SENTENCIA NÚMERO: 73 En la ciudad de Córdoba, a los

SENTENCIA NÚMERO: 73
En la ciudad de Córdoba, a los veinte días del mes de mayo del año dos mil tres, se reunieron
en Acuerdo Público los Señores Vocales de la Excma. Cámara Quinta de Apelaciones en lo
Civil y Comercial, Dr. Abraham Ricardo Griffi, Dra. Nora Lloveras, y Dr. Armando Segundo
Andruet (h), a los fines de dictar sentencia en estos autos caratulados: TERCERIA DE
DOMINIO DE MARIA MARGARITA GAVOTTO EN AUTOS "BAS JUAN CARLOS c/
NORBERTO JUAN B.MANFREDI-EJECUTIVO", venidos en apelación del Juzgado de
Primera Instancia y Dieciséis Nominación en lo Civil y Comercial, contra la sentencia número
quinientos sesenta y ocho (N° 568) de fecha dieciséis de noviembre de dos mil, la que en su
parte resolutiva dice: "1) Hacer lugar a la tercería de dominio promovida por la señora María
Margarita Gavotto y en consecuencia ordenar el levantamiento de embargo trabado sobre el
inmueble de su propiedad, matrícula 336.714 (11).- 2) Imponer las costas por su orden, a cuyo
fin se regulan los honorarios del Dr. Elpidio González en la suma de pesos quinientos cuarenta
($540,00). Protocolícese...", dictada por la Sra. Juez Dra. Victoria Maria Tagle.----------------------Este tribunal en presencia de la Actuaria se planteó las siguientes cuestiones a resolver:
1)¿Procede el recurso de apelación? 2) ¿Qué pronunciamiento corresponde?-----------------------Practicado el sorteo de ley, la emisión de los votos resultó en el siguiente orden: Dr. Abraham
Ricardo Griffi, Dra. Nora Lloveras y Dr. Armando Segundo Andruet (h).-------------------------------A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA, EL SEÑOR VOCAL DOCTOR ABRAHAM
RICARDO GRIFFI DIJO: 1.- Contra la sentencia de primera instancia, cuya parte resolutiva ha
sido transcripta precedentemente, el Dr. Juan Carlos Bas interpuso recurso de apelación, el
que, concedido, hizo radicar la causa en esta instancia, en donde se cumplimentaron los
trámites de ley.---------------------------------------------------------------------------------------------------------La sentencia apelada contiene una relación de causa que satisface las exigencias del art.329
del C. de P.C., razón por la cual a la misma me remito, en homenaje a la brevedad.-----2.- El Dr. Juan Carlos Bas se agravia en primer término porque la señora juez a quo admite la
tercería, fundada en que la inscripción registral no tiene efecto constitutivo, sino declarativo,
concluyendo que pese al defecto formal de la inscripción, la transmisión del derecho real le
resulta oponible como acreedor embargante -tercero interesado- correspondiendo
consecuentemente la cancelación del embargo trabado.- Apunta que las circunstancias
utilizadas por la sentenciante, como argumentos suficientes para hacer lugar a la tercería, no
se compadecen con la realidad fáctica de la causa.- Manifiesta que lo dicho por la Sra. Juez de
Primera Instancia sería procedente si la tercería de dominio hubiera sido planteada por una
persona que detente la posesión del inmueble, caso contrario, la acción legal apropiada sería
solicitar el cumplimiento de contrato (sic).-----------------------------------------------------------------------Agrega que ello es así ya que la incidentista no tuvo nunca la posesión ni dijo tenerla y en el
régimen del código civil se requiere para la constitución del dominio, la tradición, es decir el
modo, además del título. Luego de citar doctrina y jurisprudencia, hace hincapié en la
importancia que ostenta el principio de la tradición para la adquisición de los derechos reales.--Al analizar específicamente el caso de autos, se queja de que la sentenciante equivoca el
planteo al manifestar que por las constancias registrales, o sea de la matrícula expedida por el
Registro, debió el acreedor embargante conocer de la transmisión del derecho real de dominio
operada a favor del tercerista. Dichas constancias -sigue exponiendo el apelante- serían el
certificado Nro 32562 (4/07/97) expedido para labrar la escritura.- Advierte que ello no es así,
por cuanto el Registro tomó razón del embargo en el Diario Nro 6717, el 18/5/98; pero en dicha
matrícula -agrega- en el casillero de certificaciones Nro-fecha-motivo-jurisdicción, ya existían
las anotaciones siguientes: 39448.26/8/95. Donac. Rto. 619; 12013.19-3-97./ Vta, Reg. 81;
32562.04-7-97. Vta. Reg.81; 43.579.19.09.97. Vta.Reg. 656.- Aclara que según la legislación
vigente en materia registral, el certificado garantiza su inmutabilidad durante un plazo de
vigencia que establece la ley, en este caso de 15 días, para dar seguridad a los interesados de
que el negocio jurídico a celebrar, respecto a ese bien, no se fuera a ver afectado por un
cambio de la situación registral, como sería entre otras cosas, la aparición de gravámenes,
inhibiciones o embargos posteriores. Sin embargo -continúa diciendo- si la escribana no realizó
el acto para el cual había pedido el certificado, o lo realizó después de vencida su vigencia, se
levantó el bloqueo y adquirió plena validez el embargo que solicitara, desde la fecha en que fue
presentado, o sea entró ocho meses después. Por ello, concluye que estando vencida la
vigencia del certificado en cuestión, como lógica consecuencia, para hacer lugar al
levantamiento de la medida cautelar solicitada, se le debía exigir a la tercerista la inscripción
del dominio a su nombre, lo que no sucedió en los presentes autos.-------------------------------------
Hace presente además, que incluso ya se habían solicitado otros certificados notariales, que no
fueron utilizados.-------------------------------------------------------------------------------------------------------En definitiva, arriba a la conclusión de que la fundamentación de la resolución recurrida no
resulta de aplicación frente a este embargo presentado luego de haber caducado de pleno
derecho la vigencia del certificado, ya que el bloqueo registral ya se había levantado;
agregando que como acreedor embargante tiene derecho a la inmutabilidad de la garantía que
tiene constituida a su favor en el registro, porque su modificación, no estaría garantizando el
respeto al orden publico cautelar. Deja planteado el caso federal.----------------------------------------3.- Corrido el traslado de ley, el Dr. Elpidio González, en representación de Orlando David
Oliva, hijo de la tercerista María Margarita Gavotto, lo contesta a fs. l25, pidiendo la
confirmación de la sentencia.---------------------------------------------------------------------------------------4.- Analizados los agravios a la luz de las constancias de autos, llego a la conclusión que le
asiste la razón al apelante.- En efecto, la señora María Margarita Gavotto inició tercería de
dominio fundada en que era propietaria del inmueble que fue embargado por el Dr. Juan Carlos
Bas, quien al contestar el traslado de la demanda niega que tenga valor la certificación notarial
N° 35562, de fecha 4/7/97, ya que con fecha 10/9/97 se solicitó otro certificado notarial de
venta, por el escribano Gianinetto, el cual no fue utilizado.- Agrega que la tercerista nunca
recibió el inmueble, y que actualmente lo poseen los supuestos vendedores, es decir, la familia
Manfredi.-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------La señora Juez a quo manifiesta que nos encontramos frente al conflicto planteado entre el
adquirente mediante escritura pública no registrada y el acreedor embargante del inmueble
cuya titularidad se mantiene en cabeza del vendedor.- Luego, siguiendo a Llambías, sostiene
que la inscripción a que hace referencia el art.2505 del Código Civil es de carácter declarativo;
adquiriéndose el dominio cuando concurren los requisitos de título y modo.- Agrega que la
protección que emerge de la inscripción registral sólo puede ser dispensada a los terceros en la
medida en que no se demuestre que tuvieron efectivo conocimiento de la realidad no inscripta;
y que en el caso de autos, de las constancias registrales surge que el acreedor embargante
tuvo, "o al menos debió tener, empleando un mínimo de diligencia" (sic), conocimiento de la
transmisión del derecho real de dominio operada a favor de la tercerista, por cuanto el
certificado expedido para labrar la escritura correspondiente es de fecha anterior a la de la
inscripción de la medida cautelar y también a la fecha de cumplimiento de la obligación
instrumentada en los documentos objeto de ejecución.- Dice también que del testimonio de la
escribana Candisano Garzón surge que la escritura de fs.1/2 está en trámite de inscripción, que
la misma se ha demorado en entrar, debido a la existencia del embargo; y que cuando se labró
la escritura no había ningún embargo.- En definitiva, afirma que pese al defecto formal de
inscripción, la venta le resulta oponible al tercero acreedor embargante, razón por la cual
admite la tercería de dominio.---------------------------------------------------------------------------------------Ahora bien, todos estamos de acuerdo -incluso el tercero embargante- sobre el carácter
declarativo de la incripción en el registro a que hace referencia el citado artículo 2505; y hasta
podríamos admitir que la incripción sólo beneficia al tercero interesado de buena fe.- "La
inscripción de los titulos en el Registgro de la Propiedad constituye una condición de eficacia
necesaria para que el derecho real pueda producir la plenitud de sus efectos, pero este
derecho preexiste al acto de inscripción, desde que se hayan cumplido las exigencias del "titulo
y modo", requeridas por la ley, pues la inscripción no tiene carácter constitutivo sino
declarativo-perfeccionador" (LL Rep.XXXIX-893, sum.11).- No obstante ello, considero que lo
que aquí se discute es otra cosa: si la escritura fue realizada dentro del plazo de vigencia del
certificado registral y si fue incripta también dentro del plazo legal.--------------------------------------Aquí, desde el primer momento, se discutió la realidad de la venta.- El embargante, Dr. Bas,
dice que a la tercerista nunca se le hizo tradición del inmueble y que los vendedores todavia
tienen la posesión del mismo.- A ello se agrega que a fs.25 comparece el vendedor Norberto
Juan Bartolo Manfredi y dice que si bien la escritura de fs.1/2 se realizó debido a la situación
económica por la que estaba atravesando, al final no se hizo; agregando que nunca autorizó a
que se inscribiera en el Registro General de la Propiedad.- Lo mismo dice cuando absuelve
posiciones a fs.68 al tenor del pliego de fs.67.- El hijo del vendedor, Juan Marcelo Manfredi,
ofrecido como testigo a fs.64 (pliego de fs.63) , declara en los mismos términos.-------Ahora bien, la escritura pública obrante a fs.1/2, aparece labrada el veinticinco de julio del año
mil novecientos noventa y siete, y constata la venta realizada por los esposos Norberto Juan
Bartolo Manfredi y Yolanda Irene Gavotto de Manfredi, a la señora María Margarita Gavotto, del
inmueble embargado por el doctor Juan Carlos Bas; dejándose constancia también que le
hacen a la compradora la tradición del inmueble.- Conforme lo dispuesto por los arts 993, 994 y
995 del Código Civil, el instrumento público hace plena fe hasta que sea argüido de falso, por
acción civil o criminal; por lo tanto, no nos importa lo que pueda decirnos el vendedor sobre la
realidad de la venta efectuada.- Ese no es nuestro problema.------------------------------------------Lo que realmente nos interesa es si la escritura se inscribió en término, ya que nos
encontramos frente a otros instrumentos públicos, como son las declaraciones del Registro
respecto a la situación registral del inmueble (art.979, inc.2, Código Civil), los cuales también
hacen plena fe.- Nos referimos a los "certificados" registrales, los cuales no solamente hacen
conocer la situación en que se encuentran ACTUALMENTE los bienes, sino que GARANTIZA
su inmutabilidad durante un plazo que establece la ley registral (periodo que se denomina
"plazo de vigencia" del certificado).- La certificación tiende a dar seguridad a los interesados de
que el negocio jurídico que piensan celebrar, con respecto a esos bienes, no se va a ver
afectado por un cambio de la situación registral, como sería la aparición de gravámenes,
inhibiciones o embargos posteriores (art.23 de la Ley l7.801).---------------------------------------------Ahora bien, entre el momento que el Registro expide el certificado y el otorgamiento de la
escritura pública, transcurre forzosamente un plazo, ya que es imposible que el escribano
estudie, redacte el documento y reúna a las partes en ese mismo instante.- En nuestro caso, el
plazo de validez del certificado es de quince días (art.24 ley cit.), lo que significa que el
escribano está obligado a extender la escritura dentro de ese término, ya que durante ese
plazo existe la garantía de inmutabilidad, es decir, se produce el "bloqueo registral"; garantía o
bloqueo que se extiende no sólo al período de vigencia del certificado, sino también durante los
cuarenta y cinco días siguientes, pues si la escritura se hubiese otorgado, el escribano gozaría
de ese plazo para inscribirla (art.5 de la Ley l7.801).- Esto nos da como período máximo de
cierre, a contar de la expedición del certificado, sesenta días (ya que el escribano se domicilia
en la ciudad en que se encuentra el Registro); plazo que puede prolongarse aún después de
presentado el documento, pues si el Registro encuentra vicios subsanables, sólo procede a
inscribirlo provisionalmente, concediendo un plazo de ciento ochenta días -prorrogables- para
subsanar los defectos (art.9, inc.b, ley cit.).---------------------------------------------------------------------Debemos señalar que el "bloqueo" no produce el "cierre" absoluto, ya que, al mismo tiempo, se
tomará nota provisoriamente de los actos o documentos que se presenten y que podrían
reflejar una variación del estado registral de los bienes, para el caso de que no se efectuase en
tiempo propio el acto para el cual se solicitó el certificado.- Este "bloqueo" es un efecto de la
vigencia del certificado, es decir, una consecuencia que la ley adscribe a los plazos de vigencia
de los certificados, como al plazo de inscripción de la escritura y al período que se otorga para
subsanar vicios del documento.- Es decir que el bloqueo registral puede extenderse mucho
más allá del plazo de vigencia del certificado.- El Dr.Luis Moisset de Espanes nos pone el
siguiente ejemplo: "....se extiende la escritura a los cinco días de expedido el certificado -es
decir dentro de su plazo de vigencia- y el Registro continúa bloqueando cuarenta y cinco días a
partir de la fecha de instrumentación del acto (art.5), o sea por un total de cincuenta días. Si se
presenta la escritura el día cincuenta y uno -es decir cuarenta y seis días después de su
instrumentación- estará fuera de término y se habrá producido el levantamiento del bloqueo y la
entrada al Registro de los actos vinculados con ese bien que se hayan presentado durante el
período intermedio" (Dominio de Automotores y publicidad registral, Editorial Hammurabi,
pag.379).- En tal sentido se ha dicho que "La adquisición y transmisión del dominio, y en
general de los derechos reales sobre inmuebles, no puede ser opuesta a terceros sino a partir
de la fecha de inscripción del título respectivo en el Registro de la Propiedad" ( ED 27-849; ED
44-555; LL l37-671; ED 32-383: LL 140-814; JA 5-1970-10; LL Rep. XXXII-547-sum.9).----------Dentro de este orden de ideas, vemos que en el caso que nos ocupa no se ha probado que la
escritura de fs.l/2 haya sido presentada al Registro General para su inscripción.- De la
declaración de la escribana Blanca Esther Candisano Garzón de Piñero (titular de la escribanía
donde actúa como suplente del Registro Notarial N° 81 la escribana María Isabel Olmos) surge
que la escritura no ingresó al Registro dentro de los cuarenta y cinco días; invocando como
causas de la demora la existencia del embargo trabado por el Dr. Bas y el hecho de que
existían dudas sobre el precio definitivo de la venta (ver fs. 79).- Lo que no se entiende es que
se haya labrado la escritura pública y después no se presente al Registro porque se tienen
dudas sobre el precio definitivo.- Por otro lado, si existían problemas para la inscripción debido
al embargo del Dr. Bas, significa que éste había entrado cuando se produjo el levantamiento
del bloqueo debido a la falta de presentación en tiempo de la escritura.--------------------------------Y aún cuando esta escribana nos hable de presentación de la escritura en el Registro, no nos
dice la fecha en que se realizó, razón por la cual no podemos dar prioridad a esta presentación
al embargo trabado con anterioridad.- Por otro lado, de la declaración testimonial del escribano
Francisco José Gianineto, surge que el mismo, con fecha veinte de agosto de mil novecientos
noventa y siete, solicitó el certificado notarial N° 43579, el cual fue expedido con fecha
diecinueve de setiembre y que luego no fuera utilizado.- Agrega el testigo que las personas que
le solicitaron el certificado fueron los titulares del dominio, es decir, los esposos ManfrediGavotto, para efectuar una venta ver fs.64 vta, pliego de fs.62); lo que nos lleva a la conclusión
que los vendedores no se acordaban que ya habían vendido el inmueble a otra persona.- Tanto
la escribana Candisano Garzón de Piñero como el escribano Gianineto resultan parcos en sus
declaraciones; no obstante ello, la primera -en junio del año dos mil- tiene la esperanza que
dentro de un mes saldrá del Registro de la Propiedad la escritura en cuestión.- Sin embargo,
hasta la fecha, nada se ha probado al respecto.- De acuerdo con el texto del art.2505,
modificado por la Ley 17.711, el derecho de propiedad pierde efectividad en el caso de falta de
registro
(ED
31-45).----------------------------------------------------------------------------------------Por último, en cuanto a la "buena fe" del tercero a que alude la sentenciante, estimo que en
nuestro caso no se puede exigir, ya que después de los informes y certificaciones expedidos
con motivo de la venta del inmueble a la tercerista, se expidió otro informe de venta al
escribano Gianinetto, lo que en, cierta medida, hacía dudar sobre los anteriores.- De no ser así,
bastaría con un simple pedido de informes y con una escritura pública que jamás se inscribirá por ejemplo, por tratarse de una venta simulada- para hacer ilusorios los derechos de los
terceros respecto del patrimonio de sus deudores.-----------------------------------------------------------Por las consideraciones que anteceden, estimo que la tercería de dominio incoada por la
señora Maria Margarita Gavotto no puede prosperar; manteniéndose consecuentemente el
embargo trabado por el Dr. Bas con fecha dieciocho de mayo del año mil novecientos noventa
y ocho.---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Por todo lo expuesto, a la primera cuestión, voto por la afirmativa.-------------------------------------A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA LA SEÑORA VOCAL DOCTORA NORA
LLOVERAS DIJO: Que comparte en un todo los argumentos vertidos por el señor Vocal Dr.
Abraham Ricardo Griffi votando en consecuencia en el mismo sentido.---------------------------------.
A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL DOCTOR ARMANDO
SEGUNDO ANDRUET (H) DIJO: Que adhiere en un todo al voto emitido por el Señor Vocal
preopinante.------------------------------------------------------------------------------------------------------------A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL DOCTOR ABRAHAM
RICARDO GRIFFI DIJO: Propongo: l°) Admitir el recurso de apelación.- 2°) Revocar la
sentencia recurrida.- 3°) Rechazar la tercería de dominio incoada por la señora María Margarita
Gavotto, con costas, debiendo en primera instancia efectuarse nuevas regulaciones de
honorarios, conforme a este pronunciamiento.- 4°) Imponer las costas de la segunda instancia
a la tercerista, a cuyo fin se regulan los honorarios de los Dres. Juan Carlos Bas y Elpidio
González en el cincuenta por ciento de lo que se les regule en primera instancia.-------------------A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA LA SEÑORA VOCAL DOCTORA NORA
LLOVERAS DIJO: Que comparte en un todo los argumentos vertidos por el señor Vocal Dr.
Abraham Ricardo Griffi votando en consecuencia en el mismo sentido.--------------------------------A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL DOCTOR ARMANDO
SEGUNDO ANDRUET (H) DIJO: Que adhiere en un todo al voto emitido por el Señor Vocal
preopinante.------------------------------------------------------------------------------------------------------------Por el resultado de la votación precedente, SE RESUELVE: l°) Admitir el recurso de apelación.2°) Revocar la sentencia recurrida.- 3°) Rechazar la tercería de dominio incoada por la señora
María Margarita Gavotto, con costas, debiendo en primera instancia efectuarse nuevas
regulaciones de honorarios, conforme a este pronunciamiento.- 4°) Imponer las costas de la
segunda instancia a la tercerista, a cuyo fin se regulan los honorarios de los Dres. Juan Carlos
Bas y Elpidio González en el cincuenta por ciento de lo que se les regule en primera instancia.
Protocolícese, hágase saber y bajen.-