P-10PA CALA MARMACEN Memòria

P/10PA CALA MARMACÉN
PROJECTE DE REPARCEL·LACIÓ
DETERMINACIÓ DE LES QUOTES D’URBANITZACIÓ
MATEU CARRIÓ MUNTANER
XAVIER NICOLAU CUYÀS
ARQUITECTES
P/10PA CALA MARMACÉN
PROJECTE DE REPARCEL·LACIÓ
DETERMINACIÓ DE LES QUOTES D’URBANITZACIÓ
1. ANTECEDENTS
La Comissió Insular d’Ordenació del Territori, Urbanisme i Patrimoni Històric
(CIOTUPH), en sessió celebrada dia 26 d’abril de 2007, va adoptar l’acord d’aprovar
definitivament, de forma parcial, les normes subsidiàries de planejament municipal
(NS) del terme municipal d’Andratx en allò referent als àmbits físics relatius al sòl
classificat com a urbà i apte per urbanitzar, excloent-se expressament el sòl
classificat com a rústic, tot subjectant-se aquella aprovació parcial a les
prescripcions relacionades en el primer punt del mateix acord.
A la vegada va suspendre l’aprovació de les expressades NS en allò referent a les
seves determinacions relatives al sòl classificat com a rústic, mentre no es completi
la seva tramitació, amb inclusió de l’exposició al públic del document d’avaluació
d’impacte ambiental que inclogui els punts assenyalats a les deficiències 46 i 47 de
l’acord d’aquella comissió de data 22 de juliol de 2005, assenyalant així mateix la
necessitat d’esmenar les deficiències relacionades en el segon punt de l’acord.
Per últim, s’acordà que fins que no siguin esmenades les deficiències que han
implicat la suspensió de l’aprovació definitiva de les NS en sòl rústic o fins que no es
produeixi l’adaptació general de les esmentades NS a les disposicions legals i de
planificació supramunicipal, el règim aplicable en el sòl rústic serà el definit per les
normes i plànols d’ordenació d’aplicació del Pla Territorial de Mallorca (PTM), amb
les normes específiques que figuren en el tercer punt de l’acord.
Per tant, l’actual marc legal i normatiu urbanístic d’aplicació en el terme municipal
d’Andratx està constituït per les NS d’àmbit municipal, aprovades amb les
determinacions relacionades abans, així com per altres disposicions de caràcter
estatal, comunitari i insular, bàsicament la Llei del Sòl (LS), els seus reglaments de
planejament (RPU) i de gestió (RGU), i el PTM, entre d’altres.
Del que s’ha dit i de la lectura de les normes i demés disposicions esmentades es
dedueix que l’aprovació definitiva parcial de les NS és només el final de la primera
etapa que l’Ajuntament d’Andratx ha necessitat recórrer per intentar regularitzar la
seva situació urbanística. Ara s’està en la necessitat o la conveniència, segons els
casos, de dur a terme una sèrie d’actuacions en relació al planejament general
municipal, així com d’altres d’àmbit parcial però de gran importància urbanística i
econòmica, tant pels propietaris de sòl com per l’Ajuntament, ja que d’elles depèn la
possibilitat d’atorgar llicències d’obres en un extens àmbit del terme municipal.
Pel que fa al sòl classificat urbanitzable o apte per a la urbanització, tots els sectors
menys un compten amb pla parcial aprovat. Aquests tretze sectors coincideixen amb
els àmbits de les més o manco antigues urbanitzacions, les quals compten amb el
corresponent pla parcial aprovat i generalment amb els serveis prevists en els
respectius plans, però també quasi tos ells estan mancats de xarxes d’aigua potable,
de clavegueram, d’aigües pluvials i de telefonia soterrada.
1
Per a la gestió d’aquests sòls urbanitzables, en relació a les xarxes dels serveis dels
quals n’estan mancats, les NS assignen el Sistema de Cooperació contemplat a la
legislació urbanística.
Existeix una especial problemàtica en aquests sectors ja que per poder atorgar
llicències a les parcel·les incloses a l’àmbit dels sectors de sòl urbanitzable que
compten amb pla parcial aprovat, relacionats en el punt anterior, s’han de complir els
requisits imposats per la Norma 12 del PTM per a aquesta classe de sòl:
1. Sense perjudici del compliment dels requisits exigibles legal i reglamentàriament, per
poder autoritzar l'edificació d'una parcel·la de sòl urbà o urbanitzable que no tengui encara la
condició de solar i que estigui inclosa en un polígon o en una unitat d'actuació, serà
necessari que l'interessat acrediti que les obres d'urbanització s’estan executant i que ja han
acabat, com a mínim, les següents: moviment de terres; viabilitat rodada, a excepció de la
capa de rodolament; viabilitat per als vianants amb solera de formigó, a excepció del
paviment final; xarxes de serveis completes, incloses les connexions amb les xarxes
generals exteriors a l’actuació excepte, per al sanejament, en els supòsits excepcionals en
què es pugui haver autoritzat el sistema individual d'evacuació d'aigües residuals d'acord
amb la norma 13; i zones verdes, a excepció de la seva plantació. Així mateix, en el cas de
que es tracti de sòl urbanitzable o apte per a la urbanització, de conformitat al regulat a
l’article 18 de la Llei 6/1998, de 13 d’abril, sobre Règim del Sòl i Valoracions, també
l’interessat haurà d’acreditar que s’hagin costejat i executat les obres necessàries per a
l’ampliació dels sistemes generals exteriors a l’actuació, requerits per la dimensió i la
densitat de l’actuació i per les intensitats d’ús que aquesta generi, de conformitat amb els
requisits i les condicions que estableixi el planejament general.
2. Per a la concessió de llicències de primera ocupació i certificats municipals de final d'obra
o documents equivalents dels edificis construïts en les circumstàncies previstes en l'apartat
anterior i en el paràgraf 4 de la norma 11, serà necessari que la urbanització estigui
completament finalitzada d'acord amb les determinacions del projecte d'urbanització o de
dotació de serveis aprovat.
3. En l’adaptació del planejament general a les disposicions d’aquest Pla Territorial, s’hi
haurà de recollir expressament les previsions contemplades en els dos apartats anteriors.
Cal dir que la disposició addicional sisena del Decret llei 1/2009, de 30 de gener, de
mesures urgents per a l’impuls de la inversió a les Illes Balears, en relació a
l’agilitació del desenvolupament urbanístic i edificador, a l’efecte de poder sol·licitar
llicència d’obres d’edificació amb anterioritat a l’acabament de les obres
d’urbanització corresponents, deixa sense efecte el punt 1 de la Norma transcrita.
Uns dels requisits legals i reglamentaris esmentats a la Norma 12 del PTM els
trobem a l’article 42 del Reglament de Gestió Urbanística (RGU), el qual estableix:
1. En suelo urbanizable programado, en tanto no se aprueben Planes parciales y se
ejecuten las correspondientes obra de urbanización, no se podrá edificar ni levantar otras
instalaciones; sin embargo, podrán realizarse las obras correspondientes a la infraestructura
del territorio o a los sistemas generales determinantes del desarrollo urbano o ejecutarse
aquéllas otras de carácter provisional a que se refiere el artículo 58,2, de la Ley del Suelo.
2. Podrá edificarse en esta categoría de suelo, previa aprobación del Plan parcial y
proyectos de urbanización correspondientes, antes de que los terrenos estén totalmente
2
urbanizados, siempre que se cumplan los requisitos señalados en el artículo anterior y con
los efectos expresados en el mismo.
I els requisits per poder edificar assenyalats a l’article 41 són els següents:
a. Que hubiese ganado firmeza, en vía administrativa, el acto de aprobación del proyecto de
reparcelación o de compensación, si uno u otro fuesen necesarios para la distribución de
beneficios y cargas del Plan.
b. Que por el estado de realización de las obras de urbanización la Administración considere
previsible que a la terminación de la edificación la parcela de que se trate contar con todos
los servicios necesarios para tener la condición de solar.
c. Que en el escrito de solicitud de licencia se comprometa a no utilizar la construcción hasta
tanto no esté concluida la obra de urbanización y a establecer tal condición en las cesiones
de derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo o parte del edificio.
De la mateixa manera que a la Norma 12 del PTM, aquest article també disposa que
No se permitirá la ocupación de los edificios hasta que no esté realizada totalmente la
urbanización que afecte a dichos edificios y estén en condiciones de funcionamiento los
suministros de agua y energía eléctrica y las redes de alcantarillado.
De tot el que s’ha dit en els apartats anteriors es desprèn que per poder atorgar
llicències en els sectors classificats com a sòl urbanitzable i que compten amb pla
parcial aprovat cal dur a terme a cada un d’ells unes tasques importants, amb un
grau de dificultat o de complicació resultant de les circumstàncies específiques de
cada un d’ells i que l’Ajuntament d’Andratx ha analitzat per tal d’adoptar l’opció més
adient per regularitzar la seva situació.
La simple lectura dels articles del RGU referits al Sistema de Cooperació dóna una
idea prou clara del què suposa la seva assignació en els diferents sectors.
El Sistema de Cooperació es regula, entre d’altres, pels articles que es transcriuen a
continuació:
Artículo 186.
1. En el sistema de cooperación, los propietarios del polígono o unidad de actuación aportan
el suelo de cesión obligatoria, y la Administración ejecuta las obras de urbanización.
2. Los costes de urbanización serán a cargo de los propietarios afectados. La
Administración, titular del 10% del aprovechamiento medio, participará en dichos costes en
esa proporción.
3. La aplicación del sistema de cooperación exige la reparcelación de los terrenos
comprendidos en el polígono o unidad de actuación, salvo que esta sea innecesaria de
conformidad con lo previsto en el presente Reglamento.
4. No podrán concederse licencias de edificación hasta que sea firme en vía administrativa
el acuerdo aprobatorio de la reparcelación del polígono o unidad de actuación, cuando
aquélla sea procedente.
Artículo 188.
1. Los costes de urbanización se distribuirán entre los propietarios en proporción al valor de
las fincas que les sean adjudicadas en la reparcelación.
2. Cuando la reparcelación sea innecesaria, los costes de urbanización se distribuirán entre
los propietarios en proporción al aprovechamiento de sus respectivas fincas.
3. En el supuesto del número anterior, el acuerdo de la Administración por el que se declare
innecesaria la reparcelación producirá los siguientes efectos:
3
a) Cesión de derecho al municipio en que se actúe en pleno dominio y libre de cargas de
todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio del suelo o su
afectación conforme a los usos previstos en el Plan.
b) Afectación real de las fincas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos
inherentes al sistema de cooperación.
Artículo 189.
1. El pago anticipado de las cantidades a cuenta de los gastos de urbanización, por el
importe correspondiente a las inversiones a realizar en los seis meses siguientes, deberá
efectuarse en el plazo de un mes desde el requerimiento que se formule por la
Administración actuante.
2. Transcurrido dicho plazo, la Administración podrá proceder a la exacción de las cuotas
por la vía de apremio.
Artículo 190.
1. La Administración podrá conceder fraccionamientos o aplazamientos del pago de los
costes de urbanización a solicitud de los interesados.
2. El aplazamiento que se conceda no podrá ser superior a cinco años y el beneficiario
deberá prestar garantía suficiente a juicio de la Administración.
3. Los aplazamientos en el pago de las cuotas devengarán en favor de la Administración
anualmente el tipo de interés básico del Banco de España.
4. Los propietarios que soliciten licencia para edificar antes de la total terminación de las
obras de urbanización no podrán obtener aplazamiento o fraccionamiento de sus cuotas.
Com s’ha vist en els articles transcrits abans, en el sistema de cooperació apareix el
concepte de reparcelació el qual es regula, entre d’altres, en els articles següents:
Artículo 71.
1. Se entiende por reparcelación la agrupación o integración del conjunto de las fincas
comprendidas en un polígono o unidad de actuación para su nueva división ajustada al Plan,
con adjudicación de las parcelas resultantes a los propietarios de las primitivas, en
proporción a sus respectivos derechos, y a la Administración competente, en la parte que
corresponda conforme a la Ley del Suelo y al Plan.
2. Cuando el suelo urbanizable programado o incluido en un programa de actuación
urbanística, un polígono tuviera un aprovechamiento superior al que se correspondiere en
razón del medio fijado para ese tipo de suelo, también formarán parte de la comunidad de
reparcelación aquellos propietarios del suelo exterior al polígono que tengan reconocido el
derecho a participar en las adjudicaciones, por estar destinado su suelo a sistemas
generales y no haberse aplicado la expropiación forzosa.
3. Las parcelas resultantes que se adjudiquen a los propietarios sustituirán a las primitivas,
sin solución de continuidad en las respectivas titularidades, a todos los efectos.
4. La reparcelación comprende también la determinación de las indemnizaciones o
compensaciones necesarias para que quede plenamente cumplido, dentro de la unidad
reparcelable, el principio de la justa distribución entre los interesados de los beneficios y
cargas de la ordenación urbanística.
Artículo 72.
1. La reparcelación tiene por objeto:
a) La distribución justa entre los interesados de los beneficios y cargas de la ordenación
urbanística.
b) La regularización de las fincas para adaptar su configuración a las exigencias del
Planeamiento.
c) La situación sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación del
aprovechamiento establecido por el Plan.
4
d) La localización sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación del
aprovechamiento que corresponde a la Administración actuante, cuando se trate de suelo
urbanizable programado o incluido en un programa de actuación urbanística.
2. Cualquiera de estas finalidades justifica por sí sola la reparcelación, aunque no concurran
las otras.
3. La distribución justa de los beneficios y cargas de la ordenación será necesaria siempre
que el Plan asigne desigualmente a las fincas afectadas el volumen o la superficie
edificable, los usos urbanísticos o las limitaciones y cargas de la propiedad.
Artículo 73.
No será necesaria la reparcelación en los siguientes casos:
a) Cuando, en suelo urbano, la totalidad de los terrenos del polígono o unidad de actuación
pertenezcan a un solo propietario.
b) Cuando el Plan se ejecute por el sistema de compensación o expropiación.
c) Cuando no concurra ninguna de las causas que se enumeran en el artículo precedente de
este Reglamento.
d) Cuando se trate de la ejecución de un Plan que afecte a una superficie anteriormente
reparcelada, sin alterar el equilibrio económico entre los propietarios.
e) Cuando todos los propietarios afectados renuncien expresamente a ella y, tratándose de
suelo urbanizable programado o incluido en un programa de actuación urbanística, la
Administración actuante acepte la localización del aprovechamiento que corresponda.
La conclusió del que s’ha exposat és que resulta del tot necessari dotar a tots els
sectors de sòl urbanitzable que compten amb pla parcial aprovat, les anomenades
urbanitzacions existents, dels serveis dels quals estan mancats, mitjançant la
contractació de les obres corresponents, fent ús del tipus de contracte adient d’entre
els contemplats a la Llei 30/2007, de 30 d’octubre, de contractes del sector públic
(LCSP).
La magnitud i la complexitat de la qüestió ha fet optar a l’Ajuntament d’Andratx per
una modalitat de contractació que apareix per primera vegada a la legislació sobre la
matèria és la definida a l’article 11 de la Llei 30/2007, vigent des de final del passat
mes d’abril, que com s’ha dit al començament, contempla la possibilitat de
col·laboració entre el sector públic i el sector privat.
La complexitat del contracte resulta de la necessitat d’emprendre de forma global i
simultània la tasca de dotar de serveis a totes, o a quasi totes, les urbanitzacions.
La implantació en el territori d’aquestes urbanitzacions, pràcticament sense solució
de continuïtat, obliguen a la necessària interconnexió de les xarxes de serveis de les
quals han d’estar dotades, la qual cosa obliga a la vegada a redactar un projecte
global que tengui en compte aquest fet, amb les diferències específiques de cada
urbanització, als efectes de l’assignació dels costos respectius a repercutir als
distints propietaris de sòl.
A més de l’anterior, un altre motiu que ha fet necessari emprendre la dotació de
serveis a la vegada i en un únic contracte a totes les urbanitzacions és la dificultat
per justificar l’ordre de prioritat que s’hauria d’adoptar, en el cas de fer-ho una a una i
de forma independent, per desenvolupar les tasques de gestió i dur a terme les
obres.
5
A dia d’avui l’Ajuntament d’Andratx ha dut a terme les tasques imposades per la
LCSP en relació als contractes de col·laboració entre el sector públic i el sector privat
i es troba en situació d’adjudicar el contracte per a la dotació de serveis a una sèrie
de polígons de sòl urbanitzable, a més d’una unitat d’actuació en sòl urbà.
Un d’aquests sectors és l’identificat a les NS amb el codi P/1CM i que correspon a la
denominada Urbanització Cala Marmacén.
2. RESULTAT DEL CONCURS PER A LA DOTACIÓ DE SERVEIS DE LA
URBANITZACIÓ CALA MARMACÉN P/10PA.
L’oferta presumiblement guanyadora, presentada per Acciona Agua, del concurs
promogut per l’Ajuntament d’Andratx per a l’adjudicació del contracte de
col·laboració entre el sector públic i el sector privat, emparat amb les determinacions
de la LCSP, preveu la dotació d’una sèrie de serveis, la idoneïtat de la qual fou
objecte d’un informe emès en data 7 d’abril de 2009.
Les xifres que en ella figuren, juntament amb les corresponents a uns altres
conceptes, han de ser objecte del repartiment entre tots els que tenen propietats en
aquest àmbit de gestió, mitjançant la determinació de les corresponents quotes
d’urbanització.
S’adjunta com a document annex 1 el resum de l’oferta global, on es poden observar
les xifres corresponents a aquesta unitat de gestió, i com a document annex 2
l’informe esmentat.
3. REPARCEL·LACIÓ O DECLARACIÓ DE LA SEVA INNECESSARIETAT
En el cas que ens ocupa, una vegada analitzat l’àmbit de gestió, comparant les
determinacions dels plànols de gestió de les vigents NS i l’estructura de la propietat
reflectida en els plànols cadastrals, s’ha observat que l’execució del planejament
afecta a uns terrenys ja reparcel·lats, la gestió dels quals no altera l’equilibri
econòmic entre els propietaris, per la qual cosa no és necessària procedir a la seva
reparcel·lació, en aplicació al que disposa l’article 73.d del RGU transcrit
anteriorment.
Per aquest motiu, segons el que determina l’article 188.2 del RGU, els costs
corresponents a les obres de dotació dels serveis prevists s’han de distribuir entre
els propietaris en proporció a l’aprofitament de les seves respectives finques.
4.EFECTES DE L’ACORD MUNICIPAL PEL QUAL ES DECLARI INNECESSÀRIA
LA REPARCEL·LACIÓ
L’Ajuntament haurà de declarar innecessària la reparcel·lació, la qual cosa, segons
el que disposa l’article 188.3 del RGU, produirà els següents efectes:
6
a) Cessió de dret al municipi, en ple domini i lliure de càrregues, de tots els terrenys
de cessió obligatòria per a la seva incorporació al patrimoni de sòl o la seva
afectació conforme als usos prevists en el planejament.
b) Afectació real de les finques al compliment de les càrregues i al pagament de les
despeses inherents al sistema de cooperació.
5. DETERMINACIÓ DE LES QUOTES D’URBANITZACIÓ
Per tal de determinar les quotes d’urbanització que s’han d’assignar a cada un dels
propietaris de parcel·les o immobles inclosos en aquest àmbit de gestió s’ha seguit el
següent procediment, el resultat del qual queda reflectit en el document annex 3, en
el qual es pot veure:
a) Llistat de les parcel·les que integren l’àmbit de gestió, ordenades segons la
identificació cadastral.
b) Superfície de les parcel·les.
c) Zona urbanística segons les NS on s’inclou cada parcel·la.
d) Coeficient d’aprofitament corresponent a la zona urbanística segons les NS.
e) Superfície total edificable de cada parcel·la.
f) Coeficient de participació de cada propietat en cada parcel·la.
g) Superfície edificable corresponent a cada propietat.
h) Superfície ja edificada actualment corresponent a cada propietat.
i) Elaboració del llistat on figura la major superfície entre la edificable i la ja edificada
corresponent a cada propietat.
j) Percentatge que representa cada una de les xifres anteriors sobre la seva suma
total.
Són aquests percentatges els que determinen la participació de cada propietat en els
costos derivats de les obres de dotació de serveis, dels honoraris pels diferents
conceptes i del cost de gestió de la recaptació de les quotes, en funció dels quals es
calcula la part de la quota d’urbanització corresponent als conceptes esmentats.
La quota d’urbanització corresponent a cada propietari resulta de sumar a la xifra
anterior la corresponent al costs del Registre de la Propietat per a l’expedició de la
certificació de titularitat i càrregues de les finques respectives i per a l’anotació de
l’afectació real de la finca al compliment de les càrregues i pagament de les
despeses inherents al sistema de cooperació, en compliment del que disposen els
articles 102 i 188.3.b del RGU.
Com a document annex 4 s’adjunta còpia de les fitxes amb les dades cadastrals de
cada propietat.
Palma, 14 d’abril de 2009
Mateu Carrió Muntaner, arquitecte.
Xavier Nicolau Cuyàs, arquitecte
7