Gastos deducibles anuales
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—  Supuestos en que tiempo de generación de
rendimientos inferior al año (arrendamiento durante
parte del año…): necesario prorrateo
¡ 
Cantidades destinadas a la amortización
¡ 
Algunos gastos anuales: tributos anuales, primas de seguros,
intereses de préstamos, suministros…
Reducción arrendamiento vivienda
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—  Aplicación a rendimiento neto
—  Doble cuantía posible de la reducción (algunas
novedades en 2011):
¡ 
60 % del rendimiento neto: supuesto general
¡ 
100 % del rendimiento neto: supuesto especial, jóvenes
trabajadores, arrendatario con requisitos de edad y renta:
÷  Si
rendimientos positivos: sólo aplicación a rendimientos declarados
÷  Edad: entre 18 y 30 años
÷  Renta: rendimientos netos
del trabajo o de actividades económicas
superiores al IPREM (7455,14 en LPGE para 2011)
÷  Comunicación
de requisitos
anual de arrendatario a arrendador de cumplimiento
Reducción por irregularidad
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—  Supuestos a los que se aplica
¡ 
¡ 
Rendimientos con período generación superior a 2 años
Rendimientos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo. Lista
tasada (Reglamento):
÷  Importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento
de locales de negocio
÷  Indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por
daños o desperfectos en el inmueble
÷  Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute
de carácter vitalicio
—  Cuantía: reducción del 40 %
Rendimiento mínimo en caso de parentesco
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—  Regla de valoración obligatoria: en determinados
supuestos el rendimiento neto total no será inferior a
una determinada cuantía
Supuestos en que se aplica
¡  Cuantificación del rendimiento mínimo
¡ 
Rendimiento mínimo en caso de parentesco
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—  Supuestos en que se aplica: determinada relación
familiar entre pagador y perceptor de rendimiento de
capital inmobiliario
÷  Arrendatario,
subarrendatario, adquirente o cesionario
÷  Cónyuge o pariente del contribuyente, incluidos los afines, hasta el
tercer grado
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Rendimiento mínimo en caso de parentesco
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—  Cuantificación del rendimiento mínimo:
¡  Regla de valoración de rentas inmobiliarias imputadas
(porcentaje sobre valor catastral, regla general)
¡  Por tanto
÷  Comparar
¢  Rendimiento
neto total según reglas generales (rend íntegros –
gastos deducibles – reducciones)
¢  Rendimiento mínimo
÷  Elegir el importe superior