Las garantÃ-as en los contratos de arrendamientos urbanos I

Las garantÃ-as en los contratos de arrendamientos urbanos
I. Aspectos Generales.
La normativa legal sobre arrendamientos prevé varios mecanismos de garantÃ-a de cumplimiento de los
contratos de arrendamiento, tanto en lo referente al pago del alquiler como de otras obligaciones accesorias, a
saber, el pago de los gastos comunes, consumos de servicios, tributos etc.
Corresponde tener presente a la hora de elegir la garantÃ-a a utilizar en caso de que tengamos una propiedad
inmueble para arrendar, una serie de aspectos que hacen a la legalidad y por tanto la efectividad de la garantÃ-a
elegida.
La normativa sobre garantÃ-as rige para todos los inmuebles que deseen arrendarse independientemente de que
el destino sea habitacional o de industria o comercio, y es catalogada como de “orden público”, lo que quiere
decir que los contratantes no pueden pactar algo diferente a lo contenido en la ley.
En consecuencia solo son válidas y eficaces las garantÃ-as que expresamente establece la ley, y deben
constituirse en la forma que allÃ- se establece.
II. GarantÃ-a de depósito.
En primer lugar tenemos a las denominadas habitualmente “garantÃ-as de depósito”: Cuando el inmueble
arrendado va a ser destinado a casa-habitación, puede solicitarse como garantÃ-a una suma de hasta 5 veces el
valor del alquiler, mientras que cuando el destino es comercio-industria puede pedirse una suma de hasta 10
veces dicho valor.
Si se excede este lÃ-mite, el arrendador será pasible de una multa que el Juez fijará entre 1 y 5 veces el monto
del depósito, y se corre el riesgo de no poder efectivizar la garantÃ-a en caso de incumplimiento.
Recientes modificaciones a la Ley de arrendamientos, establecieron que los depósitos en garantÃ-a deberán
constituirse en Unidades Indexadas, en cualquier Banco de Plaza u otras Instituciones de Intermediación
Financiera que ofrezcan tal servicio. Anteriormente el único banco facultado para captar estos depósitos era el
Banco Hipotecario del Uruguay, y los mismos debÃ-an constituirse en Obligaciones Hipotecarias Reajustables.
Esta modificación es beneficiosa tanto para arrendador como para arrendatario, en primer lugar porque el
depósito se realiza en una unidad de indexación sujeta a la inflación, en virtud de la cual el dinero depositado
no pierde poder de compra, y en segundo lugar por que permite operar con cualquier Banco de plaza, que puede
ser el de uso habitual y mayor confiabilidad para arrendador o arrendatario.
III. Fianza.
La fianza implica básicamente que un tercero ajeno al contrato se obliga a pagar por el arrendatario en caso de
que este no lo haga.
Habitualmente esta garantÃ-a va acompañada de un certificado notarial que acredita la existencia de bienes en
el patrimonio del fiador, lo cual no significa que la fianza quede afectada únicamente a los bienes declarados
sino que el arrendador podrá si lo desea embargar otros existentes en el patrimonio del fiador.
En caso de que se genere una deuda por alquiler u otros conceptos puede requerirse el pago tanto al arrendatario
como al fiador, sin embargo, si estos no acceden al pago en forma voluntaria deberá iniciarse una gestión
judicial de cobro y eventualmente embargarse alguno de los bienes que ambos posean en su patrimonio.
Como mencionáramos anteriormente, la categorÃ-a de orden público de la normativa que regula las garantÃ-as
en los contratos de arrendamiento, impiden el establecimiento de otros tipos de garantÃ-a diferentes a los
nombrados (ej.: aval bancario), con la consecuencia de que si se acordare en un contrato una garantÃ-a diferente
a las descriptas o se vulneraren los lÃ-mites establecidos, el arrendador serÃ-a pasible de una multa y lagarantÃ-a
serÃ-a absolutamente nula lo que equivaldrÃ-a a tener un contrato de arrendamiento sin garantÃ-a.