régimen de - Asociación de Escribanos del Uruguay

3.1.5. PROPIEDAD HORIZONTAL
El
contrato
de compravenu de unidad de
el Escribano autorizante omitió
consignar
al
pie
del documento
inciso final del art. 10 de la
Ley
propiedad
Horizontal
-
régimen Ley
14.261
consignar la causal legal habilitante -que existióo
por
separado
es
-,
inscripto
en
plenamente válido.
dicha causal y presentar el documento al
Registro
a
el
Registro respectivo donde
El Escribano actuante debe
efectos de dar
cumplimiento
al
14.261.
CONSULTA FORMULADA POR EL ESC. LUIS A AVELLANAL
De mi consideración:
Por la
Avellanal,
men
presente, -el suscrito Esc. Luis Alberto
-en
calidad de consulta
dirigida
a
Sección Derecho Civü de la Asociación de
Presidencia,-
me
cumple
en
remitir la
presente,
la
su
-a
los efectos de que a través de la Sección citada, -se
expida sobre la situación que a continuación
planteo:
El Sr. AC y Sra. enajenaron por compraventa
tradición y precio totalmente integrado al Sr. EC
departamento de propiedad horizontal de acuerdo
régimen
de
incorporación
ala
acuerdo al texto de la escritura
el 9 de julio de 1982.
leyN' 10.751, -de
pública autorizada
En dicho instrumento, -el Escribano se limitó
dar cuenta de la ley N' 10.751, -cuando por el
a
plano de fraccionamiento horizontal en reahdad
se incorporaba a dicho régimen a través de las
disposiciones de la ley N' 14.261 de setiembre de
1974, -circunstancia también referida en el otor
gamiento del Reglamento de Copropiedad,
-cuando específicamente refirió a la ley 10.75 1 y a
la 14.261
a
la
incorporación), pero en la
compraventa específicamente no citó
(régimen
escritura de
leyN'
de
-
14.261.
de la compraven
departamento objeto
desocupado y
desocupado, -ya que el comprador
se
encontraba
rádicamente habitó el mismo,
lo
encuentra
Escribano la
sal
de acuerdo
hechos
-
-en
expuestos existió y existe y
persona
El
alguna
con
título
fue
Traslaciones de
el
-el
cau
a
los
hubo ni
hay
preferencia.
inscripto en el Registro
de
no
derecho de
Dominio, -ya que al
no
citarse la
podía exigir el
ley.
Hubo consentimiento, -capacidad, -objeto,
causa, precio integrado, posesión y tradición y
oposición a terceros a través de la registración de
Registrador
no
contralor del art. 8 de la citada
la escritura.
perjuicio de
otorgamiento,
Sin
dicho
solicitar
a
la
irregularidad
-la
Consulta
la Sec. Derechos Civü
técnica de
consiste
expida
se
en
sobre
dicho título y que tipo de nulidad u observación
padece dicho título y el camino a seguir en el
tracto sucesivo del bien citado.
Sin otro particular, -y agradeciendo desde ya
el aporte técnico sohcitado a los colegas encarga
dos de la Sección Civil, -aprovecho la oportuni
dad para saludar al Sr. Presidente y pos su
intermedio a los demás integrantes de la Comisión
Directiva.
Atte.
LUIS ALBERTO AVELLANAL
Escribano
Dirección
del
suscrito:
Calle
Artigas
N"
I043.-Salto.-
EC solo espo
existiendo por
"derecho de
con
otorgamiento de dicha escritu
los vendedores se desprendieron de los
ra,
se los
derechos de posesión que les correspondían y
facuUaron para
a
al
quien
comprador
transfirieron
en señal de tradición.
que los ejerciera,
Resumiendo la situación: -Venta de dpto. de
a dicho régi
propiedad horizontal, incorporado
Incluso,
se
-no
expuesto ninguna persona
preferencia".
se
-aunque no se especificó
refirió a la ley 10.751, -no se
ley
específicamente por el
legal habihtante, -aunque
no
-ya que el
ta
y solo
controló
citarla, -tampoco se controló la causal
legal habihtante (art. 8 de la ley). Es de dejar
constancia que: -aunque el Escribano no controló,
-en los hechos la causal legal habilitante existió,
Al
ley 14.261,
ley 14.261,
I) Situación
a
por
dicha
Salto, 7dejuniode 1986.
Sr. Presidente de la Asociación de Escribanos del
Uruguay
Secdón DERECHO CIVIL
Presente
Habiendo enviado
para la solicitud de infor
la Sección Derecho Civil de la Asociación
de
Escribanos del Uruguay en consuha,
cual
me a
-(la
ya
CONSULTA
obra
197
poder
en
de la
Asociación), -respecto
Por lo
la
a
bondad de titulo de
mentación del trámite, -por la presente, paso
exponer sucintamente, -la
expresado,
-entiendo que dicho título
observable por la falta del contralor, -pudiendo
caberle nuhdad relativa, pero válido, -ya que se
propiedad de departamento
de propiedad horizontal (ley 14.261) y habiendo
omitido la opinión del suscrito para la comple-
es
requisitos esenciales del contrato (art.
Código Civil) y se dio también la
existencia de la causal legal habilitante, -solo que
no fue
objeto de contralor en la escritura por parte
dieron los
1.269
a
posición del suscrito:
marco
legal previsto
Entiendo de acuerdo al
del
por el art. 8 de la ley N' 14.261, sobre la
inahenabiUdad relativa, -que en la venta de
del autorizante.
referencia, -existió consentimiento, -capacidad,
del suscrito ante la consulta sobre la bondad del
-objeto, -precio totalmente integrado y se otorgó
la posesión al comprador, -vale decir que estaba
desocupado en el momento de procederse a la
título de
Es cuanto
a
lo
habilitante existió al
de la
propiedad citado.
se
adjunte
el
posición
presente
a
la
consulta ya elevada, para su debida tramitación,
-aprovecho la oportunidad para saludar a Ud. y
por su intermedio a los demás
Comisión Directiva muy atte.
expuesto, -la causal legal
momento
manifestar sobre la
Siendo mi deseo
venta, -razón por la cual NO EXISTÍA PERSQNA ALGUNA con "Derecho de Preferencia".
De acuerdo
quería
integrantes
de la
enajenación,
-lo único que la misma no fue controlada
por el
Escribano autorizante de la escritura de marras.
LUIS ALBERTO AVELLANAL
Escribano
INFORME DE LA SECCIÓN DERECHO CIVIL SOBRE LA CONSULTA
DEL ESC. LUIS A. AVELLANAL
1.- EL CASO
la
causa
legal
habilitante y el camino
a
seguir para
subsanarlo.
Los hechos
según
refiere el consultante,
acer
de los que se requiere el dictamen de la
Asociación de Escribanos del Uruguay, son los
ca
3.- EL INFORME
siguientes:
A) LEGISLACIÓN APLICABLE
I) El 9 de julio de 1982
de unidad de
al
incorporado
acuerdo
a
la
ley
otorgó compraventa
se
horizontal de edificio
propiedad
régimen
de
la
ley
10.751
La situación
de
14.261.
artículo 12 de la
En la escritura de compraventa se omitió
consignar la causa legal habilitante dado que se
mencionó únicamente la ley 10.751 circunstancia
11)
que mérito la
Registro
III)
inscripción
de la
primera copia
en
jurídica planteada está reglada
ley 14.261; el
ley 14.560 y los artículos 8 y 1 1 y
por los artículos 8, 9 y 10 de la
1.560 del
Código
Civü y el
artículo 27 del Decreto
86/75.
el
B) ANÁLISIS
de Traslaciones de Dominio.
"Al
momento
de
la
enajenación
I.- PRECISIONES PREVIAS
no
existió, ni existe actualmente, persona con derecho
ie preferencia (el bien se vendió desocupado) por
que se configuró la causa legal habilitante"
artículo 8 inciso final de la ley 14.26 1 ).
o
1) El presente estudio parte de la base de la
veracidad de la afirmación de la existencia de la
legal
icausa
habihtante formulada por el consul
1
tante.
De lo contrario las conclusiones serían
otras,
2.- LA CONSULTA
2)
El Escribano Luis Alberto AveUanal soUcita a
la Sección Derecho Civü "se
expida sobre dicho
;ítulo que tipo de nulidad
licho título y el camino
u
observación
a
seguir
en
padece
suma se
requiere
consultados, sin entrar a considerar otros relacio
nados, como ser, la responsabilidad que cabe al
1
Escribano interviniente por su omisión, etc.
1I 1
la
opinión
desprende
el tracto
iucesivo del bien citado"
En
muy
de todo lo que sigue:
Nos referiremos únicamente a los aspectos
como se
de la Asocia-
-
.
LA OBLIGACIÓN LEGAL DE CONSIGNA
CIÓN DE LA CAUSA LEGAL HABILITANTE
;ión de Escribanos del Uruguay acerca de la
Jondad, vicios u observación de un título compra'cnta
;1
de bien
Registro
regido
por la
ley 14.261, inscripto
en
La
respectivo,
omitió consignar
la
j
para
de Traslaciones de Dominio
londe el Escribano autorizante
ley 14.261 crea un sistema
incorporación de edificios
propiedad horizontal
i
con
más benévolo
al régimen de
la finalidad de fomentar
198
la
REVISTA
adquisición
arrendatarios
de las viviendas por sus ocupantes y
cuyos efectos instituye un régimen
a
de
prohibición genérica de enajenar al establecer
que las unidades ocupadas al tiempo de la incor
poración -con las excepciones que señala- sólo
pueden ser enajenadas a determinadas personas
cuyo poder de disposición también limita (artícu
los 8 y 9 de la ley 14.261 y de la ley 14.560).
Para garantizar el cumplimiento de la finali
dad de la ley el legislador impuso la obligación al
Escribano actuante de consignar en las escrituras
y/o promesas de las unidades incorporadas aque
Uas circunstancias que tornó inapUcable, en el
caso concreto, la
prohibición genérica de enajenar
(causa legal habilitante) (artículo 10 de la ley
14.261) y al Registro correspondiente por un lado
de
no
inscribir los documentos hasta tanto
no se
omisión y por otro lado de dejar
constancia
en el instrumento,
que se trata
expresa
de unidades transformadas conforme al régimen
la
subsane
de la
ley
14.261 mediante
leyendas
claramente
visibles.
consignación, en cambio, por
propio artículo 10 de la ley 14.261
inscripción del contrato en el Registro
del
imperio
impide la
de Traslaciones de Dominio
aquella
que
ción de la
su
validez
obligaciones legales en relación a la
jurídica consultada debemos examinar a
la misma de acuerdo con nuestro régimen de
nuUdades, el que está reglado, en esencia, por los
artículos 8, 1 1 y 1.560 del Código Civil.
A tales efectos
no
debe confundirse
-como
muy frecuentemente en la práctica- la
"existencia" de la causa legal habilitante con la
ocurre
"consignación"
"ser", lo último
enajenar
primero atañe al
prueba. Lo que "habihta" a
la prohibición legal, es la
de la misma. Lo
a su
relevando
consigna
como
es
lo define
requisito
o
Si
no
obstante la omisión
el
-como en
caso en
consulta- el contrato accedió al
Registro por error
ley 14.261, pero la
omisión de referenciaa la
legal habilitante
desplegó todos
existió
contrato
De acuerdo
1
del
sus
los
en
hechos, el
efectos.
lo anterior y a lo dispuesto por
11 del Código Civü la
a
.560, 8 y
Escribano
omiso, que supone la
infracción
a
Civil
fuente autónoma de nulidades sino que
a éste con el artículo 1 1
y a
imperativa, no produce
nuUdad de especie alguna. En efecto, la situación
está reglada por el artículo 8 del Código Civil, pues
importa violación de una ley prohibitiva -la ley
imperativa lo es- cuya única sanción, prevista en
la propia ley es impedir que el documento acceda
a la
publicidad registral con las consecuencias que
ello implica.
A la misma conclusión se llega aún para los
autores que sostienen que el artículo 8 del Código
no es
una
norma
debe combinarse
"existencia" de la circunstancia relevante de la
ambos
"consignación" De tal modo,
"consignación" falsa, aún por error, esto es de
una
efecto, según vimos, la consignación de la
una
legal
misma,
no su
con
el artículo 1.560 del
habilitante
es
de
requisito
Civü. En
Código
causa
publicidad
pero
circunstancia que no concuerda con la reahdad
fáctica es irrelevante y no produce el efecto
de existencia del contrato y su observancia
compromete al orden público. No interesa,
querido de remover la prohibición legal de enaje
nar a
quien no tiene derecho de preferencia.
La "inexistencia" de la causa legal habihtante
apunta a un elemento esencial del contrato, según
sea la
opinión a la causa, al objeto, a la capacidad,
efectos
lo que provoca la nuhdad absoluta del contrato
1 .560 del Código Civil
por aplicación del artículo
como lo sostiene la casi totalidad de la doctrina
(Miranda, Caffaro, Gnazzo, etc.) con alguna opi
nión en contra (Deli Sancti). No nos extenderemos
al respecto, porque no es materia ni interesa, por
lo
expresado; a efectos de esta consuha,
legal habüitante, según afirmación
causa
sultante, existe.
donde la
del
con
de
los efectos del contrato y no a
existencia. Mientras no se consigne la
a
legal habilitante el contrato no podrá ser
inscripto y por ende no se producirán los efectos
de la misma reglados por los artículos 12 y 13 de la
ley 10.793 y el artículo 15 de la ley 8.733: Así las
compraventas no serán oponibles a terceros y su
fecha será la de la inscripción si no se subsanare
dicha omisión dentro del plazo legal de inscrip
ción y no nacerá el derecho real de protección al
prometiente comprador contra cualquier enajena
ción o gravamen posterior.
conducta
situación
el citado artículo
atañe
los artículos
las referidas
habüitante
causa
SIÓN DE CONSIGNACIÓN DE LA CAUSA
Para dilucidar los efectos de la violación de
legal
causa
publicidad,
Inhibiciones hasta
o
subsane. Por lo tanto la
se
expresamente
u
LEGAL HABILITANTE
(7-12), 1986
La omisión de
causa
III.- NATURALEZA Y EFECTOS DE LA OMI
DE LA A.E.U.-T. 72
no
14.261
al
del
de orden
púbUco protegido
pues lo que si
público
"la existencia"
es
habilitante, pues atañe
por la
pero nada tiene que ver
ción"
con
a
presente estudio, analizar si la ley
es o no
mismo
no
a
de
un
ley
con
la
roza
legal
general y
causa
interés
-el de la Viviendael de "su
consigna
Repetimos: no deben confundirse existencia
consignadón de la causa legal habilitante
dado que la inobservancia de
efectos diametralmente
uno u otro,
produce
opuestos. En el primer
caso
el
nuhdad absoluta
por tanto
segundo
como se
no
verá,
hay
es
nuhdad
insubsanable. En
alguna
y la
fácilmente subsanable.
omisión,
199
CONSULTA
4.- CONCLUSIONES
IV.- CAMINO A SEGUIR PARA SUBSANAR
LA OMISIÓN DE CONSIGNACIÓN DE LA
La
de la
porada al régimen de la ley 14.261, inscripto en el
Registro de Traslaciones de Dominio donde el
Escribano autorizante omitió consignar la causa
legal habüitante que existió es plenamente válido
y no adolece de nuUdad de clase alguna. El
Escribano actuante debe consignar al pie del
documento o por separado la causa legal habili
tante y presentar el documento al Registro a
efectos de dar cumplimiento al inciso final del
artículo 10 de la ley 14.261.
ley impuso la obligación de consignación
legal habiUtante de cargo del Escriba
Causa
autorizante lo cual torna irrelevante las mani
festaciones de las partes al respecto. A la misma
conclusión debe llegarse en los casos de consigna
no
ción
errónea
o
de
incompleta
la
misma.
En
consecuencia el único agente idóneo para subsa
nar la omisión y/o corregir la consignación es el
Escribano, quien puede y debe mediante certifica
ción, al pie del documento o por certificado por
separado hacer constar la causa legal habilitante,
completarlo
o
corregirlo, según corresponda,
Montevideo setiembre 11 de 1986. La SECCIÓN
DERECHO CIVIL, integrada por los Eses. Enri
que Arezo Píriz, María Wonsiak, Carlos Fratta,
Claudio Bascans, Fernando Pérez Berta, Doeha
en
mérito al artículo 27 del decreto 86/79 que faculta
a los escribanos a certificar en las condiciones
antedichas
en
el
de
aquellas manifestaciones que como
presente caso requieran la manifestación
Terra Corbo y Roque MoUa aprueba por unani
midad el informe que antecede de la Esc. Maria
Wonsiak.
voluntad de las partes.
último, subsanada la omisión,
Por
compraventa de unidad incor
El contrato de
CAUSA LEGAL HABILITANTE
se
debe
Esc.
al
pueda dar
obhgación de dejar constancia de que
unidades incorporadas impuesta por el
inciso final de la ley 14.261.
que éste
se
Molla
Roque
Coordinador alterno
Registro a efectos de
cumphmiento a la ya referida
presentar el documento
trata de
por unanimidad por la C D. de la
A.E.U. Resol. N' 15.961 de 18 de setiembre de
Aprobado
artículo 10
1986. Acta N' 1962.
3.1.6. VENIA JUDICIAL
de la autorización
1
tiempo (4 añoe).
-en
aplicación
El
del
plazo
judieial
comenzará
a
determina la nulidad relativa del
contarse a
partir
del momento
principio qué señala que al justamente impedido no
acto.
en
que
cese
le
corre
El
vicio
puede
eer
la interdicción, del
purgado
incapaz
por el
o
de
su
transcurso
del
fallecimiento,
término.
CONSULTA FORMULADA POR LA ESC YOLANDA PONS DE TORTEROLO
El
Santa Lucía, 14 de
agosto de 1985.
Sr. Presidente de la
Asociación de Escribanos del
La
el
agrado
de
En el año 1974,
se
dirigirme
vendió
pregunta
a
Ud.
a
los^
un
vendedora estaba
bien inmueble.
integrada
por
un
la
el
representación
del
siguiente:
término de
efectos de la bondad del título
realizarse?
¿El
-
Banco
4
-¿Qué
años
a
los
trámite debe
Hipotecario acepta
éste
título?
En caso que la nueva curadora, ratifique la
escritura de compra venta -¿Se perfecciona en
todos sus términos el título?
Sin otro
parte
es
Transcurrido
efectos de sohcitarle que esa Institución se pro
nuncie respecto de la consulta que paso a formu
larle.
Relación de los hechos.
incapaz.
en
Han transcurrido más de cuatro años.
De mi mayor consideración:
La
vendió
En el año 1976, falleció el curador y fué
nombrada curadora, otra hermana.
El contrato adoleció de una nuhdad relativa.
Uruguay
Presente
Tengo
curador, hermano del incapaz, compareció
la escritura y
mismo.
a
particular,
saludo
a
usted y demás
con
mi
Comisión Directiva,
mayor consideración.
integrantes
de
la