Martín Cerruti [email protected] Ferrere Abogados Más cambios a las sociedades rurales El Estado es responsable de los daños causados por las normas restrictivas de derechos o contradictorias que dictó sobre la propiedad inmueble rural Después de dos leyes y dos decretos parecía haberse terminado la regulación sobre la propiedad rural. Pero el 8 de enero se promulgó la Ley Nº 18.461 que tiene un impacto significativo. Es necesario repasar la historia de esta regulación para entender la relevancia de los cambios. El origen fue la Ley Nº 18.092 de enero de 2007. Esta ley dispuso que las sociedades anónimas sólo pueden ser titulares de inmuebles rurales si sus acciones son nominativas y sus titulares personas físicas, y que las sociedades existentes dispondrían de dos años para adecuar su capital o para ampararse en alguna de las excepciones previstas bajo pena de disolverse y liquidarse. En junio de 2007 el Decreto 225/007 reglamentó la ley disponiendo que: i) para ampararse en las excepciones se necesitaría la autorización previa del Poder Ejecutivo; ii) se prohibía la adquisición de campos hasta que las sociedades adecuaran su capital u obtuvieran dicha autorización. En agosto de 2007 la Ley Nº 18.172 “tapó agujeros” de la Ley 18.092 abarcando otras entidades inicialmente no comprendidas. Con el Decreto 201/008 de abril de 2008 el Poder Ejecutivo cambió radical- mente de postura y sustituyó parte del Decreto 225/007 disponiendo que se permitía la compra de inmuebles. También modificó el plazo de adecuación que se prorrogó para el 31 de diciembre de 2009. Este Decreto, aunque con fines loables, generó varios cuestionamientos. Por un lado, tanto la Ley 18.092 como sus antecedentes indican que dicha norma prohibió desde su vigencia la compra de inmuebles mientras no se cumpliera con sus requisitos. De esta forma el Decreto sería ilegal por permitir algo que la ley prohíbe. Su ilegalidad es más manifiesta cuando prorroga un plazo distinto al previsto en una ley. Este Decreto, entonces, no hizo más que aumentar la incertidumbre jurídica sobre un tema que ya había generado varias dudas. La última de las normas es la Ley Nº 18.461 promulgada en enero de 2009. Esta ley subsana claramente uno de los problemas de ilegalidad del Decreto 201/008 al disponer que el plazo de adecuación vence el 31 de diciembre de 2009. Pero además declara “con carácter interpretativo” que la Ley 18.092 no impidió comprar campos y que la prohibición regirá recién a partir del 1º de enero de 2010. Como resultado de esta ley, cualquier sociedad puede hoy adquirir inmuebles rurales sin necesidad de contar con autorización del Poder Ejecutivo. Pero tratándose de sociedades anónimas, antes del 31 de diciembre de 2009 deberán (i) tener su capital representado por acciones nominativas siendo sus titulares físicas, o (ii) obtener la autorización del Poder Ejecutivo, aún cuando sea posterior a la adquisición. A partir del 1º de enero de 2010 sí se necesitará contar con esta previa autorización para cada compra de campos. RESPONSABILIDAD DEL ESTADO Las normas dictadas sobre este tema generan responsabilidad del Estado si hubieren causado algún perjuicio. La primera (Ley 18.092) sin dudas limitó el derecho de propiedad y de comercio a quienes legítimamente iniciaron un emprendimiento bajo un régimen que luego cambió y que puede no ser compatible con las necesidades de los involucrados. Los damnificados tienen derecho a que el Estado los indemnice por lo que se conoce como responsabilidad por acto legislativo. Esta posibilidad fue advertida expresamente en el debate parlamentario de la ley. La última (Ley 18.461) pasó inadvertida en cuanto a sus efectos negativos. Estos se originan en el hecho que el Estado adoptó dos posiciones contradictorias. Al inicio prohibió la compra de campos (Ley 18.092 y Decreto 225/007). Por efecto de estas normas los Registros Públicos rechazaron inscribir compras de campos que no cumplieran los requisitos de acciones o de autorización previa. Pero la última ley “interpreta” en enero de 2009 que siempre se pudieron comprar campos sin exigencia alguna. Esta última norma, entonces, convierte automáticamente en ilegal y pone en una posición muy comprometida a la actuación del Poder Ejecutivo y de los Registros que impidieron la inscripción de compraventas desde la Ley 18.092. Dicha ilegalidad obliga al Estado a indemnizar los daños causados. Y los posibles escenarios son varios. Piénsese en quienes perdieron un negocio inmobiliario u otro que involucraba la compra de un inmueble porque el Poder Ejecutivo impedía su registro. O el caso de quien compró, no pudo inscribir en el Registro sino hasta ahora y en el ínterin recayó un embargo sobre el inmueble. BREVES Nueva ley: En enero se promulgó la Ley 18.461 sobre sociedades rurales. Plazo Prorroga el plazo de adecuación de las sociedades anónimas para el 31 de diciembre de 2009. Interpretación Declara que no es necesario cumplir con los requisitos para comprar y poseer inmuebles sino a partir del 1º de enero de 2010. Responsabilidad legal La restricción a la propiedad inmueble obliga al Estado a resarcir los daños causados. Responsabilidad administrativa La negativa de los Registros a inscribir compraventas antes del 1/1/10 por no cumplirse los requisitos de la Ley 18.092 obliga al Estado a indemnizar los perjuicios que se hubieren ocasionado.